Wann verfolgt der Vermieter eine Einkunftserzielungsabsicht?<\/b><\/p>\n
Verluste aus Vermietung und Verpachtung k\u00f6nnen steuerlich nur abgezogen werden, wenn der Vermieter eine Einkunftserzielungsabsicht hat. Wann dieses Motiv vorliegt, hat das Bayerische Landesamt f\u00fcr Steuern in einem ausf\u00fchrlichen Leitfaden dargestellt.<\/b><\/p>\n
Vermieter verlustbringender Immobilien wollen den Fiskus in aller Regel an ihren Vermietungsverlusten beteiligen \u2013 sie handeln dabei nach der Devise „geteiltes Leid ist halbes Leid“. Allerdings gelingt ihnen ein steuerlicher Verlustabzug nur, wenn sie nachweislich die Absicht haben, nachhaltig und dauerhaft Gewinne bzw. \u00dcbersch\u00fcsse mit ihrem Mietobjekt zu erzielen. Fehlt ihnen diese Einkunftserzielungsabsicht, erkennen die Finanzbeh\u00f6rden die Vermietungsverluste nicht steuerlich an, sondern ordnet sie dem steuerlich irrelevanten Bereich der Liebhaberei zu. In der Praxis ist das Merkmal der Einkunftserzielungsabsicht daher von zentraler Bedeutung.<\/p>\n
Neuer Leitfaden zur Einkunftserzielungsabsicht<\/b>
\nDas Bayerische Landesamt f\u00fcr Steuern (BayLfSt) hat nun in einem ausf\u00fchrlichen Leitfaden dargestellt, anhand welcher Kriterien die Einkunftserzielungsabsicht gepr\u00fcft wird, welche Rechtsprechungsgrunds\u00e4tze dabei zu beachten sind und wie Sonderf\u00e4lle der Vermietung gehandhabt werden. Die Grunds\u00e4tze gelten ab dem Veranlagungszeitraum 2012.<\/p>\n
Wann ist die Einkunftserzielungsabsicht nicht zu pr\u00fcfen?<\/b><\/p>\n
Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung von Wohnungen, aus der Eink\u00fcnfte aus Vermietung und Verpachtung resultieren, ist grunds\u00e4tzlich ohne weitere Pr\u00fcfung davon auszugehen, dass der Vermieter eine Einkunftserzielungsabsicht hat (auch bei verbilligter Wohnraum\u00fcberlassung). Diese Vermutung gilt jedoch nicht bei der Vermietung von Gewerbeobjekten und unbebauten Grundst\u00fccken.<\/p>\n
Wer also z. B. mit der Vermietung einer Eigentumswohnung jahrelang nur rote Zahlen schreibt, kann seine Verluste grunds\u00e4tzlich ohne n\u00e4here Pr\u00fcfung der Einkunftserzielungsabsicht steuerlich abziehen, sofern die Vermietung auf Dauer (= ohne Befristung) erfolgt.<\/p>\n
Wann ist die Vermietung auf Dauer angelegt?<\/b>
\nEine auf Dauer angelegte Vermietung liegt vor, wenn die Vermietung nach den bei Vermietungsbeginn vorliegenden Umst\u00e4nden keiner Befristung unterliegt. Hat sich ein Vermieter erst einmal endg\u00fcltig zur dauerhaften Vermietung entschlossen und ver\u00e4u\u00dfert er sein Objekt sp\u00e4ter bzw. nutzt es sp\u00e4ter selbst, so kann f\u00fcr die Dauer der Vermietung gleichwohl von einer Einkunftserzielungsabsicht ausgegangen werden, wenn der Verkauf bzw. die Selbstnutzung auf einem neuen Entschluss beruht. Ein solcher steuerunsch\u00e4dlicher Motivwechsel kann z. B. bei Scheidung oder finanzieller Notlage vorliegen.<\/p>\n
