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Bewertung des Grundvermögens

§ 145 ff BewG

R 158 ff ErbStR

1. Vorbemerkung

Nach dem am 31.01.2007 veröffentlichten Beschluss des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG, 07.11.2006 - 1 BvL 10/02) war die vormalige Ausgestaltung des § 19 ErbStG nicht mit dem Grundgesetz vereinbar. Das Erbschaftsteuerrecht war nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts in seiner damaligen Form nicht mit dem allgemeinen Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG vereinbar, da ein einheitlicher Steuersatz auf unterschiedlich bewertete wirtschaftliche Einheiten oder Wirtschaftsgüter (Betriebsvermögen, Grundvermögen, Anteilen an Kapitalgesellschaften und land- und forstwirtschaftlichen Betrieben) angewendet wurde, vgl. auch Stichwort Erbschaftsteuer - Verfassungswidrigkeit.

Mit dem am 01.01.2009 in Kraft getreten Gesetz zur Reform des Erbschaftsteuer- und Bewertungsrechts wurde das Bewertungsrecht umfassend geändert. Einzelheiten zur Neuregelung der Bewertung des Betriebsvermögens sind in dem Stichwort Erbschaftsteuerreform - Bewertung des Grundvermögens dargestellt.

2. Altregelung

Für vor dem 01.01.2009 erfolgte Erbfälle und Schenkungen gelten allerdings die nachfolgend dargestellten Altregelungen - mit gewissen Ausnahmen - weiter, vgl. Erbschaftsteuerreform - Inkrafttreten und rückwirkende Anwendung.

2.1 Allgemeines

Zum Grundvermögen gehört der Grundbesitz, der keinem land- und forstwirtschaftlichem Vermögen bzw. einem Betriebsvermögen zuzurechnen ist.

Ein Grundstück ist dann als Betriebsgrundstück einzuordnen, wenn die betriebliche Nutzung mehr als 50 % des Wertes des Grundstücks ausmacht. Es ist dann voll beim Betriebsvermögen zu erfassen. Die Feststellung, ob es sich um ein Betriebsgrundstück handelt oder nicht, wird im Einheitswertbescheid getroffen.

Aufgrund des Urteils des Bundesverfassungsgerichts vom 22.06.1995 (BVerfG, 22.06.1995 - 2 BvL 37/91, BStBl II 1995, 655) wurde im Jahressteuergesetz 1997 eine gesetzliche Regelung geschaffen, die einen Ansatz des Grundbesitzes mit realistischeren Werten für die Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer (Überblick Erbschaftsteuer - Schenkungsteuer) sicherstellt. Es wurde eine Bewertung mit 50 % der tatsächlichen Verkehrswerte angestrebt. Für die Grundsteuer bleibt es wie bisher beim Ansatz der Einheitswerte nach den Wertverhältnissen 01.01.1964 (in den neuen Bundesländern 01.01.1935). In den Fällen, in denen eine wirtschaftliche Einheit neu entsteht (z.B. Teilung eines Grundstücks in mehrere Grundstücke), ist eine Nachfeststellung nach § 23 BewG mit den Werten 01.01.1964 vorzunehmen.

Die Neubewertung nach den wesentlich höheren Werten erfolgt von daher nur in den Fällen, in denen eine Schenkung bzw. Erbschaft vorliegt (Bedarfsbewertung). Maßgebend für Feststellungen, die bis zum 31.12.2006 erfolgen, sind die Wertverhältnisse zum 01.01.1996 (§ 138 Abs. 4 BewG).

Hinweis:

Durch das Jahressteuergesetz 2007 ist eine Änderung der Vorschriften für die Bedarfsbewertung im Bewertungsgesetz erfolgt.

§ 138 BewG wurde neu gefasst, die §§ 145, 146, 148 und 149 BewGwurden geändert und neue Regelungen wurden mit den §§ 148a, 151-156 BewGeingefügt.

Nach der Gesetzesbegründung zum JStG 2007 ist die Änderung der Vorschriften zur Grundbesitzbewertung erforderlich, weil die Bindung an die Wertverhältnisse zum 1. Januar 1996 nach § 138 Abs. 4 BewG bis zum 31. Dezember 2006 befristet ist.

