Treten auf der Ver\u00e4u\u00dfererseite mehrere Personen als Vertragspartner auf, liegt ein einheitlicher, auf den Erwerb des bebauten Grundst\u00fccks gerichteter Erwerbsvorgang u.a. vor, wenn die Personen durch ihr abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss des Grundst\u00fcckskaufvertrags und der Vertr\u00e4ge, die der Bebauung des Grundst\u00fccks dienen, hinwirken, ohne dass dies f\u00fcr den Erwerber erkennbar sein muss.<\/p>\n
GrEStG \u00a7 1 Abs. 1 Nr. 1
\nGrEStG \u00a7 8
\nGrEStG \u00a7 9<\/p>\n
FG D\u00fcsseldorf vom 23. November 2011 7 K 417\/10\u00a0GE (EFG 2012, 972) BFH II R 3\/12<\/p>\n
I.<\/p>\n
[1 ]<\/strong> Der Kl\u00e4ger und Revisionsbeklagte (Kl\u00e4ger) erwarb mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 21.\u00a0M\u00e4rz 2005 von der B-Bank ein n\u00e4her bezeichnetes unbebautes Grundst\u00fcck zu einem Kaufpreis in H\u00f6he von 24.750\u00a0\u20ac. Das Gesch\u00e4ft wurde von der B-GmbH vermittelt, einer Immobiliengesellschaft mehrerer Banken, u.a. der Verk\u00e4uferin.<\/p>\n [2 ]<\/strong> Am 4.\u00a0April 2005 schloss der Kl\u00e4ger mit der C-GmbH einen Vertrag \u00fcber die Errichtung einer Doppelhaush\u00e4lfte auf seinem Grundst\u00fcck zum Festpreis in H\u00f6he von 99.000\u00a0\u20ac. Das Geb\u00e4ude wurde in der Folgezeit von der C-GmbH f\u00fcr 98.803,99\u00a0\u20ac errichtet. Gegen\u00fcber dem Beklagten und Revisionskl\u00e4ger (Finanzamt \u2014FA\u2014) erkl\u00e4rte der Kl\u00e4ger, er habe sich das Grundst\u00fcck und den Vertragspartner der Bebauung selbst ausgesucht. Mit Bescheid vom 13.\u00a0Juni 2005 setzte das FA unter dem Vorbehalt der Nachpr\u00fcfung gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a0164 Abs.\u00a01 der Abgabenordnung die Grunderwerbsteuer auf 866\u00a0\u20ac fest.<\/p>\n [3 ]<\/strong> Sp\u00e4tere Ermittlungen des FA ergaben, dass die B-GmbH mit der C-GmbH f\u00fcr das Objekt des Kl\u00e4gers einen Immobilienvermittlungsvertrag abgeschlossen hatte. F\u00fcr die Vermittlung des Grundst\u00fccks berechnete die B-GmbH vereinbarungsgem\u00e4\u00df eine Provision, die mit dem Verkauf der zweiten Doppelhaush\u00e4lfte f\u00e4llig wurde. Auf R\u00fcckfrage des FA erkl\u00e4rte der Kl\u00e4ger, er habe die C-GmbH beauftragt, weil sie ihm vom Architekten, einem Cousin seines Vaters, empfohlen worden sei. Mit der Planung habe er bereits eineinhalb Jahre vor dem Kauf des Grundst\u00fccks angefangen.<\/p>\n [4 ]<\/strong> Das FA erlie\u00df am 22.\u00a0Oktober 2009 einen ge\u00e4nderten Grunderwerbsteuerbescheid, bezog die Bauerrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage ein und setzte die Grunderwerbsteuer auf 4.324\u00a0\u20ac fest.<\/p>\n [5 ]<\/strong> Die nach erfolglosem Einspruchsverfahren erhobene Klage hatte Erfolg. Nach Ansicht des Finanzgerichts (FG) bildet der Werkvertrag \u00fcber die Errichtung des Geb\u00e4udes mit dem Kaufvertrag \u00fcber den Erwerb des unbebauten Grundst\u00fccks kein einheitliches Vertragswerk, das darauf gerichtet gewesen sei, dem Kl\u00e4ger ein bebautes Grundst\u00fcck zu verschaffen. Zwar h\u00e4tten die C-GmbH und die B-GmbH, letztere handelnd f\u00fcr die Grundst\u00fcckseigent\u00fcmerin, durch ein abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss beider Vertr\u00e4ge, Werkvertrag und Kaufvertrag, hingewirkt. Dieses Zusammenwirken auf der Ver\u00e4u\u00dfererseite sei f\u00fcr den Erwerber jedoch objektiv nicht erkennbar gewesen. Die Entscheidung des FG ist in Entscheidungen der Finanzgerichte 2012, 972 ver\u00f6ffentlicht.