{"id":31091,"date":"2013-06-06T09:51:02","date_gmt":"2013-06-06T07:51:02","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.steuer.org\/?p=31091"},"modified":"2013-06-06T09:51:02","modified_gmt":"2013-06-06T07:51:02","slug":"einkunfteerzielung-bei-mietvertragsubernahme","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/einkunfteerzielung-bei-mietvertragsubernahme\/","title":{"rendered":"Eink\u00fcnfteerzielung bei Mietvertrags\u00fcbernahme"},"content":{"rendered":"

\u00a0<\/span>Leitsatz<\/strong><\/h2>\n

Tritt der Erwerber eines Mietobjekts in einen bestehenden Mietvertrag ein, so wird seine Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht auf der Grundlage der Auslegung dieses Mietvertrags durch den Umgang des Erwerbers mit ihm, insbesondere auch mit einer noch laufenden Befristung und\/oder Eigenbedarfsklausel, indiziert.<\/p>\n

<\/h2>\n

\u00a0Gr\u00fcnde <\/strong><\/h2>\n

I.<\/p>\n

[1 ]<\/strong> Streitig ist, ob der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt \u2014FA\u2014) es zu Recht wegen fehlender Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht abgelehnt hat, von den Kl\u00e4gern und Revisionskl\u00e4gern (Kl\u00e4ger) geltend gemachte Verluste aus Vermietung und Verpachtung (\u00a7\u00a021 des Einkommensteuergesetzes \u2014EStG\u2014 ) f\u00fcr die Streitjahre 2006 und 2007 anzusetzen.<\/p>\n

[2 ]<\/strong> Die Kl\u00e4ger \u2014zur Einkommensteuer zusammenveranlagte Ehegatten\u2014 erzielten in den Streitjahren Eink\u00fcnfte aus nichtselbst\u00e4ndiger T\u00e4tigkeit. Sie hatten im April 2006 von der Gro\u00dfmutter der Kl\u00e4gerin zu gleichen Bruchteilen f\u00fcr einen Kaufpreis von 375.000\u00a0\u20ac das Eigentum an einem mit einer Doppelhaush\u00e4lfte bebauten Grundst\u00fcck erworben. Dabei wurde ein durch Mietvertrag vom Juli 2004 zwischen der Gro\u00dfmutter (als Vermieterin) und den Eheleuten E (als Mieter) begr\u00fcndetes Mietverh\u00e4ltnis, das am 1.\u00a0September 2004 begonnen hatte und am 31.\u00a0August 2009 enden sollte, \u00fcbernommen. Als Begr\u00fcndung f\u00fcr diese Befristung sah der Mietvertrag den vorformulierten, von den Vertragsparteien durch Ankreuzen zum Regelungsinhalt gemachten Text vor, dass der Vermieter die R\u00e4ume nach Ablauf der Mietzeit als Wohnung f\u00fcr sich, seine Familienangeh\u00f6rigen oder Angeh\u00f6rige seines Haushalts ben\u00f6tige. Konkretisiert war diese Vertragsklausel durch folgenden handschriftlichen Zusatz: \u201eDas Mietverh\u00e4ltnis wird auf 5\u00a0Jahre beschr\u00e4nkt, weil nach Ablauf dieser Zeit eine der beiden T\u00f6chter oder eines der Enkelkinder das Haus in Eigenbedarf f\u00fcr sich und seine Familie nutzen wird. Anderweitiger Ersatzwohnraum steht f\u00fcr die Person nicht zur Verf\u00fcgung, so dass diese nach Ablauf der Mietzeit zwingend auf die Nutzung des Mietobjekts angewiesen sein wird.\u201d<\/p>\n

[3 ]<\/strong> Die Kl\u00e4ger zogen schon im Oktober 2008 von ihrer bisherigen Mietwohnung in ihre von den Mietern zu diesem Zeitpunkt bereits ger\u00e4umte Doppelhaush\u00e4lfte um.<\/p>\n

[4 ]<\/strong> In den Einkommensteuererkl\u00e4rungen f\u00fcr 2006 und 2007 (Streitjahre) machten die Kl\u00e4ger aus der Vermietung des Grundst\u00fccks einen Verlust f\u00fcr 2006 in H\u00f6he von 25.565\u00a0\u20ac (12.250\u00a0\u20ac Einnahmen, 37.815\u00a0\u20ac Werbungskosten) und f\u00fcr 2007 in H\u00f6he von 3.039\u00a0\u20ac (23.850\u00a0\u20ac Einnahmen, 26.889\u00a0\u20ac Werbungskosten) geltend.<\/p>\n