Zum jetzigen Zeitpunkt ist jedoch noch keine grundsätzliche Neuausrichtung der Ermittlung der Grundbesitzwerte wegen der noch ausstehenden Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG, 07.11.2006 - 1 BvL 10/02) vorgesehen.

Nach dem neuen § 138 Abs. 1 BewG werden bei der Ermittlung der Grundbesitzwerte nicht nur die tatsächlichen Verhältnisse vom Besteuerungszeitpunkt, sondern stets auch die Wertverhältnisse dieses Zeitpunktes zugrunde gelegt.

Aufgegeben wird die Festschreibung von allgemeinen Wertverhältnissen eines bestimmten Stichtags (bisher 1. Januar 1996). Diese Festschreibung ist nach der Begründung zum JStG 2007 nicht erforderlich, weil hier aktuelle Bodenrichtwerte zur Verfügung stehen und aktuelle Mieten schon bisher Grundlage der Wertmittlung sind. Die Finanzämter können nach § 138 Abs. 1 Satz 2 BewG auch für Zwecke dieser Grundbesitzbewertung örtliche Erhebungen durchführen. Die nach Bundes- oder Landesrecht zuständigen Behörden haben darüber hinaus die Umstände mitzuteilen, die für die Feststellung der Grundbesitzwerte von Bedeutung sind.

Nach der Begründung zum JStG 2007 lassen sich trotz vorsichtiger Wertermittlung wegen der notwendigen Vereinfachung des Bewertungsverfahrens Werte, die über den tatsächlichen Wert eines Grundstücks hinausgehen, nicht in allen Fällen vermeiden. Damit sich die vereinfachte Grundstücksbewertung für den Steuerpflichtigen, insbesondere bei der Erbschaftsteuer, nicht zu seinem Nachteil auswirkt, kann der Steuerpflichtige gemäß § 138 Abs. 4 BewG gegenüber dem Finanzamt nachweisen, dass der tatsächliche Grundstückswert im Besteuerungszeitpunkt niedriger ist als der nach den Bewertungsvorschriften ermittelte Grundbesitzwert.

In diesem Fall ist dann der tatsächliche Grundstückswert als steuerlicher Grundstückswert anzusetzen. Nach dem neuen § 138 Abs. 4 BewG ist jedoch der Nachweis des tatsächlichen Grundstückswertes künftig, unabhängig vom anzuwendenden Bewertungsverfahren, einheitlich nur für die gesamte zu bewertende wirtschaftliche Einheit möglich. Dies gilt auch in Erbbaurechtsfällen nach § 148 BewG sowie in Fällen mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden nach § 148a BewG.

Der Nachweis wird regelmäßig durch ein Gutachten eines Grundstückssachverständigen oder eines Gutachterausschusses erbracht. Auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr kurz vor oder nach dem Besteuerungszeitpunkt zustande gekommener Kaufpreis kann unter Berücksichtigung der Wertverhältnisse vom Besteuerungszeitpunkt als Nachweis dienen. Eine Glaubhaftmachung soll dagegen nach der Begründung zum JStG 2007 nicht ausreichen.

2.2 Unbebaute Grundstücke

Grundstücke gelten als unbebaut, wenn sich auf ihnen keine benutzbaren Gebäude befinden. Der Wert eines unbebauten Grundstücks bestimmt sich nach seiner Fläche und dem um 20 Prozent ermäßigten Bodenrichtwert (§ 196 BauGB). Unbebaute Grundstücke werden auf der Grundlage der aktuellen Bodenrichtwerte bewertet (§ 145 BewG), die von den örtlichen Gutachterausschüssen festgelegt werden. Diese Werte werden aus tatsächlichen Verkäufen der jeweiligen Region abgeleitet und stellen daher den aktuellen Verkehrswert dar. Die Werte werden den Finanzämtern mitgeteilt und können bei Bedarf dort abgefragt werden. Von dem Bodenrichtwert ist ein Abschlag von 20 % vorzunehmen.

