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Immobilienbewertung Berlin

Inhaltsverzeichnis - Immobilienbewertung

 

 

 

Bewertung von Immobilien in Berlin

Sie werden sich vielleicht fragen, warum ein Steuerberater sich mit der Immobilienbewertung beschäftigt. Das ist ganz einfach: Durch eine richtige Immobilienbewertung lassen sich erhebliche Steuerersparnissee erzielen bzw. Streitigkeiten mit dem Finanzamt vermeiden.

 

Wenn Sie der Meinung sind, dass die Immobilienbewertung des Finanzamtes nicht zutreffend ist, dann prüfe ich vorab kostenlos, ob Sie mit einem Immobiliengutachten Steuern sparen.

 

Sie können auch gerne vorab selbst kostenlos online eine Immobilienbewertung anhand des Ertragswertverfahrens durchführen. Bitte beachten Sie, dass der so ermittelte Ertragswert durch die Berücksichtigung von objektspezifischen Grundstücksmerkmalen wie z.B. Baumängel, Bauschäden, wirtschaftliche Überalterung, unter durchschnittlichen Erhaltungszustand und marktuntypischen Erträgen vom Verkehrswert abweichen kann. Hier hilft dann nur ein Immobiliengutachten weiter.

 

Mit einer Immobilienbewertung in Berlin Einkommensteuern sparen

  • Die Einlage einer Immobilie in ein Betriebsvermögen sollte für die höchst mögliche Abschreibung durch ein Immobiliengutachten dokumentiert werden.
  • Die Entnahme einer Immobilie aus dem Betriebsvermögen sollte es zu einer möglichst geringen Aufdeckung von stillen Reserven kommen und vor allem durch ein Immobiliengutachten dokumentiert werden.
  • Die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Modernisierung, Grund und Boden sollte für eine maximale Abschreibung durch ein Immobiliengutachten dokumentiert werden.

 

Immobilienbewertung zum Zwecke der Erbschaftssteuer

Ich kann aus der Praxis sagen, dass die von den Berliner Finanzämtern angesetzten Immobilienwerte oft zu hoch sind. Die Immobilienbewertung ist gesetzlich geregelt. Die gesetzlich vorgesehene Immobilienbewertung ist ein pauschales Bewertungsverfahren, was die Besonderheiten einzelner Immobilien unberücksichtigt lässt. Aus diesem Grund, kommen die Finanzämter (per Gesetz) oft zu viel zu hohen Immobilienwerten. Sie haben jedoch die Möglichkeit durch ein Immobiliengutachten die standardisierte Immobilienbewertung zu widerlegen. Folgende Punkte können den Wert Ihrer Immobilie erheblich verringern:

  • Altlasten
  • Denkmalschutz
  • Baulasten
  • Dienstbarkeiten
  • Erschließungskosten
  • Sanierungsbedürftigkeit

 

Sie haben die Möglichkeit, sich gegen eine zu hohe Bewertung mit einem sach- und fachgerechten Immobiliengutachten zu wehren. Steuerersparnisse z. B. bei der Erbschaftsteuer von 10.000 Euro und mehr sind möglich. Die Kosten für ein Immobiliengutachten in Berlin sind daher gut investiert.

 

Wie läuft die Bewertung Ihrer Immobilie ab?

  • kostenlose Prüfung
    zunächst prüfe ich kostenlos, ob sich ein Gutachten für Ihre Immobilie lohnt.
  • Auftrag
    Erst nach der kostenlosen Prüfung erteilen Sie den Auftrag für die Bewertung Ihrer Immobilie.
  • Besichtigung
    Zuerst führen wir eine Ortsbesichtigung der zu bewertenden Immobilie durch. Der Zustand der Immobilie wird mit Fotos dokumentiert.
  • Bewertung Ihrer Immobilie
    Alle wertbeeinflussenden Faktoren werden ermittelt und ihre Richtigkeit überprüft. Dann wird das richtige Wertermittlungsverfahren bestimmt.
  • Gutachten
    Die Bewertung wird schließlich in einem Immobiliengutachten dokumentiert und der Verkehrswert ausgewiesen. Alle Rechenschritte werden ausführlich begründet und mit Quellen nachprüfbar belegt.

 

Eine Immobilienbewertung zum Zwecke der Besteuerung erfordert fundierte betriebswirtschaftliche, bautechnische und steuerrechtliche Kenntnisse. Alle Gutachten werden daher in Zusammenarbeit mit einem kompetenten und öffentlich bestellten und technisch versierten Diplom-Sachverständigen (DIA), zertifiziert nach DIN EN 45 013, nach anerkannten Grundsätzen und gesetzlichen Bestimmungen erstellt. Die fachliche Zusammenarbeit eines Sachverständigen mit einem Steuerberater kommt der Immobilienbewertung und damit Ihnen zu Gute.

