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Abschreibung bei Vermietung und Verpachtung

Anschaffungs- und Herstellungskosten
Pauschal Euro

Art und Satz der Abschreibung
Es wird vorausgesetzt, dass Gebäude im Privatvermögen gehalten werden und Wohnzwecken dienen.
oder
ggf. lineare AfA mit abweigenden Prozentsatz %

Allgemeine Angaben
Berechnung ab dem Jahr jjjj
Datum Anschaffung / Bauantrag tt.mm.jjjj
Datum Fertigstellung tt.mm.jjjj


Gebäudeabschreibung

§ 7 Abs. 1, 4 und 5 EStG

1. Allgemeines

Gebäude sind abnutzbare Wirtschaftsgüter. Befinden sie sich im Betriebsvermögen, können sie für eigenbetriebliche Zwecke verwendet oder für fremdbetriebliche Zwecke vermietet werden. Sie sind dann dazu bestimmt, dem Geschäftsbetrieb dauernd zu dienen und gehören zum Anlagevermögen (§ 247 Abs. 2 HGB). Sie werden im Betrieb genutzt. Sollen Gebäude veräußert werden, rechnen sie zum Umlaufvermögen. Je nachdem, ob sie zum Anlage- oder zum Umlaufvermögen gehören, ist die Abschreibung unterschiedlich geregelt.

Gehören Gebäude zum Privatvermögen, werden sie in der Regel durch Vermietung oder Verpachtung genutzt.

Werden Gebäude im Betriebsvermögen für eigen- oder fremdbetriebliche Zwecke oder im Privatvermögen genutzt, werden die Anschaffungskosten oder Herstellungskosten auf die Jahre der Nutzung als Abschreibungen verteilt. Die Abschreibungen werden steuerrechtlich bei zum Betriebsvermögen gehörenden Gebäuden als Betriebsausgaben und bei im Privatvermögen vermieteten oder verpachteten Gebäuden als Werbungskosten behandelt.

Gebäude im Betriebsvermögen bestehen in der Regel aus verschiedenen Gebäudeteilen (siehe Abschnitt 2). Selbstständige Gebäudeteile sind als besondere Wirtschaftsgüter zu aktivieren und abzuschreiben. Bei der Anschaffung von bebauten Grundstücken und bei der Herstellung von Gebäuden auf eigenen Grundstücken sind daher die Anschaffungskosten oder Herstellungskosten auf Grund und Boden und Gebäude und, wenn es Gebäude im Betriebsvermögen sind, zudem auf die einzelnen selbstständigen Gebäudeteile aufzuteilen.

2. Gebäude und Gebäudeteile

2.1 Gebäude

Ein Gebäude ist ein Bauwerk mit folgenden Merkmalen (R 7.1 Abs. 5 Satz 2 EStR):

Merkmale

Inhalt der Merkmale

Feste Verbindung mit dem Grund und Boden

Für eine feste Verbindung mit dem Grund und Boden ist zumindest ein Fundament Voraussetzung. Es genügt, wenn das Bauwerk hierauf infolge seiner eigenen Schwere ruht. Besondere Haltevorrichtungen zwischen Bauwerk und Fundament sind nicht erforderlich. Bauwerke ohne Fundamente, die lediglich auf dem Grund und Boden aufliegen, sind keine Gebäude. Es reicht aus, wenn ein selbstständiges Bauwerk auf einem anderen selbstständigen Bauwerk steht und das andere Bauwerk mit dem Grund und Boden fest verbunden ist. Das andere Bauwerk braucht kein Gebäude zu sein.

Beständigkeit

Beständigkeit bedeutet, dass die Errichtung nicht zeitlich beschränkt ist. Ob ein Bauwerk beständig ist, richtet sich nach seiner objektiven Beschaffenheit.
Es ist ohne Bedeutung, ob das Bauwerk behelfsmäßig oder nur zu einem vorübergehenden Zweck errichtet wurde.

Standfestigkeit

Ein Bauwerk ist standfest, wenn es aus eigener Kraft stehen kann. Es muss so gebaut sein, dass es nicht einstürzt, wenn die als Betriebsvorrichtungen anzusehenden Teile des Bauwerks entfernt werden.

