Im Ertragswertverfahren ist die hypothetische Miete, die f\u00fcr die Mietobjekte nach \u00c4nderungen von Zuschnitt und Ausstattung zum Fortschreibungszeitpunkt 1.1.2006 nach den Wertverh\u00e4ltnissen von 1964 \u00fcblicherweise zu zahlen gewesen w\u00e4re, grunds\u00e4tzlich anhand der seinerzeitigen \u00f6rtlichen Mietenspiegel zu bestimmen, deren Heranziehung der H\u00f6he nach nicht durch die Tabellen-mieten des Zweiten Bundesmietengesetzes (2. BMietG) begrenzt wird. Auch wenn ein Steuerpflichtiger im Massenverfahren der Einheitsbewertung f\u00fcr die Zwecke der Grundsteu-er keinen Anspruch auf ein Einzelgutachten hat, kann das Gericht ein Sachverst\u00e4ndigen-gutachten einholen. Bei der Beweisw\u00fcrdigung kann zu Lasten des Steuerpflichtigen ber\u00fcck-sichtigt werden, wenn er bei der Erm\u00f6glichung der Besichtigung der R\u00e4umlichkeiten nicht mitgewirkt und es etwa dem Gericht oder dem Sachverst\u00e4ndigen \u00fcberlassen hat, bei unvorbereitet tags\u00fcber anwesenden Mietern um freiwilligen Einlass zu bitten, Urteil des 3. Senats vom 30.8.2013, 3 K 206\/11 rechtskr\u00e4ftig.<\/p>\n
<\/p>\n
FINANZGERICHT HAMBURG
\nAz.: 3 K 206\/11
\nUrteil des Einzelrichters vom 30.08.2013
\nRechtskraft: rechtskr\u00e4ftig
\nNormen: AO \u00a7 99, AO\u00a7 165, BewG \u00a7 19, BewG \u00a7 21, BewG \u00a7 27, BewG \u00a7 68, BewG \u00a7 76, BewG \u00a7 79, BewG \u00a7 82, GG Art. 3, 2. BMietG \u00a7 4, FGO \u00a7 76, FGO \u00a7 81, FGO \u00a7 82, ZPO \u00a7 402
\nLeitsatz: 1. Der Entscheidung \u00fcber den Einheitswert 2006 steht die zur Frage der Verfassungsm\u00e4\u00dfigkeit der Einheitsbewertung f\u00fcr 2007 anh\u00e4ngige Ver-fassungsbeschwerde nicht entgegen, zumal nach Vorl\u00e4ufigkeitserkl\u00e4rung gem\u00e4\u00df \u00a7 165 AO.
\n2. Im Ertragswertverfahren sind nach zwischenzeitlichen Ein- und Umbauten die f\u00fcr den aktuellen Zustand in 1964 \u00fcblich gewesenen Mieten grunds\u00e4tzlich anhand der \u00f6rtlichen Mietespiegel zu bestimmen; deren Heranziehung wird der H\u00f6he nach nicht durch die Tabellenmieten des Zweiten Bundesmietengesetzes (2. BMietG) begrenzt.
\n3. Dass ein Steuerpflichtiger im Massenverfahren der Einheitsbewertung f\u00fcr die Zwecke der Grundsteuer keinen Anspruch auf ein Einzelgutachten hat, schlie\u00dft die Einholung eines (ggf. mdl.) Sachverst\u00e4ndigengutachtens i. V. m. richterlicher Augenscheinseinnahme nicht aus.
\n4. Soweit der Stpfl. zur Erm\u00f6glichung der Besichtigung der R\u00e4umlichkeiten nicht mitwirkt und es etwa dem Gericht \u00fcberl\u00e4sst, bei unvorbereitet tags\u00fcber anwesenden Mietern um freiwilligen Einlass zu bitten, kann dieses Verhalten bei der Beweisw\u00fcrdigung ber\u00fccksichtigt werden.
\n\u00dcberschrift: Bewertungsgesetz: Einheitsbewertung eines gemischt genutzten Grundst\u00fccks
\nTatbestand:
\nStreitig ist die H\u00f6he des Einheitswerts auf den 1. Januar 2006 f\u00fcr ein 1892 bebautes, gemischt genutztes Eck-Grundst\u00fcck.
\nI.
\n1. Das Geb\u00e4ude in beiderseits geschlossener Bauweise in Hamburg-R. verf\u00fcgt \u00fcber Erdgeschoss (bzw. Hochparterre), drei Obergeschosse, Untergeschoss (bzw. Souterrain) und Dachb\u00f6den (Bau-A; Foto, EW-A vor Bl. 2; Beweisaufnahme-Protokoll, FG-A Bl. 167 ff.).
\n2. Auf den 1. Januar 1964 wurden die Mieten f\u00fcr den Einheitswert mangels betragsm\u00e4\u00dfiger Erkl\u00e4rung in 1971 komplett pauschal auf 1,80 DM\/qm gesch\u00e4tzt (vgl. Wohnungs-Mietespiegel 1964, Rubrik Altbauten Ausstattungsstufe 2; EW-A Bl. 4, 11).
\n3. Nach diversen Mietereinbauten, Umbauten (Bau-A Bd. I-II) und nach Zwangsversteigerungs-Anordnung 2004-2005 ver\u00e4u\u00dferten die letzten Voreigent\u00fcmer das Grundst\u00fcck f\u00fcr 2,55 Mio Euro mit notariellem Kaufvertrag und Auflassung vom … 2005 per 1. Januar 2006 an den Kl\u00e4ger, eingetragen am … 2006 (Gr-A Bl. … ff.; EW-A Bl. … ff.; GB-Auszug, FG-Anlbd.).
\nII.
\n1. Der Beklagte (das Finanzamt –FA–) war nach Grundst\u00fcckserwerb des Kl\u00e4gers und Einheitswert-Zurechnungsfortschreibung (vgl. Eingabe vom 9. Januar 2006, EW-A Bl. 39) zun\u00e4chst bis Februar 2010 mit der Kaufpreisaufteilung f\u00fcr das Wohnsitz-FA befasst (EW-A Bl. 42 ff., 66 f.) und erhielt dazu vom Kl\u00e4ger die durch die Verk\u00e4ufer bei Vertragsschluss \u00fcbergebene Mietenliste (EW-A Bl. 53, 61R).
\n2. Der Kl\u00e4ger stellte am 15. M\u00e4rz 2007 einen Antrag auf Teilerlass der Grundsteuer 2006 wegen Ertragsminderung gem\u00e4\u00df \u00a7 33 GrStG und reichte dazu Unterlagen betreffend die geforderten und tats\u00e4chlichen Mieten 2006 ein. Au\u00dferdem \u00fcbersandte der Kl\u00e4ger die fristlose K\u00fcndigung des Gastst\u00e4ttenmieters vom … 2006 wegen Bausch\u00e4den nebst Kopie der Schl\u00fcssel\u00fcbergabe-Quittung vom … 2006 (EW-A Bl. 68 ff., 98 f.).
\nDas Erlassverfahren wurde nach Bescheid vom 18. November 2008 durch Einspruchsentscheidung des FA vom 23. Februar 2010 abgeschlossen (EW-A Bl. 100 ff., 108 ff.).
\n3. Mit der hier interessierenden Wert- und Artfortschreibung auf den 1. Januar 2006 befasste sich das FA sp\u00e4testens seit Juni 2010, und zwar aufgrund (aus den vorgenannten Verfahren) bekannt gewordener Nutzungs\u00e4nderungen (EW-A Bl. 119 ff.).
\n4. Unter dem 16. Juni 2010 erlie\u00df das FA den hier hinsichtlich der H\u00f6he des Einheitswerts angefochtenen Bescheid \u00fcber die Wert- und Artfortschreibung des Einheitswerts auf den 1. Januar 2006. Dabei setzte das FA wie folgt den Einheitswert von vorher 156.200 DM auf 585.500 DM bzw. 299.361 Euro herauf (EW-A Bl. 121, 124).