 

Fordern Sie gleich meine kostenlose Prüfung per E-Mail an: Immobilienbewertung-Berlin

 

Bedarfsbewertung des Grundvermögens ab Bewertungsstichtagen 01.01.2009 nur für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer

Erbschaftsteuerreformgesetz 2008 (ErbStRG) mit Änderungen durch das Gesetz zur Umsetzung der Beitreibungsrichtlinie sowie das Gesetz zur Änderung steuerlicher Vorschriften (BeitrRLUmsG ) vom 07.12.2012 mit Wirkung für Bewertungsstichtage ab 14.12.2011 bzw. ab 01.01.2012;
Anzuwendende Bewertungsverfahren in Abhängigkeit von vorliegenden Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin;

1. Rechtsgrundlagen:

1.1 Gesetzesänderungen sowie Erbschaftsteuerrichtlinien bzw. -hinweise 2011:

Für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer (ErbSt/SchSt) sind die Bewertungsvorschriften für Grundstücke durch das Erbschaftsteuerreformgesetz (ErbStRG) vom 24.12.2008 ( BGBl 2008 I S. 3018 ) ab 2009 neu gefasst worden.

Die für die ErbSt/SchSt benötigten Grundstückswerte sind bei der Bedarfsbewertung des Grundvermögens auf Bewertungsstichtage ab 01.01.2009 nach den §§ 151 bis 157 (Feststellungsverfahren) und 176 bis 198 Bewertungsgesetz (BewG ) sowie den Anlagen 21 bis 26 zum BewG zu ermitteln. Weitere Regelungen enthalten die Erbschaftsteuerrichtlinen 2011 (ErbStR 2011 vom 19.12.2011, BStBl. 2011 I Sonder-Nr. 1/2011, S. 2 ) sowie die Erbschaftsteuerhinweise 2011 (ErbStH 2011 vom 19.12.2011, BStBl. 2011 I Sonder-Nr. 1/2011, S. 117 ).

Die ErbStR 2011 und ErbStH 2011 berücksichtigen jedoch noch nicht die Bewertungsgesetzänderungen durch Artikel 10 des Gesetzes zur Umsetzung der Beitreibungsrichtlinie sowie zur Änderung steuerlicher Vorschriften ( BeitrRLUmsG ) vom 07.12.2011 ( BGBl 2011 I Nr. 64 S. 2592 ff. ).

Nach diesen ist die Bedarfsbewertung von Grundbesitz für ErbSt/SchSt ab nachstehenden Bewertungsstichtagen wie folgt geändert:

1.2 Bewertungsstichtage ab 14.12.2011 (§ 205 Abs. 3 BewG ):

§ 179 Satz 4 BewG (neu gefasst):

„Wird von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert ermittelt, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten.”

§ 192 neuer Satz 2 BewG :

„Mit der Bewertung des Erbbaurechts (§ 193) ist die Verpflichtung zur Zahlung des Erbbauzinses und mit der Bewertung des Erbbaurechtsgrundstücks (§ 194) ist das Recht auf den Erbbauzins abgegolten; die hiernach ermittelten Grundbesitzwerte dürfen nicht weniger als 0 Euro betragen.”

1.3 Bewertungsstichtage ab 01.01.2012 (§ 205 Abs. 4 BewG ):

Ab Bewertungsstichtagen 01.01.2012 sind bei Bedarfsbewertungen im Sachwertverfahren nach §§ 189 ff. BewG die Regelherstellungskosten 2010 (RHK 2010) anzuwenden ( Anlage 24 Teil II – RHK 2010 ab 1.1.2012: BGBl 2011 I Nr. 64 S. 2623 – 2627 ).

Für Bedarfsbewertungen (2009) bis zum Bewertungsstichtag 31.12.2011 sind weiterhin die Regelherstellungskosten 2007 (RHK 2007) anzuwenden ( Anlage 24 Teil II – RHK 2007 bis 31.12.2011: BGBl 2008 I Nr. 66 S. 3071 – 3074 ).

2. Bewertungsgrundsätze:

2.1. Unbebaute Grundstücke:

Für unbebaute Grundstücke ist das Vergleichswertverfahren anzuwenden, in dem grundsätzlich die Grundstücksfläche mit dem zugehörigen Bodenrichtwert (BRW) des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin (GAA) multipliziert wird (§§ 178 , 179 BewG).

