Schlagwort-Archive: Eigenbedarfskündigung

Privatbereich

Eigenbedarfskündigung: Es muss feststehen, wer einziehen soll

Eigenbedarfskündigung: Es muss feststehen, wer einziehen soll

Die Kündigung einer Wohnung wegen Eigenbedarf sollte sorgfältig vorbereitet werden. Ganz wichtig: Die Person, für die der Vermieter die Wohnung benötigt, muss genau bezeichnet werden. Ansonsten ist die Kündigung unwirksam.

Hintergrund

Im Juli 2012 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich unter Berufung auf Eigenbedarf. Er gab in der Kündigung an, sein Lebensgefährte solle in die Wohnung einziehen. Bei Ausspruch der Kündigung hatte jedoch noch gar nicht festgestanden, ob der Lebensgefährte oder der Vermieter selbst in die Wohnung einziehen sollte.

Entscheidung

Die Räumungsklage des Vermieters hatte keinen Erfolg, denn die Eigenbedarfskündigung war unwirksam.

Zum Kündigungszeitpunkt stand zwar fest, dass entweder der Vermieter selbst oder sein Lebensgefährte in die Wohnung einziehen sollten. Doch im Kündigungsschreiben heißt es, die Wohnung werde für den Lebensgefährten des Vermieters benötigt. Daran muss sich der Vermieter festhalten lassen. Für eine wirksame Kündigung reicht dies nicht aus.

Ansonsten wäre es einem Mieter nicht möglich, sich gegen eine Eigenbedarfskündigung zur Wehr zu setzen. Er müsste befürchten, dass der Vermieter nachträglich z. B. andere Verwandte benennt, für die er die Wohnung benötigt.

Unternehmer und Freiberufler

Keine Eigenbedarfskündigung durch Personenhandelsgesellschaft

Keine Eigenbedarfskündigung durch Personenhandelsgesellschaft

Kernaussage

Personenhandelsgesellschaften können einen Mietvertrag nicht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Sachverhalt

Der Beklagte mietet seit 2001 Wohnraum von der Klägerin, einer GmbH & Co. KG. Kommanditisten und Gesellschafter der persönlich haftenden Gesellschafterin der GmbH & Co. KG (also ihrer Komplementär-GmbH) ist ein Seniorenehepaar. Der Ehemann ist gleichzeitig Geschäftsführer der Komplementär-GmbH. Die Klägerin sprach im Jahr 2009 gegenüber dem Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus. Die Kündigung wurde damit begründet, dass das Seniorenehepaar die Wohnung selbst benötigen würde. Die Räumungsklage hatte in keiner Instanz Erfolg.

Entscheidung

Die Eigenbedarfskündigung war nicht wirksam. Einer Personenhandelsgesellschaft kann der Eigenbedarf ihrer Gesellschafter nicht zugerechnet werden. Anders verhält es sich bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die insoweit nicht schlechter zu stellen ist als eine einfache Vermietermehrheit. Ob die Vermieter auf gesellschaftsrechtlicher Grundlage einen gemeinsamen Zweck verfolgen, hängt häufig vom Zufall ab, so dass eine andere Wertung als willkürlich erscheinen würde. Die Gründung einer Kommanditgesellschaft (KG) oder offenen Handelsgesellschaft (oHG) erfolgt hingegen nicht zufällig, sondern setzt eine umfangreiche organisatorische und rechtsgeschäftliche Tätigkeit voraus. Eine vergleichbare Interessenlage ist daher nicht gegeben. Auch die Teilrechtsfähigkeit der GbR rechtfertigt keine Gleichbehandlung mit anderen Personengesellschaften. Die betrieblich bedingte Notwendigkeit, die Wohnung Mitarbeitern oder Geschäftsführern zur Verfügung zu stellen, begründet nur ein berechtigtes Interesse aber keinen Eigenbedarf.

Konsequenz

Der BGH grenzt mit dieser Entscheidung den Kreis der von einer Eigenbedarfskündigung begünstigten Personen deutlich ein. Der spätere Eigennutzungswunsch der Gesellschafter ist bereits bei der Rechtsformwahl zu beachten.