[5 ]<\/strong> Unter weitgehender Zugrundelegung der Angaben in den Steuererkl\u00e4rungen setzte das FA die Einkommensteuer auf 17.826\u00a0\u20ac (2006) und auf 27.842\u00a0\u20ac (2007) fest. Dabei lie\u00df es in beiden Jahren die geltend gemachten Verluste aus der Grundst\u00fccksvermietung au\u00dfer Acht; denn nach dem Inhalt des Mietvertrags bestehe keine langfristige Vermietungsabsicht, sondern es sei ab 2009 die Eigennutzung der Immobilie geplant gewesen.<\/p>\n

[6 ]<\/strong> Im Verlaufe des Verfahrens \u00fcber die hiergegen eingelegten Einspr\u00fcche erlie\u00df das FA f\u00fcr beide Streitjahre ge\u00e4nderte Bescheide, mit denen es \u2014wegen hier nicht mehr relevanter anderer Streitpunkte\u2014 die Einkommensteuer f\u00fcr 2006 auf 17.267\u00a0\u20ac und f\u00fcr 2007 auf 26.708\u00a0\u20ac verminderte.<\/p>\n

[7 ]<\/strong> Einspruch und Klage hatten keinen Erfolg.<\/p>\n

[8 ]<\/strong> Das Finanzgericht (FG) entschied: Im Streitfall habe sich der Senat nicht die erforderliche \u00dcberzeugung davon verschaffen k\u00f6nnen, dass die Kl\u00e4ger in den Streitjahren (noch) die Absicht hatten, auf Dauer Eink\u00fcnfte aus der Vermietung des Objekts zu erzielen. Dabei komme bereits der unstreitigen Tatsache, dass der zugrunde liegende Mietvertrag nicht nur zeitlich befristet gewesen sei, sondern dass er eine Selbstnutzungsklausel zugunsten der Kl\u00e4gerin enthalten habe, eine erhebliche Indizwirkung zu. Diese werde entgegen der Ansicht der Kl\u00e4ger auch nicht dadurch entkr\u00e4ftet, dass sie als K\u00e4ufer des Objekts den von der Voreigent\u00fcmerin abgeschlossenen Mietvertrag lediglich \u00fcbernommen h\u00e4tten. Denn die Kl\u00e4ger h\u00e4tten nach ihrem Eintritt in das laufende Mietverh\u00e4ltnis in keiner Weise zu erkennen gegeben, dass ihnen daran gelegen gewesen sei, die Immobilie \u00fcber das Ende der befristeten Mietzeit hinaus dauerhaft zu vermieten, zumal die damaligen Mieter schon in den Monaten Juni und Juli 2006 mit ihren Mietzinszahlungen in Verzug geraten seien.<\/p>\n

[9 ]<\/strong> Zudem seien die Kl\u00e4ger kurz nach Beendigung der Streitjahre und noch vor Ablauf der Mietzeit \u2014im Oktober 2008\u2014 tats\u00e4chlich selbst in das Objekt eingezogen und h\u00e4tten sich damit genau so verhalten, wie es die Selbstnutzungsklausel vorgesehen habe.<\/p>\n

[10 ]<\/strong> Hiergegen richtet sich die Revision der Kl\u00e4ger, mit der diese die Verletzung materiellen Rechts r\u00fcgen. Das FG unterstelle zu Unrecht eine konkret zugunsten der Kl\u00e4ger ausgestaltete Selbstnutzungsklausel. Das FG setze sich nicht mit der entscheidenden Frage auseinander, ob \u00a7\u00a0566 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs (BGB ) dazu f\u00fchre, dass demjenigen, der in einen zeitlich befristeten und mit einer Selbstnutzungsklausel versehenen Mietvertrag eintrete, generell die \u00dcberschusserzielungsabsicht und damit die Anerkennung der Verluste aus Vermietung verwehrt bleibe. Das w\u00fcrde indes zu einer Ungleichbehandlung gegen\u00fcber denjenigen F\u00e4llen f\u00fchren, in denen ein K\u00e4ufer (gl\u00fccklicherweise) in einen unbefristeten Mietvertrag eintrete. In vielen F\u00e4llen m\u00f6ge eine Heilung der zeitlichen Befristung, die in Kombination mit einer Selbstnutzungsklausel zur Aberkennung der \u00dcberschusserzielungsabsicht f\u00fchre, zudem m\u00f6glich sein, indem der urspr\u00fcngliche Mietvertrag verl\u00e4ngert oder die Vermietungsabsicht durch die Vermietung an einen neuen Mieter best\u00e4tigt werde. Die Besonderheit der vorliegenden Fallgestaltung bestehe jedoch darin, dass die Mieter die Mietzahlung eingestellt h\u00e4tten und die Vermieter zun\u00e4chst eine R\u00e4umungsklage anstrengen mussten, um \u00fcberhaupt die Voraussetzung daf\u00fcr schaffen zu k\u00f6nnen, dass das Objekt weitervermietet werden konnte. Diesen Umstand habe der Senat nicht ber\u00fccksichtigt. Zudem sei schl\u00fcssig vorgetragen worden, dass aufgrund der ausgebliebenen Mietzahlungen und der geringen Liquidit\u00e4t der Kl\u00e4ger diese gen\u00f6tigt gewesen seien, in das Objekt selbst einzuziehen. Der Entschluss zur Selbstnutzung, soweit der schl\u00fcssige Kl\u00e4gervortrag, sei folglich erst zu einem sp\u00e4teren Zeitpunkt entstanden und habe zu Beginn der Vermietung vorgelegen.<\/p>\n