Falls für den Gutachterausschuss keine Verpflichtung besteht, nach § 196 BauGB einen Bodenrichtwert zu ermitteln (z.B. bei Flächen, die nicht Bauland sind), ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten und um 20 Prozent zu ermäßigen.

Beispiel:

Die am 30.03.02 verstorbene Frau Reich vererbt ihrem Enkel ein unbebautes Grundstück in Münster. Das Grundstück ist 833 qm groß. Der Wert des Grundstücks zum 01.01.1996 beträgt nach der Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses 400 EUR je qm.

Lösung:

Für Zwecke der Berechnung der Erbschaftsteuer ist eine Bedarfsbewertung wie folgt vorzunehmen

= Wert des Grundstücks (abgerundet § 139 BewG):

266.500 EUR

833 qm x Preis =

333.200 EUR

abzüglich 20 %

66.640 EUR

-------------

266.560 EUR

Praxistipp:

Wird nachgewiesen, dass der gemeine Wert (§ 9 BewG) niedriger als der oben ausgerechnete Wert des Grundstücks ist, ist der gemeine Wert zugrunde zu legen (vgl. § 138 Abs. 4 BewG). Nach dem neuen § 138 Abs. 4 BewG ist der Nachweis des tatsächlichen Grundstückswertes künftig, unabhängig vom anzuwendenden Bewertungsverfahren, einheitlich nur für die gesamte zu bewertende wirtschaftliche Einheit möglich. Der Nachweis wird regelmäßig durch ein Gutachten eines Grundstückssachverständigen oder eines Gutachterausschusses erbracht. Auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr kurz vor oder nach dem Besteuerungszeitpunkt zustande gekommener Kaufpreis kann unter Berücksichtigung der Wertverhältnisse vom Besteuerungszeitpunkt als Nachweis dienen. Eine Glaubhaftmachung reicht nach der Begründung zum JStG 2007 nicht aus.

Gründe für eine Wertminderung sind z.B.

  • eine eingeschränkte Bebaubarkeit im Vergleich zu den Grundstücken, die der Wertermittlung in der Bodenrichtwertkarte zugrunde liegen;

  • ungünstiger Zuschnitt eines großen Grundstücks (sehr schmal aber dafür sehr tief), wo bisher eine Unterscheidung in Vorder- und Hinterland vorgenommen wurde.

  • Zu weiteren von der Verwaltung vorgesehenen "Anpassungen" siehe R 160 Abs. 2, R 161 ErbStR.

2.3 Grundstücke im Zustand der Bebauung

Nach § 149 Abs. 1 BewG liegt ein Grundstück im Zustand der Bebauung vor, wenn mit den Bauarbeiten begonnen wurde und Gebäude oder Gebäudeteile noch nicht bezugsfertig sind. Der Zustand der Bebauung beginnt mit den Abgrabungen oder der Einbringung von Baustoffen, die zur planmäßigen Errichtung des Gebäudes führen.

Zur Wertermittlung bei Grundstücken im Zustand der Bebauung siehe im Einzelnen § 149 Abs. 2 BewG.

2.4 Bebaute Grundstücke

Alle Grundstücke, die nicht die Voraussetzungen für die Einordnung als unbebautes Grundstück erfüllen, gelten als bebaute Grundstücke. Bebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden. Zur wirtschaftlichen Einheit eines bebauten Grundstücks gehören der Grund und Boden, die Gebäude, die Außenanlagen, sonstige wesentliche Bestandteile und das Zubehör.

Bebaute Grundstücke werden bei der Bedarfsbewertung nach einem vereinfachten Ertragswertverfahren bewertet, das in den §§ 146ff BewG geregelt ist.

Grundsätzlich ist die Berechnung wie folgt vorzunehmen:

=

Maßgebender Grundstückswert (mindestens Mindestwert)

Im Besteuerungszeitpunkt vereinbarte Jahresmiete, § 146 Abs. 2 BewG

x

Faktor 12,5

./

Wertminderung wegen Alters

+

Zuschlag 20 % bei Ein- und
Zweifamilienhäusern, § 146 Abs. 5 BewG

------------------------------------------------------------------

2.4.1 Jahresmiete

Die Jahresmiete ist der Betrag, den der/die Mieter aufgrund vertraglicher Vereinbarungen für einen Zeitraum von 12 Monaten zu zahlen hat/haben. Nicht zur Jahresmiete zählen die Zahlungen für Betriebskosten im Sinne des § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. 10. 1990 (BGBl I 1990, 2178, BStBl I 1990, 735), zuletzt geändert durch die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche, über die Aufstellung von Betriebskosten und zur Änderung anderer Verordnungen vom 25. 11. 2003 (BGBl I 2003, 2346), z.B.

