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Kein Schuldzinsenabzug nach Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht

Kein Schuldzinsenabzug nach Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht

Ein Abzug nachträglicher Schuldzinsen kommt nicht in Betracht, wenn die Einkünfteerzielungsabsicht bereits vor Verkauf der Immobilie weggefallen ist.

Hintergrund
Der Kläger erwarb 1999 ein u. a. mit einer Gaststätte und mit 7 Ferienwohnungen bebautes Grundstück, aus dem er in den Streitjahren 2003 bis 2006 (negative) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielte. Wegen mangelnder Rentabilität des Gesamtobjekts versuchte der Kläger – parallel zu seinen Vermietungsbemühungen – ab Mai 2003, das Objekt zu veräußern, was letztlich 2008 gelang. Das Finanzamt ging davon aus, dass der Kläger seine Einkünfteerzielungsabsicht mit Blick auf die seit 2003 unternommenen Verkaufsbemühungen aufgegeben habe und berücksichtigte dementsprechend die vom Kläger in den Streitjahren ermittelten Einkünfte aus der Immobilie nicht. Das Finanzgericht gab der Klage in diesem Punkt teilweise statt. Es ging zwar auch davon aus, dass der Kläger seine Einkünfteerzielungsabsicht schon 2003 aufgegeben habe; unbeschadet dessen seien die in den Streitjahren vom Kläger gezahlten „nachträglichen Schuldzinsen“ aber nach den Grundsätzen der höchstrichterlichen Rechtsprechung als Werbungskosten einkünftemindernd zu berücksichtigen.

Entscheidung
Der Bundesfinanzhof hob die Vorentscheidung auf und wies die Sache an das Finanzgericht zurück. Dabei hob er hervor, dass ein fortdauernder Veranlassungszusammenhang von sog. „nachträglichen Schuldzinsen“ mit früheren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht anzunehmen sei, wenn der Steuerpflichtige zwar ursprünglich mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt hat, seine Absicht zu einer (weiteren) Einkünfteerzielung jedoch bereits vor der Veräußerung des Immobilienobjekts aus anderen Gründen weggefallen ist.

Zum Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht bei einem sanierungsbedürftigen und teilweise leerstehenden Mehrfamilienhaus

Zum Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht bei einem sanierungsbedürftigen und teilweise leerstehenden Mehrfamilienhaus

Kernproblem
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat im vergangen Jahr entschieden, dass ein besonders lang andauernder und strukturell bedingter Leerstand einer Wohnimmobilie auch nach vorheriger und auf Dauer angelegter Vermietung zu einem Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht führen kann. Die neue Sichtweise des BFH unterstützt das Ansinnen des Finanzamts, höhere Vermietungsverluste in den Bereich der Liebhaberei zu verlagern. Wenn dann noch eine Untätigkeit des Vermieters oder andere Umstände hinzutreten, ist der Verlust fast nicht mehr zu retten.

Sachverhalt
Der Eigentümer eines im Jahr 1900 errichteten Mehrfamilienhauses hatte die 2 gewerblichen Einheiten des Erdgeschosses für die überwiegende Zeitspanne in den Streitjahren vermietet. Von den in den weiteren Geschossen befindlichen 7 Wohnungen waren 4 seit einigen Jahren leerstehend. Eine Mieteinnahme konnte aber auch für die verbleibenden 3 Wohnungen nicht vereinnahmt werden, nachdem das Amtsgericht im Klageverfahren eines Mieters eine Mietminderung auf 0 EUR wegen der Unbewohnbarkeit durch Schimmel für angemessen hielt. In seinen Steuererklärungen für die Jahre 2006 und 2007 deklarierte der Vermieter neben der vereinnahmten Miete für das Erdgeschoss und Nebenkosten der Wohnungen nur Werbungskosten für das gesamte Objekt, die zu erheblichen Verlusten führten. Das Finanzamt erkannte nur die auf das Erdgeschoss entfallenden Kosten an und konnte einen vorgefundenen Maklerauftrag zum Verkauf bei seiner Argumentation mit einbringen. Zudem sah die Verwaltung in der Untätigkeit des Vermieters die Aufgabe der Vermietungsabsicht. Der Vermieter stützte seine Argumentation auf die Kostenschätzung eines Architekten für Umbau und Renovierung aus dem Jahr 2007 und die lange anhaltende Verhandlung des Maklers mit einem potentiellen Mieter des Gesamtobjekts.

Entscheidung
Die Klage des Vermieters wurde abgewiesen. Zwar seien nach Auffassung des Finanzgerichts (FG) Münster grundsätzlich auch vorweggenommene Werbungskosten für den Zeitraum eines Leerstands abzugsfähig. Hierzu bedürfe es aber ernsthafter und intensiver Vermietungsbemühungen, für die der Vermieter die Feststellungslast trage. Wegen des zum Teil seit über 3 Jahren anhaltenden Leerstands und der fehlenden Grundmiete lag für die Richter die Schlussfolgerung nahe, dass die Wohnungen unbewohnbar waren. Damit habe die Vermietungsabsicht bereits im Jahr 2006 nicht mehr vorgelegen. Die Verhandlungen des Maklers im darauffolgenden Jahr reichten nach Ansicht des FG ebenso wenig aus, wie die Kostenschätzung des Architekten, zumal sich daraus nicht erkennen ließe, für welche Baumaßnahmen sie erstellt wurde.

Konsequenz
Anzeigenschaltungen, Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen zur Beseitigung der Feuchtigkeits- und Schimmelschäden sowie das Vorgehen gegen die Mieter wegen deren eigenen Verschulden wären gegebenenfalls Möglichkeiten gewesen, um das Gericht zu einem anderen Urteil zu bewegen.

Einkünfteerzielungsabsicht bei Ferienwohnungen

Einkünfteerzielungsabsicht bei Ferienwohnungen

Kernaussage
Bei der Vermietung von Ferienwohnungen erfolgt häufig erst nach Jahren die Überprüfung der Überschuss- und Gewinnerzielungsabsicht. Insbesondere bei Fremdfinanzierung und Inanspruchnahme von Sonderabschreibungen ist die steuerliche Verlustnutzung sodann Streitpunkt mit der Finanzverwaltung. Wird die Ferienwohnung nicht ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet, sondern teilweise auch selbstgenutzt, ist zur Feststellung der Einkünfteerzielungsabsicht eine Prognose unter Heranziehung aller objektiv erkennbaren Umstände zu erstellen. Der Vorbehalt der Selbstnutzung ist auch dann schädlich, wenn keine tatsächliche Selbstnutzung vorliegt.

Sachverhalt
Der Kläger hat im Jahr 1999 ein unbebautes Grundstück erworben, auf dem er ein Ferienhaus errichten ließ. Zugleich schloss er mit einer GmbH einen Gästevermittlungsvertrag ab, dessen vorformulierte Vertragsbestimmungen eine Nutzung durch den Kläger außerhalb der Saison für eine maximale Zeit von jährlich 4 Wochen vorsah. Obwohl der Vertrag eine „hotelmäßige“ Vermietung des Ferienhauses vorsah, wurde dieses ab April 2000 regelmäßig über Zeiträume von ein bis zwei Wochen vermietet. Die Auslastung lag in den Jahren 2000 bis 2010 zwischen 115 und 184 Vermietungstagen pro Jahr. Das beklagte Finanzamt erkannte ab dem Jahr 2004 die erklärten Verluste aus Gewerbebetrieb wegen fehlender Einkünfteerzielungsabsicht nicht mehr an. Der Bundesfinanzhof (BFH) hob das stattgebende Urteil des Finanzgerichts auf und verwies die Sache zurück.

Entscheidung
Das Finanzgericht hat zu Unrecht eine Überschussprognose für entbehrlich gehalten. Vorliegend handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Nach ständiger Rechtsprechung ist bei teilweise selbstgenutzten und teilweise vermieteten Ferienwohnungen die Einkünfteerzielungsabsicht unter Heranziehung aller objektiv erkennbaren Umstände zu prognostizieren. Diese Prognose ist bei Vorbehalt der Selbstnutzung stets zu treffen, unabhängig davon, ob von der Selbstnutzung tatsächlich Gebrauch gemacht wird. Unerheblich ist auch, ob die Selbstnutzung einzelvertraglich vereinbart wurde oder sich aus einem vorformulierten Mustervertrag ergibt. Das Finanzgericht wird daher eine Totalüberschussprognose durchzuführen haben.

Konsequenz
Das vorliegende Urteil verdeutlicht, dass die Selbstnutzung einer vermieteten Ferienwohnung zur Vermeidung steuerlicher Nachteile auf jeden Fall vertraglich ausgeschlossen sein sollte. Nur dann kann die steuerliche Verlustnutzung gewährleistet sein.

Einkünfteerzielungsabsicht bei langjährigem, strukturell bedingtem Leerstand von Wohnungen

 Leitsatz

Ein besonders lang andauernder, strukturell bedingter Leerstand einer Wohnimmobilie kann —auch nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung— dazu führen, dass die vom Steuerpflichtigen aufgenommene Einkünfteerzielungsabsicht ohne sein Zutun oder Verschulden wegfällt.