Schutz gegen Witterungseinflüsse

Ein Bauwerk bietet Schutz gegen Witterungseinflüsse und ist damit ein Gebäude, wenn es nach der Verkehrsauffassung einen Raum umschließt und dadurch Schutz gegen die äußere Witterung bietet. Es genügt ein teilweiser Schutz, z. B. nur gegen Regen und Schnee. Daher ist ein Bauwerk auch dann ein Gebäude, wenn es nicht an allen Seiten Außenwände hat. Es genügt eine offene Überdachung, wenn diese so groß ist, dass sie wirksam Schutz gegen Regen und Schnee bietet.

Eignung zum Aufenthalt von Menschen

Ein Bauwerk ist zum Aufenthalt von Menschen geeignet, wenn es durch normale Eingänge betreten werden kann und Menschen sich in ihm nicht nur vorübergehend aufhalten können.

2.2 Gebäudeteile

2.2.1 Selbstständige und unselbstständige Gebäudeteile

Selbstständige Gebäudeteile

Unselbstständige Gebäudeteile

Kein Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude:

Einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude:

Eigenständige Wirtschaftsgüter oder Vermögensgegenstände. Sie sind gesondert zu erfassen und zu bewerten, gleichgültig, ob sie von vornherein bei der Errichtung eines Neubaus eingebaut werden, oder ob sie nachträglich errichtet werden. Die Bauaufwendungen sind von vornherein auf die einzelnen Gebäudeteile aufzuteilen.

Teile des Gebäudes. Die hierauf entfallenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind als Zugang zum Gebäude zu buchen. Sie sind einheitlich mit dem Gebäude zu bilanzieren und zu bewerten.

Selbstständige Gebäudeteile stehen in einem von der eigentlichen Gebäudenutzung verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhang (R 4.2 Abs. 3 Satz 1 und 2 EStR). Sie werden anders und in der Regel auch in einer kürzeren Zeit als die Gebäude abgeschrieben. Die beim Erwerb eines bebauten Grundstücks oder bei der Herstellung eines Gebäudes auf die selbstständigen Gebäudeteile entfallenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden daher vom Gebäude getrennt auf die unterschiedlichen Anlagekonten für die verschiedenen Gebäudeteile gebucht.

Selbstständige Gebäudeteile sind

  • Betriebsvorrichtungen

  • Scheinbestandteile

  • schnellem modischen Geschmack unterliegende Einbauten

  • sonstige Mietereinbauten

  • sonstige selbstständige Gebäudeteile

2.2.2 Betriebsvorrichtungen

Betriebsvorrichtungen sind Anlagegegenstände, mit denen das Gewerbe unmittelbar betrieben wird. Das erfordert, dass zwischen der Anlage und dem Betriebsablauf ein besonders enger Zusammenhang besteht, wie er bei einer Maschine üblicherweise gegeben ist. Es reicht nicht aus, wenn eine Anlage für einen Gewerbebetrieb lediglich nützlich oder notwendig oder sogar gewerbepolizeilich vorgeschrieben ist. Sie stehen nicht in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit einem Gebäude. Sie sind auch dann bewegliche Anlagegegenstände, wenn sie wesentliche Bestandteile eines Grundstücks i. S. von § 94 BGB sind (R 7.1 Abs.3 EStR) Sie werden daher linear nach § 7 Abs. 1 Satz 1 bis 3 EStG, leistungsgemäß nach § 7 Abs. 1 Satz 6 EStG, degressiv nach § 7 Abs. 2 und 3 EStG abgeschrieben (siehe Abschreibung).

Sie gehören nicht zu den Geschäfts-, Fabrik- und anderen Bauten, sondern zu den Maschinen und maschinellen Anlagen, auch wenn sie selbstständige Bauwerke oder Teile davon sind. Handelsrechtlich geht im Zweifel der Ausweis als maschinelle Anlagen vor.

Hinweis:

Bei Bauwerken oder Teilen von Bauwerken ist zu prüfen, ob es sich um Betriebsvorrichtungen oder um Gebäude oder Gebäudeteile handelt. Richtschnur hierfür können die Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 31.03.1992 (BStBl I 1992, 342) für die Abgrenzung des Grundvermögens von den Betriebsvorrichtungen sein. Sie sind auch maßgebend für die einkommensteuerrechtliche Abgrenzung der Betriebsvorrichtungen von den Betriebsgrundstücken (H 7.1 EStH - Betriebsvorrichtungen).