Bezüglich des anzusetzenden BRW sind die bauliche Nutzungsart und das bauliche Ausnutzungsmaß (Geschossflächenzahl) sowohl des Grundstücks als auch des BRW nach den Erläuterungen und Vorgaben des GAA im Vorwort des jeweiligen Berliner Bodenrichtwertatlanten zu beachten.

Diese Grundsätze gelten gleichzeitig auch für im Ertragswert- oder im Sachwertverfahren anzusetzende BRW bei der Bewertung bebauter Grundstücke.

2.2. Bebaute Grundstücke:

Vorgesehene Bewertungsverfahren sind das Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG ), das Ertragswertverfahren (§§ 184 – 188 BewG) oder das Sachwertverfahren (§§ 189 – 191 BewG), deren Anwendung sich zunächst nach deren jeweiliger Grundstücksart (§ 181 BewG ) und danach ggf. weiteren Parametern (§§ 180 bis 182 BewG) richtet.

Die Grundstücksarten Mietwohn-, Geschäfts- und gemischt genutztes Grundstück bemessen sich (abweichend von der steuerlichen Einheitsbewertung) hier nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen zueinander (und nicht nach dem Verhältnis der Jahresrohmieten); den maßgeblichen Wohnungsbegriff enthält § 181 Abs. 9 BewG .

2.2.1 Grundstücksarten bebauter Grundstücke und Bewertungsverfahren:

Ein-/Zweifamilienhäuser sowie Wohnungs- oder Teileigentum:

Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG ); anderenfalls:Sachwertverfahren (§§ 189 – 191 BewG)

Mietwohngrundstücke:

Ertragswertverfahren (§§ 184 – 188 BewG)

Geschäftsgrundstücke sowie Gemischt genutzte Grundstücke:

Ertragswertverfahren (§§ 184 – 188 BewG), wenn sich eine ortsübliche Miete ermitteln lässt; anderenfalls:Sachwertverfahren (§§ 189 – 191 BewG)

Sonstige bebaute Grundstücke:

Sachwertverfahren (§§ 189 – 191 BewG)

2.2.2 Bewertungsverfahren und Bewertungsansätze:

Nach den §§ 179 – 191 BewG sind anzuwendende Bewertungsverfahren und darin vorgesehene Bewertungsansätze (Werte) davon abhängig, ob bzw. welche Daten des örtlichen Grundstücksmarktes aus Ermittlungen des Gutachterausschusses (GAA) vorliegen bzw. verwendbar/geeignet sind.

Die für Berlin vom GAA ermittelten Daten zur Wertermittlung sind in der o. g. Anlage (Übersicht) an entsprechender Stelle aufgeführt. Dazu Fundstellen im Internet:

Amtsblatt von Berlin (ABl. Bln):

www.kulturbuch-verlag.de/Service/amtsblatt-fur-berlin ;

Gutachterausschuss Berlin:

www.gutachterausschuss-berlin.de

2.2.2.1 Vergleichswertverfahren:

Für Berliner Grundstücke liegen für Ein- und Zweifamilienhäuser, für Eigentumswohnungen (in Häusern mit mehr als zwei Wohnungen) sowie für Sondereigentum (SE) bzw. Sondernutzungsrechte (SNR) an Garagen, Sammelgaragen und Wageneinstellplätzen (bei Wohnungseigentum) vom Gutachterausschuss Berlin (GAA) veröffentlichte Vergleichsfaktoren vor, deren jeweilige/r Fundstelle, Anwendungsbereich und Geltungszeitraum (d. h. ab welchem Bewertungsstichtag) sich aus der beigefügten Anlage (Übersicht) ergeben.

Vergleichsfaktoren für Erbbaurechte und für Teileigentum stellt der Berliner Gutachterausschuss nicht zur Verfügung.

2.2.2.2 Ertragswertverfahren:

Für Bedarfsbewertungen im Ertragswertverfahren nach den §§ 184 ff. BewG dürfen mangels Modellkonformität nicht die vom Gutachterausschuss Berlin ermittelten und im ABl. Bln 2012 Nr. 21 vom 25.05.2012 (S. 793 – 802) veröffentlichten Liegenschaftszinssätze Berlin 2012, sondern gemäß § 188 Abs. 2 Satz 2 BewG lediglich die Liegenschaftszinssätze des § 188 Abs. 2 Nrn. 1 – 4 BewG verwendet werden.