  • Wasser, Strom, Heizung

  • Straßenreinigung, Müllabfuhr

  • Grundsteuer

  • Kosten für Hausmeister

  • Schornsteinreinigung

  • Gebäudeversicherung

  • Kabelanschluss etc.

Man spricht insoweit auch von einer "Nettokaltmiete". Für die Bedarfsbewertung wird entsprechend R 170 Abs. 1 ErbStR die durchschnittliche Jahresmiete der letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt zugrunde gelegt.

Hinweis:

Nach dem neuen § 146 Abs. 2 BewG in der Fassung des JStG 2007 wird der Grundbesitzwert zur Vereinfachung künftig nur aus der im Besteuerungszeitpunkt vereinbarten Jahresmiete ermittelt. Die bisherige Regelung, wonach die maßgebende Jahresmiete aus dem Durchschnitt der in den letzten drei Jahren vor dem Besteuerungszeitpunkt erzielten Mieten abzuleiten ist (s.o.), hat sich ausweislich der Gesetzesbegründung zum JStG 2007 für die Praxis als ungeeignet erwiesen.

Beispiel 1:

Ein Vier-Familien-Haus wird am 10.01.2007 (Besteuerungszeitpunkt) vererbt. Die Wohnungen wurden im maßgeblichen Jahr 2007 zu folgenden Mieten (ohne Betriebskosten) überlassen:

Wohnung

Monatsmiete 2007

X 12 =Jahresmiete

26.880 EUR

Erdgeschoss 80 qm

620 EUR

1. OG 80 qm

570 EUR

2. OG 80 qm

550 EUR

Dachgeschoss 60 qm

500 EUR

Monatsmiete gesamt

2.240 EUR

Die Jahresmiete beträgt 26.880 EUR.

2.4.2 Übliche Miete

Nach § 146 Abs. 3 BewG tritt an die Stelle der Jahresmiete die übliche Miete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile,

  1. die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind,

  2. die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat.

Die übliche Jahresmiete ist diejenige, die für nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter vergleichbare, nicht preisgebundene Grundstücke von fremden Mietern bezahlt werden. Auch hier sind die Betriebskosten nicht miteinzubeziehen. Entweder wird die vergleichbare Miete (eines fremden Mieters) im gleichen Haus zur Berechnung herangezogen, oder das Finanzamt wird sich auf die Werte im aktuellen Mietspiegel stützen.

Beispiel 2:

Wie Beispiel 1, jedoch wird die Wohnung im Erdgeschoss vom Eigentümer selbst genutzt und die Wohnung im 1. OG für monatlich 250 EUR an den Sohn des Eigentümers vermietet.

Lösung:

Für die Bedarfsbewertung ist für die Wohnungen im EG und 1.OG die vergleichbare Miete des fremden Mieters (2.OG) zugrunde zu legen.

Hinweis:

Die Regelung zur Anwendung der üblichen Miete wurde durch das JStG 2007 in Anlehnung an § 79 Abs. 2 BewG neu gefasst.

2.4.3 Faktor

Der Faktor von 12,5, der auf die Jahresmiete angewendet wird, ist unabhängig davon, ob das Grundstück in den alten oder den neuen Bundesländern belegen ist.

2.4.4 Wertminderung wegen Alters

Wegen der tatsächlichen und wirtschaftlichen Abnutzung der Gebäude wird gem. § 146 Abs. 4 BewG ein Abschlag für Wertminderung in Höhe von 0,5 % pro Jahr vorgenommen. Maßgeblich ist der Zeitraum zwischen dem Jahr der Bezugsfertigkeit und dem Jahr des Besteuerungszeitpunktes. Der Abschlag darf jedoch höchstens 25 % betragen. Das trifft für Gebäude mit einem Fertigstellungszeitpunkt älter als 50 Jahre zu.

