{"id":43160,"date":"2015-04-20T18:13:38","date_gmt":"2015-04-20T16:13:38","guid":{"rendered":"http:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/?p=43160"},"modified":"2015-04-20T18:15:14","modified_gmt":"2015-04-20T16:15:14","slug":"bedarfsbewertungertragswertnachweis-eines-niedrigeren-gemeinen-werts","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/bedarfsbewertungertragswertnachweis-eines-niedrigeren-gemeinen-werts\/","title":{"rendered":"Bedarfsbewertung\/ Ertragswert\/ Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts"},"content":{"rendered":"
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1. Einem abweichenden Wertansatz in einem Sachverst\u00e4ndigengutachten kann gefolgt werden, wenn der Gutachter diesen hinreichend begr\u00fcndet.<\/dd>\n<\/dl>\n<\/div>\n
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2. Ein Gutachten ist nicht bereits dann in G\u00e4nze zu verwerfen, wenn es eine korrigierbare L\u00fccke oder einen korrigierbaren Mangel enth\u00e4lt.<\/dd>\n<\/dl>\n<\/div>\n<\/div>\n

Nieders\u00e4chsisches Finanzgericht 1. Senat, Urteil vom 27.11.2014, 1 K 77\/13<\/p>\n

\u00a7 181 Abs 3 BewG, \u00a7 182 Abs 3 BewG, \u00a7 186 Abs 1 BewG, \u00a7 198 BewG<\/p>\n

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Tatbestand<\/h4>\n
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<\/a>1<\/dt>\n
Streitig ist die H\u00f6he des festzustellenden Grundst\u00fcckswerts.<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>2<\/dt>\n
Die Kl\u00e4gerin erwarb im\u00a0Mai 2011 von Todes wegen das mit einem Mehrfamilienhaus bebaute Grundst\u00fcck X-Str.\u00a0\u2026 in Y. Von den im Haus befindlichen 8\u00a0Wohnungen waren zu diesem Zeitpunkt nur 5 vermietet. Die \u00fcbrigen 3\u00a0Wohnungen befanden sich zu Sanierungszwecken in einem rohbau\u00e4hnlichen Zustand.<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>3<\/dt>\n
Das Finanzamt f\u00fcr Verkehrssteuern und Grundbesitz A beantragte beim Beklagten eine Feststellung des Grundbesitzwerts f\u00fcr das o.g. Grundst\u00fcck und \u00fcbersandte die Kopie eines Marktwertgutachtens von Herrn Dipl.-Ing. F vom 22.\u00a0August 2011, in dem dieser f\u00fcr das Objekt einen Marktwert in H\u00f6he von \u2026\u00a0\u20ac ermittelte \u2026<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>4<\/dt>\n
Am 4.\u00a0Mai 2012 forderte der Beklagte eine baufachliche Stellungnahme der Bausachverst\u00e4ndigen beim Finanzamt Y an.<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>5<\/dt>\n
Diese f\u00fchrte am 11.\u00a0Mai 2012 eine Besichtigung des Objektes unter Anwesenheit u.a. der Kl\u00e4gerin und des Sachgebietsleiters durch. …<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>6<\/dt>\n
Mit Schreiben vom 29.\u00a0Juni 2012 \u2026 nahm F noch einmal Stellung zu einigen Punkten in seinem Gutachten.<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>7<\/dt>\n
In ihrer Stellungnahme vom 8.\u00a0Juli 2012 vertrat die Bausachverst\u00e4ndige die Auffassung, selbst mit Hilfe der Erl\u00e4uterungen von F k\u00f6nne dessen Wertermittlung nicht nachvollzogen werden. Das eingereichte Gutachten sei nicht anzuerkennen. Wegen der Einw\u00e4nde im Einzelnen wird auf \u2026 Bezug genommen.<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>8<\/dt>\n
Daraufhin legte die Kl\u00e4gerin ein Verkehrswertgutachten von Herrn Dipl.-Ing. N vom 19.\u00a0Oktober 2012 \u2026 vor, in dem dieser einen Verkehrswert in H\u00f6he von \u2026\u00a0\u20ac ermittelte.<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>9<\/dt>\n