[11 ]<\/strong> Die Kl\u00e4ger beantragen,<\/p>\n

das Urteil des FG aufzuheben und die Einkommensteuerbescheide 2006 und 2007 dahingehend zu \u00e4ndern, dass die geltend gemachten Verluste der Kl\u00e4ger aus Vermietung ber\u00fccksichtigt werden.<\/p>\n

[12 ]<\/strong> Das FA beantragt,<\/p>\n

die Revision zur\u00fcckzuweisen.<\/p>\n

[13 ]<\/strong> Ob im Einzelfall Indizien gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungst\u00e4tigkeit spr\u00e4chen, sei eine Frage der Tatsachenfeststellung und Beweisw\u00fcrdigung, die dem FG obliege. Die Gesamtw\u00fcrdigung des FG sei m\u00f6glich und zutreffend.<\/p>\n

[14 ]<\/strong> Gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a0566 BGB entstehe mit Eigentums\u00fcbergang ein neues Mietverh\u00e4ltnis zwischen dem Erwerber des Grundst\u00fccks und dem Mieter, und zwar mit demselben Inhalt, den es zuvor mit dem Ver\u00e4u\u00dferer gehabt habe. Damit sei es f\u00fcr die Beurteilung der fehlenden Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht unerheblich, dass die Kl\u00e4ger auf die inhaltliche Gestaltung des Mietvertrags keinen Einfluss gehabt h\u00e4tten. Zudem sei den Kl\u00e4gern das bestehende Mietverh\u00e4ltnis bei Kauf bekannt gewesen und von ihnen im notariellen Kaufvertrag vom April 2006 sogar ausdr\u00fccklich \u00fcbernommen worden.<\/p>\n

II.<\/p>\n

[15 ]<\/strong> Die Revision ist unbegr\u00fcndet und daher zur\u00fcckzuweisen (\u00a7\u00a0126 Abs.\u00a02 der Finanzgerichtsordnung \u2014FGO\u2014 ). Im Ergebnis zutreffend hat das FG die Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht der Kl\u00e4ger verneint und ihre Verluste nicht im Rahmen der Eink\u00fcnfte aus Vermietung und Verpachtung ber\u00fccksichtigt.<\/p>\n