\n[in den folgenden Tabellen werden alle kursiv fettgedruckten Zahlen im Standard-Format wiedergegeben; die Summe-Symbole durch Fragezeichen ersetzt]
\nBetr\u00e4ge in DM
\nFl\u00e4che qm
\nMiete\/qm
\nMiete p.M.
\nMiete p.a.
\nSch\u00f6nheitsrep.
\nJahresrohmiete
\nWohnzwecke
\n1.118
\n2,10
\n2.347,80
\n28.173,60
\n105%
\n29.581
\nLabor
\n155
\n5,50
\n852,50
\n10.230,00
\nB\u00fcro-\/Praxis
\n371
\n7,50
\n2.782,50
\n33.390,00
\nSouterrain Gastst\u00e4tte
\n168
\n8,00
\n1.344,00
\n16.128,00
\nLagerfl\u00e4che
\n30
\n1,00
\n30,00
\n360,00
\nfremdgew. u.a. Zwecke \u01a9
\n5.009,00
\n60.108,00
\n103%
\n61.911
\n\u01a9 Jahresrohmiete \u00a7 79 BewG
\n91.492
\nVervielf. \u00a7 80 BewG Anl. 5 gew. >50%, Bauausf. A, Altbau vor 1895
\n6,4
\nGrundst\u00fcckswert
\n585.548
\nEinheitswert in DM (gerundet \u00a7 30 BewG)
\nDM
\n585.500
\nUmrechnung in Euro (DM : 1,95583)
\nEinheitwert in Euro
\nEuro
\n299.361
\nIII.
\n1. Der Kl\u00e4ger legte am 22. Juni 2010 Einspruch ein und wandte sich gegen die r\u00fcckwirkende Erh\u00f6hung des Einheitswerts auf die mehrfache H\u00f6he (EW-A Bl. 122 ff.). Ihm liege keine Genehmigung f\u00fcr die B\u00fcro- oder Praxisnutzung vor; f\u00fcr gewerblich genutzte Wohnungen sei nur die Miete nach dem Wohnungs-Mietespiegel um 40 % zu erh\u00f6hen. Die Gastst\u00e4ttenr\u00e4ume seien besch\u00e4digt (Durchfeuchtung, Schimmel, irreparable Heizung und Bel\u00fcftung; EW-A Bl. 129 ff.), wie durch Gutachten eines Sachverst\u00e4ndigen vom 20. Februar 2006 gem\u00e4\u00df dessen Besichtigung vom 1. Februar 2006 belegt (EW-A Bl. 150 ff.; FG-Anlbd.).
\n2. Nach dem Einspruchs-Schriftverkehr und weiteren Ermittlungen (Fotos u. a. von Praxen- und Klingelschildern, EW-A Bl. 134 f., 138 ff.) entwarf das FA mit Schreiben vom 20. Juli 2011 nachstehende Neuberechnung. In dieser legte es f\u00fcr die OG-Wohnungen den Wohnungs-Mietespiegel 1964 Rubrik I Altbauten mit Ausstattungsstufe 3 zugrunde. Weiter ging das FA bei der EG-Labor- und Praxisfl\u00e4che vom RDM-Preisspiegel 1964 Rubrik B\u00fcromieten und bei der UG-Gastst\u00e4tte vom RDM-Preisspiegel Rubrik Ladenmieten aus (EW-A Bl. 147 f.).
\nBetr\u00e4ge in DM
\nFl\u00e4che qm
\nMiete\/qm
\nMiete p.M.
\nMiete p.a.
\nSch\u00f6nheitsrep.
\nJahresrohmiete
\nOG Wohnzwecke
\n1.170
\n2,10
\n2.457,00
\n29.484,00
\n105%
\n30.958
\nEG Labor und Praxis
\n334
\n5,50
\n1.837,00
\n22.044,00
\nUG Gastst\u00e4tte
\n168
\n7,50
\n1.260,00
\n15.120,00
\nUG Lagerfl\u00e4che
\n30
\n1,00
\n30,00
\n360,00
\nfremdgewerbliche u.a. Zwecke \u01a9
\n3.127,00
\n37.524,00
\n103%
\n38.649
\n\u01a9 Jahresrohmiete \u00a7 79 BewG
\n69.607
\nVervielf. \u00a7 80 BewG Anl. 5 gew. >50%, Bauausf. A, Altbau vor 1895
\n6,4
\nGrundst\u00fcckswert
\n445.484
\nEinheitswert in DM (gerundet \u00a7 30 BewG)
\nDM
\n445.400
\nUmrechnung in Euro (DM : 1,95583)
\nEinheitwert in Euro
\nEuro
\n227.729
\nAuf das Schreiben bezugnehmend stellte das FA mit Einspruchsentscheidung vom Freitag 30. September 2011 den Einheitswert auf 445.400 DM bzw. 227.729 Euro fest (EW-A Bl. 161 ff.). Die Einspruchsentscheidung wurde am selben Tag mit einfacher Post abgesandt (EW-A Bl. 162). Der dritte Tag danach war der Feiertag Montag 3. Oktober 2011.
\nIV.
\nIm Verfahren \u00fcber die am 3. November 2011 erhobene Klage hat das FA die angefochtene Einheitswertfeststellung nach Er\u00f6rterungstermin vom 7. Juni 2012 in der m\u00fcndlichen Verhandlung vom 23. August 2012 (Protokoll S. 2, FG-A Bl. 51) nebst maschinellem Bescheid vom 12. September 2012 (FG-A Bl. 59) gem\u00e4\u00df \u00a7 165 AO im Hinblick auf die anh\u00e4ngige Verfassungsbeschwerde BVerfG 2 BvR 287\/11 bzw. die Frage der Verfassungsm\u00e4\u00dfigkeit der Vorschriften \u00fcber die Einheitsbewertung des Grundverm\u00f6gens f\u00fcr vorl\u00e4ufig erkl\u00e4rt.
\nV.
\nNach unterschiedlichem Vorbringen, Wechsel der Vertretung des Kl\u00e4gers, m\u00fcndlichem Gutachten in der vorgenannten Verhandlung gem\u00e4\u00df Au\u00dfenbesichtigung des Sachverst\u00e4ndigen und Aktenlage sowie aufgrund Verhandlung, Augenscheinseinnahme und m\u00fcndlicher Begutachtung im Ortstermin vom 3. Juni 2013 haben die Beteiligten tats\u00e4chliche Verst\u00e4ndigungen getroffen.
\n1. Und zwar haben die Beteiligten sich im Ortstermin – insoweit ohne Widerrufs- oder Gesamteinigungsvorbehalt – \u00fcber folgende Fl\u00e4chen und – f\u00fcr den Zustand 1. Januar 2006 nach den Wertverh\u00e4ltnissen 1. Januar 1964 – \u00fcblichen Mieten\/qm verst\u00e4ndigt (OT-Prot. FG-A Bl. 167 ff., S. 11-12, 14).
\nBetr\u00e4ge in DM
\nFl\u00e4che qm
\nMiete\/qm
\nOG Wohnzwecke
\n1.170,00
\n1,95
\nHP Labor-\/Praxisfl\u00e4che
\n334,00
\nSouterrain B\u00fcro
\n79,00
\n4,00
\nSouterrain Gastst\u00e4tte
\n168,00
\n2. Unter Vorbehalt der Gesamteinigung bzw. des bis 13. Juni 2013 befristeten Widerrufs haben sich die Beteiligten auf Vorschlag des Sachverst\u00e4ndigen und des Gerichts zugleich verst\u00e4ndigt \u00fcber die nachstehend fett kursiv eingetragenen
\ndifferenzierten Gastst\u00e4ttenfl\u00e4chen,
\n\u00fcblichen Mieten f\u00fcr Labor, Praxis, Gastst\u00e4tte vorn und hinten sowie
\n11 % Erm\u00e4\u00dfigung des Grundst\u00fcckswerts wegen Bausch\u00e4den
\n(OT-Prot. FG-A Bl. 167 ff., S. 13, 15, 17).