In ihrer Stellungnahme zum Gutachten N teilte die Bausachverst\u00e4ndige mit, das Gutachten k\u00f6nne in mehreren Punkten nicht nachvollzogen und somit nicht anerkannt werden\u2026<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>10<\/dt>\n
Der Beklagte f\u00fchrte eine Wertermittlung f\u00fcr das Geb\u00e4ude im Wege des Ertragswertverfahrens nach dem Bewertungsgesetz (BewG) durch. Als Rohertrag \u00fcbernahm er dabei die im Gutachten F angesetzten Mieten in H\u00f6he von \u2026\u00a0\u20ac und kam zu einem Grundbesitzwert in H\u00f6he von \u2026\u00a0\u20ac. Er erlie\u00df am 28.\u00a0Februar 2013 einen entsprechenden Bescheid \u00fcber die gesonderte Feststellung des Grundst\u00fcckswerts zum Besteuerungszeitpunkt …\u00a0Mai 2011.<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>11<\/dt>\n
Gegen diesen Bescheid legte die Kl\u00e4gerin Einspruch ein. Sie habe den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a0198 BewG durch Vorlage von Gutachten \u00f6ffentlich bestellter und vereidigter Gutachter gef\u00fchrt. Diese k\u00e4men unabh\u00e4ngig voneinander zu ann\u00e4hernd gleichen Werten.<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>12<\/dt>\n
Mit Bescheid vom 17.\u00a0April 2013 wies der Beklagte den Einspruch der Kl\u00e4gerin als unbegr\u00fcndet zur\u00fcck. Die beiden eingereichten Gutachten seien nach \u00dcberpr\u00fcfung durch die Bausachverst\u00e4ndige nicht anzuerkennen.<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>13<\/dt>\n
Mit der vorliegenden Klage begehrt die Kl\u00e4gerin den Grundst\u00fcckwert auf \u2026\u00a0\u20ac herabzusetzen.<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>14<\/dt>\n
Sie habe durch Vorlage zweier Gutachten einen niedrigeren Wert nachgewiesen.<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>15<\/dt>\n
Dar\u00fcber hinaus d\u00fcrften im Rahmen des Ertragswertverfahrens nach dem BewG nur die am Bewertungsstichtag tats\u00e4chlich erzielten Einnahmen zu Grunde gelegt werden. Ein etwaiger fiktiver Wert f\u00fcr die leerstehenden Wohnungen sei nicht anzusetzen, diese seien im damaligen Zustand nicht vermietbar gewesen. Alternativ sei bei der Ertragswertberechnung des Finanzamts die Kosten f\u00fcr die Sanierung auf den jeweiligen \u201eEtagenstandard\u201c zu ber\u00fccksichtigen, dieser betrage sch\u00e4tzungsweise rund 100.000\u00a0\u20ac.<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>16<\/dt>\n
Die unterlassenen Instandhaltungen f\u00fchrten zu einer Verk\u00fcrzung der \u00fcblichen Restnutzungsdauer. Bei dem Geb\u00e4ude bilde sich ein Riss in der Fassade, welcher diese nach vorne kippen lasse. Das Dach befinde sich in einem schlechten Zustand. Die Sch\u00e4den in den rohbau\u00e4hnlichen leerstehenden Wohnungen m\u00fcssten ebenfalls zu einer Verk\u00fcrzung der Restnutzungsdauer f\u00fchren.<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>17<\/dt>\n
Die Kl\u00e4gerin legte Tabellen \u00fcber die Vermietung der Wohnungen und deren Zustand zum Bewertungsstichtag und am …\u00a0September 2013 und die entsprechenden Mietvertr\u00e4ge vor. Zudem \u00fcbersandte sie Bilder der am Bewertungsstichtag nicht vermieteten Wohnungen im Zustand zum Zeitpunkt des Erbfalles\u00a0\u00a0sowie im Zustand nach den durchgef\u00fchrten Bauma\u00dfnahmen und eine Aufstellung der im Jahr 2012 angefallenen Sanierungskosten –\u00a0aufgeteilt auf die einzelnen Wohnungen und den allgemeinen Bereich.<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>18<\/dt>\n
Im weiteren Klageverfahren reichte die Kl\u00e4gerin dar\u00fcber hinaus erg\u00e4nzende Stellungnahmen der Gutachter F und N ein …<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>19<\/dt>\n
