{"id":37143,"date":"2013-09-26T16:02:11","date_gmt":"2013-09-26T14:02:11","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.steuer.org\/?p=37143"},"modified":"2013-09-26T16:02:11","modified_gmt":"2013-09-26T14:02:11","slug":"private-verauserungsgeschafte-berechnung-der-spekulationsfrist-bei-schwebend-unwirksamem-notarverkaufsvertrag","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/private-verauserungsgeschafte-berechnung-der-spekulationsfrist-bei-schwebend-unwirksamem-notarverkaufsvertrag\/","title":{"rendered":"Private Ver\u00e4u\u00dferungsgesch\u00e4fte: Berechnung der Spekulationsfrist bei schwebend unwirksamem Notarverkaufsvertrag"},"content":{"rendered":"<div>\n<h4>FG M\u00fcnster\u00a0 v. 22.05.2013 &#8211; 10 K 15\/12 E<\/h4>\n<\/div>\n<div>\n<h4>EFG 2013 S. 1336 Nr. 16<\/h4>\n<\/div>\n<div><\/div>\n<h2>Leitsatz<\/h2>\n<div><\/div>\n<p>F\u00fcr den Zeitpunkt der Anschaffung oder Ver\u00e4u\u00dferung bei einem privaten Ver\u00e4u\u00dferungsgesch\u00e4ft mit Grundst\u00fccken kommt es grunds\u00e4tzlich auf den Zeitpunkt des obligatorischen Kauf- oder Verkaufsvertrages an. Dies setzt jedoch bei einem Vertrag unter aufschiebender Bedingung schon den Eintritt des zuk\u00fcnftigen Ereignisses voraus. Im Falle eines Verkaufs unter der aufschiebenden Bedingung der Erteilung einer Freistellungsbescheinigung von einer \u00f6ffentlich-rechtlichen Widmung gelangt der Verkaufsvertrag erst im Zeitpunkt der Erteilgung der Bescheinigung zur Entstehung; insoweit tritt keine R\u00fcckwirkung auf den fr\u00fcheren Zeitpunkt des Abschlusses des Notarvertrags ein (entgegen\u00a0BFH v. 18.5.1999 &#8211; II R 16\/98, BStBl 1999 II S. 606).<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Gesetze:\u00a0<\/strong>EStG \u00a7 23 Abs 1 Satz 1 Nr 1\u00a0BGB \u00a7 158\u00a0EStG \u00a7 22 Nr 2<\/p>\n<div>\n<h2 id=\"doclink_1\">Tatbestand<\/h2>\n<div><\/div>\n<\/div>\n<p>Zu entscheiden ist, ob der Kl\u00e4ger durch die Ver\u00e4u\u00dferung eines Grundst\u00fccks im Jahr 2008 den Tatbestand eines steuerpflichtigen privaten Ver\u00e4u\u00dferungsgesch\u00e4fts gem\u00e4\u00df \u00a7 22 Nr. 2 iVm\u00a0\u00a7 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz (EStG)verwirklicht hat.<\/p>\n<p>Der Kl\u00e4ger erwarb mit Kaufvertrag vom 03.03.1998 von der Deutsche Bahn Immobiliengesellschaft mit beschr\u00e4nkter Haftung ein Teilgrundst\u00fcck in A-Stadt, Grundbuchblatt 1900, Gemarkung A-Stadt, Flur 6 St\u00fcck 43 (UR-Nr. 38\/1998 des Notars N. mit dem Amtssitz in A-Stadt). In \u00a7 3 des Kaufvertrages wurde als Stichtag f\u00fcr den Besitz\u00fcbergang der 01.04.1998 vereinbart. In \u00a7 4 des Kaufvertrages verpflichtete sich der K\u00e4ufer f\u00fcr den Fall, dass das Kaufgrundst\u00fcck oder Teile davon innerhalb von zehn Jahren nach der Umschreibung im Grundbuch einer h\u00f6herwertigen Planung zugef\u00fchrt w\u00fcrden, dem Verk\u00e4ufer die sich daraus ergebende Wertsteigerung zu erstatten. Das in der Folgezeit neu vermessene Grundst\u00fcck wird seit 1999 unter dem Grundbuchblatt 6132 Gemarkung A-Stadt Flur 6 Flurst\u00fcck 464, \u201eB-Stra\u00dfe\u201d, gef\u00fchrt.<\/p>\n<p>Der Kl\u00e4ger vermietete das Grundst\u00fcck \u201eB-Stra\u00dfe\u201d an die X. GmbH.