Kaufvertrag: M\u00f6glichkeit der Besteuerung eines Spekulationsgewinns bei Verkauf einer Eigentumswohnung und diesbez\u00fcglich (m\u00f6glicher) Beratungsfehler durch den Notar<\/p>\n
LG Verden 7. Zivilkammer, Urteil vom 30.01.2013, 7 O 276\/12
\n\u00a7 22 Nr 2 EStG, \u00a7 23 EStG, \u00a7 823 Abs 2 BGB, \u00a7 17 Abs 1 BeurkG
\nTenor
\nDie Klage wird abgewiesen.
\nDie Kl\u00e4ger tragen die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner.
\nDas Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in H\u00f6he von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorl\u00e4ufig vollstreckbar.
\nTatbestand
\n1
\nDer Kl\u00e4ger war nach Erwerb am 06.04.1999 Eigent\u00fcmer einer Eigentumswohnung und eines PKW-Einstellplatzes belegen in der Liegenschaft T. in B.. Der Kl\u00e4ger hatte selbst die Anschrift T. in B.. Er beabsichtigte im Jahre 2009 die Eigentumswohnung zu verkaufen und wandte sich an die Firma … in B.. Diese wandte sich an den Beklagten und bat um Fertigung eines entsprechenden Kaufvertrages, sowie \u00dcbersendung eines Entwurfes an die Vertragsbeteiligten. Der Beklagte fertigte einen Entwurf und \u00fcbersandte diesen mit Schreiben vom 11.03.2009 an den Kl\u00e4ger. In diesem Vertragsentwurf ist neben anderen Hinweisen auch der auf Spekulationssteuer gem. \u00a7\u00a7 22 Abs. 2, 23 EStG vorhanden. Bei der Verhandlung des Kaufvertrages am 27.03.2009 war im zu beurkundenden Vertrag die Belehrung \u00fcber die Spekulationssteuer nicht mehr enthalten. Mit Steuerbescheid vom 27.07.2012 f\u00fcr das Jahr 2009 wurde gegen die Kl\u00e4ger als Gesamtschuldner ein zu versteuernder Ver\u00e4u\u00dferungsgewinn in H\u00f6he von 73.877,- \u20ac als Spekulationssteuer festgesetzt. Der Kl\u00e4ger hatte die Wohnung nur 7 Monate selbst bewohnt.
\n2
\nDie Kl\u00e4ger behaupten, der Beklagte habe ohne vorherige Absprache mit ihnen den urspr\u00fcnglichen Vertragsentwurf eigenm\u00e4chtig abge\u00e4ndert und die Belehrung herausgenommen. Sie sind der Ansicht, dem Beklagten h\u00e4tte auffallen m\u00fcssen, bei Durchsicht der Grundbuchausz\u00fcge, dass der Zeitpunkt des Erwerbes etwa 10 Jahre her gewesen ist. Zudem h\u00e4tte der Beklagte fragen m\u00fcssen, ob 2 Jahre bei Eigennutzung durch den Kl\u00e4ger voll gewesen w\u00e4ren. Zudem h\u00e4tte der Beklagte auf dem Erwerbstermin vor 10 Jahren aufgrund des Gespr\u00e4chs \u00fcber die Einbauk\u00fcche kommen m\u00fcssen, da diese ebenfalls fast 10 Jahre alt gewesen sei. Sie sind der Ansicht, aufgrund der unterbliebenen Belehrung zum Anfallen der Spekulationssteuer sei ihnen der Schaden in H\u00f6he der Klageforderung entstanden, welchen der Beklagte ihnen zu erstatten habe.
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\nDie beantragen,
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\n1. den Beklagten zu verurteilen, an sie 36.440,08 \u20ac zzgl. 5 % Punkten Zinsen \u00fcber dem Basiszinssatz seit dem 10.09.2012 als Gesamtgl\u00e4ubiger zu zahlen,
\n5
\n2. den Beklagten zu verurteilen, an sie 1.490,19 \u20ac nebst Zinsen in H\u00f6he von 5 %-Punkten \u00fcber dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtsh\u00e4ngigkeit (17.10.2012) zu zahlen.
