{"id":35529,"date":"2013-08-07T16:23:16","date_gmt":"2013-08-07T14:23:16","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.steuer.org\/?p=35529"},"modified":"2013-08-07T16:23:16","modified_gmt":"2013-08-07T14:23:16","slug":"einkunfteerzielungsabsicht-bei-langjahrigem-strukturell-bedingtem-leerstand-von-wohnungen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/einkunfteerzielungsabsicht-bei-langjahrigem-strukturell-bedingtem-leerstand-von-wohnungen\/","title":{"rendered":"Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht bei langj\u00e4hrigem, strukturell bedingtem Leerstand von Wohnungen"},"content":{"rendered":"

\u00a0<\/span>Leitsatz<\/strong><\/h2>\n

Ein besonders lang andauernder, strukturell bedingter Leerstand einer Wohnimmobilie kann \u2014auch nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung\u2014 dazu f\u00fchren, dass die vom Steuerpflichtigen aufgenommene Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht ohne sein Zutun oder Verschulden wegf\u00e4llt.<\/p>\n

\u00a0Gesetze<\/strong><\/h2>\n

EStG \u00a7 9 Abs. 1 Satz 1
\nEStG \u00a7 9 Abs. 1 Satz 2
\nEStG \u00a7 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1<\/p>\n

\u00a0Instanzenzug<\/strong><\/h2>\n

Nieders\u00e4chsisches FG vom 19. Juli 2012 10\u00a0K 41\/12 (EFG 2013, 625) BFH IX R 48\/12<\/p>\n

\u00a0Gr\u00fcnde <\/strong><\/h2>\n

I.<\/p>\n

[1 ]<\/strong> Der Kl\u00e4ger und Revisionskl\u00e4ger (Kl\u00e4ger) erwarb im November 1997 durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung ein mit einer Stadtvilla bebautes Grundst\u00fcck in A (Th\u00fcringen). Das Grundst\u00fcck hatte zun\u00e4chst \u2014mit dem Erwerb im Jahr 1928\u2014 im Eigentum der Eltern des Kl\u00e4gers gestanden; seit 1977 war der Kl\u00e4ger \u2014als Gesamtrechtsnachfolger seiner Mutter und Mitglied einer Erbengemeinschaft, bestehend aus ihm selbst und seinem Bruder\u2014 auch Miteigent\u00fcmer des Grundst\u00fccks. Die 1997 durchgef\u00fchrte Zwangsversteigerung wurde von dem anderen (h\u00e4lftigen) Miteigent\u00fcmer \u2014der Stadt A\u2014 betrieben.<\/p>\n

[2 ]<\/strong> Die 1928 errichtete Stadtvilla mit einer Gesamtwohnfl\u00e4che von 156\u00a0qm wurde urspr\u00fcnglich von der Familie des Kl\u00e4gers zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Im Zeitraum von 1949 bis 1992 war das gesamte Objekt fremdvermietet. Seit dem Auszug des letzten Mieters im Juni 1992 steht das Objekt leer.<\/p>\n

[3 ]<\/strong> Nach dem Erwerb des Alleineigentums im Zuge der Zwangsversteigerung beauftragte der Kl\u00e4ger eine Wohnungsgesellschaft mit der Verwaltung und Vermietung des Objekts. Dennoch gelang es seitdem nicht, einen Mieter f\u00fcr das Objekt zu finden, da nach einer im erstinstanzlichen Verfahren vor dem Finanzgericht (FG) vorgelegten Auskunft der Verwaltungsgesellschaft vom 24.\u00a0Januar 2012 zum einen keine Nachfrage f\u00fcr die Anmietung einer Wohnung in dieser Gr\u00f6\u00dfe und dem daraus resultierenden Mietzins besteht \u2014in der Stadt A steht aktuell rund die H\u00e4lfte des Mietwohnraums leer\u2014 und zum anderen eine Vermietung aufgrund des baulichen Zustands des Objekts nicht m\u00f6glich ist. Die Stadtvilla bedarf vielmehr nach dem jahrelangen Leerstand einer grundlegenden Sanierung, die aber unter Ber\u00fccksichtigung des gegenw\u00e4rtigen Mietpreisniveaus als unwirtschaftlich eingesch\u00e4tzt werden muss.<\/p>\n