Ebenso sind deshalb ausschließlich die Bewirtschaftungskosten der Anlage 23 zum BewG anzuwenden, da diese modellkonform zu den Liegenschaftszinssätzen des § 188 Abs. 2 BewG sind.

Begründung:

Für die erbschaft-/schenkungsteuerliche Grundstücksbewertung (hier: Bedarfsbewertungen von Grundbesitz für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer – ErbSt/SchSt – ab 01.01.2009 – BBW 2009) sieht das Bewertungsgesetz (BewG ) grundsätzlich die Verwendung der Daten des Gutachterausschusses (GAA) vor. Dies gilt auch für die Bewertung der Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischtgenutzten Grundstücke (Wohn-/Geschäftshäuser – §§ 184 – 188 BewG).

Bei der Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes (LZS) ist es aufgrund der gesetzlichen Vorgaben des Bewertungsgesetzes für die Verwendung für steuerliche Zwecke erforderlich (§§ 185 , 188 BewG), diese unter Ansatz einer Gesamt- (GND) und einer Restnutzungsdauer (RND) gemäß § 185 Abs. 3 BewG (d. h. grundsätzlich GND – Alter = RND) vorzunehmen.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin (GAA Berlin) hat von ihm ermittelte Liegenschaftszinssätze aktuell in 2012 veröffentlicht (vgl. Amtsblatt Berlin 2012 -ABl- Nr. 21 S. 793–802 vom 25.05.2012); davor erfolgten Veröffentlichungen in 2005 (ABl 2005 Nr. 58 S. 4391) und 2007 (ABl 2007 Nr. 29 S. 1752 und Nr. 32 S. 2031).

Darin hat der GAA Berlin (lt. den Vorbemerkungen) jeweils bei der Ermittlung der LZS ein Modell für die Ermittlung einer wirtschaftlichen RND herangezogen, das auf das Baualter, den Zustand und die Ausstattung des Gebäudes abstellt (§ 16 Abs. 4 WertV; vgl. ABl. 2012 S. 794); das Modell beruht auf langjähriger Kenntnis der Berliner Grundstücksmarktverhältnisse (Rahmenbedingungen).

Auf die Notwendigkeit der „Modellkonformität” weist der GAA Berlin in seinen Vorbemerkungen (Nr. 2) ausdrücklich hin („… wenn die wertbestimmenden Ansätze … innerhalb des Modells bleiben …” (d. h. hier: Bewirtschaftungskosten und RND); vgl. auch die Tabellen 3 und 4 in Nr. 1.2.4 – ABl 2012, S. 793 + 794).

Wegen der damit abweichend von der Vorschrift des § 185 Abs. 3 BewG ermittelten Restnutzungsdauer (RND) können die Berliner Finanzämter die vom GAA Berlin vorliegenden Liegenschaftszinssätze (sowohl 2005/2007 als auch 2012) für die Bedarfsbewertungen (ErbSt/SchSt) auf Stichtage ab 01.01.2009 nicht anwenden, da diese insoweit als „nicht geeignet” (i. S. d. Ab. 22 Abs. 2 des AEBewGRV v. 05.05.2009, BStBl. 2009 I, S. 590 ff. bzw. R B 188 Abs. 2 Satz 3 ErbStR 2011 v. 19.12.2011, BStBl. 2011 I Sonder-Nr. 1/2011, S. 93 ) anzusehen sind.

[ § 185 (3) Satz 3 BewG :

„Die Restnutzungsdauer wird grundsätzlich aus dem Unter-Unterschiedsbetrag zwischen der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer” nach „Anlage 22” … „und dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag ermittelt”.]

Aus diesen Gründen sind bei Bedarfsbewertungen im Ertragswertverfahren (ab 01.01.2009) die LZS’e des § 188 (2) BewG sowie die jeweils (insoweit) „dazugehörige/n” RND-Ermittlung nach § 185 (3) Satz 3 BewG und die Bewirtschaftungskosten der Anlage 23 zum BewG zu verwenden.

2.2.2.3 Sachwertverfahren:

Für Berliner Grundstücke liegen für Ein- und Zweifamilienhäuser, Villen und Landhäuser vom Gutachterausschuss Berlin (GAA) veröffentlichte Sachwertanpassungsfaktoren vor, deren jeweilige/r Fundstelle, Anwendungsbereich und Geltungszeitraum (d. h. ab welchem Bewertungsstichtag) sich aus der beigefügten Anlage (Übersicht) ergeben.

Diese gelten nicht für Grundstücke in der Rechtsform des Wohnungseigentums.

Für die übrigen Grundstücksarten sind die Wertzahlen der Anlage 25 zum BewG zu verwenden.