 Gesetze

EStG § 9 Abs. 1 Satz 1
EStG § 9 Abs. 1 Satz 2
EStG § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1

 Instanzenzug

Niedersächsisches FG vom 19. Juli 2012 10 K 41/12 (EFG 2013, 625) BFH IX R 48/12

 Gründe

I.

[1 ] Der Kläger und Revisionskläger (Kläger) erwarb im November 1997 durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung ein mit einer Stadtvilla bebautes Grundstück in A (Thüringen). Das Grundstück hatte zunächst —mit dem Erwerb im Jahr 1928— im Eigentum der Eltern des Klägers gestanden; seit 1977 war der Kläger —als Gesamtrechtsnachfolger seiner Mutter und Mitglied einer Erbengemeinschaft, bestehend aus ihm selbst und seinem Bruder— auch Miteigentümer des Grundstücks. Die 1997 durchgeführte Zwangsversteigerung wurde von dem anderen (hälftigen) Miteigentümer —der Stadt A— betrieben.

[2 ] Die 1928 errichtete Stadtvilla mit einer Gesamtwohnfläche von 156 qm wurde ursprünglich von der Familie des Klägers zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Im Zeitraum von 1949 bis 1992 war das gesamte Objekt fremdvermietet. Seit dem Auszug des letzten Mieters im Juni 1992 steht das Objekt leer.

[3 ] Nach dem Erwerb des Alleineigentums im Zuge der Zwangsversteigerung beauftragte der Kläger eine Wohnungsgesellschaft mit der Verwaltung und Vermietung des Objekts. Dennoch gelang es seitdem nicht, einen Mieter für das Objekt zu finden, da nach einer im erstinstanzlichen Verfahren vor dem Finanzgericht (FG) vorgelegten Auskunft der Verwaltungsgesellschaft vom 24. Januar 2012 zum einen keine Nachfrage für die Anmietung einer Wohnung in dieser Größe und dem daraus resultierenden Mietzins besteht —in der Stadt A steht aktuell rund die Hälfte des Mietwohnraums leer— und zum anderen eine Vermietung aufgrund des baulichen Zustands des Objekts nicht möglich ist. Die Stadtvilla bedarf vielmehr nach dem jahrelangen Leerstand einer grundlegenden Sanierung, die aber unter Berücksichtigung des gegenwärtigen Mietpreisniveaus als unwirtschaftlich eingeschätzt werden muss.

[4 ] In seiner Einkommensteuererklärung für das Streitjahr (2010) machte der Kläger einen Werbungskostenüberschuss in Höhe von 2.925 € bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Zusammenhang mit dem Leerstand der Stadtvilla geltend, den der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt —FA—) im Einkommensteuer- und Einkommensteuer-Vorauszahlungsbescheid für das Streitjahr indes nicht berücksichtigte.

[5 ] Einspruch und Klage hatten keinen Erfolg. Das FG vertrat in seinem in Entscheidungen der Finanzgerichte 2013, 624 veröffentlichten Urteil die Auffassung, dass eine Vermietungsabsicht des Klägers im Streitjahr nicht feststellbar sei. Gegen das Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht spreche es, wenn für ein Objekt, so wie es baulich gestaltet sei, trotz Vermietungsbemühungen kein Markt bestehe und der Inhaber gleichwohl untätig bleibe. Der Kläger habe es über einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren unterlassen, zielgerichtet (etwa durch bauliche Umgestaltungen) darauf hinzuwirken, einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen oder es alternativ zu veräußern.

[6 ] Mit der Revision verfolgt der Kläger sein Begehren nach Berücksichtigung des geltend gemachten Werbungskostenüberschusses weiter. Er habe sich stets um eine erneute Vermietung des Objekts bemüht, auch wenn dies mangels Nachfrage objektiv unmöglich und eine bauliche Umgestaltung unwirtschaftlich gewesen sei.

[7 ] Der Kläger beantragt,

das angefochtene Urteil des FG aufzuheben und den Einkommensteuerbescheid für 2010 sowie den Vorauszahlungsbescheid über Einkommensteuer ab 2011, jeweils vom 17. Oktober 2011, in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 17. Januar 2012 dahin zu ändern, dass die Steuer unter Berücksichtigung eines Werbungskostenüberschusses aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 2.925 € niedriger festgesetzt wird.

[8 ] Das FA beantragt,

die Revision zurückzuweisen.

[9 ] Es hält an seiner bisher geäußerten Rechtsauffassung, wonach eine Einkünfteerzielungsabsicht des Klägers nicht festgestellt werden könne, fest. Der Kläger habe —auch unter Berücksichtigung seiner früheren Miteigentümerstellung kraft Gesamtrechtsnachfolge— von Mitte 1992 bis heute und daher über einen Zeitraum von mehr als 20 Jahren keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mehr erzielt. Dieser besonders lang andauernde (strukturelle) Leerstand, der wohl auch mit der Hilfe einer Sanierung des Objektes nicht beseitigt werden könne, führe dazu, dass der Kläger mangels Einkünfteerzielungsabsicht keinen Einkünftetatbestand mehr erfülle.

II.

[10 ] Die Revision ist unbegründet und nach § 126 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung (FGO) zurückzuweisen. Das FG ist im Streitfall zu Recht davon ausgegangen, dass der vom Kläger geltend gemachte Werbungskostenüberschuss mangels Vorliegens eines Einkünftetatbestands nicht (mehr) zu berücksichtigen ist.

[11 ] 1. Die geltend gemachte Verfahrensrüge eines Verstoßes gegen das Recht auf Gehör (§ 96 Abs. 2 FGO; Art. 103 Abs. 1 des Grundgesetzes) greift nicht durch. Der Senat sieht insoweit von einer weiteren Begründung ab (§ 126 Abs. 6 Satz 1 FGO).

[12 ] 2. Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) in der in den Streitjahren geltenden Fassung sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen. Sie sind nach § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abzuziehen, wenn sie durch sie veranlasst sind. Fallen Aufwendungen mit der beabsichtigten Vermietung eines (leerstehenden) Wohngrundstücks an, bevor mit dem Aufwand zusammenhängende Einnahmen erzielt werden, können sie als vorab entstandene Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird. Danach können Aufwendungen für eine nach Herstellung, Anschaffung oder Selbstnutzung leerstehende Wohnung als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich dieses Objekts erkennbar aufgenommen (und sie später nicht aufgegeben) hat. Demgegenüber sind Aufwendungen für eine Wohnung, die nach vorheriger (auf Dauer angelegter) Vermietung leersteht, auch während der Zeit des Leerstands als Werbungskosten abziehbar, solange der Steuerpflichtige den ursprünglichen Entschluss zur Einkünfteerzielung im Zusammenhang mit dem Leerstand der Wohnung nicht endgültig aufgegeben hat. Unbeschadet davon kann auch ein besonders lang andauernder Leerstand nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung dazu führen, dass eine vom Steuerpflichtigen aufgenommene Einkünfteerzielungsabsicht ohne sein Zutun oder Verschulden wegfällt; davon kann im Einzelfall aber nur ausgegangen werden, wenn absehbar ist, dass das maßgebliche (dem Grunde nach betriebsbereite) Objekt entweder wegen fehlender —und unter zumutbaren Umständen auch nicht herbeizuführender— Marktgängigkeit oder aufgrund anderweitiger struktureller Vermietungshindernisse in absehbarer Zeit nicht wieder vermietet werden kann (grundlegend Urteil des Bundesfinanzhofs vom 11. Dezember 2012 IX R 14/12, BFHE 239, 453, BStBl II 2013, 279, m.w.N.). Für die Feststellung des Bestehens oder der Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht als innere Tatsache können äußere Umstände als Indizien herangezogen werden; im Rahmen der Gesamtbeurteilung sind überdies spätere Tatsachen und Ereignisse zu berücksichtigen. Der Steuerpflichtige trägt die Feststellungslast für das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht.

[13 ] 3. Nach diesen Grundsätzen ist die Entscheidung des FG, wonach der Kläger im Streitjahr keinen Einkünftetatbestand mehr erfüllt hat, im Ergebnis revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.

[14 ] a) Zwar ist im Streitfall —entgegen der Auffassung des FG— nicht zu prüfen, ob der Kläger die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich des Objekts in A nachweislich —mit dem Erwerb des Alleineigentums an der Stadtvilla durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung— aufgenommen hatte, da er als Miteigentümer kraft Gesamtrechtsnachfolge auch vor dem Zuschlag bereits den Tatbestand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erfüllt hat. Vielmehr war zu Gunsten des Klägers zunächst davon auszugehen, dass seine Aufwendungen für die Stadtvilla, die nach vorheriger (auf Dauer angelegter) Vermietung ab Mitte 1992 nicht mehr vermietet wurde, auch während der Zeit dieses Leerstands als Werbungskosten abziehbar sind, solange der Kläger seinen ursprünglichen, mit Erwerb der Miteigentümerstellung begründeten Entschluss zur Einkünfteerzielung im Zusammenhang mit dem Leerstand des Objekts nicht endgültig aufgegeben hat.