[16 ]<\/strong> 1. a) Nach dem Regelungszweck des \u00a7\u00a021 Abs.\u00a01 Satz\u00a01 Nr.\u00a01 EStG ist nur bei einer auf Dauer angelegten Vermietungst\u00e4tigkeit grunds\u00e4tzlich und typisierend \u2014wenn also keine besonderen Umst\u00e4nde dagegen sprechen\u2014 davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmen\u00fcberschuss zu erwirtschaften, auch wenn sich \u00fcber l\u00e4ngere Zeitr\u00e4ume Werbungskosten\u00fcbersch\u00fcsse ergeben (st\u00e4ndige Rechtsprechung, z.B. Urteile des Bundesfinanzhofs \u2014BFH\u2014 vom 10.\u00a0Mai 2007 IX\u00a0R\u00a07\/07, BFHE 218, 160 , BStBl II 2007, 873, und vom 19.\u00a0April 2005 IX\u00a0R\u00a015\/04, BFHE 210, 24 , BStBl II 2005, 754, m.w.N. insbesondere zu Ausnahmef\u00e4llen). Von einer auf Dauer ausgerichteten Vermietung ist nur auszugehen, wenn sie nach den bei ihrem Beginn ersichtlichen Umst\u00e4nden keiner Befristung unterliegt (st\u00e4ndige Rechtsprechung, vgl. BFH-Urteile vom 9.\u00a0Juli 2002 IX\u00a0R\u00a057\/00 , BFHE 199, 422 , BStBl II 2003, 695, und vom 29.\u00a0M\u00e4rz 2007 IX\u00a0R\u00a07\/06, BFH\/NV 2007, 1847 ; vom 20.\u00a0Januar 2009 IX\u00a0R\u00a049\/07, BFH\/NV 2009, 757 ). Zwar folgt aus einem auf eine bestimmte Zeit eingegangenen Mietvertrag allein noch nicht eine (steuerrechtlich bedeutsame) Befristung der Vermietungst\u00e4tigkeit (BFH-Urteil vom 14.\u00a0Dezember 2004 IX\u00a0R\u00a01\/04 , BFHE 208, 235 , BStBl II 2005, 211). So kann eine Vermietungst\u00e4tigkeit auch dann auf Dauer angelegt sein, wenn der urspr\u00fcngliche Vertrag \u2014konkludent\u2014 verl\u00e4ngert werden soll. Es m\u00fcssen aber stets Umst\u00e4nde hinzutreten, die zusammen mit dem Abschluss des Vertrags auf eine bestimmte Zeit den Schluss rechtfertigen, der Vermieter habe seine T\u00e4tigkeit auf Dauer ausgerichtet (BFH-Urteil in BFH\/NV 2007, 1847 ). Deshalb hat der BFH als Indiz gegen die Absicht einer auf Dauer angelegten Vermietungst\u00e4tigkeit nicht allein auf die Befristung des Vertrags abgestellt, sondern entscheidend auf den Umstand, dass bereits im Mietvertrag die Befristung mit einer ausdr\u00fccklich erkl\u00e4rten Selbstnutzungsabsicht (BFH-Urteil in BFHE 199, 422 , BStBl II 2003, 695) oder Verkaufsabsicht (BFH-Urteil vom 4.\u00a0Dezember 2001 IX\u00a0R\u00a070\/98 , BFH\/NV 2002, 635 ) verkn\u00fcpft wird. F\u00fcr eine auf Dauer angelegte Vermietungst\u00e4tigkeit spricht vor allem, dass sich der Steuerpflichtige tats\u00e4chlich so verh\u00e4lt und seine Wohnung nach Ablauf der ausbedungenen Mietzeit wiederum vermietet oder den befristeten Vertrag verl\u00e4ngert (vgl. zur Ber\u00fccksichtigung sp\u00e4terer Umst\u00e4nde BFH-Urteil vom 28.\u00a0Juni 2002 IX\u00a0R\u00a068\/99 , BFHE 199, 380 , BStBl II 2002, 699).<\/p>\n

[17 ]<\/strong> b) Ein gegen den Entschluss, auf Dauer zu vermieten, sprechendes Indiz liegt aber vor, wenn der Steuerpflichtige ein bebautes Grundst\u00fcck innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs \u2014von in der Regel bis zu f\u00fcnf Jahren\u2014 seit der Anschaffung oder Herstellung wieder ver\u00e4u\u00dfert (BFH-Urteile vom 9.\u00a0Juli 2002 IX\u00a0R\u00a047\/99 , BFHE 199, 417 , BStBl II 2003, 580; vom 18.\u00a0Januar 2006 IX\u00a0R\u00a018\/04, BFH\/NV 2006, 1078 ). Einer derartigen Ver\u00e4u\u00dferung ist eine von Beginn an beabsichtigte Eigennutzung im Anschluss an eine kurzfristige Vermietung gleichzustellen (Mellinghoff in Kirchhof, EStG , 11.\u00a0Aufl., \u00a7\u00a021 Rz\u00a014). Eine im Hinblick auf eine, von vornherein geplante und durchgef\u00fchrte Eigennutzung nur kurzfristige Fremdvermietung, w\u00e4hrend derer lediglich Werbungskosten\u00fcbersch\u00fcsse erzielt werden, spricht gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungst\u00e4tigkeit mit Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht (BFH-Urteile in BFHE 199, 422 , BStBl II 2003, 695, und in BFH\/NV 2007, 1847 ).<\/p>\n

