Wohnungseigentümergemeinschaft darf Ausstattung mit einheitlichen Rauchwarnmeldern beschließen

Wohnungseigentümer dürfen beschließen, dass alle Wohnungen der Gemeinschaft mit einheitlichen Rauchwarnmeldern ausgestattet werden. Das gilt auch für die Wohnungen, deren Eigentümer bereits selbst Rauchwarnmelder installiert haben. Dieser Meinung ist zumindest das Amtsgericht Düsseldorf. Andere Gerichte kommen zu anderen Ergebnissen.

Hintergrund

Die Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen, dass alle Wohnungen mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden sollen. Gegen diesen Beschluss erhob ein Wohnungseigentümer Anfechtungsklage, da er seine Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hatte. Dies hätte bei der Beschlussfassung berücksichtigt und seine Wohnung ausgenommen werden müssen.

Entscheidung

Die Anfechtungsklage des Eigentümers hatte keinen Erfolg. Das Gericht entschied, dass der nachträgliche Einbau von Rauchwarnmeldern eine Maßnahme der erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands und damit eine Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahme darstellt. Die Wohnungseigentümer waren nicht verpflichtet, die Wohnung des Eigentümers, der bereits selbst Rauchwarnmelder installiert hatte, in dem Beschluss auszunehmen. Vielmehr steht Ihnen ein Ermessensspielraum zu, ob und inwieweit sie eine einheitliche Ausrüstung und Wartung beschließen oder nicht.

Ein einheitlicher Einbau von Rauchwarnmeldern und deren einheitliche Wartung stellt ein höheres Maß an Sicherheit dar. Der Beschluss widerspricht deshalb nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Wohnungseigentümerversammlung: Eigentümer dürfen vorzeitig gehen

Verlässt ein Wohnungseigentümer vorzeitig eine Eigentümerversammlung und führt er dadurch deren Beschlussunfähigkeit herbei, darf er trotzdem die Beschlüsse anfechten und sich auf eine fehlende Beschlussfähigkeit stützen.

Hintergrund

Ein Wohnungseigentümer war mit Vollmachten für 5 weitere Eigentümer ausgestattet. Auf einer Eigentümerversammlung war er zunächst anwesend, nach Abhandlung einiger Tagesordnungspunkte hatte er sie jedoch wieder verlassen. Hierdurch wurde die geforderte Mindestanzahl an anwesenden und vertretenen Eigentümern unterschritten.

Der Eigentümer hatte mehrere Beschlüsse, die nach seinem Verlassen der Versammlung gefasst wurden, angefochten. Unter anderem beruft er sich darauf, dass die Eigentümerversammlung nicht mehr beschlussfähig gewesen ist.

Die übrigen Eigentümer meinen, er könne sich nicht auf die Beschlussunfähigkeit berufen, weil er diese selbst durch sein vorzeitiges Verlassen der Eigentümerversammlung herbeigeführt habe.

Entscheidung

Die Klage des Wohnungseigentümers hatte Erfolg. Denn nach Auffassung der Richter war die Eigentümerversammlung nicht mehr beschlussfähig, nachdem der klagende Eigentümer diese verlassen hatte.

Der Kläger durfte sich auf die Beschlussunfähigkeit zu berufen, obwohl er die Beschlussunfähigkeit selbst herbeigeführt hat. Das Gericht sah dies nicht als rechtsmissbräuchlich an.

Es gibt beim Wohnungseigentum keine Treuepflicht zur Teilnahme an Gesellschafterversammlungen, auch wenn anders keine wirksamen Beschlüsse gefasst werden können. Die Wohnungseigentümer können nämlich in einer Zweitversammlung unabhängig von einem Quorum wirksame Beschlüsse fassen.

Fehlt die Beschlussfähigkeit, wird widerleglich vermutet, dass der formelle Fehler für die gefassten Beschlüsse kausal war. Diese Vermutung konnte hier nicht widerlegt werden, sodass die angefochtenen Beschlüsse vom Gericht für ungültig erklärt wurden.

Einzelner Wohnungseigentümer kann Sanierung des Gemeinschaftseigentums verlangen

Wohnungseigentümer müssen die Kosten dringend erforderlicher Sanierungen gemeinsam bezahlen. Das gilt selbst dann, wenn sie sich die Renovierung nicht leisten können. Stimmen sie einem entsprechenden Beschluss nicht zu, können sie sich schadensersatzpflichtig machen.

Hintergrund
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft bestand zunächst aus 2 Einheiten im Erd- und Dachgeschoss. Durch den Ausbau von Kellerräumen und einer entsprechenden Teilungserklärung entstand ab 1996 eine dritte Sondereigentumseinheit. Die Klägerin erwarb die im Keller gelegene Wohnung im Jahr 2002 unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Seit 2008 weist die Kellerwohnung einen Feuchtigkeitsschaden auf und ist inzwischen unbewohnbar. Ursache hierfür sind Baumängel, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen.

Das Amtsgericht hat die Eigentümer der 2 anderen Wohnungen verurteilt, der anteiligen Aufbringung der Kosten für die Sanierung der Kellergeschosswohnung und der entsprechenden Bildung einer Sonderumlage zuzustimmen. Zusätzlich wurden sie verpflichtet, Schadensersatz aufgrund der verzögerten Renovierung der Kellergeschosswohnung zu zahlen. Das Berufungsgericht hat das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Begründung: die Kostenbelastung überschreitet die „Opfergrenze“ der betagten und finanzschwachen Eigentümer, deren Wohnungen auch ohne die Sanierung nutzbar seien.

Entscheidung
Der Bundesgerichtshof sieht das anders. Er hat entschieden, dass die Klägerin sowohl die Zustimmung zu der anteiligen Kostentragung als auch zur Bildung der Sonderumlage verlangen kann. Im Grundsatz kann jeder Wohnungseigentümer die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beanspruchen. Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümer einen Gestaltungsspielraum haben, d. h. sie müssen das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen. Deshalb ist eine Abwägung von Kosten und Nutzen einer Maßnahme rechtens mit dem Ergebnis, dass nicht zwingend erforderliche Maßnahmen zurückgestellt werden dürfen. Anders liegt der Fall aber dann, wenn eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich ist. Dies war vorliegend der Fall, denn durch die sanierungsbedürftigen Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum war die Wohnung der Klägerin inzwischen unbewohnbar. Da es hier um den notwendigen Erhalt der Wohnungseigentumsanlage geht, spielt es auch keine Rolle, ob die Eigentümer betagt oder finanzschwach sind. Im Ergebnis müssen deshalb alle Wohnungseigentümer anteilig für die Sanierungskosten aufkommen, auch wenn sie in erster Linie der Kellergeschosswohnung zugutekommen.

Und noch eine weitere wichtige Feststellung hat der Bundesgerichtshof getroffen: Eine Ersatzpflicht der Wohnungseigentümer kommt für solche Schäden an dem Sondereigentum in Betracht, die dadurch entstehen, dass die gebotene Beschlussfassung über die Vornahme zwingend erforderlicher Maßnahmen unterbleibt. Eine Haftung kann diejenigen Wohnungseigentümer treffen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.