[15 ] b) In diesem Zusammenhang kann auch offen bleiben, ob der Kläger im Zeitraum des Leerstands schon dadurch hinreichend ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen entfaltet hat, indem er eine Wohnungsgesellschaft mit der Verwaltung und Vermietung des Objekts beauftragt hat, oder ob er —wovon wohl das FA ausgeht— das Objekt angesichts des langfristigen Leerstands daneben auch selbst durch eigene Vermietungsanzeigen am Markt hätte platzieren müssen. Denn selbst wenn man annimmt, dass der Kläger sich stets ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung des Objekts bemüht hat, ist vorliegend davon auszugehen, dass er —jedenfalls im Streitjahr— seine Einkünfteerzielungsabsicht ohne eigenes Verschulden verloren hat.

[16 ] Die Stadtvilla war im Zeitraum von 1949 bis Mitte 1992 dauerhaft vermietet; seitdem steht sie leer. Zwischen den Beteiligten ist —dies wurde auch im Termin zur mündlichen Verhandlung nochmals deutlich— unstreitig, dass eine Vermietung auf absehbare Zeit mangels entsprechender Mieternachfrage nicht zu erreichen ist, da in der Stadt A rund die Hälfte des Mietwohnraums leer steht. Das (grundsätzlich vermietbare) Objekt müsste grundlegend saniert werden, um wieder als attraktiv zu gelten und sinnvoll am Markt platziert werden zu können. Eine solche Sanierung muss indes unter Berücksichtigung des gegenwärtig niedrigen Mietpreisniveaus, welches mittelbar aus dem Überangebot von Immobilien in der Stadt A resultiert, als unwirtschaftlich eingeschätzt werden. Im Streitfall ist daher davon auszugehen, dass eine Marktgängigkeit der —dem Grunde nach betriebsbereiten— Stadtvilla unter wirtschaftlich zumutbaren Bedingungen nicht herbeizuführen ist und ihre Vermietung aufgrund der offensichtlich vorhandenen strukturellen Vermietungshindernisse in absehbarer Zeit objektiv nicht möglich sein wird. Diese Annahme, von der auch die Beteiligten ausgehen, wird durch die —nach Ablauf des Streitjahres erteilte, jedoch als nachträgliches Beweisanzeichen zu berücksichtigende— Auskunft der Verwaltungsgesellschaft vom 24. Januar 2012 bestätigt.

[17 ] 4. Die Sache ist spruchreif. Der Kläger kann die erklärten Werbungskostenüberschüsse aus der Stadtvilla in A im Streitjahr nicht mehr geltend machen, da die ursprünglich bestehende Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich dieses Objekts ohne sein Zutun weggefallen ist.

Einkünfteerzielung bei Mietvertragsübernahme

 Leitsatz

Tritt der Erwerber eines Mietobjekts in einen bestehenden Mietvertrag ein, so wird seine Einkünfteerzielungsabsicht auf der Grundlage der Auslegung dieses Mietvertrags durch den Umgang des Erwerbers mit ihm, insbesondere auch mit einer noch laufenden Befristung und/oder Eigenbedarfsklausel, indiziert.

 Gründe

I.

[1 ] Streitig ist, ob der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt —FA—) es zu Recht wegen fehlender Einkünfteerzielungsabsicht abgelehnt hat, von den Klägern und Revisionsklägern (Kläger) geltend gemachte Verluste aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 des Einkommensteuergesetzes —EStG— ) für die Streitjahre 2006 und 2007 anzusetzen.

[2 ] Die Kläger —zur Einkommensteuer zusammenveranlagte Ehegatten— erzielten in den Streitjahren Einkünfte aus nichtselbständiger Tätigkeit. Sie hatten im April 2006 von der Großmutter der Klägerin zu gleichen Bruchteilen für einen Kaufpreis von 375.000 € das Eigentum an einem mit einer Doppelhaushälfte bebauten Grundstück erworben. Dabei wurde ein durch Mietvertrag vom Juli 2004 zwischen der Großmutter (als Vermieterin) und den Eheleuten E (als Mieter) begründetes Mietverhältnis, das am 1. September 2004 begonnen hatte und am 31. August 2009 enden sollte, übernommen. Als Begründung für diese Befristung sah der Mietvertrag den vorformulierten, von den Vertragsparteien durch Ankreuzen zum Regelungsinhalt gemachten Text vor, dass der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötige. Konkretisiert war diese Vertragsklausel durch folgenden handschriftlichen Zusatz: „Das Mietverhältnis wird auf 5 Jahre beschränkt, weil nach Ablauf dieser Zeit eine der beiden Töchter oder eines der Enkelkinder das Haus in Eigenbedarf für sich und seine Familie nutzen wird. Anderweitiger Ersatzwohnraum steht für die Person nicht zur Verfügung, so dass diese nach Ablauf der Mietzeit zwingend auf die Nutzung des Mietobjekts angewiesen sein wird.”

[3 ] Die Kläger zogen schon im Oktober 2008 von ihrer bisherigen Mietwohnung in ihre von den Mietern zu diesem Zeitpunkt bereits geräumte Doppelhaushälfte um.

[4 ] In den Einkommensteuererklärungen für 2006 und 2007 (Streitjahre) machten die Kläger aus der Vermietung des Grundstücks einen Verlust für 2006 in Höhe von 25.565 € (12.250 € Einnahmen, 37.815 € Werbungskosten) und für 2007 in Höhe von 3.039 € (23.850 € Einnahmen, 26.889 € Werbungskosten) geltend.

[5 ] Unter weitgehender Zugrundelegung der Angaben in den Steuererklärungen setzte das FA die Einkommensteuer auf 17.826 € (2006) und auf 27.842 € (2007) fest. Dabei ließ es in beiden Jahren die geltend gemachten Verluste aus der Grundstücksvermietung außer Acht; denn nach dem Inhalt des Mietvertrags bestehe keine langfristige Vermietungsabsicht, sondern es sei ab 2009 die Eigennutzung der Immobilie geplant gewesen.

[6 ] Im Verlaufe des Verfahrens über die hiergegen eingelegten Einsprüche erließ das FA für beide Streitjahre geänderte Bescheide, mit denen es —wegen hier nicht mehr relevanter anderer Streitpunkte— die Einkommensteuer für 2006 auf 17.267 € und für 2007 auf 26.708 € verminderte.

[7 ] Einspruch und Klage hatten keinen Erfolg.

[8 ] Das Finanzgericht (FG) entschied: Im Streitfall habe sich der Senat nicht die erforderliche Überzeugung davon verschaffen können, dass die Kläger in den Streitjahren (noch) die Absicht hatten, auf Dauer Einkünfte aus der Vermietung des Objekts zu erzielen. Dabei komme bereits der unstreitigen Tatsache, dass der zugrunde liegende Mietvertrag nicht nur zeitlich befristet gewesen sei, sondern dass er eine Selbstnutzungsklausel zugunsten der Klägerin enthalten habe, eine erhebliche Indizwirkung zu. Diese werde entgegen der Ansicht der Kläger auch nicht dadurch entkräftet, dass sie als Käufer des Objekts den von der Voreigentümerin abgeschlossenen Mietvertrag lediglich übernommen hätten. Denn die Kläger hätten nach ihrem Eintritt in das laufende Mietverhältnis in keiner Weise zu erkennen gegeben, dass ihnen daran gelegen gewesen sei, die Immobilie über das Ende der befristeten Mietzeit hinaus dauerhaft zu vermieten, zumal die damaligen Mieter schon in den Monaten Juni und Juli 2006 mit ihren Mietzinszahlungen in Verzug geraten seien.

[9 ] Zudem seien die Kläger kurz nach Beendigung der Streitjahre und noch vor Ablauf der Mietzeit —im Oktober 2008— tatsächlich selbst in das Objekt eingezogen und hätten sich damit genau so verhalten, wie es die Selbstnutzungsklausel vorgesehen habe.