\nDie nachstehende Tabelle enth\u00e4lt zugleich die systematisch unstreitigen Umrechnungen in Jahresbetr\u00e4ge, erh\u00f6ht um Sch\u00f6nheitsreparatur in die Jahresrohmiete und deren Vervielf\u00e4ltigung, so dass zugleich die Erm\u00e4\u00dfigung wegen Bausch\u00e4den und die gesamten betragsm\u00e4\u00dfigen Auswirkungen erkennbar werden.
\nBetr\u00e4ge in DM
\nFl\u00e4che qm
\nMiete\/qm
\nMiete p.M.
\nMiete p.a.
\nSch\u00f6nheitsrep.
\nJahresrohmiete
\nOG Wohnzwecke
\n1.170,00
\n1,95
\n2.281,50
\n27.378,00
\n105%
\n28.746,90
\nHP Labor-\/Praxisfl\u00e4che
\n334,00
\n5,50
\n1.837,00
\n22.044,00
\nSouterrain B\u00fcro
\n79,00
\n4,00
\n316,00
\n3.792,00
\nSouterrain Gastst\u00e4tte vorn
\n100,00
\n7,50
\n750,00
\n9.000,00
\nSouterrain Gastst\u00e4tte hinten
\n68,00
\n3,75
\n255,00
\n3.060,00
\nfremdgewerbl. u.a.. Zwecke \u01a9
\n3.158,00
\n37.896,00
\n103%
\n39.032,88
\n\u01a9 Jahresrohmiete \u00a7 79 BewG
\n67.779,78
\nVervielf. \u00a7 80 BewG Anl. 5 Bauausf. A, Altbau vor 1895, gew. >50%,
\n6,4
\nGrundst\u00fcckswert
\n433.790,59
\nBehebbare Bausch\u00e4den 11%
\n-0,11
\nErm\u00e4\u00dfigung \u00a7 82 Abs. 1 Nr. 2 BewG
\n-47.716,97
\nerm\u00e4\u00dfigter Grundst\u00fcckswert
\n386.073,63
\nEinheitswert in DM (gerundet \u00a7 30 BewG)
\nstatt lt. EE DM 445.400,00
\nDM
\n386.000,00
\nUmrechnung in Euro (DM : 1,95583)
\nEinheitwert in Euro
\nstatt lt. EE Euro 227.729,00
\nEuro
\n197.358,00
\n3. Bei Augenscheinseinnahme, m\u00fcndlicher Begutachtung und Verst\u00e4ndigung sind neben den Bauakten die vom Kl\u00e4ger (aus anderen Zusammenh\u00e4ngen) eingereichten schriftlichen Bausch\u00e4den-Gutachten bzw. -Kostensch\u00e4tzungen vom 20. Februar 2006, 19. Dezember 2006, 18. Dezember 2010 und 22. Februar 2013 er\u00f6rtert bzw. ber\u00fccksichtigt worden, auch unter Mitwirkung der Bausachverst\u00e4ndigen des FA; so speziell auch bei der vorgenannten Erm\u00e4\u00dfigung wegen Bausch\u00e4den (FG-Anlbd., OT-Protokoll FG-A Bl. 167 ff. S. 2 ff., 10 f., 11 ff., 15 ff.).
\n4. Der Kl\u00e4ger hat durch am 13. Juni 2013 eingegangenen Widerruf die (vorstehend fett kursiv bezeichneten) unter Widerruf- bzw. Gesamteinigungsvorbehalt verst\u00e4ndigten Betr\u00e4ge wieder streitig gestellt (FG-A Bl. 191 ff.).
\nVI.
\nNach Ablauf einer gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a7 65, 79b FGO gesetzten und bis zum 16. August 2013 verl\u00e4ngerten Ausschlussfrist (FG-A Bl. 195, 206 ff., 211 ff.) tr\u00e4gt der Kl\u00e4ger zum aktuellen Gegenstand des Klagebegehrens und dessen Begr\u00fcndung im Wesentlichen vor, wobei er vorbehaltlos verst\u00e4ndigte Mieten einbezieht (FG-A Bl. 216 ff., 220 ff.):
\nF\u00fcr die Wohnungen betrage die \u00fcbliche Miete gem\u00e4\u00df \u00a7 79 Abs. 2 Satz 2 BewG 1,80 DM, wie f\u00fcr die Hauptfeststellung 1964 gesch\u00e4tzt und im Bescheid vom 8. Dezember 1971 zugrunde gelegt. Diese Miete entspreche dem Wohnungs-Mietespiegel 1964 f\u00fcr Altbauten der Ausstattungsstufe 2. Bescheidene Umbauma\u00dfnahmen, die zu einer punktuellen Standardhebung gef\u00fchrt haben k\u00f6nnten, seien an anderer Stelle durch Standardverschlechterungen bei Wohnungs- und Raumzuschnitten kompensiert worden.
\nF\u00fcr die Labor- und Praxisfl\u00e4chen erscheine ein Wert von 3 DM\/qm in der Wohngegend ohne Lieferzonen\/Parkm\u00f6glichkeiten bei schlechter Raumverteilung mit alten Badezimmern geeignet. Der RDM-Preisspiegel 1964 k\u00f6nne im Unterschied zum Wohnungs-Mietespiegel 1964 h\u00f6chstens als relatives Hilfsmittel eingesetzt werden. Am Beispiel verschiedener RDM- bzw. IVD-Preisspiegel mit Neubaumieten f\u00fcr 1993, 2012 und 2013 spreche der Anschein daf\u00fcr, dass auch der RDM-Preisspiegel 1964 nur Neubaumieten enthalte. Der Anteil von Neubaumieten innerhalb eines Kalenderjahres belaufe sich nur auf ungef\u00e4hr 10 %. Im \u00dcbrigen sei Mitte der 60er Jahre ein Gro\u00dfteil der Vermietungen im Unterschied zu heute gerade nicht durch Makler durchgef\u00fchrt worden. Anstelle prim\u00e4r heranzuziehender Vergleichs- und Spiegelmieten sei ein Sachverst\u00e4ndigengutachten nur h\u00f6chst hilfsweise einzuholen. Lebensfern sei die Annahme, dass der Sachverst\u00e4ndige in 1964 im Alter von 23 Jahren einen umfassenden Markt\u00fcberblick gehabt und dieses Wissen bis heute konserviert habe.
\nDie Keller-B\u00fcro- und -Restaurantfl\u00e4chen seien nur als Abstellr\u00e4ume geeignet und mit 1 DM\/qm anzusetzen. In f\u00fcnf nahegelegenen Stra\u00dfen mit vielleicht 100 H\u00e4usern gebe es im Unterschied zum benachbarten G.-hof oder dortigen Stra\u00dfenecken kaum
\neine eigenst\u00e4ndige Nutzung von Keller- oder Tiefparterre-R\u00e4umen. Die vor\u00fcbergehenden Vermietungen durch den Kl\u00e4ger seien ein gro\u00dfer Zufall.
\nF\u00fcr die Erm\u00e4\u00dfigung wegen Baum\u00e4ngeln gem\u00e4\u00df \u00a7 82 BewG seien unter Umrechnung der neueren Gutachten in DM-Betr\u00e4ge 1964 f\u00fcr das Dachgeschoss 43.209,89 DM, f\u00fcr das 2. OG 26.079,20 DM und f\u00fcr den Keller 32.842,36 DM, zusammen 102.131,45 DM zugrunde zu legen, die nach Begrenzung durch \u00a7 83 Abs. 3 BewG noch in H\u00f6he von 53.893,64 DM abziehbar seien. Im \u00dcbrigen werde auf den merkantilen Minderwert wegen Schwamm und die M\u00f6glichkeit unentdeckter weiterer Schwammsch\u00e4den hingewiesen.
