{"id":42100,"date":"2014-10-28T15:57:54","date_gmt":"2014-10-28T13:57:54","guid":{"rendered":"http:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/?p=42100"},"modified":"2014-10-28T15:57:54","modified_gmt":"2014-10-28T13:57:54","slug":"einkommensteuer-aufgepasst-beim-kauf-renovierungsbeduerftiger-immobilien-bdl","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/einkommensteuer-aufgepasst-beim-kauf-renovierungsbeduerftiger-immobilien-bdl\/","title":{"rendered":"Einkommensteuer: Aufgepasst beim Kauf renovierungsbed\u00fcrftiger Immobilien (BDL)\u00a0"},"content":{"rendered":"

Der Bundesverband der Lohnsteuerhilfevereine (BDL) weist in einer aktuellen Meldung auf Steuerfallen f\u00fcr private Vermieter beim Kauf renovierungsbed\u00fcrftiger Immobilien hin.<\/strong><\/h2>\n


Erwirbt jemand eine \u00e4ltere Immobile, um sie privat zu vermieten und renoviert das Objekt umfassend, kann er die Erhaltungsaufwendungen regelm\u00e4\u00dfig als Werbungskosten entweder im Jahr der Verausgabung oder gleichm\u00e4\u00dfig verteilt auf die n\u00e4chsten zwei bis f\u00fcnf Jahre von der Steuer absetzen. Unter Erhaltungsaufwendungen versteht man Ausgaben, die notwendig sind, um vorhandene Teile, Einrichtungen und Anlagen zu erneuern.<\/span>

Unter dem Stichwort \u201eanschaffungsnaher Aufwand\u201c verbergen sich zwei einkommensteuerliche Probleme, mit denen sich der Erwerber auseinandersetzen muss: \u00dcberschreiten die Erhaltungsaufwendungen in den ersten drei Jahren nach Anschaffung des Objektes ohne Umsatzsteuer 15% der Anschaffungskosten des Geb\u00e4udes, werden sie als anschaffungsnahe Herstellkosten des Geb\u00e4udes behandelt mit der Folge, dass nur 2% als AfA pro Jahr steuerlich ber\u00fccksichtigt werden. Die Drei-Jahresfrist beginnt mit Datum des Eigentums\u00fcberganges, also mit dem Datum, das im Kaufvertrag als \u201e\u00dcbergang von Nutzen und Lasten\u201c bezeichnet wird. Umfasst sind alle innerhalb der Frist erbrachten Leistungen, unabh\u00e4ngig davon, ob sie sich schon bezahlt wurden.\u201c<\/span>

1. Problem (Anschaffungspreis des Geb\u00e4udes)<\/strong>

Als Basis gilt der Anschaffungspreis des Geb\u00e4udes. Der f\u00fcr das Objekt einheitliche Kaufpreis ist in Anschaffungskosten des Grundst\u00fccks und des Geb\u00e4udes nach den Verkehrswerten von Grundst\u00fcck und Geb\u00e4ude aufzuteilen. Ermittelt das Finanzamt einen niedrigeren Wert f\u00fcr das Geb\u00e4ude als der Steuerpflichtige, kann das Ziel, sofort abzugsf\u00e4hige Werbungskosten zu erreichen, verfehlt werden.<\/span>

Beispiel:<\/strong>\u00a0Der Erwerber einer Immobilie t\u00e4tigt Erhaltungsaufwendungen in H\u00f6he von 24.990 \u20ac (21.000 \u20ac plus USt). Er hat die Anschaffungskosten des Geb\u00e4udes ohne Nebenkosten des Erwerbs auf 150.000 \u20ac beziffert. Das Finanzamt erh\u00f6ht den Anteil f\u00fcr das Grundst\u00fcck und kommt bei den Anschaffungskosten des Geb\u00e4udes nur auf einen Betrag von 130.000 \u20ac.<\/span>

W\u00e4hrend nach Auffassung des Steuerpflichtigen 21.000 \u20ac (14% der Anschaffungskosten) Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung angefallen sind, die sofort oder verteilt auf f\u00fcnf Jahre steuerlich geltend gemacht werden k\u00f6nnen, kommt das Finanzamt (16% der Anschaffungskosten) zu anschaffungsnahem Aufwand, mit der Folge, dass lediglich 3.100 \u20ac (2% von 130.000 \u20ac plus 2% aus 24.990 \u20ac) geltend gemacht werden k\u00f6nnen.<\/span>

Erich N\u00f6ll, Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer des Bundesverbandes der Lohnsteuerhilfevereine e.V. hierzu:<\/span>
\u201eEin Streit l\u00e4sst sich vermeiden, wenn im notariellen Kaufvertrag der Gesamtpreis eindeutig in Anschaffungswert des Grundst\u00fccks und Anschaffungswert des Geb\u00e4udes aufgeteilt wird, wobei aber das Finanzamt eine missbr\u00e4uchliche, weil lebensfremde Aufteilung nicht akzeptieren wird.\u201c<\/span>

2. Problem (Herstellungskosten, die den Gebrauchswert erh\u00f6hen)<\/strong>

Unstreitig sind Aufwendungen f\u00fcr die Erweiterung der nutzbaren Fl\u00e4che (Anbau, Aufstockung) einschlie\u00dflich der Substanzvermehrung (was bislang nicht vorhanden war wie zum Beispiel Einbau eines Kachelofens, einer Treppe, einer Alarmanlage, Anbau eines Balkons) origin\u00e4re Herstellkosten. Sie werden nicht in die Berechnung des anschaffungsnahen Aufwandes einbezogen.<\/span>

Anders verh\u00e4lt es sich bei Aufwendungen, die den Standard des Geb\u00e4udes (den Gebrauchswert) in den Bereichen\u00a0<\/span>Heizung, Sanit\u00e4r, Elektroinstallation und Fenster\u00a0<\/strong>deutlich verbessern. Der Gebrauchswert einer Immobilie wird gesteigert, wenn innerhalb von f\u00fcnf Jahren in drei dieser Bereiche, bei Erweiterungen in zwei Bereichen die Funktionen deutlich erweitert werden.<\/span>

Beispiele:<\/strong><\/p>\n