Die Kl\u00e4gerin beantragt,<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>20<\/dt>\n
den Bescheid \u00fcber die gesonderte Feststellung des Grundst\u00fcckswerts zum Besteuerungszeitpunkt \u2026\u00a0Mai 2011 vom 28.\u00a0Februar 2013 in der Fassung des Einspruchsbescheides vom 17.\u00a0April 2013 dahingehend zu \u00e4ndern, dass der Grundst\u00fcckswert von \u2026\u00a0\u20ac um \u2026\u00a0\u20ac auf \u2026\u00a0\u20ac herabgesetzt wird.<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>21<\/dt>\n
Der Beklagte beantragt,<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>22<\/dt>\n
die Klage abzuweisen, wobei gegen eine Herabsetzung auf den Wert von \u2026\u00a0\u20ac keine Einw\u00e4nde erhoben werden.<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>23<\/dt>\n
Er h\u00e4lt an der Auffassung fest, dass die Gutachten, aus den von der Bausachverst\u00e4ndigen dargestellten Gr\u00fcnden, nicht anerkannt werden k\u00f6nnten.<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>24<\/dt>\n
W\u00e4hrend des Klageverfahrens f\u00fchrte der Beklagte eine Ertragswertberechnung nach dem BewG unter Zugrundelegung der tats\u00e4chlich erzielten Mieten durch, wobei er f\u00fcr die leerstehenden Wohnungen jeweils den\u00a0qm-Preis der auf der gleichen Etage liegenden vermieteten Wohnung ansetzte. Die f\u00fchrte ausgehend von einem Rohertrag in H\u00f6he von \u2026\u00a0\u20ac zu einem Grundbesitzwert in H\u00f6he von \u2026\u00a0\u20ac \u2026<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>25<\/dt>\n
Der Beklagte legte einen Mietspiegel 2012 von Y f\u00fcr nicht preisgebundenen Wohnraum (k\u00fcnftig Mietspiegel) vor und erl\u00e4uterte, f\u00fcr das Jahr 2011 habe die Stadt keinen Mietspiegel erstellt.<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>26<\/dt>\n
Weiter reichte er eine Stellungnahme der Bausachverst\u00e4ndigen zu den erg\u00e4nzenden Stellungnahmen der Gutachter F und N ein, in der diese ausf\u00fchrt, die Gutachten k\u00f6nnten nach wie vor nicht anerkannt werden. \u2026<\/dd>\n<\/dl>\n
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Entscheidungsgr\u00fcnde<\/h4>\n
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<\/a>27<\/dt>\n
Die Klage ist teilweise begr\u00fcndet. Der angefochtene Bescheid ist rechtswidrig und verletzt die Kl\u00e4gerin in ihren Rechten, soweit der festgestellte Grundbesitzwert \u2026\u00a0\u20ac \u00fcbersteigt.<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>28<\/dt>\n
I. Die Wertermittlung des Beklagten ist unzutreffend, da er nicht die vertraglich vereinbarten Mieten zugrunde gelegt hat.<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>29<\/dt>\n
Nach \u00a7\u00a0182 Abs.\u00a03 BewG sind Mietwohngrundst\u00fccke im Ertragswertverfahren nach \u00a7\u00a7\u00a0184 bis 188 BewG zu bewerten.<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>30<\/dt>\n
1. Mietwohngrundst\u00fccke sind nach \u00a7\u00a0181 Abs.\u00a03 BewG Grundst\u00fccke, die zu mehr als 80 Prozent, berechnet nach der Wohn- oder Nutzfl\u00e4che, Wohnzwecken dienen, und nicht Ein- und Zweifamilienh\u00e4user oder Wohnungseigentum sind.<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>31<\/dt>\n