\n6
\nDer Beklagte beantragt,
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\ndie Klage abzuweisen.
\n8
\nEr ist der Ansicht, er sei seiner Belehrungspflicht hinreichend nachgekommen, da die Belehrungen im Vertragsentwurf enthalten gewesen sein. Aufgrund dieser Hinweise sei der Kl\u00e4ger verpflichtet gewesen, sich steuerrechtlich beraten zu lassen. Er behauptet, er habe keine Kenntnis davon gehabt, dass der Kl\u00e4ger das Wohnungseigentum vor weniger als 10 Jahren erworben hatte. Er behauptet, er sei davon ausgegangen, der Kl\u00e4ger habe die Wohnung aufgrund der \u00fcbereinstimmenden Anschriften selbst bewohnt.
\n9
\nWegen des weiteren Parteivorbringens wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schrifts\u00e4tze nebst Anlagen Bezug genommen.
\nEntscheidungsgr\u00fcnde
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\nDie Klage ist zul\u00e4ssig, jedoch unbegr\u00fcndet.
\nI.
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\nDen Kl\u00e4gern steht gegen den Beklagten kein Anspruch auf Schadensersatz wegen eines Beratungsfehlers w\u00e4hrend der Beurkundung gem. \u00a7\u00a7 823 II BGB iVm. 17 Abs. 1 BeurkG, der einzig in Betracht kommenden Anspruchsgrundlage, zu.
\n12
\n1. Dem Beklagten ist kein Beratungsfehler vorzuwerfen.
\n13
\nZwar besteht bei der M\u00f6glichkeit der Besteuerung eines Spekulationsgewinns ein objektiver Anlass f\u00fcr die Entstehung einer entsprechenden Beratungspflicht seitens des Notars (vgl. Ganter\/Hertel\/W\u00f6stmann, Handbuch der Notarhaftung, 2. Aufl., Rn. 1255). Denn grunds\u00e4tzlich kann ein Notar gehalten sein, die von den Verk\u00e4ufern abgegebenen, f\u00fcr die Steuerbefreiung wichtigen Erkl\u00e4rungen klarzustellen und\/oder einen Hinweis dar\u00fcber zu geben, dass Zweifel an der Steuerbefreiung bestehen k\u00f6nnten (vgl. BGH NJW 1980, 2472).
\n14
\nJedoch ist auch f\u00fcr die Verletzung einer Belehrungspflicht subjektive Voraussetzungen in der Person des Notars, dass dieser die Tatsachen, aus denen sich die Gef\u00e4hrdung ergibt, kennt (vgl. Ganter\/Hertel\/W\u00f6stmann, Handbuch der Notarhaftung, Rn. 1260). Allerdings braucht der Notar die besonderen Umst\u00e4nde, die Anlass f\u00fcr die Hinweis- und Warnpflicht sein k\u00f6nnte, nicht zu ermitteln (vgl. BGH NJW 1995, 2796, BGH NJW 1980, 2472). Denn hat der Notar keinerlei Hinweise (Indizien) auf Umst\u00e4nde, die eine Gefahrenlage begr\u00fcnden, besteht f\u00fcr ihn auch kein Anlass f\u00fcr irgendwelche Nachforschungen. Liegen objektiv solche Hinweise vor und kann dem Notar deswegen, weil er sie nicht zur Kenntnis genommen hat, noch kein Fahrl\u00e4ssigkeitsvorwurf gemacht werden, schadet es ihm ebenfalls nicht, dass er keine Ermittlung angestellt hat. Nur f\u00fcr den Fall, dass die Hinweise von einer Art sind, dass ein sorgf\u00e4ltiger Notar sofort an die Gefahr denkt, ist es fahrl\u00e4ssig, wenn dem Betroffenen keine entsprechende Mitteilung gemacht wird. Auf weitere Ermittlungen, um den Verdacht zu pr\u00fcfen, kommt es dann nicht an (vgl. Ganter\/Hertel\/W\u00f6stmann, Rn. 450).