\nInsgesamt ergebe sich nach einem Grundst\u00fcckswert von 256.036,76 DM und der Erm\u00e4\u00dfigung wegen Bausch\u00e4den um 53.893,64 DM ein Einheitswert von gerundet 202.100 DM.
\nNachdem der Kl\u00e4ger zun\u00e4chst eine Herabsetzung des Einheitswerts von (laut Einspruchsentscheidung) 445.000 DM um 277.000 DM auf 168.000 DM beantragt hat (Schriftsatz vom 2., eingeg. 3. Februar 2012 FG-A Bl. 21),
\nbeantragt der Kl\u00e4ger nunmehr (FG-A Bl. 219R, 221)
\nden mit Bescheid vom 16. 06. 2010 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 30. 09. 2011, ge\u00e4ndert durch Bescheid vom 12. 09. 2012, [auf 445.000 DM] festgestellten Einheitswert [um 242.900 DM] auf 202.100 DM herabzusetzen.
\nDas beklagte Finanzamt beantragt (FG-A Bl. 215, 221),
\ndie Klage abzuweisen.
\nDas FA bezieht sich sinngem\u00e4\u00df in Erg\u00e4nzung der Einspruchsentscheidung auf die in den gerichtlichen Verhandlungsterminen getroffenen und den widerrufenen Verst\u00e4ndigungen zugrunde gelegten Feststellungen. Im \u00dcbrigen sei zu pr\u00fcfen, ob die Sch\u00e4tzung der Kosten zur Beseitigung der Bausch\u00e4den f\u00fcr ein Urteil ausreiche.
\nVII.
\n1. Der Senat hat den Rechtsstreit durch Beschluss vom 8. Dezember 2011 auf den Einzelrichter \u00fcbertragen (FG-A Bl. 11).
\n2. Das Gericht hat wie erw\u00e4hnt Beweis erhoben durch m\u00fcndliche sachverst\u00e4ndige Begutachtung und richterliche Augenscheinseinnahme (FG-A Bl. 47, 50 ff., 94, 167 ff.).
\n3. Die Beteiligten haben auf weitere Beweisaufnahme verzichtet (FG-A Bl. 221).
\n4. Erg\u00e4nzend wird Bezug genommen auf die Terminsprotokolle
\nvom 7. Juni 2012 (FG-A Bl. 46 ff.),
\nvom 23. August 2012 (FG-A Bl. 50 ff.),
\nvom 23. April 2013 (FG-A Bl. 92 f.),
\nvom 7. Mai 2013 (FG-A Bl. 94 ff.),
\nvom 3. Juni 2013 (FG-A Bl. 167 ff.),
\nvom 30. August 2013 (FG-A Bl. 220 ff.)
\nund auf die vorbezeichneten Unterlagen nebst den damit zusammenh\u00e4ngenden Vorg\u00e4ngen aus der Finanzgerichts-Akte (FG-A) nebst Anlagenband (FG-Anlbd.)
\nsowie aus folgenden Akten:
\nEinheitswert- und Grundsteuerakten (EW-A) Bd. I-II,
\nBauakten (Bau-A) Bd. 1-2,
\nGrundakte (Gr-A).
\nEntscheidungsgr\u00fcnde:
\nI.
\nDie Klage ist zul\u00e4ssig, nachdem vor der zuletzt gem\u00e4\u00df \u00a7 65 FGO gesetzten Ausschlussfrist (A VI) zumindest das vorherige Klagebegehren bezeichnet war.
\nII.
\nDie Klage ist nur insoweit begr\u00fcndet, als der Einheitswert von laut Einspruchsentscheidung 445.000 DM um 59.000 DM auf 386.000 DM herabgesetzt wird (\u00a7 101 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 FGO).
\n1. Der Entscheidung \u00fcber die Klage f\u00fcr den Bewertungsstichtag 1. Januar 2006 steht nicht die zur Frage der Verfassungsm\u00e4\u00dfigkeit (Art. 3 GG) der Einheitsbewertung (\u00a7\u00a7 19 ff., 27, 68 ff., 74 ff., 78 ff. BewG) f\u00fcr 2007 beim Bundesverfassungsgericht anh\u00e4ngige Verfassungsbeschwerde entgegen (BVerfG 2 BvR 287\/11; vorgehend BFH-Urteil vom 30.06.2010 II R 12\/09, BFHE 230, 93, BStBl II 2011\/48; vgl. BFH-Urteil vom 30.06.2010 II R 60\/08, BFHE 230, 78, BStBl II 2010, 897; FG Hamburg, Beschluss vom 26.11.2010 3 K 46\/10, EFG 2011, 1051).
\nIm \u00dcbrigen hat das FA den angefochtenen Einheitswert gem\u00e4\u00df \u00a7 165 AO im Hinblick auf die Frage der Verfassungsm\u00e4\u00dfigkeit der Vorschriften \u00fcber die Einheitsbewertung des Grundverm\u00f6gens gem\u00e4\u00df \u00a7 165 AO f\u00fcr vorl\u00e4ufig erkl\u00e4rt (oben A IV; vgl. L\u00e4ndererlass vom 19.04.2012, DStR 2012, 858).
\n2. Bei der Bewertung der tats\u00e4chlichen Verh\u00e4ltnisse auf den Fortschreibungs-zeitpunkt 1. Januar 2006 ist nach \u00a7\u00a7 22, 27, 79 Abs. 5 BewG von den Wertverh\u00e4ltnissen im Hauptfeststellungszeitpunkt 1964 auszugehen; seitdem wurde abweichend von \u00a7 21 Abs. 1 BewG keine neue Hauptfeststellung mehr gesetzlich angeordnet (Art. 2 Abs. 1 Satz 3 BewG-\u00c4nderungsgesetz i. d. F. vom 22. Juli 1970, BGBl I 1970, 1118, BStBl I 1970, 911). Trotz des lange zur\u00fcckliegenden Hauptfeststellungszeitpunkts werden die Einheitswerte nach den bisherigen Vorschriften – noch – verfassungsgem\u00e4\u00df festgestellt und der Grundsteuer zugrunde gelegt (BFH-Urteil vom 02.02.2005 II R 36\/03, BFHE 209, 428, BStBl II 2005, 428; vom 18. Oktober 2006 II B 11\/06, Juris, nachgehend BVerfG-Beschluss vom 26.02.2007 1 BvR 307\/07, Juris; st\u00e4nd. Rspr.).
\nZutreffend hat das FA das gemischt genutzte Grundst\u00fcck im Ertragswertverfahren und – mangels abweichender besonderer – Merkmale nicht im Sachwertverfahren
\nbewertet (\u00a7\u00a7 68 ff., 74 ff., 76 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 2, \u00a7\u00a7 78 ff., 83 ff. BewG; vgl. BFH-Urteile vom 16.05.2007 II R 36\/05, BFH\/NV 2007, 1827; vom 21.02.2002 II R 66\/99, BFHE 198, 146, BStBl II 2002, 378).
\n3. Wegen der nicht vorliegenden tats\u00e4chlichen Mieten, sondern in der urspr\u00fcnglichen Einheitswertfeststellung auf den 1. Januar 1964 nur komplett gem\u00e4\u00df Wohn-Mietespiegel Hamburg 1964 pauschal gesch\u00e4tzten Mieten (oben A I 2), und wegen der zwischenzeitlichen Nutzungs\u00e4nderungen, Ein- und Umbauten (oben A I 3) bis zum Stichtag 1. Januar 2006 richtet sich f\u00fcr diesen der Ertragswert gem\u00e4\u00df \u00a7 79 Abs. 2 BewG nach der \u00fcblichen Miete 1964. Nicht in Betracht kommt danach die sonst vorrangig zu pr\u00fcfende Bewertung nach \u00a7 79 Abs. 1 BewG anhand tats\u00e4chlich in 1964 erzielter Mieten f\u00fcr ein bereits existierendes Objekt oder f\u00fcr zusammenh\u00e4ngende Geb\u00e4udeteile (vgl. insoweit FG des Saarlandes, Urteil vom 27.11.1991 2 K 214\/85, EFG 1992, 650, 652 zu I 2 b; BFH-Urteile vom 17.05.1974 III R 30\/73, BFHE 112, 407, BStBl II 1974, 506; vom 7. Dezember 1973 IIII R 158\/72, BFHE 111, 264, BStBl II 194, 195).