<\/p>\n<p>Am 30.01.2008 schloss der Kl\u00e4ger mit der Stadt A-Stadt einen notariellen Kaufvertrag \u00fcber das bebaute Grundst\u00fcck \u201eB-Stra\u00dfe\u201d (UR-Nr. 10\/2008 des Notars N., A-Stadt). Der Kaufpreis in H\u00f6he von 309.632 Euro sollte gem\u00e4\u00df \u00a7 3 des Kaufvertrages eine Woche nach Vorlage einer Bankb\u00fcrgschaft in H\u00f6he des Kaufpreises gegen\u00fcber der K\u00e4uferin f\u00e4llig sein. Au\u00dferdem wurde in \u00a7 3 des Kaufvertrages der beurkundende Notar angewiesen, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst dann zu beantragen, wenn ihm der Zahlungseingang des vollst\u00e4ndigen Kaufpreises durch den Verk\u00e4ufer mitgeteilt wird und die Entwidmung durch die Deutsche Bundesbahn vorliegt. Gem\u00e4\u00df \u00a7 5 des Kaufvertrages war der Kl\u00e4ger verpflichtet, der K\u00e4uferin das Grundst\u00fcck am 24.07.2008 zu \u00fcbergeben, Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr sollten mit diesem Zeitpunkt auf die K\u00e4uferin \u00fcbergehen. In \u00a7 7 des Kaufvertrages wurde festgehalten, dass die K\u00e4uferin vom beurkundenden Notar \u00fcber die Risiken einer Kaufpreiszahlung bei schwebender Unwirksamkeit des Vertrages hingewiesen worden sei und es dennoch bei der Kaufpreisf\u00e4lligkeit wie in \u00a7 3 des Kaufvertrages geregelt bleiben solle. In \u00a7 8 des Kaufvertrages war geregelt, dass die Kaufvertragsparteien sich dar\u00fcber einig seien, dass das Eigentum an dem verkauften Grundst\u00fcck vom Verk\u00e4ufer auf die K\u00e4uferin \u00fcbergehen solle und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch bewilligt und beantragt werde. Ferner wurde in \u00a7 8 die Eintragung einer Erwerbsvormerkung zugunsten der K\u00e4uferin bewilligt und beantragt. \u00a7 9 des Kaufvertrages sah vor, dass der Vertrag \u201e[\u2026] nur dann wirksam [wird] (schwebend bedingt), wenn die Deutsche Bundesbahn bzw. die daf\u00fcr zust\u00e4ndige Beh\u00f6rde\/Amt die Entwidmung dieses Grundst\u00fccks erkl\u00e4rt hat.\u201d Weiter war in \u00a7 9 geregelt, dass, sollte die Entwidmung versagt werden, der Kaufvertrag, \u201e[\u2026] soweit bereits abgewickelt (Kaufpreiszahlung) [\u2026]\u201d, aufgehoben und r\u00fcckabgewickelt werden soll. F\u00fcr den Fall der R\u00fcckabwicklung enthielt \u00a7 9 die Verpflichtung des Verk\u00e4ufers, auf Verlangen den Kaufpreis ohne Zinsen innerhalb von 14 Tagen nach Zahlungsaufforderung an die K\u00e4uferin zu erstatten. \u00a7 9 sah schlie\u00dflich vor, dass die K\u00e4uferin in alle Verpflichtungen des Kl\u00e4gers aus dem Grundst\u00fcckskaufvertrag vom 03.03.1998 (UR-Nr. 38\/1998 des Notars N. mit dem Amtssitz in A-Stadt) eintreten sollte. Wegen der weiteren Einzelheiten der vertraglichen Vereinbarungen wird auf den notariellen Kaufvertrag vom 30.01.2009 Bl. 23 bis 29 GA, Bezug genommen.<\/p>\n<p>Unter dem 10.12.2008 erteilte das Eisenbahn-Bundesamt gegen\u00fcber der Stadt A-Stadt einen Freistellungsbescheid, mit dem das Grundst\u00fcck \u201eB-Stra\u00dfe\u201d von Bahnbetriebszwecken freigestellt wurde. In einem begleitenden Schreiben gleichen Datums teilte das Eisenbahn-Bundesamt der Stadt A-Stadt mit, dass die Grundst\u00fccksfl\u00e4che damit vollst\u00e4ndig in die Planungshoheit der Gemeinde zur\u00fcckfalle.<\/p>\n<p>Mit Schreiben vom 26.01.2009 teilte der beurkundende Notar N. dem Kl\u00e4ger mit, dass ihm die Stadt A-Stadt mitgeteilt habe, dass die Entwidmung des Grundst\u00fccks \u201eB-Stra\u00dfe\u201d rechtskr\u00e4ftig geworden sei und er die Eigentumsumschreibung beantragt habe.<\/p>\n<p>In seiner Einkommensteuererkl\u00e4rung 2008 gab der Kl\u00e4ger an, dass private Ver\u00e4u\u00dferungsgesch\u00e4fte, insbesondere Grundst\u00fccks- und Wertpapierver\u00e4u\u00dferungen, nicht get\u00e4tigt worden seien.