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\nBei der den Notar treffenden Aufmerksamkeitspflicht ist zu beachten, dass sich die urspr\u00fcngliche Spekulationsfrist von 2 Jahren auf 10 Jahre erh\u00f6ht hat und die Grunds\u00e4tze der Rechtsprechung zur fr\u00fcheren Rechtslage (so noch BGH NJW 1989, 586ff) nicht uneingeschr\u00e4nkt \u00fcbernommen werden k\u00f6nnen, da der Ablauf einer Frist von 2 Jahren eher ins Auge sticht als einer solchen von 10 Jahren.
\n16
\nGerade hier waren die vorliegenden Hinweise und Indizien nicht derart auff\u00e4llig, dass sie dem Beklagten sofort ins Auge fallen mussten. Der Kl\u00e4ger hatte dieselbe Anschrift wie das Verkaufsobjekt. Zudem konnte der Beklagte nicht erkennen, ob der Anschaffungspreis des Wohnobjektes \u00fcber oder unter dem Verkaufspreis lag. Er konnte aus der Grundschuld nicht ersehen, wie hoch der Kaufpreis lag. Es ist hieraus nur ersichtlich, welcher Betrag finanziert worden ist. Demnach h\u00e4tte er nicht nachfragen m\u00fcssen, wie viel Eigenkapital in den Kaufpreis eingebracht worden ist. Zudem konnte der Beklagte auch nicht wissen, dass der Kl\u00e4ger nur 7 Monate vor dem Verkauf in dem Objekt selbst gewohnt hat. Dieses war dem Beklagten aus den vorliegenden Unterlagen nicht ersichtlich und der Kl\u00e4ger hatte diese zuvor auch nicht erw\u00e4hnt.
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\n2. Unabh\u00e4ngig von der fehlenden subjektiven Voraussetzung f\u00fcr die Verletzung einer Hinweispflicht hat der Beklagte durch den Hinweis auf die Belehrung im ersten Vertragsentwurf dem Kl\u00e4ger zu 2.) auch keine Sicherheit vermittelt, dass durch das Weglassen in der beurkundeten Version keine Spekulationssteuer anfallen w\u00fcrde.
\n18
\nDen Hinweis unter \u00a7 10 e \u00fcber m\u00f6gliche Spekulationsgewinne in dem Kaufvertragsentwurf, den die Kl\u00e4ger von dem Beklagten am 11.03.2009 \u00fcbersandt erhalten hatten, hatte der Kl\u00e4ger zu 2.) gar nicht zur Kenntnis genommen. Der Kl\u00e4ger zu 2. hat in der m\u00fcndlichen Verhandlung vom 18.12.2012 angegeben, er habe gar nicht gemerkt, dass die beurkundete Fassung von dem Entwurf abgewichen sei, er habe seinen Fokus auf den zweiten Entwurf gerichtet. Insofern hat der Kl\u00e4ger zu 2) auch nicht dar\u00fcber reflektiert, dass der Beklagte die Belehrung unter \u00a7 10 e herausgenommen hat, weil er diese f\u00fcr nicht einschl\u00e4gig gehalten habe.
\nII.
\n19
\nDie Kostenentscheidung folgt aus \u00a7 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung hinsichtlich der vorl\u00e4ufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus \u00a7 709 Satz 1 und 2 ZPO.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Kaufvertrag: M\u00f6glichkeit der Besteuerung eines Spekulationsgewinns bei Verkauf einer Eigentumswohnung und diesbez\u00fcglich (m\u00f6glicher) Beratungsfehler durch den Notar LG Verden 7. Zivilkammer, Urteil vom 30.01.2013, 7 O 276\/12 \u00a7 22 Nr 2 EStG, \u00a7 23 EStG, \u00a7 823 Abs 2 BGB, \u00a7 17 Abs 1 BeurkG Tenor Die Klage wird abgewiesen. Die Kl\u00e4ger tragen die Kosten … Spekulationsgewinn Beratungsfehler durch den Notar<\/span> weiterlesen