\n4. Die hypothetische Miete, die f\u00fcr die Mietobjekte im Geb\u00e4ude nach \u00c4nderungen von Zuschnitt und Ausstattung zum 1. Januar 2006 nach den Wertverh\u00e4ltnissen von 1964 \u00fcblicherweise zu zahlen gewesen w\u00e4re, ist vom FA zu Recht aufgrund von Mietespiegeln ermittelt worden.
\na) Die \u00fcbliche Miete 1964 wird zur Vermeidung von Ungenauigkeiten oder Ungleichheiten nicht durch R\u00fcckrechnung mittels Wert\u00e4nderungsindex aus einer aktuellen Miete abgeleitet (FG Brandenburg, Urteil vom 14.01.2009 3 K 2567\/04 B, Datev, Juris; BFH-Urteil vom 26.01.1979 III R 99\/76, BFHE 126, 569, BStBl II 1979, 254, 255 zu 2).
\nb) Soweit tats\u00e4chliche Vergleichsmieten nicht aus eigenem unmittelbar benachbarten Bestand des Steuerpflichtigen vorliegen, k\u00f6nnen sie nicht praktikabel herangezogen und verglichen werden; das FA darf ihm vorliegende Vergleichsmieten ohne Befreiung vom Steuergeheimnis nach \u00a7 30 AO im Prozess nicht einzelnen Vergleichsobjekten zuordnen (BFH vom 24.09.1976 III B 12\/76, BFHE 120, 270, BStBl II 1977, 196). Ebenso wenig kommt es auf unbezifferte und unbelegte Behauptungen \u00fcber die Berechnung des Einheitswerts oder der Grundsteuer anderer Grundst\u00fccke an; abgesehen von der Frage ihrer zutreffenden Bewertung und Besteuerung.
\nc) Gem\u00e4\u00df st\u00e4ndiger Rechtsprechung werden die in 1964 \u00fcblich gewesen Mieten nach M\u00f6glichkeit Mietespiegeln entnommen, die als Hilfsmittel zur Sch\u00e4tzung gem\u00e4\u00df \u00a7 79 Abs. 2 Satz 2 BewG i. V. m. \u00a7 162 AO dienen (BFH-Urteile vom 18.01.1998 II R 79\/96, BFHE 187, 104, BStBl II 1999, 10; vom 25.01.1989 II R 111\/88, BFHE 155, 561, BStBl II 1989, 402; vom 23.11.1988 II R 2\/86, BFH\/NV 1989, 626). Die Heranziehung der 1964 \u00fcblichen Spiegelmieten wird der H\u00f6he nach nicht durch die Tabellenmieten des Zweiten Bundesmietengesetzes (2. BMietG, BGBl I 1960, 389) begrenzt. In die Spiegelmieten einzubeziehen waren auch die in 1964 gezahlten h\u00f6heren preisrechtlich zul\u00e4ssigen oder als genehmigt geltenden Mieten (vgl. BFH-Urteil vom 29.11.1974 III R 81\/73, BFHE 114, 257, BStBl II 1975, 188) und die \u00fcber die Tabellenmiete des 2. BMietG hinaus in die Jahresrohmiete einbezogenen Umlagen (FG Hamburg, Beschluss vom 26.11.2010 3 K 46\/10, EFG 2011, 1051; vgl. BFH-Urteil vom 7.02.1975 III R 145\/73, BFHE 115, 274, BStBl II 1975, 474; vgl.
\nferner BVerfG-Beschluss vom 11.10.1983 1 BvL 73\/78, BVerfGE 65, 160, BStBl II 1984, 20; entgegen vorl. Bem., Hamburger Grundeigentum 1968, 151).
\nVorauszusetzen ist, dass Mietespiegel 1964 f\u00fcr den r\u00e4umlichen Zust\u00e4ndigkeitsbereich des FA vorliegen und die betreffende Grundst\u00fccks- bzw. Geb\u00e4udeart umfassen (BFH-Urteil vom 05.05.1999 II R 54\/97, BFH\/NV 2000, 169, DStRE 2000, 33, HFR 2000, 2, 88; Schaffner in Kreutziger\/Schaffner\/Stephany, BewG, 3. A., \u00a7 79 Rd. 17; im \u00dcbrigen vgl. \u00a7 76 Abs. 3 BewG).
\nd) In Betracht kommen danach f\u00fcr den Bereich des in Hamburg f\u00fcr die Einheitsbewertung allein zust\u00e4ndigen beklagten FA zum einen der „Mietespiegel“ 1964 f\u00fcr Wohnobjekte, der unter Mitwirkung verschiedener Institutionen verwaltungsseitig aufgestellt wurde (OFD Hamburg vom 6. Dezember 1967 S 3202, Hamburger Grundeigentum 1968, 145) und zum anderen der vom RDM (jetzt IVD) herausgegebene „Preisspiegel“ 1964, der f\u00fcr eine Anzahl deutscher St\u00e4dte neben Immobilienpreisen die Laden- und die B\u00fcromieten f\u00fcr die verschiedenwertigen Lagen ausweist.
\nF\u00fcr das gemischte genutzte Geb\u00e4ude – hier – sind erstens der Wohn-Mietespiegel f\u00fcr die Wohnungen, zweitens der RDM-Preisspiegel Rubrik B\u00fcromieten f\u00fcr die Labor-, Praxis- und B\u00fcror\u00e4ume und drittens der RDM-Preisspiegel Rubrik Ladenmieten f\u00fcr die Gastst\u00e4tte zugrunde zu legen. Soweit auch im Wohn-Mietespiegel Anhang 1 gewerblich oder freiberuflich genutzte R\u00e4ume erw\u00e4hnt werden, ist dort nur der Fall angesprochen, dass Teile einer Wohnung freiberuflich oder gewerblich genutzt werden (vgl. FG Hamburg, Urteil vom 12.09.1974 III 125\/73, EFG 1975, 4).
\ne) Soweit f\u00fcr den Zust\u00e4ndigkeitsbereich des FA erarbeitete Mietspiegel hinsichtlich ihrer Aufstellung und der Heranziehung von Vergleichsobjekten nicht substantiiert angegriffen werden, darf das FG, ohne sich eine eigene \u00dcberzeugung \u00fcber das Zustandekommen der Mietspiegel verschaffen zu m\u00fcssen, davon ausgehen, dass sie auf der Ermittlung und Auswertung einer repr\u00e4sentativen Zahl von Vermietungsf\u00e4llen beruhen und deren zusammengefasstes Ergebnis darstellen (vgl. BFH, Beschluss vom 29.01.2013 II B 111\/11, BFH\/NV 2013, 713; Urteil vom 17.02.1999 II R 48\/97, BFH\/NV 1999, 1452).
\nf) Unabh\u00e4ngig davon hat sich das Gericht die \u00dcberzeugung verschafft (\u00a7 96 FGO), dass die Angaben im Hamburger Wohn-Mietespiegel 1964 und im RDM-Preisspiegel 1964 Rubriken Ladenmieten und B\u00fcromieten repr\u00e4sentativ, in sich stimmig und praxistauglich sind.