<\/p>\n<p>Im Einkommensteuerbescheid 2008 setzte der Beklagte die Einkommensteuer auf 65.525 Euro fest und ber\u00fccksichtigte dabei Eink\u00fcnfte aus einem privaten Ver\u00e4u\u00dferungsgesch\u00e4ft in H\u00f6he von 124.776 Euro aufgrund der Ver\u00e4u\u00dferung des Grundst\u00fccks \u201eB-Stra\u00dfe\u201d durch den Kl\u00e4ger. Zur Begr\u00fcndung f\u00fchrte der Beklagte aus, dass f\u00fcr die Berechnung des Zehnjahreszeitraums gem\u00e4\u00df\u00a0\u00a7 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG\u00a0grunds\u00e4tzlich der Zeitpunkt ma\u00dfgebend sei, in dem der obligatorische Vertrag abgeschlossen werde. Der \u00dcbergang von Nutzen und Lasten sei unerheblich.<\/p>\n<p>Den gegen die Besteuerung des Ver\u00e4u\u00dferungsgewinns aus dem Verkauf des Grundst\u00fccks \u201eB-Stra\u00dfe\u201d eingelegten Einspruch des Kl\u00e4gers wies der Beklagte als unbegr\u00fcndet zur\u00fcck. Der Beklagte begr\u00fcndete dies wiederum damit, dass grunds\u00e4tzlich der Abschluss des obligatorischen Gesch\u00e4fts f\u00fcr die Berechnung des Zehnjahreszeitraums gem\u00e4\u00df\u00a0\u00a7 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG\u00a0ma\u00dfgeblich sei. Es l\u00e4gen auch keine au\u00dfergew\u00f6hnlichen Umst\u00e4nde vor, welche eine vom Regelfall abweichende Beurteilung rechtfertigen w\u00fcrden. Die Parteien des Kaufvertrages vom 30.01.2008 seien sich auch von Anfang an dar\u00fcber einig gewesen, dass der Vertrag wie vereinbart durchgef\u00fchrt w\u00fcrde, wenn das Eisenbahn-Bundesamt die Freistellung erteilte. Lediglich in dem Fall, dass das Eisenbahn-Bundesamt die Entwidmung versagt h\u00e4tte, h\u00e4tte der Kaufvertrag aufgehoben und r\u00fcckabgewickelt werden sollen. Auch nach Auffassung des Bundesfinanzhofs sei jedenfalls dann auf den urspr\u00fcnglichen Abschlusszeitpunkt des Kaufvertrages abzustellen, wenn lediglich die Genehmigung eines am Vertrag nicht selbst beteiligten Dritten ausstehe, soweit der Vertragsabschluss f\u00fcr die Beteiligten selbst bindend sei. Da im Streitfall die Wirksamkeit des Kaufvertrages von der Genehmigung eines Dritten abh\u00e4nge, seien f\u00fcr die Berechnung der Zehnjahresfrist wie im Regelfall die obligatorischen Rechtsgesch\u00e4fte ma\u00dfgebend.<\/p>\n<p>Mit seiner hiergegen gerichteten Klage macht der Kl\u00e4ger geltend, dass die Zehnjahresfrist gem\u00e4\u00df\u00a0\u00a7 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG\u00a0im Hinblick auf das Grundst\u00fcck \u201eB-Stra\u00dfe\u201d abgelaufen sei. Es komme nicht allein auf den Zeitpunkt der notariellen Urkundserrichtung an, sondern auf den Vertragsschluss und den Zeitpunkt, an dem dem Grundst\u00fccksk\u00e4ufer die wirtschaftliche Verf\u00fcgungsmacht verschafft werde, also auf den \u00dcbergang des wirtschaftlichen Eigentums. Steuerlich seien nicht ausschlie\u00dflich die schuldrechtlichen Vereinbarungen ma\u00dfgeblich, sondern in erster Linie der wirtschaftliche Gehalt eines Ver\u00e4u\u00dferungsvorgangs. Der Streitfall weiche au\u00dferdem insofern vom Regelfall ab, als der Vertragsschluss und der \u00dcbergang des wirtschaftlichen Eigentums weit hinter dem Zeitpunkt der notariellen Beurkundung gelegen h\u00e4tten. Der Kaufvertrag vom 30.01.2008 sei au\u00dferdem unter der aufschiebenden Bedingung der Erteilung der Freistellungsbescheinigung durch das Eisenbahn-Bundesamt geschlossen und deshalb erst mit Erteilung der Freistellungsbescheinigung am 10.12.2008 wirksam geworden. Hierauf sei es nicht nur dem Kl\u00e4ger, sondern auch der Stadt A-Stadt als K\u00e4uferin angekommen. Der Kl\u00e4ger und der K\u00e4ufer h\u00e4tten am 30.01.2008 noch keine bindenden Willenserkl\u00e4rungen abgegeben. \u00a7 9 