[4 ]<\/strong> In seiner Einkommensteuererkl\u00e4rung f\u00fcr das Streitjahr (2010) machte der Kl\u00e4ger einen Werbungskosten\u00fcberschuss in H\u00f6he von 2.925 \u20ac bei seinen Eink\u00fcnften aus Vermietung und Verpachtung im Zusammenhang mit dem Leerstand der Stadtvilla geltend, den der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt \u2014FA\u2014) im Einkommensteuer- und Einkommensteuer-Vorauszahlungsbescheid f\u00fcr das Streitjahr indes nicht ber\u00fccksichtigte.<\/p>\n

[5 ]<\/strong> Einspruch und Klage hatten keinen Erfolg. Das FG vertrat in seinem in Entscheidungen der Finanzgerichte 2013, 624 ver\u00f6ffentlichten Urteil die Auffassung, dass eine Vermietungsabsicht des Kl\u00e4gers im Streitjahr nicht feststellbar sei. Gegen das Vorliegen einer Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht spreche es, wenn f\u00fcr ein Objekt, so wie es baulich gestaltet sei, trotz Vermietungsbem\u00fchungen kein Markt bestehe und der Inhaber gleichwohl unt\u00e4tig bleibe. Der Kl\u00e4ger habe es \u00fcber einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren unterlassen, zielgerichtet (etwa durch bauliche Umgestaltungen) darauf hinzuwirken, einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen oder es alternativ zu ver\u00e4u\u00dfern.<\/p>\n

[6 ]<\/strong> Mit der Revision verfolgt der Kl\u00e4ger sein Begehren nach Ber\u00fccksichtigung des geltend gemachten Werbungskosten\u00fcberschusses weiter. Er habe sich stets um eine erneute Vermietung des Objekts bem\u00fcht, auch wenn dies mangels Nachfrage objektiv unm\u00f6glich und eine bauliche Umgestaltung unwirtschaftlich gewesen sei.<\/p>\n

[7 ]<\/strong> Der Kl\u00e4ger beantragt,<\/p>\n

das angefochtene Urteil des FG aufzuheben und den Einkommensteuerbescheid f\u00fcr 2010 sowie den Vorauszahlungsbescheid \u00fcber Einkommensteuer ab 2011, jeweils vom 17.\u00a0Oktober 2011, in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 17.\u00a0Januar 2012 dahin zu \u00e4ndern, dass die Steuer unter Ber\u00fccksichtigung eines Werbungskosten\u00fcberschusses aus Vermietung und Verpachtung in H\u00f6he von 2.925 \u20ac niedriger festgesetzt wird.<\/p>\n

[8 ]<\/strong> Das FA beantragt,<\/p>\n

die Revision zur\u00fcckzuweisen.<\/p>\n

[9 ]<\/strong> Es h\u00e4lt an seiner bisher ge\u00e4u\u00dferten Rechtsauffassung, wonach eine Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht des Kl\u00e4gers nicht festgestellt werden k\u00f6nne, fest. Der Kl\u00e4ger habe \u2014auch unter Ber\u00fccksichtigung seiner fr\u00fcheren Miteigent\u00fcmerstellung kraft Gesamtrechtsnachfolge\u2014 von Mitte 1992 bis heute und daher \u00fcber einen Zeitraum von mehr als 20 Jahren keine Eink\u00fcnfte aus Vermietung und Verpachtung mehr erzielt. Dieser besonders lang andauernde (strukturelle) Leerstand, der wohl auch mit der Hilfe einer Sanierung des Objektes nicht beseitigt werden k\u00f6nne, f\u00fchre dazu, dass der Kl\u00e4ger mangels Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht keinen Eink\u00fcnftetatbestand mehr erf\u00fclle.<\/p>\n

II.<\/p>\n

[10 ]<\/strong> Die Revision ist unbegr\u00fcndet und nach \u00a7\u00a0126 Abs.\u00a02 der Finanzgerichtsordnung (FGO) zur\u00fcckzuweisen. Das FG ist im Streitfall zu Recht davon ausgegangen, dass der vom Kl\u00e4ger geltend gemachte Werbungskosten\u00fcberschuss mangels Vorliegens eines Eink\u00fcnftetatbestands nicht (mehr) zu ber\u00fccksichtigen ist.<\/p>\n