Vorliegend ist von einem Mietwohngrundst\u00fcck mit 8\u00a0Wohnungen auszugehen. Der Umstand, dass im Bewertungszeitpunkt nur 5\u00a0Wohnungen vermietet waren, w\u00e4hrend drei weitere rohbauartig zur\u00fcckgebaut leer standen, f\u00fchrt zu keiner anderen Beurteilung. F\u00fchren Umbau- und Renovierungsarbeiten an einem Geb\u00e4ude zu einer nur vor\u00fcbergehenden Unbenutzbarkeit des Geb\u00e4udes oder einiger Geb\u00e4udeteile, hat dies keine bewertungsrechtlichen Auswirkungen (vgl. BFH-Urteil vom 14.\u00a0Dezember 1994 II\u00a0R\u00a0104\/91, BFHE 176, 439, BStBl\u00a0II 1995, 360). Tats\u00e4chlich war der rohbauartige Zustand hier nur vor\u00fcbergehend. Nach Darstellung der Kl\u00e4gerin sind die Wohnungen zwischenzeitlich alle vermietet.<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>32<\/dt>\n
2. Bei der Ermittlung des Geb\u00e4udeertragswerts ist von dem Reinertrag des Grundst\u00fccks auszugehen. Dieser ergibt sich nach \u00a7\u00a0185 Abs.\u00a01 BewG aus dem Rohertrag des Grundst\u00fccks (\u00a7\u00a0186 BewG) abz\u00fcglich der Bewirtschaftungskosten (\u00a7\u00a0187 BewG).<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>33<\/dt>\n
Nach \u00a7\u00a0186 Abs.\u00a01 BewG ist Rohertrag das Entgelt, das f\u00fcr die Benutzung des bebauten Grundst\u00fccks nach den am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen f\u00fcr den Zeitraum von zw\u00f6lf Monaten zu zahlen ist. Umlagen, die zur Deckung der Betriebskosten gezahlt werden, sind nicht anzusetzen. F\u00fcr Grundst\u00fccke oder Grundst\u00fccksteile, die eigengenutzt, ungenutzt, zu vor\u00fcbergehendem Gebrauch oder unentgeltlich \u00fcberlassen sind oder solche, die der Eigent\u00fcmer dem Mieter zu einer um mehr als 20\u00a0Prozent von der \u00fcblichen Miete abweichenden tats\u00e4chlichen Miete \u00fcberlassen hat, ist nach \u00a7\u00a0186 Abs.\u00a02 BewG die \u00fcbliche Miete anzusetzen. Diese ist in Anlehnung an die Miete zu sch\u00e4tzen, die f\u00fcr R\u00e4ume gleicher oder \u00e4hnlicher Art, Lage und Ausstattung regelm\u00e4\u00dfig gezahlt wird, Betriebskosten sind nicht einzubeziehen.<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>34<\/dt>\n
F\u00fcr die f\u00fcnf tats\u00e4chlich vermieteten Wohnungen ist demnach die tats\u00e4chliche Miete anzusetzen. Die Mietminderung von \u2026\u00a0\u20ac bei der Wohnung \u2026 ist dabei nicht zu ber\u00fccksichtigen, da das Entgelt nach den geltenden vertraglichen Vereinbarungen anzusetzen ist.<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>35<\/dt>\n
F\u00fcr die drei rohbauartig zur\u00fcckgebauten Wohnungen ist dagegen die \u00fcbliche Miete zu Grunde zu legen, da diese zum Bewertungsstichtag ungenutzt waren. Soweit die Kl\u00e4gerin meint, f\u00fcr diese Wohnungen d\u00fcrfe keine Miete erfasst werden, folgt der Senat dem nicht. Wie oben dargestellt, hat es keine bewertungsrechtlichen Auswirkungen, wenn Umbau- und Renovierungsarbeiten an einem Geb\u00e4ude zu einer nur vor\u00fcbergehenden Unbenutzbarkeit des Geb\u00e4udes oder einiger Geb\u00e4udeteile f\u00fchren (vgl. BFH-Urteil vom 14.\u00a0Dezember 1994 II\u00a0R\u00a0104\/91, BFHE 176, 439, BStBl\u00a0II 1995, 360). F\u00fcr diese Wohnungen kann die \u00fcbliche Miete aus den vereinbarten Mieten f\u00fcr die andere Wohnungen auf der jeweils selben Etage gesch\u00e4tzt werden.<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>36<\/dt>\n
Es ist daher von einem Rohertrag in H\u00f6he von \u2026\u00a0\u20ac auszugehen, wie ihn der Beklagte w\u00e4hrend des Klageverfahrens berechnet hat.<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>37<\/dt>\n
3. Einw\u00e4nde gegen den vom Beklagte angesetzten Bodenrichtwert, den vom Beklagte verwendeten Liegenschaftszins, die vom Beklagte ermittelte Restnutzungsdauer, den Ansatz der Bewirtschaftungskosten mit 27\u00a0% und die Ermittlung der Bodenwertverzinsung hat die Kl\u00e4gerin nicht geltend gemacht und sind auch nicht ersichtlich.<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>38<\/dt>\n