Beispiel 3:

Werte wie Beispiel 1, das Gebäude war zum Besteuerungszeitpunkt 10 Jahre bezugsfertig.

Lösung:

Die Berechnung sieht folgendermaßen aus

Jahresmiete

26.880 EUR

x

Faktor 12,5 =

336.000 EUR

./

Wertminderung wegen Alters

10 x 0,5 % =
5 %

16.800 EUR

---------------

=

319.200 EUR

Abrundung auf volle
500 EUR:

=

maßgebender Grundstückswert

319.000 EUR

Wurden nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes bauliche Maßnahmen durchgeführt, die die gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes um mindestens 25 verlängert haben, ist bei der Wertminderung wegen Alters gemäß § 146 Abs. 4 S. 2 BewG von einer der Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer entsprechenden Bezugsfertigkeit auszugehen.

2.4.5 Zuschlag für Ein- und Zweifamilienhäuser

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist der sich nach Abzug der Wertminderung wegen Alters ergebende Wert um 20 % zu erhöhen (§ 146 Abs. 5 BewG). Diese Erhöhung wird mit dem höheren Grundstücksanteil begründet, der insoweit nur einen geringen Einfluss auf die zu erzielende Miete hat.

Beispiel 4:

Am 05.01.07 wird das vor 57 Jahren bezugsfertige Einfamilienhaus vererbt. Das Gebäude hat eine Wohnfläche von 125 qm und ist seit mehreren Jahren für monatlich 800 EUR (ohne Betriebskosten) an fremde Mieter vermietet.

Lösung:

Jahresmiete

9.600 EUR

x

Faktor 12,5 =

120.000 EUR

./

Wertminderung wegen Alters

maximal 25 %

30.000 EUR

--------------

Zwischenwert

90.000 EUR

+

Zuschlag 20 %

18.000 EUR

=

108.000 EUR

=

maßgebender Grundstückswert

108.000 EUR

Hinweis:

Nach dem Urteil des BFH vom 26.09.2007 - II R 74/05 bestimmt sich im Rahmen des § 146 Abs. 5 BewG die Frage, ob mehr als zwei Wohnungen vorliegen nach dem Wohnungsbegriff, wie er für Zwecke der Einheitsbewertung des Grundvermögens zu § 75 Abs. 5 und 6 BewG im Urteil des BFH vom 05.10.1984 - III R 192/83 entwickelt wurde. Dies gilt unabhängig davon, wann das Gebäude bezugsfertig errichtet, aus- oder umgebaut worden ist.

Der Anwendung des § 146 Abs. 5 BewG ist dabei der sog. neue Wohnungsbegriff zugrunde zu legen, wonach für die Beurteilung der Frage, ob die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen den bewertungsrechtlichen Wohnungsbegriff erfüllt, wesentlich ist, dass diese Zusammenfassung eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bildet.

2.4.6 Mindestwert

Als Mindestwert ist der Wert anzusetzen, der sich bei einer Berechnung als unbebautes Grundstück ergeben würde (§ 146 Abs. 6 BewG).

Beispiel 5:

Wie Beispiel 4. Die zum Einfamilienhaus gehörende Grundstücksfläche soll 820 qm groß sein. Der Wert in der Bodenrichtwertkarte soll 250 EUR je qm betragen.

Lösung:

Die Berechnung für unbebaute Grundstücke würde folgenden Wert ergeben

820 qm x 250 EUR
=

205.000 EUR

-

abzüglich 20 %

41.000 EUR

------------

=

Wert des Grundstücks

164.000 EUR

Da diese Berechnung als unbebautes Grundstück einen höheren Wert ergibt als die Berechnung nach dem Ertragswert in Beispiel 4, ist der höhere Wert von 164.000 EUR maßgebend.

2.4.7 Niedrigerer gemeiner Wert

Wird nachgewiesen, dass der gemeine Wert (§ 9 BewG) niedriger ist als der oben ausgerechnete Wert des bebauten Grundstücks, ist der gemeine Wert zugrunde zu legen (vgl. § 138 Abs. 4 BewG).