des Kaufvertrages bed\u00fcrfe nicht der Auslegung, weil er den Parteiwillen klar und deutlich wiedergebe. Zudem habe auch der beurkundende Notar darauf hingewiesen, dass die \u201eSpekulationsfrist\u201d von zehn Jahren nicht unterschritten werden d\u00fcrfe. Darauf sei der Kl\u00e4ger auch von seinem steuerlichen Berater hingewiesen worden. Der Kl\u00e4ger habe au\u00dferdem kein Interesse an einem Vertragsschluss am 30.01.2008 gehabt, weil er bei einem Verkauf innerhalb einer gleichlaufenden Zehn-Jahres-Frist einen anteiligen Mehrerl\u00f6s an seinen damaligen Verk\u00e4ufer, die Deutsche Bahn Immobilien GmbH, h\u00e4tte zahlen m\u00fcssen.<\/p>\n<p>Auch die weiteren Schritte der Vertragsabwicklung best\u00e4tigten, dass der Vertragsschluss unter einer aufschiebenden Bedingung erfolgte. In \u00a7 7 Abs. 8 des Kaufvertrages vom 30.01.2008 werde der K\u00e4ufer auf die Risiken einer vorzeitigen Kaufpreiszahlung hingewiesen. Gem\u00e4\u00df \u00a7 3 Abs. 2 des Kaufvertrages habe sich die K\u00e4uferin dieses Risiko durch eine B\u00fcrgschaft absichern lassen. Ferner sei der beurkundende Notar in \u00a7 3 Abs. 8 des Kaufvertrages angewiesen worden, die Auflassungserkl\u00e4rung erst nach Vorliegen der Entwidmungserkl\u00e4rung des Eisenbahnbundesamtes an das Grundbuchamt weiterzuleiten. Der Umstand, dass die Kaufpreiszahlung vor Erteilung der Freistellungsbescheinigung erfolgt sei, bedeute nicht, dass die Parteien des Kaufvertrages sich so h\u00e4tten stellen wollen, als w\u00fcrde der Vertrag sofort wirksam geschlossen.<\/p>\n<p>Der Kl\u00e4ger beantragt,<\/p>\n<ol>\n<li>den Bescheid f\u00fcr 2008 \u00fcber Einkommensteuer, Solidarit\u00e4tszuschlag und Kirchensteuer vom 03.01.2011 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 02.12.2011 dahingehend zu \u00e4ndern, dass der Ver\u00e4u\u00dferungsgewinn des Kl\u00e4gers aus dem Grundst\u00fccksverkauf an die Stadt A-Stadt mit notariellem Vertrag vom 30.01.2008 (UR-Nr. 10\/2008, Notar N., A-Stadt) nicht besteuert wird,<\/li>\n<li>dem Beklagten die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen,<\/li>\n<li>die Zuziehung eines Bevollm\u00e4chtigten f\u00fcr das Vorverfahren f\u00fcr notwendig zu erkl\u00e4ren.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Der Beklagte beantragt,<\/p>\n<ol>\n<li>die Klage abzuweisen,<\/li>\n<li>hilfsweise,\n<p>die Revision zuzulassen.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Der Beklagte verweist zur Begr\u00fcndung auf die Gr\u00fcnde der Einspruchsentscheidung.<\/p>\n<p>Mit Schreiben vom 22.04.2013 hat die Stadt A-Stadt gegen\u00fcber dem Prozessbevollm\u00e4chtigten des Kl\u00e4gers zu dessen Frage, ob der Kaufvertrag vom 30.01.2008 aufschiebend bedingt geschlossen worden sei, auf ein Protokoll vom 05.03.2008 aus der Sitzung des Ausschusses f\u00fcr Grundst\u00fccke und Geb\u00e4ude am 22.01.2008 verwiesen, in dem es hei\u00dft, dass der Kaufvertrag nur unter der aufschiebenden Bedingung der Entwidmung des Kaufgrundst\u00fccks durch das Eisenbahnbundesamt geschlossen werden k\u00f6nne, der Kl\u00e4ger aber auf eine Kaufpreiszahlung sofort nach Vertragsabschluss bestehe und sich deshalb die Frage stelle, in welcher Form eine Verpflichtung des Kl\u00e4gers zur R\u00fcckzahlung des Kaufpreises gesichert werden k\u00f6nne. Weiter hat die Stadt A-Stadt in dem Schreiben vom 22.04.2013 ausgef\u00fchrt, dass diese Sicherung dann durch eine Bankb\u00fcrgschaft erfolgt sei.<\/p>\n<p>Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schrifts\u00e4tze, die beigezogenen Verwaltungsvorg\u00e4nge sowie die Verfahrensakte Bezug genommen.