Was spricht gegen eine Einkunftserzielungsabsicht?<\/b> Verfahrensrechtlicher „Zugriff“<\/b> Besonderheiten bei Ferienwohnungen<\/b> Bei vorbehaltener Selbstnutzung oder Vermietungstagen unterhalb der 75 %-Quote m\u00fcssen die Finanz\u00e4mter anhand einer in die Zukunft gerichteten \u00dcberschussprognose pr\u00fcfen, ob eine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt.<\/p>\n Leerstehende Immobilien<\/b> Wie eine \u00dcberschussprognose aufzustellen ist<\/b> Der Total\u00fcberschuss darf vom Vermieter nicht durch die Einrechnung von Wertsteigerungen des Objekts oder zu erwartenden privaten Ver\u00e4u\u00dferungsgewinnen „frisiert“ werden.<\/p>\n Sonstige Inhalte<\/b> Wann verfolgt der Vermieter eine Einkunftserzielungsabsicht? Verluste aus Vermietung und Verpachtung k\u00f6nnen steuerlich nur abgezogen werden, wenn der Vermieter eine Einkunftserzielungsabsicht hat. Wann dieses Motiv vorliegt, hat das Bayerische Landesamt f\u00fcr Steuern in einem ausf\u00fchrlichen Leitfaden dargestellt. Vermieter verlustbringender Immobilien wollen den Fiskus in aller Regel an ihren Vermietungsverlusten beteiligen \u2013 sie handeln dabei nach … Wann verfolgt der Vermieter eine Einkunftserzielungsabsicht?<\/span> weiterlesen
\nFolgende Beweisanzeichen sprechen gegen eine Einkunftserzielungsabsicht:<\/p>\n\n
\nWenn die Finanz\u00e4mter erst nachtr\u00e4glich feststellen, dass einem Vermieter die Einkunftserzielungsabsicht fehlt, kommt eine \u00c4nderung der Steuerbescheide (= Verlustaberkennung) aufgrund neuer Tatsachen in Betracht.<\/p>\n
\nBei der Vermietung von Ferienwohnungen wird eine Einkunftserzielungsabsicht auf Seiten des Vermieters unterstellt, wenn er die Wohnung ausschlie\u00dflich an Ferieng\u00e4ste vermietet bzw. vermieten will und keine Selbstnutzung vorliegt. Eine ausschlie\u00dfliche Vermietung ist anzunehmen, wenn die Wohnung an mindestens 75 % der orts\u00fcblichen Vermietungstage tats\u00e4chlich vermietet wird.<\/p>\n
\nBei leerstehenden Immobilien sind die Finanzbeh\u00f6rden angehalten, stets in die Pr\u00fcfung der Einkunftserzielungsabsicht einzusteigen. F\u00fcr den Entschluss zur dauerhaften Vermietung spricht z. B., dass der Vermieter Vermietungsanzeigen geschaltet oder einen Makler beauftragt hat. Gegen eine Einkunftserzielungsabsicht spricht, wenn der Vermieter trotz anhaltend erfolgloser Mietersuche an seinen (\u00fcberh\u00f6hten) Mietpreisvorstellungen festh\u00e4lt oder er das Objekt jahrelang renoviert.<\/p>\n
\nWenn Beweisanzeichen gegen eine Einkunftserzielungsabsicht sprechen (z. B. befristete Vermietung), pr\u00fcfen die Finanz\u00e4mter anhand einer vom Vermieter zu erstellenden \u00dcberschussprognose, ob sich mit dem Mietobjekt \u00fcberhaupt einen Total\u00fcberschuss erzielen l\u00e4sst. In diese Berechnung flie\u00dfen regelm\u00e4\u00dfig die voraussichtlich erzielbaren (steuerpflichtigen) Einnahmen und Werbungskosten der n\u00e4chsten 30 Jahre ein. Bei einer befristeten Vermietung f\u00e4llt der Prognosezeitraum entsprechend k\u00fcrzer aus.<\/p>\n
\nDas BayLfSt geht in seinem Leitfaden zudem auf Grunds\u00e4tze zur verbilligten \u00dcberlassung von Wohnraum (66 %-Grenze), die Vermietung von Luxuswohnungen, sowie Besonderheiten bei Gewerbeobjekten ein und gibt in der Anlage des Leitfadens eine \u00dcbersicht \u00fcber Bundesfinanzhof-Urteile und Verwaltungsanweisungen zur Thematik.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"