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Privatbereich

Kündigung bleibt trotz Nachzahlung der Miete bestehen

Kündigung bleibt trotz Nachzahlung der Miete bestehen

Wird dem Mieter wegen Zahlungsverzugs gekündigt, kann er durch die Nachzahlung von Mietschulden nur eine fristlose Kündigung verhindern, nicht aber nicht eine ordentliche Kündigung.

Hintergrund

Der Mieter hatte in einem 3-Familienhaus 2 Wohnungen gemietet. Ab Mai 2014 geriet er mit den Mietzahlungen in Rückstand. Von Mai bis Juli 2014 zahlte er die Mieten nur teilweise, für August bis Oktober 2014 zahlte er gar keine Miete.

Deshalb kündigte der Vermieter im Oktober 2014 die Mietverhältnisse für beide Wohnungen wegen des Zahlungsrückstands fristlos, hilfsweise ordentlich. Gleichzeitig reichte er Räumungsklage ein.

Wenige Tage nach der Zustellung der Räumungsklage zahlte der Mieter die kompletten Mietrückstände.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof entschied, dass durch die Nachzahlung der Mietschulden zwar die fristlose, nicht aber die ordentliche Kündigung unwirksam geworden war.

Werden rückständige Mieten innerhalb der gesetzlich geregelten Schonfrist gezahlt, führt dies nur zur Unwirksamkeit einer außerordentlichen Kündigung, wenn sämtliche Rückstände ausgeglichen werden. Eine ordentliche Kündigung bleibt dagegen von der Schonfristregelung unberührt.

Eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit kann den Mieter entlasten und ihm ermöglichen, sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe zu berufen. Dabei ist es aber Sache des Mieters, darzulegen, dass er die Pflichtverletzungen wegen einer unvorhersehbaren wirtschaftlichen Notlage nicht zu vertreten hat.

Diesen Anforderungen genügen die Darlegungen des Mieters hier jedoch nicht. Insbesondere fehlen Angaben zur tatsächlichen Höhe der angeblich weit überhöhten Steuerschätzung. Auch hat der Mieter nicht dargelegt, warum es nicht zu einer Stundungsvereinbarung mit dem Finanzamt gekommen ist. Zu den näheren Gründen für das Zustandekommen der Steuerschätzung und den Umständen der Beitreibung hat der Mieter ebenfalls keine Angaben gemacht.

Unternehmer und Freiberufler

Keine Nachzahlung, wenn Vermieter untätig bleibt

Keine Nachzahlung, wenn Vermieter untätig bleibt

Um Einwendungen seines Mieters gegen eine Betriebskostenabrechnung sollte sich der Vermieter möglichst schnell kümmern. Lässt eine Antwort mehrere Jahre auf sich warten, kann dies die Verwirkung des Nachzahlungsanspruchs zur Folge haben.

Hintergrund

Im November 2009 erteilte die Vermieterin die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008, mit einer Nachforderung von 1.200 EUR. Die Mieter zahlten einen Teilbetrag von 200 EUR unter Vorbehalt.

Im Januar und Februar 2010 die Mieter die Abrechnung und bat um Klärung. Auf diese Schreiben meldete sich die Vermieterin nicht.

Im Dezember 2012 beantragte die Vermieterin wegen der restlichen Nachzahlung einen Mahnbescheid. Hiergegen haben die Mieter Widerspruch eingelegt mit der Begründung, dass der Anspruch auf die Nachzahlung verwirkt sei, weil sich die Vermieterin auf ihre Schreiben fast 3 Jahre lang nicht gemeldet habe.

Entscheidung

Vor dem Amtsgericht hatte der Vermieter das Nachsehen. Es entschied, dass ein eventueller Nachzahlungsanspruch verwirkt ist.

Um Verwirkung annehmen zu können, müssen ein Zeit- und ein Umstandsmoment erfüllt sein.

Das Zeitmoment ist gegeben, weil zwischen der Abrechnung der Betriebskosten im November 2009 und dem Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides im Dezember 2012 über 3 Jahre vergangen sind. Ein Zeitraum von über 3 Jahren reicht für die Annahme des erforderlichen Zeitmoments aus. Es kommt allein auf den Zeitpunkt an, ab dem der Vermieter über die Betriebskosten hätte abrechnen können, denn jedenfalls ab diesem Zeitpunkt hatte er die Möglichkeit, sein Recht geltend zu machen.

Auch das Umstandsmoment ist erfüllt, denn die Mieter durften aufgrund des Verhaltens der Vermieterin darauf vertrauen, nicht mehr in Anspruch genommen zu werden. Die Vermieterin hat auf ihr Schreiben nicht mehr reagiert. Durch ein solches passives Verhalten eines Vermieters darf beim Mieter der Eindruck entstehen, dass der Vermieter die Forderung aus der beanstandeten Abrechnung nicht weiterverfolgen wird.