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Wohnungseigentum: Einsichtnahme grundsätzlich nur beim Verwalter

Wohnungseigentum: Einsichtnahme grundsätzlich nur beim Verwalter

Wohnungseigentümer haben das Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen, allerdings nur in den Geschäftsräumen des Verwalters. Dies gilt auch dann, wenn der Eigentümer weit entfernt von der Wohnungseigentümeranlage und dem Verwalterbüro wohnt. Die Übersendung von Kopien kann nur ausnahmsweise verlangt werden.

Hintergrund

Die Eigentümer wohnen 500 Kilometer entfernt von der Wohnungseigentumsanlage, in deren unmittelbarer Nähe sich auch das Büro des Verwalters befindet. Sie verlangten vom Verwalter die Übersendung von Kopien aus dem Abrechnungsjahr 2013. Der Verwalter verwies die Eigentümer dagegen auf eine Einsichtnahme in seinem Büro.

Entscheidung

Die Eigentümer können vom Verwalter nicht verlangen, ihnen Kopien der Belege zu übersenden. Denn das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben. Nur ausnahmsweise besteht eine Versendungspflicht des Verwalters, wenn der einzelne Eigentümer die ihm zustehenden Informationen nicht rechtzeitig erlangen kann, beispielsweise vor einer Eigentümerversammlung. Auch die räumliche Entfernung des Eigentümers vom Ort der möglichen Einsichtnahme und die Zumutbarkeit einer Anreise sind zu berücksichtigen, ebenso wie die Anzahl der geforderten Belege sowie der mit dem Kopieren verbundene Zeitaufwand.

Nach Auffassung des Gerichts war es im vorliegenden Fall jedoch den Eigentümern grundsätzlich zuzumuten, einmal pro Jahr zur Eigentümerversammlung anzureisen. Am Vortag der Versammlung hätten sie Einsicht in die Unterlagen am Sitz der Verwaltung nehmen und die Unterlagen dort kopieren können. Dass sie dazu nicht in der Lage sind, haben die Eigentümer nicht ausreichend dargelegt.

Wohnungseigentum: Die erstmalige plangerechte Herstellung ist Aufgabe aller Eigentümer

Wohnungseigentum: Die erstmalige plangerechte Herstellung ist Aufgabe aller Eigentümer

Wird eine Wand, die 2 Sondereigentumseinheiten voneinander abgrenzt, nicht plangerecht hergestellt, kann der betroffene Wohnungseigentümer von der Wohnungseigentümergemeinschaft die Verlegung der Wand verlangen.

Hintergrund

Das Gebäude mit 18 Wohnungen wurde 1972 gebaut. Beim Bau des Kellers wurde von den Bauplänen abgewichen, um einen Fensterzugang für den innenliegenden Kellerraum Nr. 7 zu schaffen. Durch die hierfür erforderliche Verlegung einer Innenwand verkleinerte sich der nach den Plänen 8,43 Quadratmeter große Kellerraum Nr. 3 um 3,94 Quadratmeter.

1984 wurde das Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt. 2011 erwarb der Kläger das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 3 sowie am Kellerraum Nr. 3.

In einer Eigentümerversammlung im April 2013 beantragte er zu beschließen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den Kellerraum Nr. 3 in den Grenzen, die sich aus dem Aufteilungsplan ergeben, herstellt. Der Antrag wurde mehrheitlich abgelehnt. Hiergegen hat der Eigentümer Anfechtungsklage erhoben. Zugleich verlangt er festzustellen, dass die dem Aufteilungsplan entsprechende Herstellung des Kellerraums Nr. 3 auf Kosten der WEG beschlossen ist.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hat dem Kläger Recht gegeben. Er kann die plangerechte Herstellung des Kellerraums Nr. 3 von den übrigen Eigentümern verlangen.

Jeder Wohnungseigentümer kann von den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum plangerecht hergestellt wird, da unter Instandsetzung auch die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums zu verstehen ist. Das gilt im Grundsatz auch, wenn ein Gebäude planwidrig erstellt wurde und sodann die Planwidrigkeit behoben wird.

Die Trennwand zwischen den Kellerräumen Nr. 3 und Nr. 7 ist planwidrig, weil sie dem Aufteilungsplan, dem die ursprüngliche Planung zugrunde gelegt wurde, widerspricht. Für die Abgrenzung des Sondereigentums ist nicht die tatsächliche Bauausführung, sondern der Aufteilungsplan maßgeblich.