3. Übersicht der Regelungen für Berliner Grundstücke (siehe Anlage):

Aufgrund der o. g. Vorschriften, Ausführungen sowie der vorliegenden Daten ergeben sich für Berliner Grundstücke bei der Bedarfsbewertung für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer ab Bewertungsstichtagen 01.01.2009 die in der Anlage (Übersicht) aufgeführten Bewertungsverfahren, Wertansätze und Geltungszeiträume ( Stand : 17.02.2014).

Die Runderlasse BewGrdV2009-Nr. 1 vom 03.08.2011, vom 10.04.2012 und vom 25.07.2012 hebe ich hiermit auf.

Bedarfsbewertung ab 1.1.2009 (BBW 2009)

Übersicht der Regelungen für Berliner Grundstücke
Stand : 20.02.2014

Grundstücksart
(BBW 2009):

Hinweis:

Bedingung:

Bewertungsverfahren:

nach

Fundstelle
www.kulturbuchverlag.de | www.Gutachterausschuss-Berlin.de

Geltung ab Bewertungsstichtag:

Unbebaute Grundstücke
§§ 178 + 179 BewG

Bodenrichtwerte (BRW) sind auch anzuwenden im
Ertragswertverfahren Sachwertverfahren
(ggf. jeweils mit GFZ-Anpassung);
Maßstab bei Vergleichsfaktoren des GAA

Vergleichswert
§§ 178 + 179 BewG

Bodenrichtwert (BRW) des Gutachterausschusses Berlin ( GAA ) nach
Bodenqualität,baulicher Nutzungs art
und ggf.Maß baulicher Ausnutzung (Geschossflächenzahl – GFZ)+ ggf. GFZ-Anpassung (URK)

Bodenrichtwerte – im Internet ( s. o. : Gutachterausschuss-Berlin.de = GAA online)
BRW-Umrechnungskoeffizienten (URK; Umrechnung auf andere GFZ) – URK 2004:
Amtsblatt von Berlin (ABl.) :
ABl. Nr. 12 v. 19.03.2004 S. 1101 ff.
(URK W)
(URK M1 + M2)

BRW’e 1.1.2009 für Bewertungsstichtage 1.1. – 31.12.2009,
BRW’e 1.1.2010 für Bewertungsstichtage 1.1. – 31.12.2010,
usw.

Einfamilienhaus + Zweifamilienhaus

baulich:

Einzel-/Doppel-/Reihenhaus

Wohnlage einfach bis gut Grundstück liegt nicht in vom GAA genannter Stadtbezirkslage keine Rechtsform Wohnungseigentum (WE)BRW-Zone W 0,1 – 0,7 BRW 95,- – 350,- €/m2 und BGF 130 – 400 m2

Vergleichswert
(§ 182 Abs. 2 Nr. 3 BewG )

Vergleichsfaktoren für EFH + ZFH bis gute Wohnlage vom Gutachterausschuss Berlin ( GAA )

ABl. Nr. 40 v. 28.08.2009 S. 2141 →
………
ABl. Nr. 48 v. 01.11.2013 S. 2249 →
………
GAA online (s. o.)

Ab 1.1.2009 bis zum 30.10.2013
………
Ab 1.11.2013 bis auf Weiteres
………

Einfamilienhaus + Zweifamilienhaus

baulich:
Einzel-/Doppel-/Reihenhaus

Wohnlage einfach bis gut keine Rechtsform Wohnungseigentum (WE)in BRW-Zonen W 0,1 – 0,7 mit BRW < 95 ,- €/m 2
und/oder
BGF < 130 m2 oder > 400 m2

Sachwert
(§ 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG )

§§ 189 + 190 BewG
+
Anlage 24 „RHK 2007
oder
Anlage 24 „RHK 2010
+
Sachwertanpassungsfaktoren (SAF) für EFH/ZFH vom GAA

wenn Sachwert 100.000 – 400.000 € = Tabelle 4

” ”

” ”

” ”
sonst
Anlage 25 „Wertzahl”

BewG/Anlagen zum BewG


BGBl 2008 I Nr. 66 S. 3071


BGBl 2011 I Nr. 64 S. 2623



ABl. Nr. 10 v. 12.03.2010 S. 308 und Korrektur Nr. 47 v. 19.11.2010 S. 1882 →
………
ABl. Nr. 47 v. 19.11.2010 S. 1885 →
………
ABl. Nr. 55 v. 16.12.2011 S. 2966 →
………
ABl. Nr. 54 v. 28.12.2012 S. 2347 →
………
GAA online

