Unklare Vertragsklauseln gehen zu Lasten des Verwenders

Unklare Vertragsklauseln gehen zu Lasten des Verwenders

Will der Vermieter bestimmte Kosten auf den Mieter umlegen, sollte er sich um klar formulierte Klauseln bemühen. Soll der Mieter z. B. nur Erhöhungen der Grundsteuer zahlen, ist jedoch der Ausgangswert unklar, muss trotzdem der Vermieter die Erhöhungen tragen.

Hintergrund

Die Vermieterin schloss mit dem Mieter im März 2007 einen Mietvertrag über ein Ladenlokal. Zu dieser Zeit war das Geschäftshaus noch nicht errichtet. Bezüglich der Nebenkosten enthielt der Mietvertrag u. a. diese von der Vermieterin gestellte allgemeine Geschäftsbedingung:

„Die Grundsteuer zahlt die Vermieterin. Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter (…).“

Nachdem am 1.12.2008 die Mieträume übergeben worden waren, wurde am 5.3.2009 das Geschäftshaus eröffnet.

Für das Jahr 2009 setzte die Stadt zunächst eine Grundsteuer von 16.029,24 EUR fest. Dabei ging sie von einem Grundsteuermessbetrag für ein unbebautes Grundstück aus. Mit einem späteren Bescheid wurde die Grundsteuer aufgrund eines Grundsteuermessbetrags für ein Geschäftsgrundstück auf 66.998,14 EUR festgesetzt. Daraufhin verlangte die Vermieterin von den Mietern den Differenzbetrag.

Entscheidung

Die Klage vor dem Bundesgerichtshof hatte keinen Erfolg. Denn es bleibt für den Fall der Neufestsetzung der Grundsteuer aufgrund der Bebauung und Vermietbarkeit des Grundstücks unklar, ob die sich daraus ergebenden Differenzbeträge auf die Mieter umlegbar sind. Deshalb kann die Vertragsklausel nicht eindeutig im Sinne der Vermieterin ausgelegt werden.

Unklar ist, ob die maßgebliche Vergleichsgröße die bei Übergabe des Mietobjekts festgesetzte Grundsteuer ist. Allerdings ist in der Klausel von dem „Objekt“ die Rede ist. Damit könnte anstelle der tatsächlich festgesetzten Grundsteuer auch eine Erhöhung der von vornherein auf das Mietobjekt bezogenen Grundsteuer gemeint sein kann. Mietobjekt ist aber nicht das unbebaute Grundstück, auf das sich der bei Übergabe geltende Steuermessbetrag bezieht, sondern die vertraglich vereinbarten Räume. Mit der erhobenen Grundsteuer könnte demnach diejenige gemeint sein, die für das bebaute Grundstück festzusetzen ist.

Diese Unklarheiten gehen zu Lasten der Vermieterin. Als Verwenderin der allgemeinen Geschäftsbedingungen muss sie den Nachteil der Mehrdeutigkeit tragen.