2.2.3 Scheinbestandteile

Werden bewegliche Wirtschaftsgüter in ein Gebäude eingefügt, können sie unselbstständige Bestandteile des Gebäudes werden oder selbstständige Wirtschaftsgüter bleiben. Für diese Einteilung ist nicht maßgebend, ob sie wesentliche Bestandteile (§§ 93, 94 BGB) des Gebäudes im rechtlichen Sinne geworden sind.

Abgrenzung bei Einfügung von beweglichen Wirtschaftsgütern in ein Gebäude (H 7.1 EStH - Scheinbestandteile)

Zu einem vorübergehenden Zweck = Scheinbestandteile. Sie bleiben selbstständige bewegliche Wirtschaftsgüter:

Zu einem dauernden Zweck. Sie werden Bestandteile des Gebäudes und sind als nachträgliche Herstellungskosten zum Gebäudebuchwert zu aktivieren:

  • Ihre Nutzungsdauer ist länger als die Nutzungsdauer, für die sie eingebaut werden und

  • sie haben auch nach ihrem Ausbau noch einen beachtlichen Wiederverwendungswert und

  • mit ihrer späteren Wiederentfernung kann nach den Umständen, insbesondere nach Art und Zweck der Verbindung gerechnet werden.

  • Ihre Nutzungsdauer ist nur so lang wie die Nutzungsdauer, für die sie eingebaut werden oder kürzer als sie, sodass sie nach Ablauf der Nutzungsdauer, für die sie eingebaut worden sind, nicht mehr nutzbar sind.

  • Ist die Nutzungsdauer länger als die Nutzungsdauer, für die sie einbebaut werden, ist nicht mit einem späteren Ausbau zu rechnen, weil der Wiederverwendungswert zu gering ist.

  • Nach den Umständen, insbesondere nach Art und Zweck der Verbindung, ist mit einer späteren Wiederentfernung nicht zu rechnen.

Als Scheinbestandteile verlieren die eingebauten beweglichen Wirtschaftsgüter nicht ihre Eigenschaft als selbstständige bewegliche Anlagegegenstände.

Bewegliche Wirtschaftsgüter kann ein Unternehmer für seine eigenen Zwecke in ein Gebäude einfügen. Sie bleiben dann als Scheinbestandteile selbstständige bewegliche Anlagegegenstände, wenn die Voraussetzungen der linken Spalte der vorstehenden Tabelle erfüllt sind.

Fügt ein Unternehmer bewegliche Wirtschaftsgüter in ein Gebäude ein, das er vermietet oder verpachtet hat, so bleiben sie unter den gleichen Voraussetzungen selbstständige bewegliche Anlagegegenstände. Sie bleiben aber auch dann selbstständige bewegliche Anlagegegenstände, wenn ihre Nutzungsdauer nicht länger als die Laufzeit des Vertragsverhältnisses beträgt aber für die besonderen Bedürfnisse des Mieters oder Pächters eingefügt wurden (R 7.1 Abs. 4 Satz 2 EStR). Sind sie auf die besonderen Bedürfnisse des Mieters oder Pächters zugeschnitten, so ist nicht damit zu rechnen, dass sie nach Beendigung des Vertragsverhältnisses noch genutzt werden. Dann ergibt sich bereits aus diesen besonderen Umständen, dass die Anlagegegenstände nur zu einem vorübergehenden Zweck eingefügt worden sind und damit als Scheinbestandteile auch nach der Einfügung in das Gebäude selbstständige bewegliche Anlagegegenstände bleiben.

Scheinbestandteile werden als bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens linear nach § 7 Abs. 1 Satz 1 bis 3 EStG, leistungsgemäß nach § 7 Abs. 1 Satz 6 EStG, degressiv nach § 7 Abs. 2 und 3 EStG abgeschrieben (siehe Abschreibung).

2.2.4 Schnellem Wandel des modischen Geschmacks unterliegende Einbauten

Einem schnellen Wandel des modischen Geschmacks unterliegende Einbauten sind (R 4.2 Abs. 3 Nr. 3 EStR):

  • Ladeneinbauten

  • Schaufensteranlagen

  • Gaststätteneinbauten

  • Schalterhallen von Kreditinstituten

  • ähnliche Einbauten

Hierzu gehören nur die Einbauten, die statisch für das gesamte Gebäude unwesentlich sind.

Beispiel:

Trennwände, nicht tragende Wände und Decken, Fassaden und Passagen.

Diese Wirtschaftsgüter stehen in einem von der eigentlichen Gebäudenutzung gesonderten Nutzungszusammenhang und werden daher gesondert bilanziert, auch wenn sie in Neubauten eingefügt werden.