[11 ]<\/strong> 1. Die geltend gemachte Verfahrensr\u00fcge eines Versto\u00dfes gegen das Recht auf Geh\u00f6r (\u00a7\u00a096 Abs.\u00a02 FGO; Art.\u00a0103 Abs.\u00a01 des Grundgesetzes) greift nicht durch. Der Senat sieht insoweit von einer weiteren Begr\u00fcndung ab (\u00a7\u00a0126 Abs.\u00a06 Satz 1 FGO).<\/p>\n

[12 ]<\/strong> 2. Nach \u00a7\u00a09 Abs.\u00a01 Satz 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) in der in den Streitjahren geltenden Fassung sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen. Sie sind nach \u00a7\u00a09 Abs.\u00a01 Satz 2 EStG bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abzuziehen, wenn sie durch sie veranlasst sind. Fallen Aufwendungen mit der beabsichtigten Vermietung eines (leerstehenden) Wohngrundst\u00fccks an, bevor mit dem Aufwand zusammenh\u00e4ngende Einnahmen erzielt werden, k\u00f6nnen sie als vorab entstandene Werbungskosten ber\u00fccksichtigt werden, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird. Danach k\u00f6nnen Aufwendungen f\u00fcr eine nach Herstellung, Anschaffung oder Selbstnutzung leerstehende Wohnung als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige die Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht hinsichtlich dieses Objekts erkennbar aufgenommen (und sie sp\u00e4ter nicht aufgegeben) hat. Demgegen\u00fcber sind Aufwendungen f\u00fcr eine Wohnung, die nach vorheriger (auf Dauer angelegter) Vermietung leersteht, auch w\u00e4hrend der Zeit des Leerstands als Werbungskosten abziehbar, solange der Steuerpflichtige den urspr\u00fcnglichen Entschluss zur Eink\u00fcnfteerzielung im Zusammenhang mit dem Leerstand der Wohnung nicht endg\u00fcltig aufgegeben hat. Unbeschadet davon kann auch ein besonders lang andauernder Leerstand nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung dazu f\u00fchren, dass eine vom Steuerpflichtigen aufgenommene Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht ohne sein Zutun oder Verschulden wegf\u00e4llt; davon kann im Einzelfall aber nur ausgegangen werden, wenn absehbar ist, dass das ma\u00dfgebliche (dem Grunde nach betriebsbereite) Objekt entweder wegen fehlender \u2014und unter zumutbaren Umst\u00e4nden auch nicht herbeizuf\u00fchrender\u2014 Marktg\u00e4ngigkeit oder aufgrund anderweitiger struktureller Vermietungshindernisse in absehbarer Zeit nicht wieder vermietet werden kann (grundlegend Urteil des Bundesfinanzhofs vom 11.\u00a0Dezember 2012 IX\u00a0R\u00a014\/12, BFHE 239, 453, BStBl II 2013, 279, m.w.N.). F\u00fcr die Feststellung des Bestehens oder der Aufgabe der Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht als innere Tatsache k\u00f6nnen \u00e4u\u00dfere Umst\u00e4nde als Indizien herangezogen werden; im Rahmen der Gesamtbeurteilung sind \u00fcberdies sp\u00e4tere Tatsachen und Ereignisse zu ber\u00fccksichtigen. Der Steuerpflichtige tr\u00e4gt die Feststellungslast f\u00fcr das Vorliegen der Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht.<\/p>\n

[13 ]<\/strong> 3. Nach diesen Grunds\u00e4tzen ist die Entscheidung des FG, wonach der Kl\u00e4ger im Streitjahr keinen Eink\u00fcnftetatbestand mehr erf\u00fcllt hat, im Ergebnis revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.<\/p>\n