[10 ] Hiergegen richtet sich die Revision der Kläger, mit der diese die Verletzung materiellen Rechts rügen. Das FG unterstelle zu Unrecht eine konkret zugunsten der Kläger ausgestaltete Selbstnutzungsklausel. Das FG setze sich nicht mit der entscheidenden Frage auseinander, ob § 566 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB ) dazu führe, dass demjenigen, der in einen zeitlich befristeten und mit einer Selbstnutzungsklausel versehenen Mietvertrag eintrete, generell die Überschusserzielungsabsicht und damit die Anerkennung der Verluste aus Vermietung verwehrt bleibe. Das würde indes zu einer Ungleichbehandlung gegenüber denjenigen Fällen führen, in denen ein Käufer (glücklicherweise) in einen unbefristeten Mietvertrag eintrete. In vielen Fällen möge eine Heilung der zeitlichen Befristung, die in Kombination mit einer Selbstnutzungsklausel zur Aberkennung der Überschusserzielungsabsicht führe, zudem möglich sein, indem der ursprüngliche Mietvertrag verlängert oder die Vermietungsabsicht durch die Vermietung an einen neuen Mieter bestätigt werde. Die Besonderheit der vorliegenden Fallgestaltung bestehe jedoch darin, dass die Mieter die Mietzahlung eingestellt hätten und die Vermieter zunächst eine Räumungsklage anstrengen mussten, um überhaupt die Voraussetzung dafür schaffen zu können, dass das Objekt weitervermietet werden konnte. Diesen Umstand habe der Senat nicht berücksichtigt. Zudem sei schlüssig vorgetragen worden, dass aufgrund der ausgebliebenen Mietzahlungen und der geringen Liquidität der Kläger diese genötigt gewesen seien, in das Objekt selbst einzuziehen. Der Entschluss zur Selbstnutzung, soweit der schlüssige Klägervortrag, sei folglich erst zu einem späteren Zeitpunkt entstanden und habe zu Beginn der Vermietung vorgelegen.

[11 ] Die Kläger beantragen,

das Urteil des FG aufzuheben und die Einkommensteuerbescheide 2006 und 2007 dahingehend zu ändern, dass die geltend gemachten Verluste der Kläger aus Vermietung berücksichtigt werden.

[12 ] Das FA beantragt,

die Revision zurückzuweisen.

[13 ] Ob im Einzelfall Indizien gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit sprächen, sei eine Frage der Tatsachenfeststellung und Beweiswürdigung, die dem FG obliege. Die Gesamtwürdigung des FG sei möglich und zutreffend.

[14 ] Gemäß § 566 BGB entstehe mit Eigentumsübergang ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter, und zwar mit demselben Inhalt, den es zuvor mit dem Veräußerer gehabt habe. Damit sei es für die Beurteilung der fehlenden Einkünfteerzielungsabsicht unerheblich, dass die Kläger auf die inhaltliche Gestaltung des Mietvertrags keinen Einfluss gehabt hätten. Zudem sei den Klägern das bestehende Mietverhältnis bei Kauf bekannt gewesen und von ihnen im notariellen Kaufvertrag vom April 2006 sogar ausdrücklich übernommen worden.

II.

[15 ] Die Revision ist unbegründet und daher zurückzuweisen (§ 126 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung —FGO— ). Im Ergebnis zutreffend hat das FG die Einkünfteerzielungsabsicht der Kläger verneint und ihre Verluste nicht im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt.

[16 ] 1. a) Nach dem Regelungszweck des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist nur bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich und typisierend —wenn also keine besonderen Umstände dagegen sprechen— davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften, auch wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben (ständige Rechtsprechung, z.B. Urteile des Bundesfinanzhofs —BFH— vom 10. Mai 2007 IX R 7/07, BFHE 218, 160 , BStBl II 2007, 873, und vom 19. April 2005 IX R 15/04, BFHE 210, 24 , BStBl II 2005, 754, m.w.N. insbesondere zu Ausnahmefällen). Von einer auf Dauer ausgerichteten Vermietung ist nur auszugehen, wenn sie nach den bei ihrem Beginn ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt (ständige Rechtsprechung, vgl. BFH-Urteile vom 9. Juli 2002 IX R 57/00 , BFHE 199, 422 , BStBl II 2003, 695, und vom 29. März 2007 IX R 7/06, BFH/NV 2007, 1847 ; vom 20. Januar 2009 IX R 49/07, BFH/NV 2009, 757 ). Zwar folgt aus einem auf eine bestimmte Zeit eingegangenen Mietvertrag allein noch nicht eine (steuerrechtlich bedeutsame) Befristung der Vermietungstätigkeit (BFH-Urteil vom 14. Dezember 2004 IX R 1/04 , BFHE 208, 235 , BStBl II 2005, 211). So kann eine Vermietungstätigkeit auch dann auf Dauer angelegt sein, wenn der ursprüngliche Vertrag —konkludent— verlängert werden soll. Es müssen aber stets Umstände hinzutreten, die zusammen mit dem Abschluss des Vertrags auf eine bestimmte Zeit den Schluss rechtfertigen, der Vermieter habe seine Tätigkeit auf Dauer ausgerichtet (BFH-Urteil in BFH/NV 2007, 1847 ). Deshalb hat der BFH als Indiz gegen die Absicht einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit nicht allein auf die Befristung des Vertrags abgestellt, sondern entscheidend auf den Umstand, dass bereits im Mietvertrag die Befristung mit einer ausdrücklich erklärten Selbstnutzungsabsicht (BFH-Urteil in BFHE 199, 422 , BStBl II 2003, 695) oder Verkaufsabsicht (BFH-Urteil vom 4. Dezember 2001 IX R 70/98 , BFH/NV 2002, 635 ) verknüpft wird. Für eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit spricht vor allem, dass sich der Steuerpflichtige tatsächlich so verhält und seine Wohnung nach Ablauf der ausbedungenen Mietzeit wiederum vermietet oder den befristeten Vertrag verlängert (vgl. zur Berücksichtigung späterer Umstände BFH-Urteil vom 28. Juni 2002 IX R 68/99 , BFHE 199, 380 , BStBl II 2002, 699).

[17 ] b) Ein gegen den Entschluss, auf Dauer zu vermieten, sprechendes Indiz liegt aber vor, wenn der Steuerpflichtige ein bebautes Grundstück innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs —von in der Regel bis zu fünf Jahren— seit der Anschaffung oder Herstellung wieder veräußert (BFH-Urteile vom 9. Juli 2002 IX R 47/99 , BFHE 199, 417 , BStBl II 2003, 580; vom 18. Januar 2006 IX R 18/04, BFH/NV 2006, 1078 ). Einer derartigen Veräußerung ist eine von Beginn an beabsichtigte Eigennutzung im Anschluss an eine kurzfristige Vermietung gleichzustellen (Mellinghoff in Kirchhof, EStG , 11. Aufl., § 21 Rz 14). Eine im Hinblick auf eine, von vornherein geplante und durchgeführte Eigennutzung nur kurzfristige Fremdvermietung, während derer lediglich Werbungskostenüberschüsse erzielt werden, spricht gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit mit Einkünfteerzielungsabsicht (BFH-Urteile in BFHE 199, 422 , BStBl II 2003, 695, und in BFH/NV 2007, 1847 ).

[18 ] c) Ob ein Gesamtüberschuss zu erzielen ist, ergibt sich aus einer den Zeitraum der tatsächlichen Vermögensnutzung umfassenden Totalüberschussprognose (BFH-Urteil vom 6. November 2001 IX R 97/00 , BFHE 197, 151 , BStBl II 2002, 726, unter II.2.). Die objektive Beweislast (Feststellungslast) für das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht trägt im Zweifel der Steuerpflichtige. Er kann das gegen die Einkünfteerzielungsabsicht sprechende Beweisanzeichen erschüttern, indem er Umstände darlegt und nachweist, die dafür sprechen, dass er den Entschluss zur Veräußerung erst nachträglich gefasst hat. Ob im Einzelfall Indizien gegen die Einkünfteerzielungsabsicht sprechen, ist eine Frage der Tatsachenfeststellung und Beweiswürdigung, die dem FG obliegt. Das FG hat alle feststehenden Indizien in eine Gesamtwürdigung einzubeziehen (§ 96 Abs. 1 Satz 1 FGO ); diese ist nach § 118 Abs. 2 FGO für das Revisionsgericht bindend, wenn sie verfahrensrechtlich einwandfrei zustande gekommen ist und nicht gegen Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verstößt. Die Gesamtwürdigung durch das FG hat schon dann revisionsrechtlich Bestand, wenn sie zwar nicht zwingend, aber möglich ist (BFH-Urteil in BFHE 199, 422 , BStBl II 2003, 695, m.w.N.).

[19 ] d) Maßgeblich ist die Einkünfteerzielungsabsicht des jeweiligen Steuerpflichtigen, der den Handlungstatbestand der Vermietung i.S. von § 21 EStG verwirklicht. Für eine Zurechnung der Einkünfteerzielungsabsicht seines Rechtsvorgängers, von dem er das Vermietungsobjekt entgeltlich erworben hat, fehlt jegliche Rechtsgrundlage. Aus § 566 BGB folgt lediglich, dass der Erwerber in das Mietverhältnis des Veräußerers eintritt. Die Einkünfteerzielungsabsicht ist aber für den Erwerber mit diesem Eintritt zu prüfen, freilich unter Berücksichtigung seiner gesetzlichen Übernahme des Mietvertrags. Grundlage der Schlussfolgerungen, die sich aus diesem Mietvertrag für die Einkünfteerzielungsabsicht des Erwerbers ergeben, ist seine Auslegung. Enthält der Mietvertrag Regelungen, die speziell auf die Person des Veräußerers bezogen sind, sind diese regelmäßig nicht auf den Erwerber zu übertragen. Indizien für oder gegen die Einkünfteerzielungsabsicht des Erwerbers ergeben sich aus seinem Verhalten im Umgang mit dem übernommenen Mietvertrag.

