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EuGH zur Umsatzsteuer bei Grundstücksverkäufen

EuGH zur Umsatzsteuer bei Grundstücksverkäufen

Kernaussage

Der Verkauf von Grundstücken ist in Deutschland gemäß des geltenden EU-Rechts umsatzsteuerlich zwar grundsätzlich steuerbar, in der Regel aber steuerbefreit. Nicht-landwirtschaftliche Umsätze außerhalb des landwirtschaftlichen Betriebs unterliegen auch bei pauschalierenden Landwirten grundsätzlich der Regelbesteuerung.

Sachverhalt

Ein pauschalierender Landwirt überführte ein Grundstück, das aufgrund des seinerzeit geltenden Flächennutzungsplans als landwirtschaftliche Nutzfläche ausgewiesen war, in sein Privatvermögen. Anschließend wurde – ohne sein aktives Zutun – der Flächennutzungsplan geändert, wodurch das Grundstück zu Bauland wurde. Um es besser verkaufen zu können, parzellierte der Landwirt das Grundstück in mehrere Einzelparzellen und begann, diese zu veräußern. Das zuständige Finanzamt sah in dem Verkauf eine nachhaltige, wirtschaftliche Tätigkeit, die sowohl nach europäischem, als auch nach nationalem Recht ein umsatzsteuerpflichtiger Vorgang sei. Hiergegen klagte der Landwirt schließlich vor dem Europäischen Gerichtshof (EuGH).

Entscheidung

Der EUGH entschied, dass – unabhängig vom Merkmal des pauschalierenden Landwirts -, durch den Verkauf des Grundstücks grundsätzlich kein umsatzsteuerpflichtiger Vorgang entsteht, solange dieser im Rahmen der Verwaltung des Privatvermögens erfolgt. Denn der Verkauf eines Grundstücks stellt dem Grunde nach keine wirtschaftliche Tätigkeit dar. Diese Feststellung ist unabhängig von Zahl und Umfang der getätigten Verkäufe, sodass auch eine vorherige Parzellierung zunächst unschädlich ist. In Abgrenzung zu den umsatzsteuerfreien Verkäufen im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung stellte der EUGH allerdings fest, dass eine steuerpflichtige Tätigkeit dann vorliegt, wenn der Verkäufer „aktive Schritte“ zum Vertrieb des Grundstücks vornimmt. Indizien für eine solche Aktivität können z. B. die Beantragung eines Bebauungsplans und dessen Finanzierung oder die Anlage von Straßen und Abwasserkanälen sein. Ferner die Einschaltung eines Bauträgers, eine Veräußerung von Bauparzellen in Verbindung mit Architektenleistungen und Betreuungsbindung oder aber die unentgeltliche Übertragung von Grundstücken an die Gemeinde für die Anlegung von Straßen.

Konsequenz

Während nach geltendem, europäischen Recht der Verkauf von Grundstücken nur dann umsatzsteuerpflichtig ist, wenn dies nicht im Rahmen der Vermögensverwaltung geschieht, ist der Verkauf von Grundstücken in Deutschland gemäß nationalem Recht grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Das Urteil ist somit insbesondere auf EU-Ebene relevant und stärkt dort die Rechte privater Grundstücksverkäufer. In Abgrenzung zur Umsatzsteuer sei allerdings darauf hingewiesen, dass der Verkauf von Grundstücken nach nationalem, deutschen Steuerrecht zwar umsatzsteuerfrei ist, jedoch entweder aufgrund des Umfangs („3 Objektgrenze“) oder aber aufgrund einer „aktiven Verkaufsförderung“ wohlmöglich als gewerblicher Grundstückshandel zu bewerten ist. Hierdurch können sich unter Umständen ertrag- und gewerbesteuerliche Konsequenzen für den Verkäufer ergeben. Insbesondere in Hinblick auf die im Vorfeld eines Verkaufs ergriffenen Maßnahmen zeigt die Praxis allerdings, dass es erhebliche Unterschiede bezüglich deren Bewertung gibt. Ob und welche Maßnahme für sich oder im Bündel schädlich ist, hängt maßgeblich vom jeweiligen Einzelfall ab, sodass im Falle entsprechender Verkäufe stets ein erhebliches Steuerrisiko entsteht, welches unbedingt vor Beginn der Verkaufsaktivität zu klären ist.