Dementsprechend ergibt sich nach dem Ertragswertverfahren im Sinne der \u00a7\u00a7\u00a0184 bis 188 BewG ein Grundbesitzwert in H\u00f6he von \u2026\u00a0\u20ac.<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>39<\/dt>\n
II. Die Kl\u00e4gerin hat aber dar\u00fcber hinaus einen niedrigeren gemeinen Wert in H\u00f6he von \u2026\u00a0\u20ac nachgewiesen.<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>40<\/dt>\n
Nach \u00a7\u00a0198 BewG ist ein geringer Wert anzusetzen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den \u00a7\u00a7\u00a0179, 182 bis 196 BewG ermittelte Wert.<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>41<\/dt>\n
In der Wahl der Mittel zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts ist der Steuerpflichtige grunds\u00e4tzlich frei (BFH-Urteile vom 8.\u00a0Oktober 2003 II\u00a0R\u00a027\/02, BFHE 204, 306, BStBl\u00a0II 2004, 179 und vom 2.\u00a0Juli 2004 II\u00a0R\u00a055\/01, BFHE 205, 492, BStBl\u00a0II 2004, 703). Ein solcher Nachweis kann sowohl durch Vorlage eines Gutachtens des \u00f6rtlich zust\u00e4ndigen Gutachterausschusses oder eines Sachverst\u00e4ndigen f\u00fcr die Bewertung von Grundst\u00fccken gef\u00fchrt werden als auch durch einen im gew\u00f6hnlichen Gesch\u00e4ftsverkehr zeitnah zum ma\u00dfgeblichen Besteuerungsstichtag erzielten Kaufpreis f\u00fcr das zu bewertende Grundst\u00fcck (BFH-Urteil vom 2.\u00a0Juli 2004 II\u00a0R\u00a055\/01, BFHE 205, 492, BStBl\u00a0II 2004, 703). Das vom Steuerpflichtigen gew\u00e4hlte Mittel zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts muss allerdings von einer Aussagekraft sein, die der eines Gutachtens des Gutachterausschusses oder eines Sachverst\u00e4ndigen bzw. von Kaufpreisen f\u00fcr entsprechende Grundst\u00fccke vergleichbar ist. F\u00fcr jedes der zum Nachweis gew\u00e4hlten Mittel gilt, dass es grunds\u00e4tzlich der freien Beweisw\u00fcrdigung des Gerichts unterliegt (BFH-Urteil vom 10.\u00a0November 2004 II\u00a0R\u00a069\/01, BFHE 207, 352, BStBl\u00a0II 2005, 259 und BFH-Beschluss vom 31.\u00a0August 2006 II\u00a0B\u00a0115\/05, BFH\/NV 2007, 11).<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>42<\/dt>\n
Soll der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch Vorlage des Gutachtens eines Sachverst\u00e4ndigen f\u00fcr die Bewertung von Grundst\u00fccken gef\u00fchrt werden, muss dieses Gutachten inhaltlich richtig sein und den allgemein anerkannten Grunds\u00e4tzen der Wertermittlung gen\u00fcgen (vgl. etwa BFH-Beschluss vom 9.\u00a0September 2009 II\u00a0B\u00a069\/09, BFH\/NV 2009, 1972). Ein Sachverst\u00e4ndigengutachten kann nur dann als Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts dienen, wenn der hierin gefundene Wert in jeder Hinsicht nachvollziehbar und hinsichtlich seiner Berechnungsgrundlagen gen\u00fcgend transparent ist (vgl. Finanzgericht M\u00fcnchen, Urteil vom 7.\u00a0M\u00e4rz 2012 4\u00a0K\u00a0826\/09, juris). Ob das Gutachten den geforderten Nachweis erbringt, unterliegt der freien Beweisw\u00fcrdigung des Finanzamts und des Finanzgerichts (vgl. BFH-Urteile vom 10.\u00a0November 2004 II\u00a0R\u00a069\/01, BFHE 207, 352, BStBl\u00a0II 2005, 259 und vom 3.\u00a0Dezember 2008 II\u00a0R\u00a019\/08 BFHE 224, 268, BStBl\u00a0II 2009, 403). Der Nachweis ist erbracht, wenn dem Gutachten ohne Einschaltung bzw. Bestellung weiterer Sachverst\u00e4ndiger gefolgt werden kann. Einem Gutachten, das bei Fehlen bewertungsrechtlicher Sonderregelungen den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung (WertV) entspricht und plausibel ist, wird regelm\u00e4\u00dfig zu folgen sein (BFH-Urteil vom 3.\u00a0Dezember 2008 II\u00a0R\u00a019\/08 BFHE 224, 268, BStBl\u00a0II 2009, 403).<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>43<\/dt>\n