[20 ] 2. Nach diesen Grundsätzen ist die Gesamtwürdigung des FG zur Einkünfteerzielungsabsicht der Kläger möglich (§ 118 Abs. 2 FGO ) und revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.

[21 ] Die Kläger haben mit Eigentumserwerb ein auf fünf Jahre befristetes Mietverhältnis übernommen, das ab ihrem Erwerb (April 2006) noch bis August 2009 dauern sollte. Sie haben also ihre Vermietungstätigkeit mit einem (noch) drei Jahre und vier Monate dauernden Mietverhältnis begonnen. Dies konnte das FG ohne Bedenken als nicht auf Dauer angelegt werten; dies wurde durch das Fehlen etwaiger weitergehender Vermietungsbemühungen und durch den kurzfristigen und vorzeitigen Einzug der Kläger im Oktober 2008 bestätigt.

[22 ] Die Eigenbedarfsklausel wurde zwar mit der Großmutter als Veräußerin vereinbart; sie bezieht sich aber ausdrücklich auf deren „Töchter oder eines der Enkelkinder”. Es ist daher naheliegend und revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, wenn das FG den übernommenen Mietvertrag dahin auslegt, dass die Klausel auch in der Person der Klägerin von Bedeutung ist, weil es sich bei ihr um eine der Begünstigten der Klausel (Enkelkind) handelt. Bestätigt wird dies wiederum durch die kurzfristige Eigennutzung.

  Fundstelle(n):
NWB DokID: TAAAE-36823

 

Einkünfteerzielungsabsicht bei langjährigem Wohnungsleerstand

Einkünfteerzielungsabsicht bei langjährigem Wohnungsleerstand

Kernproblem
Ist die Vermietung einer Wohnung beabsichtigt und fallen dafür vorher Aufwendungen an, können sie als vorab entstandene Werbungskosten berücksichtigt werden. Der Abzug setzt jedoch eine Einkünfteerzielungsabsicht voraus. Bleiben die Einnahmen über mehrere Jahre aus und werden daraufhin fortlaufend Verlust geltend gemacht, zweifelt das Finanzamt häufig diese Absicht an und unterstellt steuerlich eine Liebhaberei. Weil der Vermietungsentschluss eine innere Tatsache ist, kann nur aufgrund äußerlicher Merkmale und Umstände auf das Vorliegen oder Fehlen der Absicht geschlossen werden. Hierzu hat der Bundesfinanzhof (BFH) im Fall einer über Jahre leerstehenden Wohnung einige wichtige Aussagen getroffen.

Sachverhalt
Der Eigentümer eines teilweise selbst bewohnten Zweifamilienhauses erklärte bereits über Jahre hinweg Vermietungsverluste. In den Streitjahren 2004 bis 2006 war eine Wohnung im Obergeschoss seit 6 Jahren leerstehend, nachdem diese zuletzt an die Mutter bis zu deren Tod vermietet war. Ein im Dachgeschoss befindliches Zimmer mit Bad des im Jahr 1983 fertiggestellten Objekts war noch nie vermietet. Über eine überregionale Zeitung hatte der Eigentümer etwa 4 Mal jährlich die im OG befindliche Wohnung möbliert zur Anmietung zu Mieten laut Mietspiegel angeboten. Ein für den Vermieter „geeignet erscheinender Mieter“ konnte aber nicht gefunden werden. Das Zimmer im Dachgeschoss hatte er gelegentlich über Aushänge in der Nachbarschaft angeboten. Finanzamt und Finanzgericht lehnten den Abzug der Kosten wegen fehlender Vermietungsabsicht ab.

Entscheidung
Auch der BFH vermochte keine ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen zu erkennen. Zwar räumten die Richter ein, dass die Art und Weise der Platzierung eines Mietobjekts am Wohnungsmarkt dem Steuerpflichtigen frei stehe. Für das Zimmer im Dachgeschoß unterstellte der BFH aber erst gar keine Vermietungsabsicht. Auch ein Abzug der Kosten der Wohnung kam für ihn nicht in Betracht, denn der Vermieter hätte sein Verhalten nach den erkennbar erfolglos geschalteten Zeitungsanzeigen anpassen und sowohl geeignetere Wege der Vermarktung suchen als auch seine Vermietungsbemühungen intensivieren müssen. Zudem wären nach Auffassung des BFH Zugeständnisse bei der Miethöhe oder im Hinblick auf die als Mieter akzeptablen Personen zumutbar gewesen. Da das nicht der Fall war, ging der BFH davon aus, dass der Entschluss zur Einkünfteerzielung aufgegeben wurde.

Konsequenz
Der BFH weist daraufhin, dass sich auch spätere Tatsachen und Ereignisse hätten positiv auswirken können (z. B. tatsächliche Vermietung); auch die Einschaltung eines Maklers hätte u. U. ein anders Bild ergeben. Im aufgezeigten Fall scheint es aber tatsächlich so, als hätte man das bewusst nicht gewollt. Die Aussagen des BFH können aber in anderen Fällen weiterhelfen.

Einkünfteerzielungsabsicht bei langjährigem Leerstand von Wohnungen

In seinem Urteil vom 11. Dezember 2012 IX R 14/12 hat der Bundesfinanzhof (BFH) die Grundsätze präzisiert, unter welchen Voraussetzungen Aufwendungen für langjährig leerstehende Wohnimmobilien als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ab-ziehbar sind.

In dem Verfahren ging es um zwei Wohnobjekte in einem vom Kläger (teilweise) selbst bewohnten, 1983 bezugsfertig gewordenen Haus: Eine Wohnung im ersten Obergeschoss war bis August 1997 vermietet; seitdem steht sie leer. Der Kläger schaltete etwa vier Mal im Jahr Chiffreanzeigen in einer überregionalen Zeitung, in denen er die Wohnung möbliert zur Anmietung anbot. Die Miethöhe er-rechnete er aus dem jeweils aktuellen Mietspiegel. Nach Angaben des Klägers hätten sich bis heute – keine „geeignet erscheinenden Mieter“ gemeldet. Ein im Dachgeschoss des Hauses liegendes Zimmer mit Bad war zu keinem Zeitpunkt vermietet. Nach Angaben des Klägers sei eine Vermietung auch nicht (mehr) beabsichtigt; in früheren Jahren habe er aber gelegentlich (erfolglos) Aushänge in der Nachbarschaft angebracht, mit denen das Zimmer zur Anmietung angeboten wurde. Wegen des Leerstands machte der Kläger in seinen Einkommensteuererklärungen Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung geltend, die weder das Finanzamt noch das Finanzgericht unter Hinweis auf eine fehlende Vermietungsabsicht des Klägers berücksichtigten. Der BFH wies die Revision des Klägers als unbegründet zurück.

Der IX. Senat ging davon aus, dass der Kläger keine ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbe-mühungen entfaltet habe. Zwar stehe es dem Steuerpflichtigen frei, die im Einzelfall geeignete Art und Weise der Platzierung eines von ihm angebotenen Mietobjekts am Wohnungsmarkt und ihrer Bewer-bung selbst zu bestimmen. Eine Berücksichtigung der für das Dachgeschosszimmer entstandenen Aufwendungen komme aber schon deshalb nicht in Betracht, weil der Kläger dieses Objekt gar nicht habe vermieten wollen. Aber auch die für die Wohnung im ersten Obergeschoss angefallenen Kosten könnten nicht abgezogen werden. Denn die geschalteten Zeitungsanzeigen seien erkennbar nicht erfolgreich gewesen; daher hätte der Kläger sein Verhalten anpassen und sowohl geeignetere Wege der Vermarktung suchen als auch seine Vermietungsbemühungen intensivieren müssen. Zudem sei es dem Kläger zuzumuten gewesen, Zugeständnisse (etwa bei der Miethöhe oder im Hinblick auf die für ihn als Mieter akzeptablen Personen) zu machen. Da der Kläger dies nicht getan habe, sei davon auszugehen, dass er den Entschluss zur Einkünfteerzielung aufgegeben habe.

Die Gründe der Leitentscheidung vom 11. Dezember 2012 IX R 14/12 geben auch Hinweise, wie an-dere Leerstandssituationen – etwa im Falle regelmäßiger, aber aus anderen Gründen vorübergehend erfolgloser oder nur verhaltener Vermietungsaktivitäten des Steuerpflichtigen – zu beurteilen sind. Daneben nimmt der Senat auch zu der Frage Stellung, wie mit dem langjährigen Leerstand in Gebieten mit einem strukturellen Überangebot von Immobilien zu verfahren ist. Denn der langjährige Leerstand von Wohnungen ist ein allgemeines Problem, zu dem beim BFH noch eine Reihe von Verfahren anhängig sind (s. etwa Aktenzeichen IX R 68/10: Reaktion auf „Mietgesuche“ als ernsthafte Vermietungsbemühung? IX R 39-41/11: Keine Nachweise über Art, Umfang und Intensität von Vermietungsbemühungen in der Leerstandszeit; IX R 9/12: „Punktuelle Vermietungsbestrebungen“ bei gleichzeitiger Verkaufsabsicht; IX R 19/11: Leerstand bei Untervermietung; IX R 7/10: Leerstand bei Zwischenvermietung).