Das Ausmaß der Abweichung zwischen tatsächlicher Bauausführung und Aufteilungsplan ist unerheblich. Entgegen der ganz überwiegenden Ansicht entsteht Sondereigentum auch dann nicht ausnahmsweise in den von der tatsächlichen Bauausführung vorgegebenen Grenzen, wenn diese nur unwesentlich vom Aufteilungsplan abweicht. Vielmehr kann Sondereigentum nur in den Grenzen entstehen, die sich aus dem zur Eintragung in das Grundbuch gelangten Aufteilungsplan ergeben. Hiervon zu trennen ist die Frage, ob auch geringfügige Abweichungen einen Anspruch einzelner Wohnungseigentümer auf Herstellung eines plangerechten Zustands bzw. auf Anpassung der Teilungserklärung und des Aufteilungsplans begründen können.

Das Sondereigentum an den Kellerräumen Nr. 3 und Nr. 7 ist in den vom Aufteilungsplan vorgegebenen Grenzen entstanden. Die Lage beider Räume ist nach dem Aufteilungsplan ohne weiteres identifizierbar. Es befindet sich lediglich eine Trennwand an einer anderen Stelle als vorgesehen.

Zu Recht verlangt der Eigentümer von Wohnung und Keller Nr. 3 die dem Aufteilungsplan entsprechende Herstellung von den übrigen Eigentümern. Die Mitwirkung daran wird nicht allein vom benachbarten Sondereigentümer des Kellerraums Nr. 7 geschuldet. Die erstmalige plangerechte Herstellung einer Wand, die 2 Sondereigentumseinheiten voneinander abgrenzt, ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer. Es kommt dabei nicht darauf an, ob die Wand Gemeinschaftseigentum ist oder möglicherweise “gemeinsames Sondereigentum” der beiden betroffenen Sondereigentümer. Ebenso ist unerheblich, ob es sich um eine tragende oder eine nicht tragende Wand handelt.

Der Herstellungsanspruch kann ausgeschlossen sein, wenn die tatsächliche Bauausführung nur unwesentlich vom Aufteilungsplan abweicht. Weil das Kellerabteil Nr. 3 aber durch die tatsächliche Bauausführung fast halbiert wird, handelt es nicht um eine unwesentliche Abweichung. Dass gemessen daran unverhältnismäßige Kosten durch die Versetzung der Wand verursacht werden, ist nicht ersichtlich.

Wohnungseigentum: Gemeinschaft darf Abschließen der Haustür nicht vorschreiben

Wohnungseigentum: Gemeinschaft darf Abschließen der Haustür nicht vorschreiben

Die Wohnungseigentümerdürfen nicht per Hausordnung verpflichtet werden, nachts die Hauseingangstür abzuschließen. Dies gilt vor allem, wenn sich die Tür von innen nicht ohne Schlüssel öffnen lässt.

Hintergrund

Die Wohnungseigentümer fassten in einer Eigentümerversammlung den Beschluss, die Hausordnung dahingehend zu ändern, dass die Haustür in der Zeit von 22.00 Uhr abends bis 6.00 Uhr morgens verschlossen zu halten ist.

Ein Wohnungseigentümer hat gegen den Beschluss Klage erhoben.

Entscheidung

Die Klage hatte Erfolg. Das Gericht entschied, dass die Regelung, während der Nachtzeiten die Haustür verschlossen zu halten, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Der Beschluss war für ungültig zu erklären.

Bei abgeschlossener Haustür ist ein Verlassen des Gebäudes im Brandfall oder in einer anderen Notsituation nur möglich, wenn ein Schlüssel mitgeführt wird. Dieses schränkt die Fluchtmöglichkeit erheblich ein. Gerade in Paniksituationen ist nicht sichergestellt, dass jeder Eigentümer und jeder Besucher der Wohnungseigentumsanlage bei der Flucht einen Haustürschlüssel griffbereit mit sich führt, so dass sich eine abgeschlossene Haustür bei einem Brand oder in einem sonstigen Notfall als tödliches Hindernis erweisen kann. Das Abschließen der Hauseingangstür führt deshalb zu einer erheblichen Gefährdung der Wohnungseigentümer und ihrer Besucher.

