Grunderwerbsteuer

Grunderwerbsteuer


Was wird besteuert?

Die Grunderwerbsteuer ist eine Rechtsverkehrsteuer. Ihr unterliegen Rechtsvorgänge über inländische Grundstücke, soweit sie darauf gerichtet sind, das Eigentum am Grundstück oder eine eigentümerähnliche Position zu erlangen. Ihr unterliegen insbesondere Kaufverträge und sonstige Rechtsgeschäfte, die einen Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks begründen. Außerdem werden aber auch zahlreiche andere Rechtsvorgänge erfasst, wie z. B. der Eigentumsübergang im Enteignungsverfahren, das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren, die unmittelbare oder mittelbare Änderung des Gesellschafterbestandes einer grundbesitzenden Personengesellschaft durch Übergang von mindestens 95 Prozent der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter, Verschaffung der Verwertungsbefugnis, bestimmte Umwandlungsvorgänge und die unmittelbare oder mittelbare Vereinigung von mindestens 95 Prozent der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft in einer Hand bzw. deren Übertragung. Den Grundstücken stehen v. a. Erbbaurechte und Gebäude auf fremdem Boden gleich.

 

Wer zahlt die Steuer?

Steuerschuldner sind im Regelfall die an dem Erwerbsvorgang beteiligten Personen, also z. B. Grundstückserwerber und – veräußerer. Diese können vertraglich die Zahllast auf nur einen der Beteiligten übertragen. Bestimmte Erwerbsvorgänge sind von der Steuer befreit, so u. a.

  • der Erwerb eines zum Nachlass gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses,
  • der Grundstückserwerb durch den Ehegatten des Veräußerers,
  • der Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind, sowie deren Ehegatten (einschließlich Stiefkindern und deren Ehegatten),
  • der Erwerb eines geringwertigen Grundstücks (Freigrenze von 2.500 €).

 

Wie hoch ist die Steuer?

Der Steuersatz beträgt 3,5 bis zu 5 Prozent. In der Regel wird die Grunderwerbsteuer von der Gegenleistung, die gesetzlich sehr genau und umfassend bestimmt ist, berechnet. Zur Gegenleistung gehört insbesondere jede Leistung, die der Erwerber dem Veräußerer oder einer anderen Person für den Erwerb des Grundstücks gewährt. Dazu gehören z. B. auch Leistungen, die dem Veräußerer von Dritten dafür gewährt werden, dass er dem Erwerber das Grundstück überlässt. In einigen Sonderfällen, z. B. wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden ist, bei Umwandlungen, Einbringungen oder Erwerbsvorgängen auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage, wird die Steuer vom Grundbesitzwert (§ 138 Abs. 2 oder 3 des Bewertungsgesetzes) berechnet. Alle Vorgänge, die der Grunderwerbsteuer unterliegen, müssen dem zuständigen Finanzamt angezeigt werden. Dieses setzt die Grunderwerbsteuer durch schriftlichen Steuerbescheid fest. Wenn die Steuer gezahlt ist, erteilt das Finanzamt eine so genannte Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die der Erwerber eines Grundstücks im Regelfall nicht in das Grundbuch eingetragen werden darf.

-> Grunderwerbsteuer-Rechner


Wie lautet die Rechtsgrundlage?

Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG).


Wer erhebt diese Steuer? 

Die Grunderwerbsteuer wird von den Ländern erhoben, denen auch das Aufkommen zusteht. Die Länder können das Steueraufkommen ganz oder teilweise den Gemeinden und Gemeindeverbänden überlassen.

 

Wie hat sich die Steuer entwickelt?

Als entstehungsgeschichtliches Vorbild für eine Steuer auf den Grundstücksverkehr kann in Deutschland das mittelalterliche Laudemium (Abzugsgeld, Aufzugsgeld) angesehen werden, das der Grundherr als einmalige Besitzwechselabgabe – unbeschadet des laufenden Grundzinses – vom alten und/oder vom neuen Grundbesitzer forderte. Auch das Leit- oder Aufgeld, das von altersher zur Bekräftigung eines Grundstückskaufvertrages diente, mochte Vorbild gewesen sein, so beim „Litkaufgeld“, das als städtische Grunderwerbsteuer 1374 in Hildesheim auftaucht und ähnlich als „Kaufschoss“ in Emden seit 1670, in Danzig seit 1777nachweisbar ist. In den deutschen Territorien kamen entsprechende „Handwechselabgaben“ oder „Liegenschaftsakzisen“ auf, die vom Ende des 17. Jahrhunderts an mehr und mehr in der Form von Stempelabgaben (Urkundensteuern für behördlich mit Siegelaufdruck versehene  Grundstückskaufverträge) erhoben wurden. Im 19. Jahrhundert überall teils als Staats-, teils als Kommunalsteuer ausgestaltet, brachte die Neufassung des Reichsstempelgesetzes von 1909 daneben auch eine Reichsbesteuerung des Grundstücksverkehrs. Bei der Erzbergerschen Finanzreform kam 1919 ein reichseinheitliches Grunderwerbsteuergesetz zustande, dessen Erträge mit mehrmals wechselnden Steuer- und Zuschlagssätzen dem Reich, den Ländern und Gemeinden zuflossen. 1940 erfolgte eine Neufassung des Gesetzes, die anstelle des Eigentumsübergangs bereits den schuldrechtlichen Vertrag erfasste und in seiner Grundkonzeption in die landesrechtlichen Regelungen nach 1945 einging. Das 1949 im Grundgesetz bestätigte ausschließliche Gesetzgebungsrecht der Länder wurde bei der Finanzreform 1969 in die konkurrierende Gesetzgebung des Bundes übergeführt. Das Grunderwerbsteuerrecht hatte sich in den Ländern der Bundesrepublik Deutschland sehr unterschiedlich entwickelt, was insbesondere für die zahlreichen Befreiungsvorschriften gilt. Mit Wirkung vom 1. Januar 1983 ist die gebotene Vereinheitlichung durch ein Bundesgesetz wieder herbeigeführt worden. Dabei sind die Befreiungsvorschriften bis auf wenige Ausnahmen aufgehoben und dafür der Steuersatz von 7 Prozent auf damals 2 Prozent gesenkt worden. Das Aufkommen betrug 2003 rund 4,8 Mrd. €.

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