Kategorie-Archiv: Privatbereich

Kündigung bleibt trotz Nachzahlung der Miete bestehen

Kündigung bleibt trotz Nachzahlung der Miete bestehen

Wird dem Mieter wegen Zahlungsverzugs gekündigt, kann er durch die Nachzahlung von Mietschulden nur eine fristlose Kündigung verhindern, nicht aber nicht eine ordentliche Kündigung.

Hintergrund

Der Mieter hatte in einem 3-Familienhaus 2 Wohnungen gemietet. Ab Mai 2014 geriet er mit den Mietzahlungen in Rückstand. Von Mai bis Juli 2014 zahlte er die Mieten nur teilweise, für August bis Oktober 2014 zahlte er gar keine Miete.

Deshalb kündigte der Vermieter im Oktober 2014 die Mietverhältnisse für beide Wohnungen wegen des Zahlungsrückstands fristlos, hilfsweise ordentlich. Gleichzeitig reichte er Räumungsklage ein.

Wenige Tage nach der Zustellung der Räumungsklage zahlte der Mieter die kompletten Mietrückstände.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof entschied, dass durch die Nachzahlung der Mietschulden zwar die fristlose, nicht aber die ordentliche Kündigung unwirksam geworden war.

Werden rückständige Mieten innerhalb der gesetzlich geregelten Schonfrist gezahlt, führt dies nur zur Unwirksamkeit einer außerordentlichen Kündigung, wenn sämtliche Rückstände ausgeglichen werden. Eine ordentliche Kündigung bleibt dagegen von der Schonfristregelung unberührt.

Eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit kann den Mieter entlasten und ihm ermöglichen, sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe zu berufen. Dabei ist es aber Sache des Mieters, darzulegen, dass er die Pflichtverletzungen wegen einer unvorhersehbaren wirtschaftlichen Notlage nicht zu vertreten hat.

Diesen Anforderungen genügen die Darlegungen des Mieters hier jedoch nicht. Insbesondere fehlen Angaben zur tatsächlichen Höhe der angeblich weit überhöhten Steuerschätzung. Auch hat der Mieter nicht dargelegt, warum es nicht zu einer Stundungsvereinbarung mit dem Finanzamt gekommen ist. Zu den näheren Gründen für das Zustandekommen der Steuerschätzung und den Umständen der Beitreibung hat der Mieter ebenfalls keine Angaben gemacht.

Wohnungseigentümergemeinschaft darf Ausstattung mit einheitlichen Rauchwarnmeldern beschließen

Wohnungseigentümergemeinschaft darf Ausstattung mit einheitlichen Rauchwarnmeldern beschließen

Wohnungseigentümer dürfen beschließen, dass alle Wohnungen der Gemeinschaft mit einheitlichen Rauchwarnmeldern ausgestattet werden. Das gilt auch für die Wohnungen, deren Eigentümer bereits selbst Rauchwarnmelder installiert haben. Dieser Meinung ist zumindest das Amtsgericht Düsseldorf. Andere Gerichte kommen zu anderen Ergebnissen.

Hintergrund

Die Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen, dass alle Wohnungen mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden sollen. Gegen diesen Beschluss erhob ein Wohnungseigentümer Anfechtungsklage, da er seine Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hatte. Dies hätte bei der Beschlussfassung berücksichtigt und seine Wohnung ausgenommen werden müssen.

Entscheidung

Die Anfechtungsklage des Eigentümers hatte keinen Erfolg. Das Gericht entschied, dass der nachträgliche Einbau von Rauchwarnmeldern eine Maßnahme der erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands und damit eine Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahme darstellt. Die Wohnungseigentümer waren nicht verpflichtet, die Wohnung des Eigentümers, der bereits selbst Rauchwarnmelder installiert hatte, in dem Beschluss auszunehmen. Vielmehr steht Ihnen ein Ermessensspielraum zu, ob und inwieweit sie eine einheitliche Ausrüstung und Wartung beschließen oder nicht.

Ein einheitlicher Einbau von Rauchwarnmeldern und deren einheitliche Wartung stellt ein höheres Maß an Sicherheit dar. Der Beschluss widerspricht deshalb nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Mietkaution darf nicht abgewohnt werden

Mietkaution darf nicht abgewohnt werden

Die letzten Mietzahlungen vor Vertragsende darf der Mieter nicht mit der hinterlegten Mietkaution verrechnen. Der Vermieter muss ein solches Abwohnen der Kaution nicht hinnehmen.