Die Entscheidung wird am Mittwoch, dem 6. Februar 2013, 10 Uhr auf der Internetseite des BFH veröffentlicht. 

 

BUNDESFINANZHOF Urteil vom 11.12.2012, IX R 68/10

Leitsätze

1. Aufwendungen für eine nach Herstellung leerstehende Wohnung können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich dieses Objekts erkennbar aufgenommen und sie später nicht aufgegeben hat.

 

2. Grundsätzlich steht es dem Steuerpflichtigen frei, die im Einzelfall geeignete Art und Weise der Platzierung des von ihm angebotenen Mietobjekts am Wohnungsmarkt und ihrer Bewerbung selbst zu bestimmen. Die Frage, welche Vermarktungsschritte als erfolgversprechend anzusehen sind, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalles; dem Steuerpflichtigen steht insoweit ein inhaltlich angemessener, zeitlich begrenzter Beurteilungsspielraum zu.

 

3. Auch die Reaktion auf „Mietgesuche“ –d.h. die Kontaktaufnahme seitens des Steuerpflichtigen mit etwaigen Mietinteressenten– kann als ernsthafte Vermietungsbemühung anzusehen sein; in diesem Fall sind jedoch an die Nachhaltigkeit solcher Bemühungen erhöhte Anforderungen zu stellen.

 

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Tatbestand

1
I. Die Kläger und Revisionskläger (Kläger), in den Streitjahren (2002 bis 2006) zusammen zur Einkommensteuer veranlagte Eheleute, errichteten in den Jahren 2000 und 2001 im rund 400 Einwohner umfassenden Ortsteil H der im strukturschwachen Landkreis M gelegenen Gemeinde E ein Zweifamilienhaus mit insgesamt ca. 240 qm Wohnfläche. Die ca. 170 qm große Wohnung im Erd- und Obergeschoss des Hauses nutzten die Kläger nach Fertigstellung ab Mitte 2001 zu eigenen Wohnzwecken. Die seit dem 1. Dezember 2003 bezugsfertige Wohnung im Untergeschoss mit ca. 70 qm Wohnfläche stand zwischen Dezember 2003 und Mai 2007 leer und ist seit dem 1. Juni 2007 zu einem Mietzins in Höhe von 250 EUR pro Monat zuzüglich Nebenkosten fremdvermietet.
2
In ihren Einkommensteuererklärungen für die Streitjahre machten die Kläger einen Werbungskostenüberschuss bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend, der sich aus anteilig auf die leerstehende Untergeschosswohnung entfallenden Aufwendungen für Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherungen und sonstigen Kosten sowie den nach § 7 Abs. 5 des Einkommensteuergesetzes (EStG) gesetzlich vorgesehenen Absetzungen für Abnutzung für das Gesamtgebäude zusammensetzte. Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt –FA–) berücksichtigte insoweit in den –hinsichtlich der Einkünfte der Kläger aus Vermietung und Verpachtung nach § 165 Abs. 1 der Abgabenordnung (AO) vorläufigen– Einkommensteuerbescheiden für die Streitjahre 2002 bis 2004 Werbungskostenüberschüsse in Höhe von 3.871 EUR (für 2002), 7.670 EUR (für 2003) und 7.989 EUR (für 2004).
3
Im Nachgang zu ihrer Einkommensteuererklärung für 2005 erklärten die Kläger auf Anfrage des FA, sie hätten trotz ihrer bisherigen Vermietungsbemühungen noch keinen Mieter gefunden. Aus den von den Klägern in diesem Zusammenhang vorgelegten Unterlagen ergibt sich, dass sie seit Anfang 2004 laufend die Anzeigen in einer regionalen Wochenzeitung auf einschlägige „Mietgesuche“ hin durchgegangen sind. Im Jahr 2004 nahmen sie in fünf Fällen, im Jahr 2005 in 13 Fällen und im Jahr 2006 in 21 Fällen mit Mietinteressenten Kontakt auf. Ausweislich der im finanzgerichtlichen Verfahren vorgelegten detaillierten Unterlagen haben die Kläger auf diese Weise mit   nahezu allen Interessenten,   die in der regionalen Wochenzeitung eine Wohnung im ländlichen Raum um M gesucht haben und mithin für eine Anmietung des Objekts in Frage kamen, auch tatsächlich Kontakt aufgenommen. Überdies haben die Kläger im Jahr 2007 selbst eine Vermietungsanzeige in der regionalen Wochenzeitung geschaltet. Sämtliche Kontaktaufnahmen seitens der Kläger sowie die Vermietungsanzeige im Jahr 2007 blieben im Ergebnis ohne Erfolg. Ergänzend haben die Kläger über den gesamten Zeitraum die Wohnung in ihrer unmittelbaren räumlichen („dörflichen“) Umgebung persönlich angeboten; der derzeitige Mieter der Untergeschosswohnung, der das Objekt zum 1. Juni 2007 angemietet hat, konnte letztlich über diese „Mundpropaganda“ gefunden werden.
4
Das FA sah in dem Vorgehen der Kläger keine ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen und setzte in den Einkommensteuerbescheiden für 2005 und für 2006 die Einkünfte der Kläger aus Vermietung und Verpachtung mit 0 EUR an. Ferner änderte das FA die Einkommensteuerbescheide für 2002 bis 2004 nach § 165 Abs. 2 Satz 1 AO und berücksichtigte die bisher angesetzten Werbungskostenüberschüsse wegen fehlender Einkünfteerzielungsabsicht nicht mehr.
5
Die hiergegen gerichteten Einsprüche der Kläger, die sie im Wesentlichen damit begründeten, dass sie längere Zeit gebraucht hätten, einen Mieter zu finden, weil auf dem örtlichen Wohnungsmarkt ein Überangebot bestanden habe und die Wohnung wegen ihrer Abgelegenheit sowie der fehlenden Verkehrsanbindung schwer zu vermieten sei, hatten keinen Erfolg.
6
Das Finanzgericht (FG) wies die dagegen erhobene Klage aus den in Deutsches Steuerrecht/Entscheidungsdienst 2011, 1378 genannten Gründen als unbegründet ab. Das FG vertrat die Auffassung, die Kläger hätten –zusätzlich zu ihren tatsächlichen Bemühungen– weitere Maßnahmen zur Vermietung unternehmen und diese in den Streitjahren auch kontinuierlich steigern müssen. Insbesondere hätten die Kläger erkennen können und müssen, dass die von ihnen gewählten Maßnahmen, die nahezu ausschließlich in der Reaktion auf sog. Mietgesuche bestanden hatten, offensichtlich erfolglos seien. So hätte es nahegelegen, einen Makler einzuschalten, selbst Anzeigen in verschiedenen Tageszeitungen oder Anzeigenblättern aufzugeben, die Wohnung im Internet auf speziellen Immobilienseiten anzubieten oder den geforderten Mietzins an die schwierige Situation anzupassen. Gerade die schwere Vermietbarkeit der Wohnung aufgrund ihrer räumlichen Abgelegenheit hätte es erfordert, größere Anstrengungen zur Vermietung zu unternehmen. Aus der Tatsache, dass das Objekt seit dem 1. Juni 2007 dauerhaft vermietet sei, könne nicht auf eine Vermietungsabsicht in der Vergangenheit geschlossen werden.
7
Mit ihrer Revision rügen die Kläger die Verletzung formellen und materiellen Rechts. Sie vertreten die Auffassung, dass die Besetzung des FG nicht rechtsstaatlichen Grundsätzen genüge, da im Freistaat Bayern die Berufsrichter des FG –mit Ausnahme des Präsidenten– vom Staatsminister der Finanzen ausgewählt und ernannt würden. Das FG sei überdies zu Unrecht davon ausgegangen, dass ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen ausschließlich durch die Veröffentlichung von Zeitungsinseraten, die Beauftragung eines Maklers oder die Nutzung des Internets belegt werden könnten. Das FG sei überdies zu Unrecht davon ausgegangen, dass die nachfolgende tatsächliche Vermietung kein positives Beweisanzeichen für das Vorliegen einer Vermietungsabsicht bereits in den Streitjahren begründe.
8
Die Kläger beantragen sinngemäß,das angefochtene Urteil des FG sowie die Einkommensteuerbescheide für 2005 vom 21. November 2006 und für 2006 vom 30. August 2007 sowie die Einkommensteueränderungsbescheide 2002 bis 2004 vom 24. Mai 2007, jeweils in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 22. Januar 2008, aufzuheben sowie die maßgeblichen Einkommensteuerbescheide für die Streitjahre mit der Maßgabe zu ändern, dass die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklärungsgemäß festgesetzt werden.
9
Das FA beantragt,die Revision zurückzuweisen.
10
Es vertritt die Auffassung, dass das erkennende FG ordnungsgemäß besetzt gewesen und die Klage zu Recht abgewiesen habe. Die Würdigung des FG, wonach die Kläger in den Streitjahren nicht mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt hätten, sei möglich und verstoße weder gegen Denkgesetze noch gegen allgemeine Erfahrungssätze oder die Regeln des Beweisrechts und sei damit nicht rechtsfehlerhaft.