Im Einzelnen werden sie unterschiedlich bewertet:

  • Schaufensteranlagen dienen unmittelbar dem Gewerbebetrieb und sind damit als Betriebsvorrichtungen bewegliche Wirtschaftsgüter (siehe Abschnitt 2.2.2). Sie werden daher steuerlich linear nach § 7 Abs. 1 Satz 1 bis 3 EStG, nach Maßgabe der Leistung nach R 7 Abs. 1 Satz 6 EStR und degressiv nach § 7 Abs. 2 und 3 EStG abgeschrieben (siehe Abschreibung).

  • Andere Ladeneinbauten sind daraufhin zu prüfen, ob es Einbauten für vorübergehende Zwecke sind. In diesem Fall sind es Scheinbestandteile (siehe Abschnitt 2.2.3) und damit bewegliche Wirtschaftsgüter (§ 95 BGB). Sie werden steuerlich linear nach § 7 Abs. 1 bis 3 EStG, nach Maßgabe der Leistung nach § 7 Abs. 1 Satz 6 EStG und degressiv nach § 7 Abs. 2 und 3 EStG abgeschrieben (siehe Abschreibung). Wurden sie nicht für vorübergehende Zwecke eingebaut, sind es sonstige selbstständige Gebäudeteile, die gemäß § 7 Abs. 5a EStG wie Gebäude abzuschreiben sind (R 7.1 Abs. 6 EStR).

  • Gaststätteneinbauten, Schalterhallen von Kreditinstituten und ähnlicheEinbauten, die einem schnellen Wandel des modischen Geschmacks unterliegen, werden steuerlich gemäß § 7 Abs. 5a EStG wie Gebäude abgeschrieben (R 7.1 Abs. 6 EStR).

Nutzungsdauer der Ladeneinbauten, Schaufensteranlagen, Gaststätteneinbauten, Schalterhallen von Kreditinstituten und ähnlicher Einbauten (BMF, 04.10.1989 - IV A 7 - S 1478 - 45/9, BStBl I 1989, 390; 15.12.2000 - IV D 2 -S 1551 - 188/00, BStBl I 2000, 1532)

Anschaffung oder Herstellung bis 1994:

Anschaffung oder Herstellung von 1995 bis 2000:

Anschaffung oder Herstellung ab 2001:

5 bis 10 Jahre

7 Jahre, auch wenn es Mietereinbauten sind, es sei denn, die Mietdauer ist kürzer

Nach der AfA-Tabelle für die allgemein verwendbaren Anlagegegenstände beträgt die Nutzungsdauer 8 Jahre, für Schalterhallen von Kreditinstituten ergibt sich nach der AfA-Tabelle für das Kreditgewerbe eine Nutzungsdauer von 10 Jahren

2.2.5 Sonstige selbstständige Gebäudeteile

Wird ein Gebäude vom Unternehmer teils eigenbetrieblich, teils fremdbetrieblich, teils zu eigenen und teils zu fremden Wohnzwecken genutzt, steht es in unterschiedlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen. Es handelt sich um ein so genanntes gemischt genutztes Gebäude.

Jeder der unterschiedlich genutzten Gebäudeteile ist ein besonderes Wirtschaftsgut (R 4.2 Abs. 4 Satz 1 EStR). Das Gebäude kann daher zusätzlich zu den Betriebsvorrichtungen, Mietereinbauten, Scheinbestandteilen und den einem schnellem Wandel des modischen Geschmacks unterliegenden Einbauten noch in die Gebäudeteile aufgeteilt werden:

  • Eigenbetrieblich genutzter Gebäudeteil,

  • fremdbetrieblich genutzter Gebäudeteil,

  • zu fremden Wohnzwecken genutzter Gebäudeteil,

  • zu eigenen Wohnzwecken genutzter Gebäudeteil.

Hinweis:

Voraussetzung für die Bilanzierung dieser Gebäudeteile ist, dass der jeweilige Gebäudeteil wirtschaftlich dem Unternehmer gehört und zu seinem Betriebsvermögen zählt. Gebäude und Gebäudeteile können im Einzel- Gesamt- oder Miteigentum stehen. Nur soweit sie einem Einzelunternehmer oder Mitunternehmer als Eigentum oder Miteigentum zuzurechnen sind, kann dieser sie bilanzieren.

