Verbilligte Vermietung: Was ist die „ortsübliche Miete“?

Unter der „ortsüblichen Miete“ ist bei der verbilligten Wohnraumüberlassung die Bruttomiete zu verstehen, also die Kaltmiete zuzüglich der Kosten, die auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

Hintergrund

Der Sohn (S) hatte eine Wohnung an seine Mutter (M) vermietet. S erklärte einen Verlust aus der Vermietung von 8.204 EUR. Als Werbungskosten machte er 11.228 EUR geltend.

Das Finanzamt berücksichtigte die Werbungskosten nur in Höhe von 62 %, da die von M gezahlte Kaltmiete nur 62 % der ortsüblichen Kaltmiete betragen habe. Dementsprechend kürzte es die negativen Vermietungseinkünfte. Nach Ansicht des S müssen bei der Berechnung jedoch nicht die Kaltmieten, sondern die Warmmieten zugrunde gelegt werden. Ausgehend von der ortsüblichen Warmmiete liegt die Entgeltlichkeitsquote bei 80 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Werbungskosten sind daher in vollem Umfang abziehbar. Auch das Finanzgericht bezog die Betriebskosten nicht in die Vergleichsrechnung mit ein.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof gab dagegen dem S Recht, denn für die Berechnung der Entgeltlichkeitsquote ist nicht die Kaltmiete, sondern die ortsübliche Warmmiete (Bruttomiete) zugrunde zu legen. Das ist die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten. Auf dieser Grundlage ermittelt sich die Entgeltlichkeitsquote und damit die Höhe des Werbungskostenabzugs.