Entscheidungsgründe

11
II. Die Revision ist begründet und führt nach § 126 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 der Finanzgerichtsordnung (FGO) zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur Stattgabe der Klage. Das FG ist zu Unrecht davon ausgegangen, dass die Kläger in den Streitjahren ohne Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt haben.
12
1. Die geltend gemachte Verfahrensrüge greift nicht durch. Das FG war nicht deshalb i.S. des § 119 Nr. 1 FGO unvorschriftsmäßig besetzt, weil die an der Entscheidung beteiligten Berufsrichter vom Bayerischen Staatsminister der Finanzen ernannt worden sind (vgl. Urteil des Bundesfinanzhofs –BFH– vom 20. November 1997 VI R 70/97, BFH/NV 1998, 609, m.w.N.). Der Senat sieht im Übrigen nach § 126 Abs. 6 Satz 1 FGO von einer weiteren Begründung ab.
13
2. Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG in der in den Streitjahren geltenden Fassung sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen; sie sind nach § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abzuziehen, wenn sie bei ihr erwachsen, und das heißt, durch sie veranlasst sind. Fallen Aufwendungen mit der beabsichtigten Vermietung eines (leerstehenden) Wohngrundstücks an, bevor mit dem Aufwand zusammenhängende Einnahmen erzielt werden, können sie als vorab entstandene Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird. Die Berücksichtigung von Aufwand als (vorab entstandene) Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung setzt voraus, dass der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, aus dem Objekt durch Vermieten Einkünfte nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu erzielen und diese Entscheidung später nicht aufgegeben hat.
14
Danach können Aufwendungen für eine nach Herstellung, Anschaffung oder Selbstnutzung leerstehende Wohnung als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich dieses Objekts erkennbar aufgenommen (und sie später nicht aufgegeben) hat. Die Einzelfallumstände, aus denen sich der endgültige Entschluss zu vermieten ergibt, sind in erster Linie ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen des Steuerpflichtigen. Für die Feststellung des Bestehens oder der Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht als innere Tatsache können äußere Umstände als Indizien herangezogen werden; im Rahmen der Gesamtbeurteilung sind auch spätere Tatsachen und Ereignisse –insbesondere der zeitliche Zusammenhang zwischen Beginn des Leerstands und späterer (tatsächlicher) Vermietung– zu berücksichtigen. Der Senat verweist zur weiteren Begründung und zur Vermeidung von Wiederholungen auf sein zur amtlichen Veröffentlichung bestimmtes Urteil vom heutigen Tage im Verfahren IX R 14/12 (BFH/NV 2013, 467).
15
3. Nach diesen Grundsätzen hat die Entscheidung des FG, wonach die Kläger in den Streitjahren nicht mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt haben, keinen Bestand; denn sie wird von den im Streitfall getroffenen Feststellungen nicht getragen. Das FG hat zum einen die im Streitfall maßgeblichen Beweisanzeichen nicht in eine Gesamtwürdigung einfließen lassen, sondern stattdessen alle festgestellten Indizien nur je für sich gewürdigt. Darüber hinaus verstößt die Würdigung einzelner Beweisanzeichen gegen Denkgesetze, etwa wenn das FG feststellt, dass die Kläger in den Jahren 2004 bis 2006 insgesamt mit 39 Mietinteressenten Kontakt aufgenommen haben, andererseits in den Entscheidungsgründen ausgeführt wird, dass die im Jahr 2007 tatsächlich erfolgte Vermietung die „nahezu völlig fehlenden Vermietaktivitäten der Kläger in sämtlichen Streitjahren“ nicht zu kompensieren vermöge. Damit hat das FG das Erfordernis und den Inhalt der Gesamtwürdigung aller vorhandenen Indizien wie auch die Ergiebigkeit einzelner Indizien verkannt.
16
4. Die Sache ist spruchreif. Der Senat kann die vom FG unzutreffend unterlassene Gesamtwürdigung der seitens des FG hinreichend festgestellten Einzelindizien selbst vornehmen (BFH-Urteil vom 8. Februar 2011 IX R 44/10, BFHE 233, 104, BStBl II 2011, 718).
17
a) Grundsätzlich steht es dem Steuerpflichtigen frei, die im Einzelfall geeignete Art und Weise der Platzierung des von ihm angebotenen Mietobjekts am Wohnungsmarkt und ihrer Bewerbung selbst zu bestimmen. Danach sind bereits die von den Klägern nachweislich seit 2004 laufende Durchsicht einer regionalen Wochenzeitung nach „Mietgesuchen“ und die seitdem unternommenen und bis 2006 auch gesteigerten Reaktionen auf solche „Mietgesuche“ sowie die Bewerbung des Mietobjekts in der dörflichen Gemeinschaft als ernsthafte Vermietungsbemühung anzusehen. Zwar sind in solchen Fällen an die Nachhaltigkeit der Bemühungen erhöhte Anforderungen zu stellen; indes ergibt sich im Streitfall schon aus der Tatsache, dass die Kläger mit   nahezu allen  in Betracht kommenden Interessenten auch tatsächlich Kontakt aufgenommen haben, dass dem Nachhaltigkeitserfordernis vorliegend Rechnung getragen wurde. Das FG geht auch zu Unrecht davon aus, dass im Streitfall eine Vermietungsabsicht deshalb nicht angenommen werden könne, weil die Kläger keine „geeigneteren Schritte“ der Vermarktung ihres Objekts gewählt hätten. Die Frage, welche Vermarktungsschritte als erfolgversprechend anzusehen sind, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalles; auch insoweit steht dem Steuerpflichtigen ein inhaltlich angemessener, zeitlich begrenzter Beurteilungsspielraum zu. Vorliegend ist schon der später eingetretene Umstand, dass die eigenverantwortliche Mietersuche im Streitfall Erfolg hatte und zu einer dauerhaften, ununterbrochenen und bis zum heutigen Tag andauernden Vermietung geführt hat, Beweisanzeichen dafür, dass die Vermietungsbemühungen der Kläger unter den besonderen Bedingungen, nach denen eine Vermietung im strukturschwachen ländlichen Raum zu beurteilen ist (und die mit jenen in einem Ballungsraum mit erhöhter Wohnungsnachfrage nicht zu vergleichen ist), auch „geeignet“ waren.
18
b) Der zeitliche Zusammenhang zwischen der Aufnahme der Vermietungsbemühungen und der späteren tatsächlichen Vermietung ist unter diesen erschwerten Vermietungsbedingungen auch hinreichendes Beweisanzeichen dafür, dass die Kläger von Anfang an eine Vermietung des Objekts beabsichtigten. Dem kann nicht mit der pauschalen, nicht durch entsprechende Feststellungen belegten Annahme begegnet werden, es sei nicht ausgeschlossen, dass Vermieter, die selbst mit ihrer Familie in dem betreffenden Haus wohnten, letztlich an einer Selbstnutzung einer weiteren im Haus befindlichen Wohnung „nicht ganz uninteressiert“ sein könnten.
19
c) Da die Kläger mithin in den Streitjahren mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt haben, sind die von ihnen geltend gemachten Werbungskostenüberschüsse –über deren Höhe kein Streit besteht– in den angefochtenen Einkommensteuerbescheiden steuermindernd zu berücksichtigen.

Einkünfteerzielungsabsicht bei befristeter Vermietung

Einkünfteerzielungsabsicht bei befristeter Vermietung

Kernproblem

Seit jeher verfolgen Gesetzgebung und Finanzverwaltung ein Prinzip: Gewinne sozialisieren, Verluste privatisieren. Praktische Auswirkungen erfährt dies insbesondere bei der Vermietung von Immobilien: Während Überschüsse stets als steuerpflichtig behandelt werden, betrachtet das Finanzamt Verluste in der Regel skeptisch und verlangt den Nachweis der Absicht, auf Dauer positive Einkünfte zu erzielen. Dabei wird eine innerhalb von 5 Jahren nach der Anschaffung einer Immobilie erfolgte Veräußerung bzw. Selbstnutzung regelmäßig als Indiz gegen die Einkünfteerzielungsabsicht gewertet. Dies ruft eine Prognoserechnung auf den Plan, die häufig negativ ausfällt und in der Folge den Steuervorteil ausschließt. Aber wie verhält es sich, wenn bereits bei dem Erwerb der Immobilie ein befristeter Mietvertrag mit übernommen werden muss? Das zu klären war Aufgabe des Finanzgerichts Köln.

