Verjährungsfrist kann nicht durch rückwirkende Abnahme eingeschränkt werden

Verjährungsfrist kann nicht durch rückwirkende Abnahme eingeschränkt werden

Für Mängelansprüche aus einem Werkvertrag beginnt die Verjährung grundsätzlich mit der Abnahme. Die in einer Wohnungseigentümergemeinschaft bereits durch andere Erwerber erfolgte Abnahme von Gemeinschaftseigentum ist deshalb für spätere Erwerber einer Wohnung nicht bindend, da dies die Verjährungsfrist unzulässig verkürzen würde.

Hintergrund

Ein Bauträger errichtete eine Wohnanlage. Im November und Dezember 2004 wurde das Gemeinschaftseigentum vom Verwalter und einigen Eigentümern abgenommen.

Im November 2006 erwarben die Eheleute G vom Bauträger eine Wohnung in der Anlage, in der noch verschiedene Arbeiten ausgeführt werden sollten.

In der Folgezeit rügten G verschiedene Mängel am Gemeinschaftseigentum. Im April 2012 traten sie sämtliche Mängelansprüche aus dem Erwerbsvertrag an die Wohnungseigentümergemeinschaft ab. Nach Ansicht des Bauträgers sind G laut Vertrag an die Abnahme vom November 2004 gebunden, eventuelle Ansprüche sind deshalb verjährt.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof stellte sich auf die Seite der Eheleute G und entschied, dass die Mängelansprüche nicht verjährt sind.

Grundsätzlich beginnt die Verjährung von Mängelansprüchen aus einem Werkvertrag mit der Abnahme. Die Erwerber haben das Gemeinschaftseigentum jedoch nicht selbst abgenommen. Sie sind aber auch nicht an die Abnahme aus dem Jahr 2004 gebunden. Die Vertragsklausel, nach der die bereits vor Vertragsschluss erfolgte Abnahme ihnen gegenüber gilt, ist unwirksam. Die nach der Herstellung der Wohnanlage in die Wohnungseigentümergemeinschaft eintretenden Erwerber sollten damit an eine bereits erfolgte Abnahme gebunden werden. Dadurch wird aber der Beginn der Verjährung von Mängelansprüchen der Erwerber betreffend das Gemeinschaftseigentum auf einen Zeitpunkt vorverlagert, zu dem diese das Werk weder erworben hatten noch es ihnen übergeben war. Dies stellt eine mittelbare Verkürzung der Verjährungsfrist dar. Damit ist die Klausel insgesamt unwirksam.