\nDiese \u00dcberzeugung ergibt sich bereits aus der laufenden Zusammenarbeit des seit Anfang 1997 f\u00fcr das Bewertungs-Dezernat des FG zust\u00e4ndigen Berichterstatters (hier des Einzelrichters) mit insbesondere denjenigen beiden gerichtlich beauftragten Sachverst\u00e4ndigen, die – wie oft detailliert berichtet – noch \u00fcber eigene berufliche Erfahrungen im Makler- und Immobiliengesch\u00e4ft aus 1964 verf\u00fcgen. Diese Sachverst\u00e4ndigen sind noch mit der Erstellung des Wohn-Mietespiegels 1964 vom Dezember 1967 und des RDM-Preisspiegels 1964 sowie mit der Einheitsbewertung zum Feststellungsstichtag 1. Januar 1964 aufgrund seinerzeit bereits pers\u00f6nlicher beruflicher Mitwirkung bei Datenerfassungen und Erkl\u00e4rungen vertraut, wie in Hamburg auch fachkollegial bekannt ist. Sie konnten so dem Finanzgericht in langj\u00e4hriger Praxis ihre Erinnerungen vermitteln; zugleich vor dem Hintergrund ihrer jahrzehntelangen gutachterlichen Erfahrung einschlie\u00dflich \u00f6ffentlicher Bestellung
\ndurch die Handelskammer, Berufung in den Gutachterausschuss f\u00fcr Grundst\u00fcckswerte und T\u00e4tigkeit f\u00fcr verschiedene Gerichte.
\nSo haben gerichtlich beauftragte Sachverst\u00e4ndige, insbesondere die vorgenannten, einschlie\u00dflich des fr\u00fcheren Vorsitzenden des RDM Hamburg und nachfolgenden Vorsitzenden des IVD Nord, der trotz vorger\u00fcckten Alters noch auff\u00e4llig gesund und sportlich ist, auch wiederholt \u00fcber das Zustandekommen des Wohn-Mietespiegels und des RDM-Preisspiegels 1964 nebst nachfolgenden Entwicklungen berichtet.
\nDazu geh\u00f6rt auch die im vorliegenden Verfahren nochmals gutachtlich best\u00e4tigte Feststellung, dass der RDM-Preisspiegel 1964 (ungeachtet anderer) sich nicht auf Neuvermietungen beschr\u00e4nkt, sondern dass aufgrund Befragung von ca. 120 Hausmaklern (bzw. -Verwaltern) gro\u00dfen Teils Bestandsmieten eingeflossen sind (OT-Protokoll FG-A Bl. 167 ff., S. 12; FG Hamburg, Urteil vom 22.02.2010 3 K 159\/09, EFG 2010, 1294).
\ng) Dementsprechend werden Miete- und Preisspiegel 1964 f\u00fcr die Einheitsbewertung in Hamburg gem\u00e4\u00df st\u00e4ndiger Finanzamts- und Gerichtspraxis angewandt. Dass hierzu kaum weitere Entscheidungen des FG ver\u00f6ffentlicht sind, hat seinen Grund in der einverst\u00e4ndlichen Erledigung bisher nahezu aller bisherigen gerichtlichen Verfahren im Einheitswert-Dezernat seit 1997 (vgl. FG Hamburg, Urteil vom 22.02.2010 3 K 159\/09, DStRE 2010, 1453).
\nh) Soweit ein Mietespiegel 1964 vorliegt und eine \u00fcbliche Miete daraus abgeleitet werden kann, hat ein Steuerpflichtiger im Massenverfahren der Einheitsbewertung f\u00fcr die Zwecke der Grundsteuer keinen Anspruch auf ein Einzelgutachten (FG N\u00fcrnberg, Urteil vom 02.08.2000 IV 219\/1999, DStRE 2001, 34; BFH-Urteil vom 10.08.1984 III R 18\/76, BFHE 142, 297, BStBl II 1985, 200). Im Vergleich zu individuellen Wertermittlungen versto\u00dfen die gr\u00f6\u00dferen Ungleichm\u00e4\u00dfigkeiten des Wertniveaus im typisierten und pauschalierten Ertragswertverfahren nicht gegen den Gleichheitssatz des Art. 3 GG (BFH-Urteil vom 14.12.1994 II R 104\/91, BFHE 176, 439, BStBl II 1995, 360).
\ni) Diese Grunds\u00e4tze schlie\u00dfen die Einholung eines (hier m\u00fcndlichen) Sachverst\u00e4ndigen-Gutachtens in Verbindung mit richterlicher Augenscheinseinnahme nicht aus, und zwar zwecks gerichtlicher \u00dcberzeugung nach freier Beweisw\u00fcrdigung, z. B. aufgrund sachverst\u00e4ndiger Einordnung in die Spiegel-Rubriken, -Lagen oder -Austattungen gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a7 81, 82, 96 FGO i. V. m. \u00a7\u00a7 402 ff. ZPO (FG Hamburg, Urteil vom 22.02.2010 3 K 159\/09, EFG 2010, 1294).
\nj) Soweit der Steuerpflichtige zur Erm\u00f6glichung der Besichtigung des Grundst\u00fccks, des Geb\u00e4udes, der Mietobjekte und ihrer R\u00e4umlichkeiten entgegen \u00a7 76 Abs. 1 Satz 2 FGO nicht mitwirkt und es etwa – wie hier – dem Gericht \u00fcberl\u00e4sst, bei unvorbereitet tags\u00fcber anwesenden Mietern um freiwilligen Einlass zu bitten (vgl. \u00a7 99 AO i. V. m. \u00a7 76 Abs. 1 Satz 4 FGO), ist dieses Verhalten bei der Beweisw\u00fcrdigung und Entscheidung n\u00f6tigenfalls zu ber\u00fccksichtigen (vgl. BFH-Beschluss vom 16.01.1987 IX B 157\/86, BFH\/NV 1987, 382; Nieders\u00e4chsisches FG, Urteil vom 09.03.1993 VII 314\/90, EFG 1994, 182; Hessischer VGH, Urteil vom 25.06.1991, DVBl. 1991, 1371; LSG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 08.04.2009 L 14 AS 263\/09 B ER, Juris). In Wohnobjekten mit im Zeitlauf unterschiedlich verbesserter Ausstattung kann es sich erfahrungsgem\u00e4\u00df bei den tags\u00fcber wenigen Anwesenden um Nichterwerbst\u00e4tige oder Geringverdiener in wenig renovierten Wohnungen handeln, w\u00e4hrend die nach
\nMietereinbauten und Mieterwechseln besser ausgestatteten bzw. wertvoller vermieteten Wohnungen nicht zur Besichtigung zur Verf\u00fcgung stehen.
\n5. Der H\u00f6he nach ist f\u00fcr den Einheitswert des Mischnutzungs-Grundst\u00fccks zum Fortschreibungsstichtag entscheidend, welche Mieten f\u00fcr die Mietobjekte in dem Geb\u00e4ude unter den bis Jahresbeginn 2006 ver\u00e4nderten tats\u00e4chlichen Verh\u00e4ltnissen (u. U. Lage, Zuschnitt oder Ausstattung) jeweils in 1964 nach den damaligen Wertverh\u00e4ltnissen gezahlt worden w\u00e4ren (BFH-Beschluss vom 11.12.2003 II B 151\/02, BFH\/NV 2004, 472).
\nHinsichtlich der Ausstattung ist zu ber\u00fccksichtigen, dass die Spiegelmieten sich nur auf die in 1964 \u00fcblichen Ausstattungen beziehen und nicht auf die dar\u00fcber hinausgehenden zwischenzeitlichen Neuentwicklungen; dementsprechend erfassen die Mietpreisspannen f\u00fcr verschiedene Ausstattungsstufen im Mietespiegel und Preisspiegel 1964 nur die damals \u00fcblichen Ausstattungsklassen (vgl. BFH-Urteil vom 28.01.1987 II R 234\/81, BFH\/NV 1988, 351 zu 2 b).
\nUngeachtet aktueller hochwertiger Ausstattungen kann schon eine gem\u00e4\u00df heutigen Ma\u00dfst\u00e4ben als nur durchschnittlich anzusehende Ausstattung nach den Wertverh\u00e4ltnissen 1964 als gut oder sehr gut einzustufen sein (FG Brandenburg, Urteil vom 14.01.2009 3 K 2567\/04 B, Datev, Juris: z. B. Zentralheizung und WC mit Warmwasser).