Hinweis:

Die bisher in § 146 Abs. 7 BewG enthaltene Möglichkeit, gegenüber dem Finanzamt nachzuweisen, dass der tatsächliche Grundstückswert im Besteuerungsverfahren niedriger ist als der nach den Bewertungsvorschriften ermittelte Grundbesitzwert, bleibt also erhalten.

Nach dem neuen § 138 Abs. 4 BewG ist der Nachweis des tatsächlichen Grundstückswertes künftig, unabhängig vom anzuwendenden Bewertungsverfahren, einheitlich nur für die gesamte zu bewertende wirtschaftliche Einheit möglich. Der Nachweis wird regelmäßig durch ein Gutachten eines Grundstückssachverständigen oder eines Gutachterausschusses erbracht. Auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr kurz vor oder nach dem Besteuerungszeitpunkt (in der Regel innerhalb eines Zeitraumes von einem Jahr) zustande gekommener Kaufpreis kann unter Berücksichtigung der Wertverhältnisse vom Besteuerungszeitpunkt als Nachweis dienen. Eine Glaubhaftmachung reicht nach der Begründung zum JStG 2007 nicht aus.

2.4.8 Sonderfälle

Falls für bebaute Grundstücke eine übliche Miete nicht ermittelt werden kann (und das Grundstück tatsächlich auch nicht vermietet ist), ist die Bedarfsbewertung nach § 147 BewG vorzunehmen. Unter diese Sonderregelung fallen Gebäude, die zur Durchführung bestimmter Fertigungsverfahren, zu Spezialnutzungen oder zur Aufnahme bestimmter technischer Einrichtungen errichtet worden sind. Ebenfalls sind hierunter Gebäude zu erfassen, die nur unter erheblichem Aufwand für andere Zwecke nutzbar gemacht werden können. Diese Sonderregelung wird in der Praxis vor allem für

  • Fabrikationsgebäude,

  • Tankstellengebäude,

  • Transformatorenhäuser,

  • Laborgebäude etc.

zutreffen. Für eine Aufzählung der weiteren Sonderfälle bebauter Grundstücke siehe auch R 178 Abs. 1 S. 3 und S. 4 ErbStR.

Für Lagergebäude, Bürogebäude und Praxisgebäude ist in der Regel eine Ermittlung einer üblichen Miete möglich, sodass in diesen Fällen die Bewertung nach § 146 BewG vorzunehmen ist.

Zunächst wird der Wert des Grundstücks wie bei unbebauten Grundstücken ermittelt, jedoch beträgt der vorzunehmende Abschlag 30 %. Zu diesem Wert ist der Steuerbilanzwert des Gebäudes noch hinzuzurechnen.

Hinweis:

Nach R 179 Abs. 3 S. 2 ErbStR ist für die bilanzierenden Steuerpflichtigen der Steuerbilanzwert hinzuzurechnen. Nach dem Gesetzeswortlaut bestimmt sich der Wert der Gebäude gemäß § 147 Abs. 2 S. 2 BewG jedoch nach den ertragsteuerlichen Bewertungsvorschriften; maßgebend ist der Wert im Besteuerungszeitpunkt.

Beispiel 6:

Willi Winzig besitzt ein 10.000 qm großes Grundstück mit Fabrikgebäude, das er im Rahmen seines Gewerbebetriebs selbst nutzt. Eine übliche Miete kann nicht festgestellt werden. Der Bodenrichtwert beträgt laut Gutachterausschuss 100 EUR, das Fabrikgebäude steht noch mit einem Wert von 600.000 EUR in der Bilanz.

Lösung:

Nach § 147 BewG ist die Ermittlung wie folgt vorzunehmen:

10.000 qm x
100 EUR

1.000.000 EUR

-

abzüglich 30 %

300.000 EUR

------------

Bodenwert

700.000 EUR

+

zzgl. Steuerbilanzwert

600.000 EUR

-------------

=

Grundstückswert

1.600.000 EUR

Praxistipp:

Da für das Gebäude der Steuerbilanzwert in die Bewertung einfließt, kann es bei geplanten Schenkungen günstig sein, wenn bei der Abschreibung des Fabrikgebäudes die höchstmöglichen Abschreibungen und Sonderabschreibungen in Anspruch genommen werden.