Es gibt Haustürschließungssysteme, die einen Verschluss des Hauseingangs zulassen, auf der anderen Seite ein Öffnen durch flüchtende Bewohner aber ohne einen Schlüssel ermöglichen. Angesichts dieser Möglichkeit entspricht es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, zu beschließen, in den Nachtstunden die Haustür verschlossen zu halten und dadurch in Notsituationen Fluchtmöglichkeiten erschwert. Ein derartiger Beschluss überschreitet das Ermessen der Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über die Hausordnung deutlich.

Wohnungseigentum: Darf die Gemeinschaft einen hohen Kredit aufnehmen?

Wohnungseigentum: Darf die Gemeinschaft einen hohen Kredit aufnehmen?

Entspricht die Aufnahme eines hohen Darlehens durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsgemäßer Verwaltung? Das entscheidet sich nach den Umständen des Einzelfalls.

Hintergrund

Die Anlage, die aus 201 Einheiten besteht, wurde in den 1980er-Jahren errichtet. In einer Eigentümerversammlung im August 2013 beschlossen die Wohnungseigentümer, eine Fassadensanierung mit förderfähiger Wärmedämmung durchzuführen. Die Kosten wurden mit 2 Mio. EUR veranschlagt.

Sie beschlossen, einen KfW-Förderkredit über 1.320.000 EUR aufzunehmen. Der Zinssatz belief sich auf 0 % und die Laufzeit auf 10 Jahre. Der restliche Betrag für die Sanierungsmaßnahme sollte über die Instandhaltungsrücklage aufgebracht werden.

Eine Wohnungseigentümerin hat gegen den Beschluss über die Darlehensaufnahme geklagt.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Zwar kann auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Im konkreten Fall hält der Bundesgerichtshof den Beschluss über die Kreditaufnahme allerdings nicht für ordnungsgemäß.

Im Wohnungseigentumsgesetz gibt es keine Anhaltspunkte, dass die Gemeinschaft einen Kredit nur in besonderen Ausnahmefällen aufnehmen kann. Allerdings muss das besondere Haftungsrisiko berücksichtigt werden. Wenn einzelne Wohnungseigentümer nicht zahlen, müssen die daraus resultierenden Fehlbeträge durch entsprechend höhere Beiträge der übrigen Eigentümer oder eine Sonderumlage ausgeglichen werden.

Eine solche Nachschusspflicht kann zwar auch entstehen, wenn ein Vorhaben durch eine Sonderumlage finanziert wird und sich diese bei einzelnen Eigentümern als uneinbringlich erweist. Da eine Sonderumlage von den aktuellen Wohnungseigentümern aufzubringen ist, wird aber meist hinreichend sicher bekannt sein, ob mit einem Zahlungsausfall zu rechnen ist. Bei einem Darlehen hingegen lässt sich das Risiko, dass einzelne Eigentümer nicht zahlen können, nur sehr begrenzt abschätzen. Zuverlässige Prognosen über die Bonität der Wohnungseigentümer sind schon wegen der meist langen Laufzeit des Darlehens nicht möglich. Außerdem muss stets damit gerechnet werden, dass sich die Zusammensetzung der Gemeinschaft durch Eigentümerwechsel ändert.

Vor der Beschlussfassung muss wegen des in die Zukunft verlagerten Risikos der Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer die im Innenverhältnis bestehende Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung erörtert werden. Dies ist im Versammlungsprotokoll zu dokumentieren.

Im vorliegenden Fall sah der BGH den Kreditbeschluss deshalb nicht als ordnungsgemäß an, weil aus dem Versammlungsprotokoll nicht ersichtlich ist, dass die Eigentümer über das Risiko einer Nachschusspflicht unterrichtet worden sind.

Wohnungseigentum: Gemeinschaft darf rechtswidrigen Zustand auch nach Ablauf der Verjährung beseitigen

Wohnungseigentum: Gemeinschaft darf rechtswidrigen Zustand auch nach Ablauf der Verjährung beseitigen

Ein Wohnungseigentümer muss eine eigenmächtig ausgeführte Baumaßnahme nach Ablauf der Verjährung nicht mehr zurückbauen. Allerdings kann die Gemeinschaft den rechtswidrigen Zustand selbst und auf eigene Kosten beseitigen.

