Schlagwort-Archiv: Geschäftsveräußerung

Teilweise Vermietung: Ist eine Geschäftsveräußerung dann auch teilweise steuerfrei?

Teilweise Vermietung: Ist eine Geschäftsveräußerung dann auch teilweise steuerfrei?

Wird ein verpachtetes Geschäftshaus an einen Erwerber übertragen, setzt dieser aber die Verpachtung nur für einen Teil des Gebäudes fort, handelt es sich nur hinsichtlich dieses Grundstücksteils um eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung.

Hintergrund

A errichtete ein Geschäftshaus. Das Erdgeschoss vermietete sie an ihren Ehemann B, das Obergeschoss an Dritte. A verzichtete für die Vermietungsumsätze auf die Umsatzsteuer-Befreiung und nahm für ihre Leistungen den vollen Vorsteuerabzug in Anspruch. Im Jahr 2007 verkaufte sie das Geschäftshaus an eine GmbH. Dabei verzichtete sie nicht auf die Steuerbefreiung für Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen. Die GmbH nutzte das Erdgeschoss für eigene unternehmerische Zwecke, setzte also nur die Mietverhältnisse mit Dritten unverändert fort.

A ging von einer nicht steuerbaren Geschäftsveräußerung im Ganzen aus und korrigierte den Vorsteuerabzug für das Jahr 2007 nicht. Das Finanzamt meinte abweichend davon, dass die Vorsteuer zu berichtigen ist, da weder ganz noch teilweise eine Geschäftsveräußerung vorliegt.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof lehnte, entgegen der Auffassung des Finanzamts und des Finanzgerichts, hinsichtlich der an Dritte verpachteten Räume eine Änderung der Verhältnisse ab. Insoweit ist also die Lieferung des Gebäudes von A an die GmbH eine Geschäftsveräußerung und damit nicht steuerbar. Der Begriff der Geschäftsveräußerung umfasst die Übertragung eines Geschäftsbetriebs oder eines selbstständigen Unternehmensteils, mit dem eine selbstständige wirtschaftliche Tätigkeit fortgeführt werden kann. Entscheidend dafür ist die Lage im Zeitpunkt der Übertragung. Außerdem muss der Erwerber beabsichtigen, den übertragenen Geschäftsbetrieb oder Unternehmensteil zu betreiben.

Hinsichtlich der ursprünglich an B vermieteten Räume liegen die Voraussetzungen einer Geschäftsveräußerung nicht vor. Denn die GmbH hat diese Flächen nicht weiterhin vermietet, sondern für eigene Zwecke genutzt.

Der Bundesfinanzhof verwies die Sache an das Finanzgericht zurück. Dieses muss zur Feststellung der Höhe der Vorsteuerberichtigung den Inhalt und Umfang der Mietverträge mit den Dritten und die Gesamtfläche des Gebäudes ermitteln.

Neues zur Geschäftsveräußerung im Ganzen

Neues zur Geschäftsveräußerung im Ganzen

Kernaussage

Die Veräußerung eines Grundstückes ist grundsätzlich steuerfrei. Erfolgt der Verkauf an einen Unternehmer, so kann auch zur Umsatzsteuer optiert werden. Diese Rechtsfolgen treten aber nicht ein, wenn es sich bei dem Verkauf um eine Geschäftsveräußerung im Ganzen handelt (GiG), die nicht steuerbar ist. Die Abgrenzung zwischen Geschäftsveräußerung im Ganzen und “normalem” Verkauf bereitet in der Praxis Schwierigkeiten, ist aber wichtig, da die steuerlichen Folgen für den Verkäufer sowie auch für den Erwerber erheblich sein können.

Sachverhalt

Der Kläger veräußerte ein Grundstück, das er zuvor an ca. 50 Parteien zu gewerblichen bzw. Wohnzwecken vermietet hatte. Hinsichtlich der gewerblichen Mieter hatte der Kläger bei Anschaffung des Grundstückes 3 Jahre zuvor zur Umsatzsteuer optiert und dementsprechend ca. 500.00 EUR Vorsteuern geltend gemacht. In einem zweiten Vertrag mietete der Kläger die gesamte Immobilie vom Erwerber an (Generalmietvertrag). Die Mietverträge zwischen Kläger und Endnutzer wurden nicht geändert, sie wurden vom Erwerber als Untermietverhältnisse übernommen. Im Gegensatz zum Kläger sah das Finanzamt hierin keine Geschäftsveräußerung im Ganzen, da es an der Übertragung eines Unternehmens fehle, wenn der Kläger die Mietverträge fortführe.