Sachverhalt

Ein Ärzteehepaar erwarb von der Großmutter der Ehefrau entgeltlich eine Immobilie und trat in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Vertrag besaß eine Selbstnutzungsklausel und war auf 5 Jahre beschränkt; bei Erwerb des Objekts betrug die Laufzeit noch etwa 3 Jahre. Wegen Zahlungsverzugs der Mieter wurde das Objekt schon vorzeitig geräumt und von dem Ehepaar bezogen. Das Finanzamt lehnte die Berücksichtigung der beantragten Vermietungsverluste mit Hinweis auf die geplante Selbstnutzung ab. Hiergegen wandten sich die Eheleute und trugen vor, sie hätten als bloße Rechtsnachfolger keinerlei Einfluss auf die inhaltliche Ausgestaltung des Mietvertrags gehabt. Darüber hinaus habe sich die Selbstnutzung allein durch Zahlungsverzug der Mieter ergeben und sei weder geplant noch vorhersehbar gewesen.

Entscheidung

Die Finanzrichter wiesen die Klage ab. Eine weniger als 5 Jahre laufende Vermietung spreche zunächst gegen eine auf Dauer angelegte Vermietung. Hinzu käme die sachverhaltsspezifische Besonderheit, dass sich die Selbstnutzungsklausel des von der Großmutter abgeschlossenen Mietvertrags ausdrücklich auf „eine der beiden Töchter oder eines der Enkelkinder“ bezog. Da weder ein Verzicht hierauf noch eine Weitervermietung erfolgte, habe man sich auch entsprechend der Klausel verhalten. Hierdurch habe das Ehepaar ein weiteres, gegen die dauerhafte Vermietungsabsicht sprechendes Indiz geschaffen, anstatt die Indizwirkung der befristeten Vermietung zu entkräften.

Konsequenz

Befristete Mietverträge können auch dann für eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit sprechen, wenn sie in mehrfacher Verlängerungsabsicht abgeschlossen werden. In solchen Fällen müssen jedoch weitere Umstände hinzutreten, die den Verzicht auf eine Überschussprognose rechtfertigen. Ob dies auch das übernommene Mietverhältnis sein kann, muss der Bundesfinanzhof jetzt klären, denn der Streitfall ist dort anhängig geworden.

Einkünfteerzielungsabsicht bei Verzugszinsen vorhanden?

Einkünfteerzielungsabsicht bei Verzugszinsen vorhanden?

Kernproblem

Wird man als Bürge in Anspruch genommen und muss zur Erfüllung der Zahlungsverpflichtung ein Darlehen aufnehmen, dann stellt sich nicht nur die Frage nach einem steuerlichen Abzug der Aufwendungen. Zumindest wenn sich später herausstellt, dass die Inanspruchnahme zu Unrecht erfolgte und die vor Gericht erstrittene Rückzahlung mit Zinseinnahmen verbunden ist, möchte das Finanzamt hieran beteiligt werden. Erscheint dieser Gedanke bereits verwegen, dann muss das erst recht für den Fall gelten, dass die aufgewendeten Darlehenszinsen steuerlich nicht abgezogen werden können. Aber genauso wollte es das Finanzamt.

Sachverhalt

Der Bürge einer GmbH, der aber nicht deren Gesellschafter war, wurde mit fast 1 Mio. EUR zu Unrecht in Anspruch genommen. Hiergegen klagte er vor dem Landgericht und bekam nach fast 10 Jahren im Jahr 2002 Recht. Die Bürgschaftssumme wurde wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückgezahlt und mit 256.000 EUR verzinst. Der Bürge selbst musste im Jahr der Inanspruchnahme ein Darlehen aufnehmen, für das er bis einschließlich zum Jahr 1998 fast 269.000 EUR an Zinsen zahlte. Unterm Strich blieb ihm also ein Verlust. Den Zinsertrag versteuerte das Finanzamt im Jahr 2002 nach Abzug von Rechtsanwaltskosten als Kapitaleinkünfte. Das Finanzgericht prüfte im Klageverfahren einen Totalüberschuss und war wie das Finanzamt der Auffassung, dass der Refinanzierungsaufwand unberücksichtigt bliebe, weil er im Zusammenhang mit der Bürgschaftsverpflichtung – nicht der Zinserträge – stehe. So ging es weiter zum Bundesfinanzhof (BFH).

Entscheidung

Diesmal gewann der Bürge. Die Steuerpflicht der Erträge als solche aus Kapitalvermögen bestätigte der BFH, weil Verzugszinsen aus ertragsteuerlicher Sicht keinen Schadensersatz, sondern Entgelt für die unfreiwillige Vorenthaltung zustehenden Kapitals darstellten. Jedoch stehe auch der Zinsaufwand in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit den späteren Zinseinnahmen, denn bei einer erzwungenen Kapitalüberlassung reiche die Darlehensaufnahme zur Erfüllung der (letztlich nicht gerechtfertigten) Forderung aus. Eine besondere subjektive Bestimmung der Schuldzinsen für Zwecke der Erzielung von Verzugszinsen sei nicht erforderlich. Wenn es bei den Zinseinnahmen aus erzwungener Kapitalüberlassung lediglich auf die Steigerung der Leistungsfähigkeit ankäme (nicht die Einkünfteerzielungsabsicht), müsse gleiches auch für die Aufwendungen gelten.

Konsequenz

Weil nach periodenübergreifender Betrachtung durch Einbeziehung der Zinsaufwendungen (wenngleich nicht bei Verausgabung geltend gemacht) kein Totalgewinn zu erzielen war, schied auch ein Ansatz der Einnahmen im Jahr 2002 aus (Behandlung wie „Liebhaberei“).

VuV: Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung und anschließendem Verkauf

VuV: Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung und anschließendem Verkauf

Kernaussage

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen der Einkommensteuer. Unter Einkünften ist dabei der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu verstehen. Zur Abgrenzung von der nicht steuerbaren Liebhaberei ist es notwendig, dass der Steuerpflichtige die Absicht hat, einen Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben auf die Dauer der Nutzung der Einkunftsquelle zu erzielen. Das Finanzgericht Münster hatte kürzlich zu klären, ob eine Wohnungseigentümerin auch dann eine Überschusserzielungsabsicht hat, wenn mit dem Mietvertrag zugleich eine Veräußerung an den Mieter nach Ablauf der Mietzeit vereinbart ist.

Sachverhalt

Die 80-jährige Klägerin hatte in den dem Streitjahr vorangegangenen Jahren erfolglos versucht, eine Eigentumswohnung zu verkaufen, die sie als Feriendomizil genutzt hatte. 2005 schloss sie mit einem Kaufinteressenten einen notariellen Vertrag ab. Dessen Gegenstand war ein Angebot zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrags sowie ein Mietvertrag. Die Wohnung wurde zunächst für zwei Jahre an den Interessenten vermietet unter der Bedingung, dass dieser der Klägerin zuvor ein unwiderrufliches Angebot zum Erwerb der Mietsache nach Ablauf der Mietdauer unterbreitet. Der Interessent wurde sodann im Parallelverfahren wegen Betrugs zu einer Freiheitsstrafe auf Bewährung verurteilt. In den dortigen Urteilsgründen ist ausgeführt, dass er die Klägerin bei Abschluss des Miet-/Kaufvertrags über seine Zahlungsfähigkeit und -willigkeit getäuscht hat. In ihrer Einkommensteuererklärung machte die Klägerin einen Überschuss der Werbungskosten über die Einnahmen geltend. Der Wunsch, die Wohnung erst anzumieten und danach zu kaufen, sei seitens des Mietinteressenten geäußert worden. Das Finanzamt wollte den Verlust aus Vermietung und Verpachtung nicht anerkennen. Der Klägerin habe bei Vertragsabschluss die notwendige Überschusserzielungsabsicht gefehlt; es sei ihr ausschließlich um den Verkauf der Immobilie gegangen.

Entscheidung

Das Finanzgericht gab der Klägerin Recht. Sie hätte bei vertragsgemäßer Abwicklung des Mietvertrags offensichtlich einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt. Anhaltspunkte dafür, dass bei dem wirksam abgeschlossene Miet-/Kaufvertrag ein Missbrauch rechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten vorliegen könnte, waren nicht ersichtlich. Auch wurde durch die tatsächlich gewählte rechtliche Gestaltung kein Steuervorteil erzielt. Hierbei ist für die Feststellung des Steuervorteils auf den Zeitpunkt bei Vertragsabschluss abzustellen. Zu diesem Zeitpunkt durfte die Klägerin aber von einer ordnungsgemäßen Vertragserfüllung und damit von einem Überschuss der Mieteinnahmen über ihre Werbungskosten ausgehen.

Konsequenz

Ein gleichzeitig mit Abschluss eines Mietvertrages abgeschlossener Kaufvertrag spricht nicht grundsätzlich gegen eine Einkunftserzielungsabsicht. Anders zu entscheiden ist lediglich dann, wenn bei Abschluss des Mietvertrags feststeht, dass – etwa aufgrund hoher Finanzierungskosten und erhöhten Abschreibungen – auch bei ordnungsgemäßer Zahlung der Miete während des Mietzeitraums kein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen sein wird.