<\/p>\n<div>\n<h2 id=\"doclink_2\">Entscheidungsgr\u00fcnde<\/h2>\n<div><\/div>\n<\/div>\n<p>1. Die Klage ist begr\u00fcndet. Der Einkommensteuerbescheid 2008 vom 03.01.2011 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 02.12.2011 ist insoweit rechtswidrig und verletzt den Kl\u00e4ger in seinen Rechten,\u00a0\u00a7 100 Abs. 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung (FGO), als der Beklagte den Gewinn aus der Ver\u00e4u\u00dferung des Grundst\u00fccks \u201eB-Stra\u00dfe\u201d der Besteuerung gem\u00e4\u00df \u00a7 22 Nr. 2 iVm\u00a0\u00a7 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG\u00a0unterworfen hat.<\/p>\n<p>a) Die Voraussetzungen der \u00a7 22 Nr. 2 iVm\u00a0\u00a7 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG\u00a0f\u00fcr eine Besteuerung des Gewinns des Kl\u00e4gers aus der Ver\u00e4u\u00dferung des Grundst\u00fccks \u201eB-Stra\u00dfe\u201d liegen nicht vor.<\/p>\n<p>Gem\u00e4\u00df \u00a7 22 Nr. 2 iVm\u00a0\u00a7 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG\u00a0sind als sonstige Eink\u00fcnfte steuerpflichtig u.a. Gewinne aus einem Ver\u00e4u\u00dferungsgesch\u00e4ft bei einem Grundst\u00fcck, bei dem der Zeitraum zwischen Anschaffung und Ver\u00e4u\u00dferung nicht mehr als zehn Jahre betr\u00e4gt. Im Streitfall lagen zwischen der Anschaffung des Grundst\u00fccks \u201eB-Stra\u00dfe\u201d und der Ver\u00e4u\u00dferung mehr als zehn Jahre.<\/p>\n<p>aa) Ma\u00dfgeblicher Anschaffungszeitpunkt iSv\u00a0\u00a7 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 EStG\u00a0f\u00fcr das Grundst\u00fcck \u201eB-Stra\u00dfe\u201d war der Tag des Abschlusses des Kaufvertrages mit der Deutsche Bahn Immobiliengesellschaft mit beschr\u00e4nkter Haftung am 03.03.1998. F\u00fcr den Zeitpunkt der Anschaffung iSv\u00a0\u00a7 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 EStG\u00a0ist der Abschluss des Verpflichtungsgesch\u00e4fts, der schuldrechtlichen Vereinbarung ma\u00dfgeblich (BFH IX R 1\/01, BFH\/NV 2003, 1171). Auf den dinglichen Vollzug kommt es nicht an.<\/p>\n<p>bb) Die zehnj\u00e4hrige Ver\u00e4u\u00dferungsfrist iSv\u00a0\u00a7 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 EStG\u00a0war vorliegend abgelaufen. Eine wirksame Ver\u00e4u\u00dferung war nicht schon im Zeitpunkt der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages am 30.01.2008 anzunehmen. Es kann offen bleiben, ob die Ver\u00e4u\u00dferung bereits mit \u00dcbergang von Nutzen, Lasten, Besitz und Gefahr des Grundst\u00fccks \u201eB-Stra\u00dfe\u201d auf die K\u00e4uferin am 24.07.2008 oder erst mit Erteilung der Freistellungsbescheinigung durch das Eisenbahn-Bundesamt am 10.12.2008 vollzogen war, denn die zehnj\u00e4hrige Ver\u00e4u\u00dferungsfrist war zu beiden Zeitpunkten abgelaufen.<\/p>\n<p>(1) F\u00fcr den Zeitpunkt der Ver\u00e4u\u00dferung eines Grundst\u00fccks und damit f\u00fcr die Berechnung des Zehnjahres-Zeitraums gem\u00e4\u00df \u00a7 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1\u00a0EStG\u00a0kommt es ebenfalls auf den Zeitpunkt des Abschlusses des obligatorischen (Verkaufs-) Vertrages, also des zivilrechtlichen Verpflichtungsgesch\u00e4fts an (vgl. nur\u00a0BFH v. 02.10.2001, IX R 45\/99, BStBl 2002 II S. 10 m.w.N.). Der Vertragsabschluss muss innerhalb der Spekulationsfrist f\u00fcr beide Vertragsparteien bindend sein (BFH a.a.O.). Im Einzelfall kann bereits vor Zustandekommen des schuldrechtlichen Vertrages eine Ver\u00e4u\u00dferung iSv\u00a0\u00a7 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG\u00a0angenommen werden, wenn Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten bereits \u00fcbergegangen sind und der Verkauf damit bereits vor seinem wirksamen Zustandekommen wirtschaftlich vollzogen ist (BFH v. 02.10.2001, IX R 45\/99, BStBl 2002 II S. 10).