[18 ]<\/strong> c) Ob ein Gesamt\u00fcberschuss zu erzielen ist, ergibt sich aus einer den Zeitraum der tats\u00e4chlichen Verm\u00f6gensnutzung umfassenden Total\u00fcberschussprognose (BFH-Urteil vom 6.\u00a0November 2001 IX\u00a0R\u00a097\/00 , BFHE 197, 151 , BStBl II 2002, 726, unter II.2.). Die objektive Beweislast (Feststellungslast) f\u00fcr das Vorliegen der Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht tr\u00e4gt im Zweifel der Steuerpflichtige. Er kann das gegen die Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht sprechende Beweisanzeichen ersch\u00fcttern, indem er Umst\u00e4nde darlegt und nachweist, die daf\u00fcr sprechen, dass er den Entschluss zur Ver\u00e4u\u00dferung erst nachtr\u00e4glich gefasst hat. Ob im Einzelfall Indizien gegen die Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht sprechen, ist eine Frage der Tatsachenfeststellung und Beweisw\u00fcrdigung, die dem FG obliegt. Das FG hat alle feststehenden Indizien in eine Gesamtw\u00fcrdigung einzubeziehen (\u00a7\u00a096 Abs.\u00a01 Satz\u00a01 FGO ); diese ist nach \u00a7\u00a0118 Abs.\u00a02 FGO f\u00fcr das Revisionsgericht bindend, wenn sie verfahrensrechtlich einwandfrei zustande gekommen ist und nicht gegen Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungss\u00e4tze verst\u00f6\u00dft. Die Gesamtw\u00fcrdigung durch das FG hat schon dann revisionsrechtlich Bestand, wenn sie zwar nicht zwingend, aber m\u00f6glich ist (BFH-Urteil in BFHE 199, 422 , BStBl II 2003, 695, m.w.N.).<\/p>\n

[19 ]<\/strong> d) Ma\u00dfgeblich ist die Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht des jeweiligen Steuerpflichtigen, der den Handlungstatbestand der Vermietung i.S. von \u00a7\u00a021 EStG verwirklicht. F\u00fcr eine Zurechnung der Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht seines Rechtsvorg\u00e4ngers, von dem er das Vermietungsobjekt entgeltlich erworben hat, fehlt jegliche Rechtsgrundlage. Aus \u00a7\u00a0566 BGB folgt lediglich, dass der Erwerber in das Mietverh\u00e4ltnis des Ver\u00e4u\u00dferers eintritt. Die Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht ist aber f\u00fcr den Erwerber mit diesem Eintritt zu pr\u00fcfen, freilich unter Ber\u00fccksichtigung seiner gesetzlichen \u00dcbernahme des Mietvertrags. Grundlage der Schlussfolgerungen, die sich aus diesem Mietvertrag f\u00fcr die Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht des Erwerbers ergeben, ist seine Auslegung. Enth\u00e4lt der Mietvertrag Regelungen, die speziell auf die Person des Ver\u00e4u\u00dferers bezogen sind, sind diese regelm\u00e4\u00dfig nicht auf den Erwerber zu \u00fcbertragen. Indizien f\u00fcr oder gegen die Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht des Erwerbers ergeben sich aus seinem Verhalten im Umgang mit dem \u00fcbernommenen Mietvertrag.<\/p>\n

[20 ]<\/strong> 2. Nach diesen Grunds\u00e4tzen ist die Gesamtw\u00fcrdigung des FG zur Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht der Kl\u00e4ger m\u00f6glich (\u00a7\u00a0118 Abs.\u00a02 FGO ) und revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.<\/p>\n

[21 ]<\/strong> Die Kl\u00e4ger haben mit Eigentumserwerb ein auf f\u00fcnf Jahre befristetes Mietverh\u00e4ltnis \u00fcbernommen, das ab ihrem Erwerb (April 2006) noch bis August 2009 dauern sollte. Sie haben also ihre Vermietungst\u00e4tigkeit mit einem (noch) drei Jahre und vier Monate dauernden Mietverh\u00e4ltnis begonnen. Dies konnte das FG ohne Bedenken als nicht auf Dauer angelegt werten; dies wurde durch das Fehlen etwaiger weitergehender Vermietungsbem\u00fchungen und durch den kurzfristigen und vorzeitigen Einzug der Kl\u00e4ger im Oktober 2008 best\u00e4tigt.<\/p>\n

[22 ]<\/strong> Die Eigenbedarfsklausel wurde zwar mit der Gro\u00dfmutter als Ver\u00e4u\u00dferin vereinbart; sie bezieht sich aber ausdr\u00fccklich auf deren \u201eT\u00f6chter oder eines der Enkelkinder\u201d. Es ist daher naheliegend und revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, wenn das FG den \u00fcbernommenen Mietvertrag dahin auslegt, dass die Klausel auch in der Person der Kl\u00e4gerin von Bedeutung ist, weil es sich bei ihr um eine der Beg\u00fcnstigten der Klausel (Enkelkind) handelt. Best\u00e4tigt wird dies wiederum durch die kurzfristige Eigennutzung.<\/p>\n\n\n\n
\u00a0\u00a0Fundstelle(n):<\/strong>
\nNWB DokID: TAAAE-36823<\/td>\n		<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

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