Ab 1.1.2009



1.1.2009 – 31.12.2011



Ab 1.1.2012 bis auf Weiteres



Ab 1.1.2009 bis zum 18.11.2010


………

Ab 19.11.2010 bis zum 15.12.2011
………
Ab 16.12.2011 bis zum 27.12.2012
………
Ab 28.12.2012 bis auf Weiteres
………

Einfamilienhaus + Zweifamilienhaus

baulich:
Einzel-/Doppel-/Reihenhaus
oder
Villa/Landhaus (nach Definition d. GAA)

nur sehr gute Wohnlage (n. GAA-Definition)
oder Villa/Landhaus (n. GAA-Definition) keine Rechtsform Wohnungseigentum (WE)

Vergleichswert
(§ 182 Abs. 2 Nr. 3 BewG )

Vergleichsfaktoren für EFH + ZFH sehr gute Wohnlage , für Villen/Landhäuser vom Gutachterausschuss Berlin (GAA)

ABl. Nr. 10 v. 09.03.2012 S. 344 →
………
GAA online

Ab 1.1.2009 bis auf Weiteres

Einfamilienhaus + Zweifamilienhaus

baulich:
Einzel-/Doppel-/Reihenhaus
oder
Villa/Landhaus (nach Definition d. GAA)
baulich:
Einzel-/Doppel-/Reihenhaus
oder
- Villa/Landhaus (nach Definition d. GAA)

nur sehr gute Wohnlage (n. GAA-Definition)EFH/ZFH sehr gute WL -
oder Villa/Landhaus (n. GAA-Definition)Villa/Landhaus - keine Rechtsform Wohnungseigentum (WE)
nur sehr gute Wohnlage (n. GAA-Definition)EFH/ZFH sehr gute WL -
oder Villa/Landhaus (n. GAA-Definition)Villa/Landhaus - keine Rechtsform Wohnungseigentum (WE)

Sachwert
(§ 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG )
Sachwert
(§ 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG )

§§ 189 + 190 BewG
+
Anlage 24 „RHK 2007
oder
Anlage 24 „RHK 2010
+
Sachwertanpassungsfaktoren (SAF) für EFH/ZFH/Villen/Landhäuser vom GAA
wenn Sachwert:
EFH/ZFH sehr gute WL 100.000 – 400.000 € = Tabelle 4Villa/Landhaus 400.000 – 1.700.000 € = Tabelle 5
- EFH/ZFH sehr gute WL 100.000 – 400.000 € = Tabelle 4Villa/Landhaus 300.000 – 1.650.000 € = Tabelle 5
………EFH/ZFH sehr gute WL 100.000 – 400.000 € = Tabelle 4Villa/Landhaus 300.000 – 1.500.000 € = Tabelle 5
………EFH/ZFH sehr gute WL 100.000 – 400.000 € = Tabelle 4Villa/Landhaus 300.000 – 1.500.000 € = Tabelle 5
………
sonst
Anlage 25 „Wertzahl”

BewG/Anlagen zum BewG

BGBl 2008 I Nr. 66 S. 3071

BGBl 2011 I Nr. 64 S. 2623








ABl. Nr. 10 v. 12.03.2010 S. 308 und Korrektur Nr. 47 v. 19.11.2010 S. 1882 →
ABl. Nr. 47 v. 19.11.2010 S. 1885 →
………
ABl. Nr. 55 v. 16.12.2011 S. 2966 →
………
ABl. Nr. 54 v. 28.12.2012 S. 2347 →
………
GAA online

Ab 1.1.2009


1.1.2009 – 31.12.2011


Ab 1.1.2012 bis auf Weiteres








Ab 1.1.2009 bis zum 18.11.2010


Ab 19.11.2010 bis zum 15.12.2011
………
Ab 16.12.2011 bis zum 27.12.2012
………
Ab 28.12.2012 bis auf Weiteres
………

Wohnungseigentum
ohne
Garage/Sammelgarage/Wageneinstellplatz

in Geschossbauten
( Mietwohnhausbauweise ; mindestens 3 Wohnungen im Gebäude)

Rechtsform Wohnungseigentum ( kein Einzel-/Doppel-/Reihenhaus)

Vergleichswert
(§ 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG )

Vergleichsfaktoren für Wohnungseigentum (v. GAA)

ABl. Nr. 44 v. 29.10.2010 S. 1788 →
………
ABl. Nr. 11 v. 16.03.2012 S. 373 – 380 →
………
ABl. Nr. 28 v. 28.06.2013 S. 1245 und ABl. Nr. 39 v. 30.08.2013 S. 1863 →
………
GAA online

