Mietkaution darf nicht abgewohnt werden

Die letzten Mietzahlungen vor Vertragsende darf der Mieter nicht mit der hinterlegten Mietkaution verrechnen. Der Vermieter muss ein solches Abwohnen der Kaution nicht hinnehmen.

Hintergrund

Die Mieterin hatte zu Beginn des Mietverhältnisses eine Mietkaution bezahlt. Nachdem sie im August 2015 das Mietverhältnis zum 30.11.2015 gekündigt hatte, zahlte sie für Oktober und November 2015 keine Miete mehr. Sie wollte ihren Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution gegen die Miete für diese beiden Monate aufrechnen.

Die Vermieterin verlangt dagegen von der Mieterin die Zahlung der rückständigen Miete.

Entscheidung

Die Klage der Vermieterin hatte Erfolg. Nach Ansicht der Richter ist ein Mieter normalerweise nicht berechtigt, vor dem Ende des Mietverhältnisses die Mietzahlungen einzustellen. Der Mieter darf sich damit wirtschaftlich nicht so stellen, als hätte er die Kaution bereits zurück erhalten. Erst mit Beendigung des Mietvertrags endet auch die Verpflichtung zur Zahlung der Miete. Die eigenmächtige Verrechnung der Kaution mit den letzten Mieten verstößt damit gegen die Sicherungsabrede im Mietvertrag.

Würde man eine Verrechnung zulassen, würde dies zu Lasten des Vermieters den Sicherungszweck der Kautionsvereinbarung aushebeln.

Mietkaution: Zur Verwertung im laufenden Mietverhältnis

Kernaussage
Eine Vereinbarung, die dem Vermieter gestattet, während des laufenden Mietverhältnisses die Kaution zur Verwertung streitiger Forderungen zu verwerten, ist unzulässig.

Sachverhalt
Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Vereinbarungsgemäß zahlte die Klägerin 1.400 EUR auf ein Kautionskonto. Eine Zusatzvereinbarung der Parteien zum Mietvertrag bestimmt: „Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen …“ Als die Klägerin später eine Minderung der Miete geltend machte, ließ sich der Beklagte während des laufenden Mietverhältnisses das Kautionsguthaben auszahlen. Die Klägerin verlangt, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen. Das Amtsgericht hatte der Klage stattgegeben, das Landgericht hatte die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Gegen die Entscheidung legte der Beklagte Revision beim Bundesgerichtshof ein.

Entscheidung
Die Revision blieb erfolglos. Die Richter entschieden, dass der Beklagte nicht berechtigt gewesen sei, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen der von der Klägerin bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen. Das Vorgehen des Beklagten widerspreche dem Treuhandcharakter der Mietkaution. Der Vermieter habe die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit habe der Gesetzgeber sicherstellen wollen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhalte, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Die hiervon zum Nachteil der Klägerin abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag sei deshalb unwirksam.

Konsequenz
Der Entscheidung ist zuzustimmen. Die Kaution soll die Ansprüche des Vermieters bei Mietbeendigung sichern – mehr nicht. Daher darf sie nicht zuvor verwendet werden.