[14 ]<\/strong> a) Zwar ist im Streitfall \u2014entgegen der Auffassung des FG\u2014 nicht zu pr\u00fcfen, ob der Kl\u00e4ger die Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht hinsichtlich des Objekts in A nachweislich \u2014mit dem Erwerb des Alleineigentums an der Stadtvilla durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung\u2014 aufgenommen hatte, da er als Miteigent\u00fcmer kraft Gesamtrechtsnachfolge auch vor dem Zuschlag bereits den Tatbestand des \u00a7\u00a021 Abs.\u00a01 Satz\u00a01 Nr.\u00a01 EStG erf\u00fcllt hat. Vielmehr war zu Gunsten des Kl\u00e4gers zun\u00e4chst davon auszugehen, dass seine Aufwendungen f\u00fcr die Stadtvilla, die nach vorheriger (auf Dauer angelegter) Vermietung ab Mitte 1992 nicht mehr vermietet wurde, auch w\u00e4hrend der Zeit dieses Leerstands als Werbungskosten abziehbar sind, solange der Kl\u00e4ger seinen urspr\u00fcnglichen, mit Erwerb der Miteigent\u00fcmerstellung begr\u00fcndeten Entschluss zur Eink\u00fcnfteerzielung im Zusammenhang mit dem Leerstand des Objekts nicht endg\u00fcltig aufgegeben hat.<\/p>\n

[15 ]<\/strong> b) In diesem Zusammenhang kann auch offen bleiben, ob der Kl\u00e4ger im Zeitraum des Leerstands schon dadurch hinreichend ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbem\u00fchungen entfaltet hat, indem er eine Wohnungsgesellschaft mit der Verwaltung und Vermietung des Objekts beauftragt hat, oder ob er \u2014wovon wohl das FA ausgeht\u2014 das Objekt angesichts des langfristigen Leerstands daneben auch selbst durch eigene Vermietungsanzeigen am Markt h\u00e4tte platzieren m\u00fcssen. Denn selbst wenn man annimmt, dass der Kl\u00e4ger sich stets ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung des Objekts bem\u00fcht hat, ist vorliegend davon auszugehen, dass er \u2014jedenfalls im Streitjahr\u2014 seine Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht ohne eigenes Verschulden verloren hat.<\/p>\n

[16 ]<\/strong> Die Stadtvilla war im Zeitraum von 1949 bis Mitte 1992 dauerhaft vermietet; seitdem steht sie leer. Zwischen den Beteiligten ist \u2014dies wurde auch im Termin zur m\u00fcndlichen Verhandlung nochmals deutlich\u2014 unstreitig, dass eine Vermietung auf absehbare Zeit mangels entsprechender Mieternachfrage nicht zu erreichen ist, da in der Stadt A rund die H\u00e4lfte des Mietwohnraums leer steht. Das (grunds\u00e4tzlich vermietbare) Objekt m\u00fcsste grundlegend saniert werden, um wieder als attraktiv zu gelten und sinnvoll am Markt platziert werden zu k\u00f6nnen. Eine solche Sanierung muss indes unter Ber\u00fccksichtigung des gegenw\u00e4rtig niedrigen Mietpreisniveaus, welches mittelbar aus dem \u00dcberangebot von Immobilien in der Stadt A resultiert, als unwirtschaftlich eingesch\u00e4tzt werden. Im Streitfall ist daher davon auszugehen, dass eine Marktg\u00e4ngigkeit der \u2014dem Grunde nach betriebsbereiten\u2014 Stadtvilla unter wirtschaftlich zumutbaren Bedingungen nicht herbeizuf\u00fchren ist und ihre Vermietung aufgrund der offensichtlich vorhandenen strukturellen Vermietungshindernisse in absehbarer Zeit objektiv nicht m\u00f6glich sein wird. Diese Annahme, von der auch die Beteiligten ausgehen, wird durch die \u2014nach Ablauf des Streitjahres erteilte, jedoch als nachtr\u00e4gliches Beweisanzeichen zu ber\u00fccksichtigende\u2014 Auskunft der Verwaltungsgesellschaft vom 24.\u00a0Januar 2012 best\u00e4tigt.<\/p>\n

[17 ]<\/strong> 4. Die Sache ist spruchreif. Der Kl\u00e4ger kann die erkl\u00e4rten Werbungskosten\u00fcbersch\u00fcsse aus der Stadtvilla in A im Streitjahr nicht mehr geltend machen, da die urspr\u00fcnglich bestehende Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht hinsichtlich dieses Objekts ohne sein Zutun weggefallen ist.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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