\nIm \u00dcbrigen erfassen im Preisspiegel die Mietespannen mit dem oberen Wert nicht die dar\u00fcber hinaus seinerzeit in Einzelf\u00e4llen erzielten Spitzenmieten. Das gilt erst recht vor dem Hintergrund, dass es sich bei den in den Preisspiegel eingeflossenen Mieten aus 1964 zum ganz \u00fcberwiegenden Teil oder sogar fast ausschlie\u00dflich noch um Altbauten gehandelt hat (FG Hamburg, Urteil vom 22.02.2010 3 K 159\/09, DStRE 2010, 1453; vgl. oben 4 f. zu Bestandsmieten).
\n6. Im vorliegenden Klageverfahren haben sich die Beteiligten in tats\u00e4chlicher Hinsicht verst\u00e4ndigt \u00fcber die tats\u00e4chlichen Verh\u00e4ltnisse am Stichtag 1. Januar 2006 mit den gesamten Fl\u00e4chen und ihrer Aufteilung in OG Wohnzwecke, HP Labor-\/Praxisfl\u00e4che, Souterrain B\u00fcro und Souterrain Gastst\u00e4tte sowie mit den daf\u00fcr nach den Wertverh\u00e4ltnissen 1. Januar 1964 \u00fcblichen Mieten f\u00fcr die Wohnungen im OG und das B\u00fcro im Souterrain, und zwar insoweit vorbehaltlos (oben A V 1).
\nDiese Verst\u00e4ndigungen \u00fcber ansonsten schwierig zu ermittelnde – ggf. nach Besonderheiten aller R\u00e4umlichkeiten zu gewichtende und zusammenzufassende – Werte f\u00fcr die Geb\u00e4ude- bzw. Grundst\u00fccksbewertung binden das Gericht (FG Hamburg, Zwischenurteil vom 07.10.2011 3 K 122\/10, DStRE 2012, 759 zu III m. w. N.).
\n7. Soweit die \u00fcbrigen im Ortstermin getroffenen tats\u00e4chlichen Verst\u00e4ndigungen (oben A V 2-3) aufgrund Vorbehalt fristgerecht widerrufen worden sind (oben A V 4), kommt das Urteil gleichwohl zu denselben Werten.
\nDiese beruhen n\u00e4mlich auf der erneuten Beweisaufnahme mit richterlicher Augenscheinseinnahme und nochmaligem m\u00fcndlichen Sachverst\u00e4ndigen-Gutachten im Ortstermin (\u00a7\u00a7 81, 82 FGO i. V. m. \u00a7\u00a7 371, 372, 402 ff. ZPO) und sind daher nach dem Gesamtergebnis des Verfahrens unver\u00e4ndert \u00fcberzeugend (\u00a7 96 FGO).
\nNach Ausschlussfrist gem\u00e4\u00df \u00a7 79b FGO (oben A VI) m\u00fcsste neues unentschuldigt versp\u00e4tetes und die Erledigung des Rechtsstreits verz\u00f6gerndes Vorbringen nicht mehr ber\u00fccksichtigt werden.
\nIm \u00dcbrigen ist auf weitere Beweisaufnahme verzichtet worden (oben A VII 3).
\n8. Unver\u00e4ndert \u00fcberzeugt die – mit der Einspruchsentscheidung \u00fcbereinstimmende – Bewertung der im Hochparterre belegenen 334 qm Labor- und Praxisfl\u00e4chen mit 5,50 DM\/qm, sowohl ausgehend vom RDM-Preisspiegel 1964 Rubrik B\u00fcromieten, als auch gem\u00e4\u00df Begutachtung durch den – wie dargelegt (oben 4 f.) – selbst \u00fcber tragende Erfahrungen verf\u00fcgenden – Sachverst\u00e4ndigen.
\nDer Sachverst\u00e4ndige hat insbesondere ausgef\u00fchrt, dass die 5,50 DM\/qm – trotz der st\u00e4dtischen Lage – sinngem\u00e4\u00df dem mittleren Wert aus der untersten Lagekategorie Vorort mit der Spanne 4 bis 7 DM entsprechen. Erg\u00e4nzend wird Bezug genommen auf die Protokolle der Begutachtungen nach Aktenlage am 23. August 2012 (FG-A Bl. 50 ff., Protokoll S. 4) und mit richterlicher Augenscheinseinnahme im Ortstermin am 3. Juni 2013 (FG-A Bl. 167 ff., S. 6-8, 11); ferner im \u00dcbrigen auf die Mietenliste 2006 mit (1.969,00 + 1.456,50 =) 3.425,50 Euro p. M. bzw. (3.425,50 \/ 334 =) 10,26 Euro\/qm, umgerechnet 20,06 DM\/qm (oben A II 2, EW-A Bl. 74). Die Mietvertr\u00e4ge bestehen seit 2002 laut Mieterliste 2005 (oben A II, EW-A Bl. 53, 61R).
\n9. Ebenso \u00fcberzeugt die differenzierte Bewertung der Souterrain-Gastst\u00e4ttenfl\u00e4chen mit vorn rd. 100 qm \u00e0 7,50 DM (insoweit wie in der Einspruchsentscheidung) und hinten mit restlichen rd. 68 qm zu je 3,75 DM (insoweit der Klage teilweise stattgebend).
\nDabei ist – in \u00dcbereinstimmung mit der Einspruchsentscheidung – auf den Zustand mit der am Stichtag 1. Januar 2006 bereits jahrzehntelang gut bekannten Gastst\u00e4tte und nicht auf die ggf. bei einer sp\u00e4teren Fortschreibung interessierende weitere Entwicklung im Mietobjekt (oben A II 2) oder in der Nachbarschaft abzustellen. Zum Stichtag wirkten sich die – vom Kl\u00e4ger bisher nicht beseitigten – Bausch\u00e4den noch nicht auf die Miete aus; so sind sie hier bei der gesonderten Erm\u00e4\u00dfigung des Grundst\u00fcckswerts wegen behebbarer Bausch\u00e4den zu ber\u00fccksichtigen (unten 11).
\nGleichwohl \u00fcberzeugen die gutachtlichen Einsch\u00e4tzungen des Sachverst\u00e4ndigen, dass f\u00fcr den Gastst\u00e4ttenbereich vorn 100 qm nur entsprechend dem niedrigsten Wert aus dem Preisspiegel Rubrik Ladenmieten Kategorie Vorort mit 7,50 DM zu bewerten sind und die deutlich schlechter geschnittenen hinteren R\u00e4ume bzw. 68 qm mit 3,75 DM. Wegen der Einzelheiten und unstreitigen Besichtigungsergebnisse wird verwiesen auf die Protokolle einschlie\u00dflich Begutachtungen nach Aktenlage am 23. August 2012 (FG-A Bl. 50 ff., Protokoll S. 4 f.) und mit richterlicher Augenscheinseinnahme im Ortstermin am 3. Juni 2013 (FG-A Bl. 167 ff., S. 10 f., 14 f., 17). Ferner wird im \u00dcbrigen Bezug genommen auf die Mietenliste 2006 mit 2.975,00 Euro p. M. bzw. (2.975,00 \/ 168 =) 17,70 Euro\/qm, umgerechnet 34,63 DM\/qm, bezogen auf die gesamte Fl\u00e4che vorn und hinten (oben A II 2, EW-A Bl. 74). Der Mietvertrag besteht seit 1982 laut Mieterliste 2005 (oben A II 1, EW-A Bl. 53, 61R).
\n10. a) Systematisch unstreitig sind alle bewerteten Qm-Mieten mit den Fl\u00e4chen in Monatsmieten umzurechnen und letztere mit 12 zu multiplizieren (Tabelle, oben A V 2).