Entscheidung

Dem Finanzgericht Düsseldorf zur Folge liegt keine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor. Denn der Erwerber führt das Mietunternehmen des Klägers nicht fort, da umsatzsteuerlich die Mietverhältnisse weiterhin dem Kläger zuzurechnen sind. Dem steht auch nicht entgegen, dass durch den Kaufvertrag die Mietverträge gegebenenfalls zivilrechtlich auf den Erwerber übergegangen sind (§ 566 BGB). Die Vermietung durch den Erwerber stellt zwar auch ein Vermietungsunternehmen dar, aber ein neues zusätzliches, das dem des Klägers nicht ausreichend ähnelt (1 Mieter statt bisher 50 Mieter).

Konsequenz

Das Urteil bestätigt einmal mehr, dass das Umsatzsteuerrecht unabhängig von Wertungen anderer Gesetze, so z. B. dem Zivilrecht ist. Dies macht es für die Praxis nicht einfacher. Insbesondere wenn der Erwerber die Mietverträge nicht 1:1 übernimmt, besteht immer das Risiko, dass keine Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegt. Der Fall liegt nun aber dem Bundesfinanzhof (BFH) vor, so dass abzuwarten bleibt, ob er der Entscheidung des Finanzgerichts folgt.

Geschäftsveräußerung beim Verkauf eines Mietwohngrundstücks

Das klagende Bauunternehmen hatte im Jahr 2003 ein Wohn- und Geschäftshaus erworben und fortan unter teilweisem Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung vermietet. Dabei hatte es einen Vorsteuerabzug aus den Anschaffungskosten vorgenommen. Im Jahr 2006 veräußerte das Unternehmen das Grundstück zu einem “Netto-Kaufpreis”, verzichtete aber für den Fall einer steuerbaren Grundstücksübertragung teilweise auf die Umsatzsteuerfreiheit. Zugleich schloss die Klägerin einen “Generalmietvertrag” mit der Erwerberin ab. Danach sollte die Erwerberin die Immobilie unter teilweisem Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung an die Klägerin vermieten. Mietforderungen trat die Klägerin sicherungshalber an die Erwerberin ab.

Hierin sah die Betriebsprüfung – entgegen der Auffassung der Klägerin – keine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen. Mangels Unterbrechung des Berichtigungszeitraums nahm sie eine Vorsteuerkorrektur vor.

Dem ist das Finanzgericht Düsseldorf gefolgt. Da die Klägerin ihr Vermietungsunternehmen auch nach der Veräußerung selbst weiterführe, fehle es an der Fortführung der unternehmerischen Tätigkeit des Veräußerers durch den Erwerber. Die Vermietungstätigkeit gegenüber dem Endkunden sei umsatzsteuerlich auch nach dem Eigentumsübergang der Klägerin zuzurechnen. Sie habe insbesondere die Mieten vereinnahmt und sei bei Abschluss neuer Mietverträge als Vermieterin aufgetreten. Die Vereinbarungen gingen über eine bloße Mietgarantie hinaus.

Das Finanzgericht Düsseldorf hat die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen.

Quelle: FG Düsseldorf, Mitteilung vom 02.09.2013 zum Urteil 1 K 3144/11 vom 01.02.2013

Geschäftsveräußerung im Ganzen bei Teilvermögen

Geschäftsveräußerung im Ganzen bei Teilvermögen

Kernaussage
Die Veräußerung eines Unternehmens im Ganzen an einen Unternehmer, der dieses fortführt, ist nicht umsatzsteuerbar. Hiervon abzugrenzen ist die Veräußerung einzelner Wirtschaftsgüter, die grundsätzlich der Umsatzsteuer unterliegt. Für die Praxis ist diese Abgrenzung häufig schwierig. Fehler diesbezüglich ziehen Steuernachzahlungen nach sich.

Sachverhalt
Eine GmbH betrieb eine Klinik zur Behandlung von Gefäßerkrankungen und zur Durchführung von Laseroperationen. Sie veräußerte ihr Anlagevermögen bis auf wenige Geräte (u. a. ein Farbstofflaser) an einen ihrer Anteilseigner, einen Arzt. Dieser übernahm auch die Konzession und trat in die Arbeitsverhältnisse sowie den Mietvertrag ein. Der Arzt betrieb mit den erworbenen Wirtschaftsgütern eine Klinik für Venenmedizin. Die GmbH führte ihre unternehmerische Tätigkeit an anderer Stelle fort. Das Finanzamt verweigerte die Anerkennung einer Geschäftsveräußerung im Ganzen, da nicht das komplette Anlagevermögen veräußert wurde und die GmbH zudem noch ihr Unternehmen fortführte.

Entscheidung
Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die Auffassung des Finanzamtes zurück. Demnach ist für die Annahme einer Geschäftsveräußerung im Ganzen entscheidend, dass die übertragenen Wirtschaftsgüter es dem Erwerber ermöglichen, die bisher vom Veräußerer ausgeübt Tätigkeit zumindest in ähnlicher Form fortzuführen. Eine Übertragung aller wesentlichen Betriebsgrundlagen ist hingegen nicht erforderlich.