<\/p>\n<p>(2) Eine Ver\u00e4u\u00dferung ist vorliegend nicht schon im Zeitpunkt der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages am 30.01.2008 anzunehmen, da der Kaufvertrag zu diesem Zeitpunkt noch nicht zivilrechtlich wirksam war. Der Kaufvertrag \u00fcber das Grundst\u00fcck \u201eB-Stra\u00dfe\u201d ist erst mit Erteilung der Freistellungsbescheinigung durch das EisenbahnBundesamt gegen\u00fcber der Stadt A-Stadt am 10.12.2008 wirksam geworden, da er unter der aufschiebenden Bedingung der Erteilung dieser Freistellungsbescheinigung geschlossen wurde. Auf diese zivilrechtliche Wirksamkeit kommt es f\u00fcr Zwecke des\u00a0\u00a7 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG\u00a0an.<\/p>\n<p>(a) \u00a7 9 des Kaufvertrages vom 30.01.2008 sah vor, dass der Vertrag \u201e[\u2026] nur dann wirksam [wird] (schwebend bedingt), wenn die Deutsche Bundesbahn bzw. die daf\u00fcr zust\u00e4ndige Beh\u00f6rde\/Amt die Entwidmung dieses Grundst\u00fccks erkl\u00e4rt hat.\u201d Diese vertragliche Bestimmung ist unter Ber\u00fccksichtigung des Willens der Vertragsparteien und des Gesamtzusammenhangs der vertraglichen Regelungen als aufschiebende Bedingung iSv\u00a0\u00a7 158 Abs. 1 B\u00fcrgerliches Gesetzbuch (BGB)auszulegen. Der Grundst\u00fcckskaufvertrag sollte nach dem Vertragswillen der Beteiligten nicht unmittelbar mit Vertragsschluss am 30.01.2008, sondern erst mit Erteilung der Freistellungsbescheinigung wirksam zustande kommen.<\/p>\n<p>Bereits der Wortlaut des \u00a7 9 des Grundst\u00fcckskaufvertrages vom 30.01.2008 (\u201e\u2026 nur dann wirksam wird\u2026\u201d) spricht f\u00fcr eine aufschiebende Bedingung. Weiter hei\u00dft es in \u00a7 9 zwar, dass der Vertrag \u201eaufgehoben und r\u00fcckabgewickelt\u201d wird, wenn die Entwidmung versagt werden sollte und es wird eine detaillierte Regelung f\u00fcr die R\u00fcckerstattung des Kaufpreises an die Stadt A-Stadt getroffen. Die Formulierung \u201er\u00fcckabwickeln\u201d k\u00f6nnte nahelegen, dass der Grundst\u00fcckskaufvertrag zun\u00e4chst wirksam sein und alle vereinbarten Rechtsfolgen entfalten sollte. Die F\u00e4lligkeit des Kaufpreises ist aber die einzige Rechtsfolge, die unmittelbar mit Abschluss des Kaufvertrages bzw. Vorlage der Bankb\u00fcrgschaft eintreten sollte. Der \u00dcbergang von Nutzen und Lasten des Grundst\u00fccks sollte erst am 24.07.2008 erfolgen. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch sollte ebenfalls erst nach Erteilung der Freistellungsbescheinigung durch das Eisenbahn-Bundesamt erfolgen. Auch aus dem Schreiben der Stadt A-Stadt vom 22.04.2013 bzw. dem darin zitierten Protokoll vom 05.03.2008 der Sitzung des Ausschusses f\u00fcr Grundst\u00fccke und Geb\u00e4ude am 22.01.2008 ergibt sich, dass der Kaufvertrag unter der aufschiebenden Bedingung der Entwidmung des Kaufgrundst\u00fccks durch das Eisenbahnbundesamt geschlossen werden sollte und nur die Kaufpreiszahlung auf Wunsch des Kl\u00e4gers sofort nach Vertragsabschluss erfolgen sollte. Dementsprechend wurde auch nur der m\u00f6gliche Anspruch der Stadt A-Stadt auf R\u00fcckzahlung des Kaufpreises durch eine Bankb\u00fcrgschaft gesichert. Die Sicherung des Eigentums des Kl\u00e4gers an dem Grundst\u00fcck f\u00fcr den Fall der Versagung der Freistellungsbescheinigung erfolgte bereits dadurch, dass die Eigentumsumschreibung im Grundbuch bei Versagung der Genehmigung nicht erfolgt w\u00e4re (\u00a7 3 des Kaufvertrages vom 30.01.2008).