Ab 1.1.2009 bis zum 15.03.2012
………
Ab 16.03.2012 bis zum 27.06.2013
………
Ab 28.06.2013 bis auf Weiteres
………

Wohnungseigentum
mit
Garage/Sammelgarage/Wageneinstellplatz

in Geschossbauten
( Mietwohnhausbauweise ; mindestens 3 Wohnungen im Gebäude)













+
=> Garage/Sammelgarage/Wageneinstellplatz (im Freien)

Rechtsform Wohnungseigentum ( kein Einzel-/Doppel-/Reihenhaus)















+
=> Garage/Sammelgarage/Wageneinstellplatz (im Freien)

Vergleichswert
(§ 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG )














+
Vergleichswert
(§ 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG )

Vergleichsfaktoren für Wohnungseigentum (v. GAA)
















+
Vergleichsfaktoren für Sondereigentum (SE)/ Sondernutzungsrechte (SNR) an Garage/Sammelgarage/Wageneinstellplatz (im Freien; v. GAA)

ABl. Nr. 44 v. 29.10.2010 S. 1788 →
………
ABl. Nr. 11 v. 16.03.2012 S. 373 – 380 →
………
ABl. Nr. 28 v. 28.06.2013 S. 1245 und ABl. Nr. 39 v. 30.08.2013 S. 1863 →
………
GAA online
+
ABl. Nr. 14 v. 08.04.2011 S. 619 – 622 →
………
ABl. Nr. 11 v. 16.03.2012 S. 381 – 384 →
………
ABl. Nr. 26 v. 14.06.2013 S. 1165 – 1168 →
………
GAA online

Ab 1.1.2009 bis zum 15.03.2012
………
Ab 16.03.2012 bis zum 27.06.2013
………
Ab 28.06.2013 bis auf Weiteres
………
Ab 1.1.2009 bis zum 15.03.2012
………
Ab 16.03.2012 bis zum 13.06.2013
………
Ab 14.06.2013 bis auf Weiteres
………

Wohnungseigentum
nur als
Sonder eigentum (SE) an
Garage/Sammelgarage/Wageneinstellplatz

in Geschossbauten
( Mietwohnhausbauweise ; mindestens 3 Wohnungen im Gebäude)
=> nur für Garage/Sammelgarage/Wageneinstellplatz (im Freien)

Rechtsform Wohnungseigentum (Sondereigentum) ( kein Einzel-/Doppel-/Reihenhaus)
=> nur für Sondereigentum an Garage/Sammelgarage/Wageneinstellplatz (im Freien)

Vergleichswert
(§ 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG )

Vergleichsfaktoren für Sondereigentum (SE)/ Sondernutzungsrechte (SNR) an Garage/Sammelgarage/Wageneinstellplatz (im Freien; v. GAA)

ABl. Nr. 14 v. 08.04.2011 S. 619 – 622 →
………
ABl. Nr. 11 v. 16.03.2012 S. 381 – 384 →
………
ABl. Nr. 26 v. 14.06.2013 S. 1165 – 1168 →
………
GAA online

Ab 1.1.2009 bis zum 15.03.2012
………
Ab 16.03.2012 bis zum 13.06.2013
………
Ab 14.06.2013 bis auf Weiteres
………

Wohnungseigentum

baulich:
Einzel-/Doppel-/Reihenhaus ! !

Rechtsform Wohnungseigentum
(im „Ein-/Zweifamilienhaus”) !

Sachwert
(§ 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG )

§§ 189 + 190 BewG
+
Anlage 24 „RHK 2007
oder
Anlage 24 „RHK 2010
+
Anlage 25 „Wertzahl”

BewG/Anlagen zum BewG

BGBl 2008 I Nr. 66 S. 3071

BGBl 2011 I Nr. 64 S. 2623

Ab 1.1.2009

1.1.2009 – 31.12.2011

Ab 1.1.2012 bis auf Weiteres

Teileigentum

Rechtsform Teileigentum nach WEG Bewertungsstichtage ab 1.1.2009

Sachwert
(§ 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG )

§§ 189 + 190 BewG
+
Anlage 24 „RHK 2007
oder
Anlage 24 „RHK 2010
+
Anlage 25 „Wertzahl”