<\/p>\n [6 ]<\/strong> Dagegen richtet sich die Revision des FA. Seiner Ansicht nach sei das abgestimmte Verhalten auf der Ver\u00e4u\u00dfererseite f\u00fcr den Kl\u00e4ger erkennbar gewesen. Insbesondere die Tatsache, dass der Kl\u00e4ger in Ruhe mit dem Bautr\u00e4ger habe verhandeln k\u00f6nnen, ohne Gefahr zu laufen, das Grundst\u00fcck an einen anderen Erwerber zu verlieren, und der zeitliche Ablauf spr\u00e4chen f\u00fcr eine enge Absprache zwischen den Beteiligten auf der Ver\u00e4u\u00dfererseite.<\/p>\n [7 ]<\/strong> Das FA beantragt, die Vorentscheidung aufzuheben und die Klage abzuweisen.<\/p>\n [8 ]<\/strong> Der Kl\u00e4ger beantragt, die Revision als unbegr\u00fcndet zur\u00fcckzuweisen.<\/p>\n II.<\/p>\n [9 ]<\/strong> Die Revision ist begr\u00fcndet. Sie f\u00fchrt zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur Zur\u00fcckverweisung der Sache an das FG zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung (\u00a7\u00a0126 Abs.\u00a03 Satz 1 Nr.\u00a02 der Finanzgerichtsordnung \u2014FGO\u2014). Entgegen der Auffassung des FG kommt es f\u00fcr die Annahme eines einheitlichen Erwerbsvorgangs bei mehreren Anbietern auf der Ver\u00e4u\u00dfererseite nur darauf an, dass diese objektiv zusammenwirken, ohne dass das Zusammenwirken f\u00fcr den Erwerber erkennbar sein muss.<\/p>\n [10 ]<\/strong> 1. Der Gegenstand des Erwerbsvorgangs, nach dem sich gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a08 Abs.\u00a01 i.V.m. \u00a7\u00a09 Abs.\u00a01 Nr.\u00a01 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) die als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer anzusetzende Gegenleistung richtet, wird zun\u00e4chst durch das den Steuertatbestand des \u00a7\u00a01 Abs.\u00a01 Nr.\u00a01 GrEStG erf\u00fcllende zivilrechtliche Verpflichtungsgesch\u00e4ft bestimmt. Ergibt sich jedoch aus weiteren Vereinbarungen, die mit diesem Rechtsgesch\u00e4ft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das beim Abschluss des Kaufvertrags unbebaute Grundst\u00fcck in bebautem Zustand erh\u00e4lt, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand (st\u00e4ndige Rechtsprechung, vgl. Urteile des Bundesfinanzhofs \u2014BFH\u2014 vom 29.\u00a0Juli 2009 II\u00a0R\u00a058\/07, BFH\/NV 2010, 63 , m.w.N.; vom 28.\u00a0M\u00e4rz 2012 II\u00a0R\u00a057\/10, BFHE 237, 460 , BStBl II 2012, 920 ; vom 27.\u00a0September 2012 II\u00a0R\u00a07\/12, BFHE 239, 154 , BStBl II 2013, 86 ).<\/p>\n [11 ]<\/strong> a) Ob ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundst\u00fcckskaufvertrag und weiteren Vereinbarungen besteht, ist nach den Umst\u00e4nden des Einzelfalls zu ermitteln (BFH-Urteil in BFHE 237, 460 , BStBl II 2012, 920, m.w.N.). Ein solcher Zusammenhang ist nicht nur gegeben, wenn der Erwerber beim Abschluss des Grundst\u00fcckskaufvertrags gegen\u00fcber der Ver\u00e4u\u00dfererseite in seiner Entscheidung \u00fcber das \u201eOb\u201d und \u201eWie\u201d der Bauma\u00dfnahme nicht mehr frei war und deshalb feststand, dass er das Grundst\u00fcck nur in einem bestimmten (bebauten) Zustand erhalten werde (BFH-Urteil in BFHE 237, 460 , BStBl II 2012, 920, m.w.N.). Ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag wird vielmehr auch indiziert, wenn der Ver\u00e4u\u00dferer dem Erwerber vor Abschluss des Kaufvertrags \u00fcber das Grundst\u00fcck aufgrund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis (ann\u00e4hernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Geb\u00e4ude auf einem bestimmten Grundst\u00fcck zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis anbietet und der Erwerber dieses Angebot sp\u00e4ter annimmt (BFH-Urteile in BFH\/NV 2010, 63 ; in BFHE 237, 460 , BStBl II 2012, 920, und in BFHE 239, 154 , BStBl II 2013, 86, jeweils m.w.N.).<\/p>\n [12 ]<\/strong> b) F\u00fcr einen objektiv sachlichen Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag ist es nicht erforderlich, dass das Angebot der Ver\u00e4u\u00dfererseite in einem Schriftst\u00fcck und zu einem einheitlichen Gesamtpreis unterbreitet wird (BFH-Urteile in BFH\/NV 2010, 63 , und in BFHE 237, 460 , BStBl II 2012, 920, jeweils m.w.N.). Entscheidend ist vielmehr, dass die Ver\u00e4u\u00dfererseite das Angebot zur Bebauung des Grundst\u00fccks bis zum Abschluss des Grundst\u00fcckskaufvertrags abgegeben und der Erwerber das Angebot sp\u00e4ter unver\u00e4ndert oder lediglich vom Umfang her mit geringen Abweichungen, die den Charakter der Bauma\u00dfnahmen nicht ver\u00e4ndern, angenommen hat (BFH-Urteil in BFHE 237, 460 , BStBl II 2012, 920, m.w.N.).<\/p>\n [13 ]<\/strong> c) Auf der Ver\u00e4u\u00dfererseite k\u00f6nnen dabei auch mehrere Personen als Vertragspartner auftreten, so dass sich die Anspr\u00fcche des Erwerbers auf \u00dcbereignung des Grundst\u00fccks und auf Errichtung des Geb\u00e4udes zivilrechtlich gegen verschiedene Personen richten. Entscheidend ist insoweit, dass (auch) der den Grundst\u00fccks\u00fcbereignungsanspruch begr\u00fcndende Vertrag in ein Vertragsgeflecht miteinbezogen ist, das unter Ber\u00fccksichtigung aller Umst\u00e4nde darauf gerichtet ist, dem Erwerber als einheitlichen Erwerbsgegenstand das Grundst\u00fcck in bebautem Zustand zu verschaffen (BFH-Urteile vom 23.\u00a0November 1994 II\u00a0R\u00a053\/94 , BFHE 176, 450 , BStBl II 1995, 331, und vom 21.\u00a0September 2005 II\u00a0R\u00a049\/04, BFHE 211, 530 , BStBl II 2006, 269, jeweils m.w.N.). Dies ist regelm\u00e4\u00dfig anzunehmen, wenn die auf der Ver\u00e4u\u00dfererseite auftretenden Personen entweder personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden sind (vgl. BFH-Urteile vom 6.\u00a0Dezember 1989 II\u00a0R\u00a072\/87 , BFH\/NV 1991, 344 ; vom 6.\u00a0Dezember 1989 II\u00a0R\u00a0145\/87, BFH\/NV 1991, 345 , und vom 23.\u00a0August 2006 II\u00a0R\u00a042\/04, BFH\/NV 2007, 760 ) oder aufgrund von Abreden bei der Ver\u00e4u\u00dferung zusammenarbeiten oder durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss sowohl des Grundst\u00fcckskaufvertrags als auch der Vertr\u00e4ge, die der Bebauung des Grundst\u00fccks dienen, hinwirken (BFH-Urteile vom 13.\u00a0August 2003 II\u00a0R\u00a052\/01 , BFH\/NV 2004, 663 , und in BFHE 211, 530 , BStBl II 2006, 269, jeweils m.w.N.), insbesondere Angebote \u00fcber Grundst\u00fcck und Bebauung abgeben.<\/p>\n [14 ]<\/strong> d) In diesen F\u00e4llen hat der BFH in fr\u00fcheren Entscheidungen f\u00fcr die Annahme eines einheitlichen Erwerbsvorgangs gefordert, dass das Zusammenwirken f\u00fcr den Erwerber objektiv erkennbar war (vgl. BFH-Urteile vom 11.\u00a0Mai 1994 II\u00a0R\u00a062\/91 , BFH\/NV 1994, 901 ; vom 28.\u00a0Oktober 1998 II\u00a0R\u00a036\/96, BFH\/NV 1999, 667 ; vom 27.