Hintergrund

Die Mieterin hatte zu Beginn des Mietverhältnisses eine Mietkaution bezahlt. Nachdem sie im August 2015 das Mietverhältnis zum 30.11.2015 gekündigt hatte, zahlte sie für Oktober und November 2015 keine Miete mehr. Sie wollte ihren Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution gegen die Miete für diese beiden Monate aufrechnen.

Die Vermieterin verlangt dagegen von der Mieterin die Zahlung der rückständigen Miete.

Entscheidung

Die Klage der Vermieterin hatte Erfolg. Nach Ansicht der Richter ist ein Mieter normalerweise nicht berechtigt, vor dem Ende des Mietverhältnisses die Mietzahlungen einzustellen. Der Mieter darf sich damit wirtschaftlich nicht so stellen, als hätte er die Kaution bereits zurück erhalten. Erst mit Beendigung des Mietvertrags endet auch die Verpflichtung zur Zahlung der Miete. Die eigenmächtige Verrechnung der Kaution mit den letzten Mieten verstößt damit gegen die Sicherungsabrede im Mietvertrag.

Würde man eine Verrechnung zulassen, würde dies zu Lasten des Vermieters den Sicherungszweck der Kautionsvereinbarung aushebeln.

Rechts vor links gilt auch auf Fahrradwegen

Rechts vor links gilt auch auf Fahrradwegen

Auch wer mit dem Fahrrad unterwegs ist, muss sich an die Verkehrsregeln halten. Insbesondere gilt auf Radwegen das „rechts vor links“. Besondere Vorsicht ist geboten, wenn sich kreuzende Fahrradwege unterschiedlich gut ausgebaut sind.

Hintergrund

2 Radfahrer sind auf unterschiedlichen Radwegen unterwegs. Dort, wo die beiden Wege sich kreuzen, stoßen die beiden Radfahrer zusammen. Die Besonderheit: Der Radfahrer, der von links kam, fuhr auf dem deutlich besser ausgebauten Radweg. Deshalb meinte er, dass er Vorfahrt gehabt hatte.

Entscheidung

Das Landgericht folgte den Argumenten des klagenden Fahrradfahrers nicht. Denn bei den sich kreuzenden Radwegen handelte es sich nach Ansicht des Gerichts um eine Kreuzung i. S. d. Straßenverkehrsordnung. Und für eine solche Kreuzung gilt das Vorfahrtsgebot „rechts vor links“. Die beiden Wege müssen nicht vergleichbar sein, sodass es keine Rolle spielte, dass der von rechts kommende Weg wesentlich kleiner war und dort Pfosten aufgestellt waren. Dadurch wird das Vorfahrtsrecht nicht beseitigt.

Es gab auch keinen Beweis dafür, dass der beklagte Radler aus der Einmündung unerwartet hinausgeschossen ist. Vielmehr hatte er sogar angehalten und etwa mit seinem halben Vorderrad auf dem Radweg gestanden.

Der Kläger konnte den Beklagten deshalb nicht für die Folgen des Unfalls haftbar machen.

Auch für einen Wohnwagen darf Zweitwohnungssteuer erhoben werden

Auch für einen Wohnwagen darf Zweitwohnungssteuer erhoben werden

Wer einen Wohnwagen oder ein Mobilheim nutzt – sei es aus Wohnungsnot, sei es zur individuellen Freizeitgestaltung – sollte sich darauf gefasst machen, dass dafür eine Zweitwohnungssteuer erhoben wird. Das dürfen die Kommunen, zumindest nach Auffassung des Verwaltungsgerichts Schleswig-Holstein.

Hintergrund

Die Kläger bewohnten Mobilheime, für die sie Zweitwohnungssteuer zahlen sollten. Die beklagte Gemeinde hatte eine Satzung für die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer erlassen. Danach wird für jede Zweitwohnung im Gemeindegebiet, über die jemand zu Zwecken des persönlichen Lebensbedarfs verfügen kann, die Zweitwohnungssteuer erhoben.

Da die Mobilheime prinzipiell beweglich und nicht winterfest waren, waren die Kläger der Ansicht, dass sie nicht als „Wohnung“ i. S. d. Satzung angesehen werden können. Die festgesetzte Zweitwohnungssteuer wollten sie deshalb nicht zahlen.

Entscheidung

Das Verwaltungsgericht hat jedoch die Klagen abgewiesen. Für die Festsetzung der Zweitwohnungssteuer kommt es nicht darauf an, ob die Mobilheime ganzjährig genutzt werden können. Ein abgeschlossener Raum mit Sanitäreinrichtungen und einer Kochgelegenheit reicht aus, um auch ein Mobilheim als Wohnung zu qualifizieren. Die Gemeinde durfte für die Mobilheime deshalb Zweitwohnungssteuer verlangen.