BewG/Anlagen zum BewG

BGBl 2008 I Nr. 66 S. 3071

BGBl 2011 I Nr. 64 S. 2623

Ab 1.1.2009

1.1.2009 – 31.12.2011

Ab 1.1.2012 bis auf Weiteres

Mietwohngrundstücke
Wohnzwecke zu > 80 %
(nach Wohn-/Nutzflächenverhältnis – § 181 BewG )

ausschließlich
Ertragswertverfahren

Ertragswert
(§ 182 Abs. 3 Nr. 1 BewG )

Liegenschaftszinssatz (LZS – § 188 Abs. 2 Nr. 1 BewG ):
5,0 %
+
Bewirtschaftungskosten aus
Anlage 23
„Pauschalierte Bewirtschaftungskosten”
+
Gesamt-/ Restnutzungsdauer (RND – § 185 Abs. 3 BewG ) n.
Anlage 22
„Wirtsch. Gesamtnutzungsdauer”

BewG/Anlagen zum BewG

Ab 1.1.2009

Gemischt genutzte Grundstücke
gewerbliche Nutzung bis zu 80 %
(nach Wohn-/Nutzflächenverhältnis – § 181 BewG )

Übliche Mieten lassen sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt ermitteln

Ertragswert
(§ 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG )

Liegenschaftszinssätze (LZS § 188 Abs. 2 Nrn. 2 + 3 BewG ):
Gewerbliche Nutzung :
- bis zu 50 %: 5,5 %
- 50 bis 80 %: 6,0 %
+
Bewirtschaftungskosten aus
Anlage 23
„Pauschalierte Bewirtschaftungskosten”
+
Gesamt-/ Restnutzungsdauer (RND – § 185 Abs. 3 BewG ) n.
Anlage 22
„Wirtsch. Gesamtnutzungsdauer”

BewG/Anlagen zum BewG

Ab 1.1.2009

Gemischt genutzte Grundstücke
gewerbliche Nutzung bis zu 80 %
(n. Wohn-/Nutzflächenverhältnis – § 181 BewG )

Übliche Mieten lassen sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt nicht ermitteln

Sachwert
(§ 182 Abs. 3 Nr. 2 i. V. m. Abs. 4 Nr. 2 BewG )

§§ 189 + 190 BewG +
Anlage 24 „RHK 2007
oder
Anlage 24 „RHK 2010
+
Anlage 25 „Wertzahl”

BewG/Anlagen zum BewG
BGBl 2008 I Nr. 66 S. 3071

BGBl 2011 I Nr. 64 S. 2623

Ab 1.1.2009
1.1.2009 – 31.12.2011

Ab 1.1.2012 bis auf Weiteres

Geschäftsgrundstücke
Gewerbliche Zwecke zu > 80 %
(n. Wohn-/Nutzflächenverhältnis – § 181 BewG )

Übliche Mieten lassen sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt ermitteln

Ertragswert
(§ 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG )

LZS nach § 188 Abs. 2 Nr. 4 BewG :
6,5 %
+
Bewirtschaftungskosten aus
Anlage 23
„Pauschalierte Bewirtschaftungskosten”
+
Gesamt-/ Restnutzungsdauer (RND – § 185 Abs. 3 BewG ) n.
Anlage 22
„Wirtsch. Gesamtnutzungsdauer”

BewG/Anlagen zum BewG

Ab 1.1.2009

Geschäftsgrundstücke
Gewerbliche Zwecke zu > 80 %
(n. Wohn-/Nutzflächenverhältnis – § 181 BewG )

Übliche Mieten lassen sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt nicht ermitteln

Sachwert
(§ 182 Abs. 3 Nr. 2 i. V. m. Abs. 4 Nr. 2 BewG )

§§ 189 + 190 BewG
+
Anlage 24 „RHK 2007
oder
Anlage 24 „RHK 2010
+
Anlage 25 „Wertzahl”

BewG/Anlagen zum BewG

BGBl 2008 I Nr. 66 S. 3071

BGBl 2011 I Nr. 64 S. 2623

Ab 1.1.2009

1.1.2009 – 31.12.2011

Ab 1.1.2012 bis auf Weiteres

Sonstig bebaute Grundstücke

……

……

Sachwert

§§ 189 + 190 BewG
+
Anlage 24 „RHK 2007
oder
Anlage 24 „RHK 2010
+
Anlage 25 „Wertzahl”

BewG/Anlagen zum BewG

BGBl 2008 I Nr. 66 S. 3071

BGBl 2011 I Nr. 64 S. 2623

Ab 1.1.2009

1.1.2009 – 31.12.2011

Ab 1.1.2012 bis auf Weiteres

Quelle: SenFin Berlin v. 20.02.2014 - III D – S 3015 – 1/2014 – 1



 

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