Hintergrund

Im Jahr 2008 hatten die Eigentümer einer Wohnung ihre Dachterrasse eigenmächtig erweitert, nachdem die übrigen Eigentümer die Zustimmung dazu verweigert hatten. In den Folgejahren scheiterten mehrere Versuche, die übrigen Wohnungseigentümer zu einer Genehmigung der Veränderungen zu bewegen. Schließlich wurde 2013 in einer Eigentümerversammlung beschlossen, dass die Eigentümer der Dachgeschoss-Wohnung die Dachterrasse auf eigene Kosten zurückbauen müssen.

Da die Eigentümer der Wohnung die Dachterrasse nicht zurückgebaut haben, klagt nun die Eigentümergemeinschaft auf Rückbau. Die Eigentümer der Dachgeschoss-Wohnung sind der Meinung, dass ein eventueller Rückbauanspruch verjährt ist.

Entscheidung

Die Eigentümer der Dachgeschoss-Wohnung müssen die Dachterrasse nicht zurückbauen. Zwar besteht dem Grunde nach ein Anspruch auf Rückbau der rechtswidrigen Terrassenvergrößerung. Dieser Anspruch ist aber verjährt.

Der Rückbauanspruch besteht seit dem Jahr 2008 und verjährt innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren. Der Anspruch ist also Ende 2011, jedenfalls aber Ende 2012 verjährt. Verjährungsunterbrechende oder verjährungshemmende Handlungen hat die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht vorgenommen.

Die Verjährung hat aber nur zur Folge, dass die Eigentümer der Dachgeschoss-Wohnung den Rückbau nicht selbst auf eigene Kosten vornehmen müssen. Der von ihnen geschaffene Zustand bleibt auch nach der Verjährung des Rückbauanspruchs rechtswidrig und muss von den übrigen Eigentümern nicht geduldet werden. Diese sind daher berechtigt, die Störung auf eigene Kosten zu beseitigen.

Wohnungseigentum: Das Parken auf der Anlage kann eingeschränkt werden

Wohnungseigentum: Das Parken auf der Anlage kann eingeschränkt werden

Die Eigentümerversammlung kann durch Mehrheitsbeschluss das Parken auf dem gemeinschaftlichen Grundstück außerhalb markierter Stellflächen grundsätzlich untersagen.

Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus 6 Einheiten. Jeder Wohnung ist ein Stellplatz zugeordnet (Sondernutzungsrecht). Vor den Stellflächen befindet sich eine ca. 8,50 m breite gepflasterte Zufahrtsfläche. Ein Eigentümer parkt gelegentlich ein weiteres Fahrzeug quer vor seinem Stellplatz und dem benachbarten Stellplatz, der seinem Sohn zugeordnet ist.

Auf einer Eigentümerversammlung fassten die Wohnungseigentümer mehrheitlich den Beschluss, dass außerhalb der zugewiesenen Carport-Stellplätze das Parken ab sofort verboten ist. Lediglich kurzes Anhalten zum Be- und Entladen, sowie rücksichtsvolles Parken von Handwerkern und dem Gärtner sind erlaubt.

Ein Wohnungseigentümer wendet sich gegen diese Nutzungsregelung.

Entscheidung
Die Klage hat keinen Erfolg. Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss konkretisieren, was ein zulässiger Gebrauch des Gemeinschaftseigentums ist. Dabei haben sie einen großzügigen Ermessensspielraum. Die Grenzen des Ermessens sind dort zu ziehen, wo ein Gebrauch entweder gänzlich verboten oder einer faktisch gleichzusetzenden Reglementierung unterzogen wird. Das ist hier nicht der Fall.

Angesichts der örtlichen Situation wird durch das Parken außerhalb der zugewiesenen Stellflächen die Benutzung der Stellplätze erschwert, weil zusätzliches Rangieren erforderlich wird. Dies stellt keinen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums dar, der zu billigen wäre.

Dagegen ist das Abstellen von Fahrzeugen durch Handwerker oder Gärtner sowie zum kurzfristigen Be- oder Entladen als billigenswerter Gebrauch des Gemeinschaftseigentums selbst dann zu betrachten, wenn davon gewisse Beeinträchtigungen für die Stellplatzinhaber ausgehen. Gerade diese Fälle haben die Wohnungseigentümer in ihrem Beschluss aber explizit ausgenommen.