2.5 Erbbaurechte und Gebäude auf fremdem Grund und Boden

Nach der Gesetzesbegründung zum JStG 2007 führte die vormalige Regelung des § 148 BewG für die Bewertung von Erbbaurechten unter Zugrundelegung des gezahlten Erbbauzinses und eines einheitlichen Vervielfachers von 18,6 für die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts insbesondere bei kurzen Restlaufzeiten zu nicht vertretbaren Bewertungsergebnissen.

Daher wurde diese Regelung durch deine Regelung ersetzt, wonach dem Eigentümer des Grund und Boden (Erbbauverpflichteter) grundsätzlich dessen Wert und dem Erbbauberechtigten grundsätzlich der Wert des Gebäudes zugerechnet wird. In Fällen, in denen die Laufzeit des Erbbaurechts weniger als 40 Jahre beträgt und das Gebäude nach Ablauf des Erbbaurechts entschädigungslos auf den Erbbauverpflichteten übergeht, ist der Gebäudewert dem Erbbauberechtigten nur noch anteilig zuzurechen.

Im Einzelnen gilt das Folgende:

Nach § 148 Abs. 1 BewG gilt für den Fall, dass das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet ist, Folgendes: Bei der Ermittlung der Grundbesitzwerte für die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts ist von dem Gesamtwert auszugehen, der sich für den Grund und Boden einschließlich der Gebäude vor Anwendung des § 139 BewG (Abrundung der Grundbesitzwerte auf volle fünfhundert Euro nach unten) ergäbe, wenn die Belastung nicht bestünde.

Dabei entfällt der Wert des Grund und Bodens auf die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks, § 148 Abs. 2 BewG.

Regelung zum Gebäudewert, § 148 Abs. 3 BewG

  1. § 148 Abs. 3 Satz 1 BewG: Dauer des Erbbaurechts beträgt im Besteuerungszeitpunkt mindestens 40 Jahre oder der Eigentümer des belasteten Grundstücks hat bei Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf eine dem Wert des Gebäudes entsprechende Entschädigung zu leisten: In diesem Fall entfällt der Gebäudewert allein auf die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts.

  2. § 148 Abs. 3 Satz 2-3 BewG: Dauer des Erbbaurechts beträgt im Besteuerungszeitpunkt weniger als 40 Jahre und eine Entschädigung ist ausgeschlossen: In diesem Fall ist der Gebäudewert zu verteilen.
    Dabei entfallen auf die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts bei einer Dauer dieses Rechts

    unter 40 bis zu 35 Jahren

    90 Prozent

    unter 35 bis zu 30 Jahren

    85 Prozent

    unter 30 bis zu 25 Jahren

    80 Prozent

    unter 25 bis zu 20 Jahren

    70 Prozent

    unter 20 bis zu 15 Jahren

    60 Prozent

    unter 15 bis zu 10 Jahren

    50 Prozent

    unter 10 bis zu 8 Jahren

    40 Prozent

    unter 8 bis zu 7 Jahren

    35 Prozent

    unter 7 bis zu 6 Jahren

    30 Prozent

    unter 6 bis zu 5 Jahren

    25 Prozent

    unter 5 bis zu 4 Jahren

    20 Prozent

    unter 4 bis zu 3 Jahren

    15 Prozent

    unter 3 bis zu 2 Jahren

    10 Prozent

    unter 2 Jahren bis zu 1 Jahr

    5 Prozent

    unter 1 Jahr

    0 Prozent.

    Auf die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks entfällt der verbleibende Teil des Gebäudewerts. Nach § 148 Abs. 3 Satz 5 BewG ist der dem Eigentümer des belasteten Grundstücks entschädigungslos zufallende Anteil entsprechend zu verteilen, wenn die Entschädigung für das Gebäude bei Übergang nur einen Teil des gemeinen Werts beträgt.

Bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden ist gemäß § 148a BewG die Regelung des § 148 Abs. 1 BewG entsprechend anzuwenden.

Hinweis:

Zur Bedarfsbewertung des Grundbesitzes und zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts bei Grundstücken im Zustand der Bebauung (§ 149 BewG) siehe den Erlass des Finanzministeriums von Baden-Württemberg vom 19.04.2007 - 3 - S 3014/33.

In Abstimmung mit den obersten Finanzbehörden des Bundes und der anderen Länder sind die Grundsätze des gleichlautenden Erlasses der Obersten Finanzbehörden der Länder vom 01.12.2004, wonach in Erbbaurechtsfällen und in Fällen mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden (§ 148 BewG) bei Verletzung des Übermaßverbots geregelt ist, dass ein Nachweis und Ansatz des niedrigeren gemeinen Werts entsprechend § 146 Abs. 7, § 145 Abs. 3 Satz 3 BewG (i.d.F. bis zur Änderung durch das JStG 2007) möglich ist, entsprechend auf Gebäude im Zustand der Bebauung (§ 149 BewG) in allen noch offenen Fällen anzuwenden.

R 191 Abs. 2 Satz 1 ErbStR 2003 und H 191 Abs. 2 "Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts (Verkehrswert)" ErbStH 2003 sind hiernach nach dem Erlass des Finanzministeriums von Baden-Württemberg vom 19.04.2007 - 3 - S 3014/33 insoweit überholt.

2.6 Gesonderte Feststellungen

Die durch das JStG 2007 neu in das Bewertungsgesetz aufgenommenen Regelungen der §§ 151 bis 156 BewG erweitern die bisherige Regelung zur gesonderten Feststellung für die Festsetzung der Erbschaftsteuer und Grunderwerbsteuer.

Siehe hierzu das Stichwort Gesonderte Feststellungen.

2.7 Bewertung von in anderen EU-Mitgliedsstaaten belegenem Vermögen

Mit Erlass vom 16.07.2008 - 3 - S 3831/4 hat das Finanzministerium Baden-Württemberg zur Bewertung von in anderen EU-Mitgliedsstaaten/ Staaten des Europäischen Wirtschaftsraumes belegenem Vermögens sowie zur Berechnung der Erbschaftsteuer Stellung genommen.

Darin nimmt das Ministerium Bezug auf das EuGH-Urteil vom 17.01.2008, Rs. C-256/06, in dem das Gericht in der Bewertung von in anderen Mitgliedsstaaten belegenem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen mit dem gemeinen Wert nach § 31 BewG gegenüber der Bewertung von inländischem land- und forstwirtschaftlichem Vermögen nach §§ 140 ff. BewG eine nach Art. 73 b Abs. 1 des EG-Vertrages verbotene Beschränkung des freien Kapitalverkehrs erachtete. Auch in der Begrenzung des Anwendungsbereiches des § 13a ErbStG auf inländisches Vermögen sah der EuGH einen Widerspruch zu Art. 73 b Abs. 1 des EG-Vertrages.

Dem Erlass des Ministeriums zufolge ist das EuGH-Urteil auf alle noch offenen Fälle anzuwenden. Gegenstand der Entscheidung war zwar nur das land- und forstwirtschaftliche Vermögen. Die Grundsätze des Urteils sind jedoch auch auf in anderen Mitgliedsstaaten belegenes Betriebsvermögen und Grundvermögen, sowie auf Anteile an nicht börsennotierten Kapitalgesellschaften mit Sitz in anderen Mitgliedsstaaten anzuwenden.

Auslandsvermögen ist danach nicht mehr mit dem gemeinen Wert anzusetzen, sondern mit dem vergleichbaren Wert, der sich nach den Bewertungsvorschriften für Inlandsvermögen ergäbe. Die Steuerbegünstigungen der §§ 13 a und 19 a ErbStG sind ggf. entsprechend zu gewähren.

Bei fehlender Datenlage (Bodenrichtwerte, Ertragsmesszahl u.a.) soll der Steuerwert im Wege einer sachgerechten Schätzung unter Berücksichtigung der Vermögensart und der individuellen Verhältnisse des Einzelfalles zu ermitteln sein.



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