Untervermietung an Touristen: Vor der Kündigung steht die Abmahnung

Ein Mieter darf seine Wohnung grundsätzlich nicht über entsprechende Portale an Touristen untervermieten. Tut er dies doch, riskiert er eine Kündigung. Bevor der Vermieter kündigen darf, muss er den Mieter allerdings abmahnen.

Hintergrund

Die Mieter einer Wohnung hatten diese dreimal für jeweils maximal eine Woche an Touristen untervermietet. Ihre Wohnung hatten sie über ein entsprechendes Internetportal angeboten. Die Vermieterin der Wohnung kündigte am 25.8.2015 das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich, und zwar wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung an Dritte. Am 27.8.2015 löschten die Mieter ihre Vermietungsanzeige im Internetportal. Die Vermieterin verlangt von den Mietern die Räumung der Wohnung.

Die Mieter wehren sich gegen die Kündigung, da die Vermieterin vor der Kündigung keine Abmahnung ausgesprochen hatte.

Entscheidung

Vor Gericht bekamen die Mieter Recht. Es entschied, dass sowohl die fristlose als auch die ordentliche Kündigung unwirksam sind.

Zwar liegt in der Vermietung der Wohnung an Touristen eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung an Dritte vor. Diese stellt einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung dar. Es fehlt jedoch eine vorherige Abmahnung.

Dass eine Abmahnung nicht erfolgversprechend gewesen wäre, kann nicht angenommen werden. Die Mieter haben ihre Vermietungsanzeige unmittelbar nach der Kündigung gelöscht. Das lässt darauf schließen, dass sie dies auch bei einer Abmahnung getan hätten.

Darüber hinaus liegen auch keine besonderen Gründe vor, die eine Abmahnung entbehrlich gemacht hätten. Über die unberechtigte Gebrauchsüberlassung hinaus müssten weitere Umstände hinzutreten, die den Vertragsverstoß als besonders schwerwiegend erscheinen lassen. Dies ist hier nicht der Fall.

Da die Abmahnung fehlte, konnte die Kündigung nicht wirksam sein. Die ungenehmigte Untervermietung an Touristen ist zwar eine Pflichtverletzung, die hier auch schuldhaft war. Wegen der unterlassenen Abmahnung fehlt es aber an einer hinreichenden Erheblichkeit der Pflichtverletzung.