Konsequenzen
Die Auffassung des BFH beruht auf der Mehrwertsteuersystemrichtlinie (MwStSystRL), die auch die Übertragung von Teilvermögen begünstigt sowie der zugehörigen Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH). Danach kann ein Teilvermögen in diesem Sinne auch vorliegen, wenn dieses aus einem größeren Unternehmen abgespalten wird. Wichtig ist nur, dass aus Sicht des Erwerbers, eine Fortführung der Tätigkeit dieses Unternehmensteils (im Fall: “Unternehmensteil Venenmedizin”) möglich ist. Sofern diese Möglichkeit besteht, ist es auch nicht notwendig, dass der Veräußerer seine unternehmerische Tätigkeit einstellt. Der BFH verweist insofern zu Recht nochmals darauf, dass diese aus dem Ertragsteuerrecht abgeleitete Auffassung in der Umsatzsteuer nichts zu suchen hat. Der BFH hat auch keine Bedenken, dass aus einem Unternehmen mehrere Teilvermögen nicht steuerbar übertragen werden können. In der Praxis wird das Urteil dazu führen, dass wesentlich häufiger Geschäftsveräußerungen im Ganzen anzunehmen sind als bisher. Auch wenn dies nicht verkehrt ist, so wird die Abgrenzung zwischen einer Geschäftsveräußerung im Ganzen und einer steuerpflichtigen Veräußerung nicht einfacher werden.

Umsatzsteuer; Vorliegen einer Geschäftsveräußerung (§ 1 Abs. 1a UStG) bei Vermietung wesentlicher Grundlagen

BMF-Schreiben Konsequenzen des EuGH-Urteils vom 10. November 2011, C-444/10, sowie des BFH-Urteils vom 18. Januar 2012, XI R 27/08
GZ IV D 2 – S 7100-b/11/10002
DOK 2012/0954863

Unter Bezugnahme auf das Urteil des Europäischen Gerichtshofs vom 10. November 2011, C-444/10, hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 18. Januar 2012, XI R 27/08, entschieden, dass die Übereignung des Warenbestands und der Geschäftsausstattung eines Einzelhandelsgeschäfts unter gleichzeitiger Vermietung des Ladenlokals an den Erwerber auf unbestimmte Zeit, allerdings aufgrund eines von beiden Parteien kurzfristig kündbaren Vertrags, eine nicht der Umsatzsteuer unterliegende Geschäftsveräußerung darstellt, sofern die übertragenen Sachen hinreichen, damit der Erwerber eine selbständige wirtschaftliche Tätigkeit dauerhaft fortführen kann.

Unter Bezugnahme auf das Ergebnis der Erörterungen mit den obersten Finanzbehörden der Länder wird Abschnitt 1.5 Abs. 3 Satz 3 des Umsatzsteuer-Anwendungserlasses (UStAE) vom 1. Oktober 2010 (BStBl I S. 846), der zuletzt durch das BMF-Schreiben vom 31. August 2012 – IV D 3 – S 7346/12/10002 (2012/0810509), BStBl I, S. 923 – geändert worden ist, wie folgt gefasst und ein neuer Satz 4 angefügt:
1 Die Urteile werden zeitgleich im Bundessteuerblatt II veröffentlicht.

„Hierfür reicht eine langfristige Vermietung oder Verpachtung für z. B. acht Jahre aus (vgl. BFH-Urteil vom 23. 8. 2007, V R 14/05, BStBl 2008 II S. 165). Ebenfalls ausreichend ist eine Vermietung oder Verpachtung auf unbestimmte Zeit (vgl. EuGH-Urteil vom 10. 11. 2011, C-444/10, BStBl 2012 II S. ___, und BFH-Urteil vom 18. 1. 2012, XI R 27/08, BStBl II S. ___); die Möglichkeit, den Miet- oder Pachtvertrag kurzfristig zu kündigen, ist hierbei un-schädlich.“

Die Grundsätze dieses Schreibens sind in allen offenen Fällen anzuwenden. Für vor dem 1. Januar 2013 ausgeführte Umsätze wird es – auch für Zwecke des Vorsteuerabzugs des Leistungsempfängers – nicht beanstandet, wenn die beteiligten Unternehmer bei der Überlassung wesentlicher Betriebsgrundlagen im Rahmen unbefristeter Miet- oder Pachtverträge ein-vernehmlich davon ausgehen, dass die Voraussetzungen einer Geschäftsveräußerung im Sinne des § 1 Abs. 1a UStG nicht vorliegen.

Dieses Schreiben wird im Bundessteuerblatt Teil I veröffentlicht.