<\/p>\n<p>Dar\u00fcber hinaus ergibt sich der \u00fcbereinstimmende Wille der Vertragsparteien, dass der Kaufvertrag aufschiebend bedingt durch die Erteilung der Freistellungsbescheinigung des Eisenbahn-Bundesamtes geschlossen werden sollte, auch daraus, dass in \u00a7 7 des Kaufvertrages ausdr\u00fccklich festgehalten wurde, dass die K\u00e4uferin vom beurkundenden Notar \u00fcber die Risiken einer Kaufpreiszahlung bei schwebender Unwirksamkeit des Vertrages hingewiesen worden sei.<\/p>\n<p>Schlie\u00dflich ist bei der Auslegung zu ber\u00fccksichtigen, dass zumindest der Kl\u00e4ger kein Interesse an einem wirksamen und bindenden Vertragsschluss am 30.01.2008 gehabt haben konnte, weil f\u00fcr ihn nach den Regelungen des Kaufvertrages \u00fcber die Anschaffung des Grundst\u00fccks vom 30.03.1998 bei einem Verkauf innerhalb einer Frist von zehn Jahren nach der Umschreibung im Grundbuch das Risiko bestand, einen anteiligen Mehrerl\u00f6s an seinen damaligen Verk\u00e4ufer, die Deutsche Bahn Immobilien GmbH, auskehren zu m\u00fcssen. In \u00a7 9 des Grundst\u00fcckskaufvertrages vom 30.01.2008 hat die Stadt A-Stadt ausdr\u00fccklich best\u00e4tigt, dass ihr die Regelungen des Vertrages vom 30.03.1998 bekannt seien und sie in alle Verpflichtungen aus diesem Vertrag eintrete.<\/p>\n<p>(b) Der ma\u00dfgebliche Ver\u00e4u\u00dferungszeitpunkt lag nicht bereits in der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages am 30.01.2008. F\u00fcr Zwecke des\u00a0\u00a7 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG\u00a0kommt es auf die zivilrechtliche Wirksamkeit des Kaufvertrages an. Im Kaufvertrag vom 30.01.2008 hatten zwar der Kl\u00e4ger und die Stadt A-Stadt bindende Willenserkl\u00e4rungen abgegeben. Der Vertrag war aber aufgrund der vereinbarten aufschiebenden Bedingung bis zur Erteilung der Freistellungsbescheinigung durch das Eisenbahn-Bundesamt schwebend unwirksam.<\/p>\n<p>Der ma\u00dfgebliche Ver\u00e4u\u00dferungszeitpunkt iSv\u00a0\u00a7 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG\u00a0bestimmt sich danach, wann der schuldrechtliche (Verkaufs-)vertrag zivilrechtlich wirksam geworden ist. Die zivilrechtliche Wirksamkeit tritt gem\u00e4\u00df\u00a0\u00a7 158 BGB\u00a0erst mit dem Eintritt der Bedingung ein, der Zeitpunkt des Bedingungseintritts ist damit ma\u00dfgeblich f\u00fcr den Fristablauf gem\u00e4\u00df\u00a0\u00a7 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Der Senat folgt insofern nicht der zur Grunderwerbsteuer vertretenen Auffassung des II. Senats des Bundesfinanzhofs, wonach ein Erwerbsvorgang bereits dann verwirklicht sein kann, wenn die Rechtswirkungen eines Rechtsgesch\u00e4fts noch von dem Eintritt einer Bedingung oder Erteilung einer Genehmigung abh\u00e4ngen, durch die Abgabe wirksamer Willenserkl\u00e4rungen aber bereits eine Bindung der Vertragsbeteiligten an das vorgenommene Rechtsgesch\u00e4ft eingetreten ist (BFH v. 18.05.1999 II R 16\/98, BStBl 1999 II S. 606). Die Parteien eines genehmigungsbed\u00fcrftigen oder bedingten Rechtsgesch\u00e4fts seien im Regelfall durch den Vertragsabschluss gebunden und k\u00f6nnten die Vertragsbeziehungen nicht mehr einseitig l\u00f6sen (BFH a.a.O.). Der IX. Senat des Bundesfinanzhofs hat in einer Entscheidung zu\u00a0\u00a7 23 EStGausdr\u00fccklich offen gelassen, ob eine Ver\u00e4u\u00dferung gem\u00e4\u00df\u00a0\u00a7 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG\u00a0auch dann vorliegen kann, wenn eine f\u00fcr den Eintritt der Wirksamkeit erforderliche Genehmigung eines Dritten, der am Vertrag selbst nicht beteiligt ist, fehlt (BFH v. 02.10.2001 IX R 45\/99, BStBl 2002 II S. 10).