Ein eigenbetrieblich genutzter Gebäudeteil wird ausschließlich und unmittelbar für eigenbetriebliche Zwecke genutzt und gehört daher zum notwendigen Betriebsvermögen. Anteilig rechnet auch der Grund und Boden dazu (R 4.2 Abs. 7 EStR). Vermietet ein Unternehmer in seinem Gebäude Wohnräume an seine Arbeitnehmer, so rechnet dieser fremden Wohnzwecken dienende Gebäudeteil zu seinem notwendigen Betriebsvermögen und deshalb ebenfalls zum eigenbetrieblich genutzten Gebäudeteil (R 4.2 Abs. 4 Satz 2 EStR).

Ein fremdbetrieblich genutzter Gebäudeteil ist ein Gebäudeteil, den ein Unternehmer in seinem Gebäude an einen anderen Unternehmer vermietet hat. Hier kommt die Bilanzierung als gewillkürtes Betriebsvermögen in Betracht.

Ein zu fremden Wohnzwecken genutzter Gebäudeteil kann bilanziert werden, wenn die Voraussetzungen als gewillkürtes Betriebsvermögen vorliegen. Wird er nicht bilanziert, wird er im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung genutzt.

Ein zu eigenen Wohnzwecken genutzter Gebäudeteil zählt zum notwendigen Privatvermögen und kann deshalb nicht bilanziert und abgeschrieben werden. Eine Abschreibung scheidet auch im Privatvermögen aus. Eigenen Wohnzwecken dient ein Gebäudeteil, der nicht nur vorübergehend eigenen Wohnzwecken dient oder der unentgeltlich zu Wohnzwecken an Dritte überlassen wird.

3. Abschreibungen

3.1 Gebäude und sonstige selbstständige Gebäudeteile

Gebäude, die in Abschnitt 2.2.5 aufgeführten sonstigen selbstständigen Gebäudeteile mit Ausnahme der zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäudeteile und die in Abschnitt 2.2.4 aufgeführten einem schnellen Wandel des modischen Geschmacks unterliegenden Gebäudeteile, soweit diese nicht zu den beweglichen Anlagegütern gehören, werden steuerrechtlich nach den für Gebäude geltenden Abschreibungsvorschriften abgeschrieben.

Die lineare Abschreibung richtet sich nach § 7 Abs. 4 EStG. Soweit Gebäude und Gebäudeteile zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31.03.1985 gestellt worden ist, sind jährlich 3 %, bei Herstellungsbeginn oder Kaufvertrag vor dem 01.01.2001 4 %, abzuschreiben. Andere Gebäude und Gebäudeteile werden jährlich mit 2 %, bei Fertigstellung vor dem 01.01.1925 mit 2,5 % abgeschrieben (§ 7 Abs. 4 Satz 1 EStG). Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer bei den Betriebsgebäuden weniger als 33 bzw. 25 Jahre und bei den anderen Gebäuden weniger als 50 bzw. 40 Jahre, so können die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Abschreibungen vorgenommen werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).

Für die degressive Abschreibung siehe die Ausführungen in Stichwort Degressive Abschreibung.

3.2 Bewegliche Wirtschaftsgüter

Betriebsvorrichtungen und Scheinbestandteile sind bewegliche Wirtschaftsgüter. Soweit in den Abschnitten 2.2.2 bis 2.2.4 aufgeführte selbstständige Gebäudeteile hierzu gehören, werden sie steuerrechtlich nach den hierfür geltenden Vorschriften abgeschrieben. Für die lineare und die degressive Abschreibung dieser Wirtschaftsgüter siehe Abschreibung und Degressive Abschreibung.

3.3 Schnellem Wandel des modischen Geschmacks unterliegende Einbauten

Soweit in Abschnitt 2.2.4 aufgeführte Wirtschaftsgüter keine beweglichen Anlagegegenstände sind, insbesondere Ladeneinbauten, Gaststätteneinbauten, Schalterhallen von Kreditinstituten und ähnliche Einbauten, sind sie nach den für Gebäude geltenden Abschreibungsbestimmungen abzuschreiben. Da die Nutzungsdauer dieser Wirtschaftsgüter aber kürzer ist als die § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG zugrunde liegenden Abschreibungsfristen, kommt hier die Abschreibung nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG in Betracht.

Wegen der sehr kurzen Abschreibungsfristen kommt für diese Wirtschaftsgüter, soweit es keine beweglichen Anlagegegenstände sind, eine degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5 EStG nicht in Betracht.



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