Schlagwort-Archive: Rentabilitätsminderung

Privatbereich

Mietobjekt: Reicht Rentabilitätsminderung für außergewöhnliche Afa aus?

Mietobjekt: Reicht Rentabilitätsminderung für außergewöhnliche Afa aus?

Kernproblem
Werden Gebäude im Privatvermögen gehalten und daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, kommt der Gebäudeabschreibung eine nicht unwesentliche Bedeutung zu. Denn anders als im Betriebsvermögen können stille Reserven bei Veräußerung nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei realisiert werden. Daher wundert es nicht, dass das Finanzamt Abschreibungen für eine außergewöhnliche wirtschaftliche Abnutzung (AfaA) eher argwöhnisch betrachtet. Seitdem Discountläden wie Pilze aus dem Boden schießen, können sich für Vermieter solcher Branchen und deren Orientierung an Faktoren wie Grundstücksgröße, Verkaufsfläche, Kundenparkplätze oder Anlieferungsmöglichkeiten, mitunter Probleme bei der Verlängerung des Mietvertrags ergeben. Mit einem Urteil aus dem Jahr 2008 hat der Bundesfinanzhof (BFH) jedoch solchen Vermietern Hoffnung gemacht und eine AfaA als Werbungskosten gewährt, wenn sich nach der Kündigung des Mietverhältnisses herausstellt, dass ein auf die Bedürfnisse des Mieters ausgerichtetes Gebäude nur noch eingeschränkt nutzbar ist. So wundert es nicht, dass jetzt bei den Finanzgerichten die Tragweite dieser Entscheidung getestet wird.

Sachverhalt
Die Eigentümerin dreier Ladenlokale hatte nach Kündigung des Hauptmieters (einem Discounthandelsgeschäft) und einjährigem Leerstand mit Mieteinbußen von fast 80 % zu kämpfen. Den Mietvertrag hatte der Discounter im Jahr 2004 mit Wirkung zum 30.6.2006 beendet. Im Jahr 2007 machte die Vermieterin mit Hilfe eines Verkehrswertgutachtens eine AfaA geltend, weil das Objekt auf die Bedürfnisse des Hauptmieters zugeschnitten gewesen war. Wegen Größe, Lage und Zuschnitts könne eine höhere Miete wegen der veränderten Anforderungen des Marktes nicht erzielt werden. Das Finanzamt lehnte den Abzug ab, so dass der Streit beim Finanzgericht Münster anhängig wurde.

Entscheidung
Nach Auffassung der Finanzrichter rechtfertigen selbst erhebliche Rentabilitätsminderungen grundsätzlich keine AfaA. Vielmehr müsse ein von außen kommendes Ereignis unmittelbar körperlich auf das Wirtschaftsgut einwirken und dadurch eine steuerbare Nutzung eingeschränkt werden. Dagegen seien die vorgetragenen Einschränkungen nicht außergewöhnlich und in vielen Branchen zu beobachten. Tatsächlich habe das Objekt auch weitervermietet werden können, wenn auch zu einem deutlich niedrigeren Preis. Eine bloße Wertänderung genüge jedoch nicht.

Konsequenz
Der Fall bleibt spannend, denn das Gericht hat die Revision zugelassen. Der BFH wird seine Rechtsprechung aus dem Jahr 2008 konkretisieren müssen. Im damaligen BFH-Fall war das vorher an einen Lebensmittelmarkt vermietete Gebäude letztendlich nach Leerstand und Verkauf abgerissen worden. Daneben könnte es auch um den Zeitpunkt der AfaA gehen. So hat bereits das Finanzgericht angemerkt, dass sich die verminderte Nutzbarkeit bereits vor dem Auszug, d. h. im Anschluss an die Kündigung, hätte abzeichnen können. Ähnliche Fälle sollten daher unter frühestem Ansatz der AfaA offengehalten werden.

Steuern & Recht

Außergewöhnliche Absetzung: Rentabilitätsminderung reicht nicht aus

Nicht jede eklatante Ertragsminderung eines vermieteten Objekts rechtfertigt Absetzungen für eine außergewöhnliche wirtschaftliche Abnutzung (AfaA), entschied das FG Münster.

Die Klägerin vermietete ein Ladenlokal an ein Discounthandelsgeschäft und zwei kleinere Ladenlokale im selben Objekt an andere Mieter. Nachdem der Mietvertrag mit dem Hauptmieter beendet wurde, machte die Klägerin eine AfaA geltend, die das Finanzamt nicht anerkannte. Die Klägerin trug vor, dass es ihr erst nach einem Jahr gelungen sei, das größere Ladenlokal wieder zu vermieten, allerdings unter Mieteinbußen von etwa 80 %. Wegen der Größe, der Lage und des Zuschnitts sei eine höhere Miete nicht erzielbar. Das Objekt sei auf die Bedürfnisse des Hauptmieters zugeschnitten gewesen und sei wegen der veränderten Anforderungen des Marktes nicht mehr für eine Vermietung an einen Discounter bzw. Verbrauchermarkt geeignet.

Das Gericht wies die Klage ab. Selbst erhebliche Rentabilitätsminderungen rechtfertigten grundsätzlich keine AfaA. Die geänderten Anforderungen an den Discounthandel stellten kein außergewöhnliches Ereignis dar, das zu einer Nutzungseinschränkung des Objekts führe, da sich in allen Branchen typischerweise die Anforderungen änderten. Zudem sei jedes Mietobjekt in seiner Gestaltung auf einen bestimmten Kundenkreis zugeschnitten. Die Mieteinbußen, die teilweise aus Lage und Zuschnitt des Objekts selbst und teilweise aus der Entwicklung des Marktes resultierten, reichten für eine AfA nicht aus. Tatsächlich habe die Klägerin das Objekt auch wieder vermieten können, wenn auch zu einem deutlich niedrigeren Preis.

Der Senat hat die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen.

Quelle: FG Münster, Pressemitteilung vom 15.3.2013 zum Urteil 11 K 4248/10 vom 24.1.2013