<\/p>\n<p>Der Senat vertritt die Auffassung, dass es f\u00fcr den Eintritt der Rechtsfolgen des\u00a0\u00a7 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG\u00a0nicht ausreicht, wenn die Vertragsbeteiligten wie vorliegend zwar bindende Willenserkl\u00e4rungen abgegeben haben, der Vertrag aber wegen Vereinbarung einer aufschiebenden Bedingung oder eines Genehmigungsvorbehalts noch schwebend unwirksam ist. Ma\u00dfgeblich ist der Zeitpunkt der zivilrechtlichen Wirksamkeit und damit des Bedingungseintritts bzw. der Erteilung der Genehmigung. Fr\u00fchestens von diesem Zeitpunkt an k\u00f6nnen tats\u00e4chlich und rechtlich alle Folgerungen aus dem bis dahin schwebend unwirksamen Vertrag gezogen und die Rechte der Vertragsbeteiligten durchgesetzt werden. Der Grundsatz der Tatbestandsm\u00e4\u00dfigkeit der Besteuerung erfordert, nur einen verwirklichten Tatbestand der Besteuerung zugrunde zu legen. (c) Die sp\u00e4tere Erteilung der Freistellungsbescheinigung hat auch nicht dazu gef\u00fchrt, dass der Grundst\u00fcckskaufvertrag r\u00fcckwirkend gem\u00e4\u00df\u00a0\u00a7 184 BGB\u00a0wirksam geworden ist. Bei der Erteilung der Freistellungsbescheinigung handelte es sich nicht um eine Genehmigung des Kaufvertrages iSv\u00a0\u00a7 184 BGB, sondern um eine aufschiebende Bedingung gem\u00e4\u00df\u00a0\u00a7 158 BGB, deren Eintritt keine r\u00fcckwirkende Wirkung entfaltet. Im \u00dcbrigen w\u00e4re auch eine R\u00fcckwirkung gem\u00e4\u00df\u00a0\u00a7 184 BGB\u00a0nach st\u00e4ndiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht in die Spekulationsfristberechnung einzubeziehen (BFH v. 2. Oktober 2001, IX R 45\/99, BStBl 2002 II S. 10;\u00a0BFH v. 7. Juni 2006, IX R 4\/04, BStBl 2007 II S. 294;\u00a0BFH v. 16. Oktober 2007, VIII R 21\/06, BStBl 2008 II S. 126;\u00a0BFH v. 29. Mai 2009, IX B 23\/09\u00a0\u2013 juris \u2013).<\/p>\n<p>b) Es kommt nicht darauf an, ob der Beklagte den Ver\u00e4u\u00dferungsgewinn der H\u00f6he nach zutreffend bestimmt hat, weil schon die Voraussetzungen der \u00a7 22 Nr. 2 iVm\u00a0\u00a7 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG\u00a0f\u00fcr eine Besteuerung des Gewinns aus der Ver\u00e4u\u00dferung des Grundst\u00fccks \u201eB-Stra\u00dfe\u201d dem Grunde nach nicht vorlagen.<\/p>\n<p>2. Die Kostenentscheidung beruht auf\u00a0\u00a7 135 Abs. 1 FGO. Die Entscheidung \u00fcber die vorl\u00e4ufige Vollstreckbarkeit beruht auf \u00a7\u00a7 151 Abs. 3, 155\u00a0FGO\u00a0i. V. m.\u00a0\u00a7 709 der Zivilprozessordnung.<\/p>\n<p>3. Die Zuziehung eines Bevollm\u00e4chtigten f\u00fcr das Vorverfahren war gem\u00e4\u00df \u00a7 139 Abs. Abs. 3 Satz 3\u00a0FGO\u00a0wegen der Schwierigkeit der Sach- und Rechtslage f\u00fcr notwendig zu erkl\u00e4ren.<\/p>\n<p>4. Die Revision war wegen grunds\u00e4tzlicher Bedeutung der Rechtssache gem\u00e4\u00df\u00a0\u00a7 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO\u00a0zuzulassen.<\/p>\n<div><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>FG M\u00fcnster\u00a0 v. 22.05.2013 &#8211; 10 K 15\/12 E EFG 2013 S. 1336 Nr. 16 Leitsatz F\u00fcr den Zeitpunkt der Anschaffung oder Ver\u00e4u\u00dferung bei einem privaten Ver\u00e4u\u00dferungsgesch\u00e4ft mit Grundst\u00fccken kommt es grunds\u00e4tzlich auf den Zeitpunkt des obligatorischen Kauf- oder Verkaufsvertrages an. 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