\u00a0Oktober 1999 II\u00a0R\u00a03\/97, BFH\/NV 2000, 883 ). Ungeachtet dessen, dass in den zitierten Entscheidungen das Zusammenwirken tats\u00e4chlich anhand objektiver Merkmale f\u00fcr den Erwerber erkennbar war, handelt es sich dabei nicht um ein eigenst\u00e4ndiges Tatbestandsmerkmal. F\u00fcr die Annahme eines einheitlichen Erwerbsvorgangs kommt es allein auf das objektiv vorliegende Zusammenwirken auf der Ver\u00e4u\u00dfererseite zur Abgabe eines einheitlichen Angebots an, ohne dass dies f\u00fcr den Erwerber erkennbar sein muss (Pahlke\/Franz, Grunderwerbsteuergesetz , Kommentar, 4.\u00a0Aufl., \u00a7\u00a09 Rz\u00a031). Ausreichend ist, wenn dieses Zusammenwirken anhand \u00e4u\u00dferer Merkmale objektiv festgestellt werden kann. Selbst wenn der Erwerber trotz des Zusammenwirkens auf der Ver\u00e4u\u00dfererseite davon ausgeht, ein unbebautes Grundst\u00fcck zu erwerben und dieses eigenverantwortlich zu bebauen, erwirbt er das bebaute Grundst\u00fcck, wenn er \u2014unerkannt\u2014 das tats\u00e4chlich vorliegende, einheitliche Angebot der Ver\u00e4u\u00dfererseite auf Erwerb des bebauten Grundst\u00fccks annimmt.<\/p>\n [15 ]<\/strong> 2. Da die Vorentscheidung von einer anderen Rechtsauffassung ausgeht, war sie aufzuheben. Die Vorentscheidung stellt sich auch nicht im Ergebnis als richtig dar (vgl. \u00a7\u00a0126 Abs.\u00a04 FGO ). Die Sache ist nicht spruchreif. Die vom FG getroffenen Feststellungen (\u00a7\u00a0118 Abs.\u00a02 FGO ) erm\u00f6glichen keine abschlie\u00dfende Entscheidung \u00fcber den Antrag des Kl\u00e4gers.<\/p>\n [16 ]<\/strong> Das durch Provisionsabreden abgesicherte Zusammenwirken auf der Ver\u00e4u\u00dfererseite war zwar nach den Feststellungen des FG darauf gerichtet, dem Kl\u00e4ger das Grundst\u00fcck im bebauten Zustand mit aufstehender Doppelhaush\u00e4lfte zu verschaffen. Das FG hat jedoch keine Feststellungen dazu getroffen, ob die Ver\u00e4u\u00dfererseite dem Kl\u00e4ger vor Abschluss des Kaufvertrags \u00fcber das Grundst\u00fcck aufgrund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis (ann\u00e4hernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Geb\u00e4ude auf einem bestimmten Grundst\u00fcck zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten hat. Daf\u00fcr spricht zwar der zeitliche Ablauf, denn der Werkvertrag wurde innerhalb von nur zwei Wochen nach Abschluss des Kaufvertrags \u00fcber das Grundst\u00fcck geschlossen. Zudem nimmt der Werkvertrag in der Anlage Bezug auf Planungen, die bereits vor Abschluss des Kaufvertrags datieren und m\u00f6glicherweise den Schluss zulassen, dass die Bebauung des Grundst\u00fccks dem Kl\u00e4ger schon vor dem Abschluss des Kaufvertrags angeboten wurde. Konkrete Feststellungen des FG dazu fehlen jedoch. Der BFH ist an die Feststellungen des FG im Urteil gebunden (\u00a7\u00a0118 Abs.\u00a02 FGO ) und kann nicht seine eigene W\u00fcrdigung an die Stelle der Tatsachenw\u00fcrdigung des FG setzen (vgl. Gr\u00e4ber\/Ruban, Finanzgerichtsordnung , 7.\u00a0Aufl., \u00a7\u00a0118 Rz\u00a041).<\/p>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Leitsatz Treten auf der Ver\u00e4u\u00dfererseite mehrere Personen als Vertragspartner auf, liegt ein einheitlicher, auf den Erwerb des bebauten Grundst\u00fccks gerichteter Erwerbsvorgang u.a. vor, wenn die Personen durch ihr abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss des Grundst\u00fcckskaufvertrags und der Vertr\u00e4ge, die der Bebauung des Grundst\u00fccks dienen, hinwirken, ohne dass dies f\u00fcr den Erwerber erkennbar sein muss. \u00a0Gesetze … Einheitlicher Erwerbsgegenstand im Grunderwerbsteuerrecht<\/span> weiterlesen