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Untervermietung an Touristen: Vor der Kündigung steht die Abmahnung

Untervermietung an Touristen: Vor der Kündigung steht die Abmahnung

Ein Mieter darf seine Wohnung grundsätzlich nicht über entsprechende Portale an Touristen untervermieten. Tut er dies doch, riskiert er eine Kündigung. Bevor der Vermieter kündigen darf, muss er den Mieter allerdings abmahnen.

Hintergrund

Die Mieter einer Wohnung hatten diese dreimal für jeweils maximal eine Woche an Touristen untervermietet. Ihre Wohnung hatten sie über ein entsprechendes Internetportal angeboten. Die Vermieterin der Wohnung kündigte am 25.8.2015 das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich, und zwar wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung an Dritte. Am 27.8.2015 löschten die Mieter ihre Vermietungsanzeige im Internetportal. Die Vermieterin verlangt von den Mietern die Räumung der Wohnung.

Die Mieter wehren sich gegen die Kündigung, da die Vermieterin vor der Kündigung keine Abmahnung ausgesprochen hatte.

Entscheidung

Vor Gericht bekamen die Mieter Recht. Es entschied, dass sowohl die fristlose als auch die ordentliche Kündigung unwirksam sind.

Zwar liegt in der Vermietung der Wohnung an Touristen eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung an Dritte vor. Diese stellt einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung dar. Es fehlt jedoch eine vorherige Abmahnung.

Dass eine Abmahnung nicht erfolgversprechend gewesen wäre, kann nicht angenommen werden. Die Mieter haben ihre Vermietungsanzeige unmittelbar nach der Kündigung gelöscht. Das lässt darauf schließen, dass sie dies auch bei einer Abmahnung getan hätten.

Darüber hinaus liegen auch keine besonderen Gründe vor, die eine Abmahnung entbehrlich gemacht hätten. Über die unberechtigte Gebrauchsüberlassung hinaus müssten weitere Umstände hinzutreten, die den Vertragsverstoß als besonders schwerwiegend erscheinen lassen. Dies ist hier nicht der Fall.

Da die Abmahnung fehlte, konnte die Kündigung nicht wirksam sein. Die ungenehmigte Untervermietung an Touristen ist zwar eine Pflichtverletzung, die hier auch schuldhaft war. Wegen der unterlassenen Abmahnung fehlt es aber an einer hinreichenden Erheblichkeit der Pflichtverletzung.

Privatbereich

Untervermietung bei Auslandsaufenthalt erlaubt

Untervermietung bei Auslandsaufenthalt erlaubt

Ein längerer beruflicher Auslandsaufenthalt des Mieters begründet ein berechtigtes Interesse daran, Teile der Wohnung unterzuvermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung pflichtwidrig, muss er Schadensersatz leisten.

Hintergrund
Die Mieter einer Wohnung verlangen von der Vermieterin Schadensersatz, weil die Vermieterin einer Untervermietung der Wohnung nicht zugestimmt hat.

Das Mietverhältnis über die Dreizimmerwohnung besteht seit 2001. Seit November 2010 halten sich die Mieter in Kanada auf, weil einer von ihnen zum 1.1.2011 eine zeitlich befristete Tätigkeit in Ottawa aufgenommen hat.

Im August 2010 unterrichteten die Mieter die Hausverwaltung von ihrer Absicht, die Wohnung mit Ausnahme eines von ihnen weiter genutzten Zimmers ab dem 15.11.2010 voraussichtlich für zwei Jahre an eine namentlich benannte Interessentin unterzuvermieten, weil sie sich in dieser Zeit aus beruflichen Gründen regelmäßig im Ausland aufhalten würden.

Die Vermieterin verweigerte die Zustimmung zur Untervermietung. Daraufhin klagten die Mieter auf Zustimmung. Das Amtsgericht verurteilte die Vermieterin im Oktober 2011, der Untervermietung bis Ende 2012 zuzustimmen.

Die Mieter verlangen nun von der Vermieterin Zahlung entgangener Untermiete für den Zeitraum 15.11.2010 bis 30.10.2011 in Höhe von 7.475 EUR.

Entscheidung
Der Bundesgerichtshof gibt den Mietern Recht. Die Vermieterin muss Schadensersatz zahlen.

Die Mieter hatten einen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung zweier Zimmer. Indem die Vermieterin die Zustimmung zur Untervermietung verweigert hat, hat sie schuldhaft eine mietvertragliche Pflicht verletzt und ist zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens in Form des Mietausfalls verpflichtet.

Der Wunsch der Mieter, im Hinblick auf die befristete Arbeitstätigkeit eines der Mieter im Ausland von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten entlastet zu werden, stellt ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung dar. Dem Anspruch auf Gestattung der Untervermietung stand auch nicht entgegen, dass die Mieter nur ein Zimmer der Dreizimmerwohnung von der Untervermietung ausnehmen und auch dieses während ihres Auslandsaufenthalts nur gelegentlich zum Übernachten nutzen wollten.

Das Gesetz gibt weder vor, wie groß der beim Mieter verbleibende Teil der Wohnung sein muss, noch trifft es eine Aussage, wie der Mieter diesen Rest nutzen muss. Es reicht aus, wenn der Mieter ein Zimmer zurückbehält, um hierin Einrichtung zu lagern und/oder hierin gelegentlich zu übernachten.

Die Vermieterin kann sich bezüglich der verweigerten Zustimmung zur Untervermietung nicht auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen. Die Frage, ob der Mieter in Fällen wie dem vorliegenden die Erlaubnis zur Untervermietung beanspruchen kann, war zwar noch nicht höchstrichterlich geklärt. Die Vermieterin hätte aber in Erwägung ziehen müssen, dass sie der Untervermietung zustimmen muss. Das Risiko eines Irrtums kann sie nicht auf die Mieter übertragen.