\nDie Mieten verstehen sich – in \u00dcbereinstimmung mit dem RDM-Preisspiegel und dem Hamburger Wohn-Mietespiegel – zuz\u00fcglich Erh\u00f6hung wegen der \u00fcblichen Sch\u00f6nheitsreparatur-Mieterverpflichtung bei den Wohnfl\u00e4chen um 5 % und bei den Gesch\u00e4ftsraumfl\u00e4chen um 3 % (vgl. Urteile Hessisches FG vom 22.04.2010 3 K 1907\/06, Juris; FG Baden-W\u00fcrttemberg vom 14.09.2004 8 K 215\/00, EFG 2005, 170; BFH vom 28.01.1977 III R 58\/76 BFHE 121, 359, BStBl II 1977, 376 zu 1; Abschn. 22 BewRGr).
\nDanach betr\u00e4gt hier die Jahresrohmiete 67.779,78 DM (Tabelle, oben A V 2).
\nb) Wie bereits zur Auswirkung der Verst\u00e4ndigungen tabellarisch dargestellt (oben A V 2), wird der Grundst\u00fccks-Ertragswert durch Multiplikation der Jahresrohmiete mit dem Vervielf\u00e4ltiger nach \u00a7 80 BewG errechnet. Bei gemischt genutzten Massiv-Altbauten vor 1895 mit mehr als 50 % Gesch\u00e4ftsraummiete-Anteil in Hamburg betr\u00e4gt der Vervielf\u00e4tiger 6,4 gem\u00e4\u00df Anlage 5 zu \u00a7 80 BewG (Abschn. 26 ff. BewRGr).
\nDaraus w\u00fcrde sich hier ein Grundst\u00fcckswert von 433.790,59 DM ergeben (Tabelle, oben A V 2).
\n11. Wegen der vorstehend noch nicht einbezogenen behebbaren Bausch\u00e4den (vgl. oben 9) ist der Grundst\u00fcckswert gem\u00e4\u00df \u00a7 82 Abs. 1 Nr. 2 BewG zu erm\u00e4\u00dfigen.
\na) Die Feststellung der Bausch\u00e4den ergibt sich aus den eingereichten – teils zivilgerichtlich erstatteten – Gutachten und Kostensch\u00e4tzungen und aus jeweiliger hiesiger Augenscheinseinnahme und Verhandlung zwischen den Beteiligten – einschlie\u00dflich der Bausachverst\u00e4ndigen des FA – sowie aufgrund erg\u00e4nzender m\u00fcndlicher Begutachtung durch den finanzgerichtlich beauftragten Sachverst\u00e4ndigen (oben A V 3). Wegen der Einzelheiten wird auf die eingereichten Gutachten und Kostensch\u00e4tzungen sowie auf die protokollierten Augenscheinseinnahmen und diesbez\u00fcglichen Verhandlungsinhalte verwiesen (FG-Anlbd., OT-Protokoll FG-A Bl. 167 ff. S. 2 ff., 10 f., 11 ff., 15 ff.).
\nb) In Anbetracht des zeitnahen Grundst\u00fccks-Gesamtkaufpreises 2,55 Mio Euro per 1. Januar des dem Bewertungsstichtag vorangegangenen Jahres (oben A I) konnten die zur Behebung der Bausch\u00e4den gesch\u00e4tzten Kosten der Einfachheit halber ins Verh\u00e4ltnis zu dem Kaufpreis gesetzt werden. Daraus ergibt sich eine genauere prozentuale Grundst\u00fcckswert-Erm\u00e4\u00dfigung als bei theoretischer Berechnung von Geb\u00e4ude- und Bodenwert (unten c).
\nDementsprechend sind jeweils im Verh\u00e4ltnis zum Kaufpreis die Kosten f\u00fcr das Dachgeschoss mit rd. 5 %, f\u00fcr die Wohnungen im darunter liegenden dritten Obergeschoss mit rd. 3 % sowie f\u00fcr die Restaurant-R\u00e4ume im Souterrain mit weiteren rd. 3 %, mithin insgesamt rd. 11 % gesch\u00e4tzt worden (oben A V 2-3). Wegen der Einzelheiten wird verwiesen auf die im Wesentlichen zugrunde gelegten eingereichten Gutachten und Kostensch\u00e4tzungen (FG-Anlbd.) sowie auf den protokollierten diesbez\u00fcglichen Inhalt der Verhandlung einschlie\u00dflich der Erkl\u00e4rungen des finanzgerichtlichen Sachverst\u00e4ndigen (OT-Protokoll FG-A Bl. 167 ff. S. 15 ff.).
\nDie Erm\u00e4\u00dfigung des Grundst\u00fcckswerts von 433.790,59 DM um 11 % bel\u00e4uft sich auf 47.716,97 DM (Tabelle, oben A V 2).
\nc) Damit wird nicht nur die Erm\u00e4\u00dfigungs-Obergrenze von 30 % des Grundst\u00fcckswerts gem\u00e4\u00df \u00a7 82 Abs. 3 BewG eingehalten, sondern es werden auch 30 % Erm\u00e4\u00dfigung des Geb\u00e4udewerts nicht \u00fcberschritten, wenn gem\u00e4\u00df Abschn. 20 Abs. 6 BewRGr der Bodenwert mit dem 2,31 fachen der Jahresrohmiete (67.779,78 DM x 2,31 =) 156.571,29 DM aus dem noch nicht erm\u00e4\u00dfigten Grundst\u00fcckswert 433.790,59 DM herausgerechnet wird und danach der Geb\u00e4udewert (433.790,59 .\/. 156.571,29 =) 277.219,30 DM betr\u00e4gt. Denn davon 30 % w\u00e4ren 83.165,79 DM und damit mehr als die hier errechnete Erm\u00e4\u00dfigung um 47.716,97 DM.
\nd) Die Erm\u00e4\u00dfigung des Grundst\u00fcckswerts von 433.790,59 DM um 47.716,97 DM f\u00fchrt zu einem erm\u00e4\u00dfigten Grundst\u00fcckswert von 386.073,63 DM (Tabelle, oben A V 2).
\n12. Letzterer ist abzurunden gem\u00e4\u00df \u00a7 30 BewG auf 386.000 DM und entspricht umgerechnet 197.358 Euro.
\nIII.
\nDie Nebenentscheidungen \u00fcber die Kosten und deren vorl\u00e4ufige Vollstreckbarkeit folgen aus \u00a7 136 Abs. 1, \u00a7 151 Abs. 3, \u00a7 155 Satz 1 FGO, \u00a7 708 Nr. 10, \u00a7 711 ZPO (zur \u00c4nderung von \u00a7 708 Nr. 10 ZPO vgl. FG Hamburg, Urteil vom 29.11.2004 III 493, EFG 2005, 1434 u. nachf. Rspr.).
\nGr\u00fcnde f\u00fcr eine Zulassung der Revision gem\u00e4\u00df \u00a7 115 Abs. 2 FGO sind nicht ersichtlich.
\nDie Entscheidung ergeht durch den Einzelrichter gem\u00e4\u00df \u00a7 6 FGO (oben A VII).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Im Ertragswertverfahren ist die hypothetische Miete, die f\u00fcr die Mietobjekte nach \u00c4nderungen von Zuschnitt und Ausstattung zum Fortschreibungszeitpunkt 1.1.2006 nach den Wertverh\u00e4ltnissen von 1964 \u00fcblicherweise zu zahlen gewesen w\u00e4re, grunds\u00e4tzlich anhand der seinerzeitigen \u00f6rtlichen Mietenspiegel zu bestimmen, deren Heranziehung der H\u00f6he nach nicht durch die Tabellen-mieten des Zweiten Bundesmietengesetzes (2. BMietG) begrenzt wird. Auch wenn … Bewertungsrecht: Bei der Grundst\u00fccksbewertung zur Einheitswertbestimmung ist weiter-hin von den Wertverh\u00e4ltnissen im Hauptfeststellungszeitpunkt 1964 auszugehen; seitdem wurde keine neue Hauptfeststellung mehr gesetzlich angeordnet.<\/span> weiterlesen