Nach Auffassung des Senats ist es ausreichend, wenn sich die vom Gutachter angesetzten Werte im Rahmen des Vertretbaren bewegen. Ma\u00dfstab f\u00fcr die Beurteilung sind dabei neben der Kommentarliteratur auch die erstmals 1955 f\u00fcr den Bereich der Bundesverm\u00f6gens- und Bauverwaltung vom Bundesministerium der Finanzen erlassenen Richtlinien f\u00fcr die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundst\u00fccken (zu Einzelheiten der Geschichte und des Anwendungsbereichs der Richtlinien vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundst\u00fccken, 7.\u00a0Auflage, 2014, S.\u00a0507 Rn.\u00a040\u00a0ff). Der Senat ist sich bewusst, dass er in keiner Weise an die bundesministeriellen Richtlinien gebunden ist. Er sieht hierin aber Bewertungsgrunds\u00e4tze, auf die in der Rechtsprechung –\u00a0wie schon geschehen (Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundst\u00fccken, 7.\u00a0Auflage, 2014, S.\u00a0513 Rn.\u00a057 und Fu\u00dfnoten 177, 178 mit Nachweisen zur Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, des Bundesverwaltungsgerichts und des Oberverwaltungsgerichts L\u00fcneburg)\u00a0– zur\u00fcckgegriffen werden kann. Dies ist dadurch gerechtfertigt, dass die \u201eWertermittlungsrichtlinien in Zusammenarbeit mit Vertretern der zust\u00e4ndigen Bundes- und Landesressorts, den Vertretern der kommunalen Spitzenverb\u00e4nde sowie der Fachkommission \u201eSt\u00e4dtebau\u201c in der Arbeitsgemeinschaft der f\u00fcr das Bau-, Wohnungs- und Siedlungswesen zust\u00e4ndigen Ministerien der L\u00e4nder (Argebau) entstanden sind\u201c (Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundst\u00fccken, 7.\u00a0Auflage, 2014, S.\u00a0513 Rn.\u00a057).<\/dd>\n<\/dl>\n
\n
<\/a>44<\/dt>\n
Entspricht das Gutachten nicht in jeder Hinsicht den zu stellenden Anforderungen, berechtigt dies nicht ohne weiteres dazu, das Gutachten insgesamt unber\u00fccksichtigt zu lassen. Ist etwa ein vorgenommener Abschlag nicht hinreichend begr\u00fcndet, ist lediglich dieser Abschlag zu streichen (vgl. BFH-Urteil vom 5.\u00a0Mai 2010 II\u00a0R\u00a025\/09, BFHE 230, 72, BStBl\u00a0II 2011, 203). Das Finanzgericht kann sich seine \u00dcberzeugung von einem niedrigeren gemeinen Wert des zu bewertenden Grundst\u00fccks auch dadurch bilden, dass es aus mehreren vom Steuerpflichtigen vorgelegten Gutachten diejenigen Ans\u00e4tze bez\u00fcglich derselben Bewertungsmethode \u00fcbernimmt, die gem\u00e4\u00df der WertV ermittelt und plausibel sind, und diese Ans\u00e4tze –\u00a0sofern m\u00f6glich\u00a0– zu einem Ganzen zusammenf\u00fcgt (vgl. BFH-Beschluss vom 9.\u00a0September 2009\u00a0II\u00a0B\u00a069\/09, BFH\/NV 2009, 1972). Etwaige L\u00fccken in einem Gutachten k\u00f6nnen vom Finanzamt und vom Finanzgericht selbst geschlossen werden, wenn und soweit dies ohne Sachverst\u00e4ndige im \u00fcblichen Rahmen einer Beweisw\u00fcrdigung m\u00f6glich ist (vgl. BFH-Beschluss vom 9.\u00a0September 2009 II\u00a0B\u00a069\/09, BFH\/NV 2009, 1972).<\/dd>\n<\/dl>\n
\n
<\/a>45<\/dt>\n
Unter Zugrundelegung dieser Ma\u00dfgaben folgt der Senat der Ermittlung im Gutachten F mit Ausnahme der H\u00f6he des Mietausfallwagnisses und des Abschlages f\u00fcr Instandsetzungs- und Fertigstellungsarbeiten.<\/dd>\n<\/dl>\n
\n
<\/a>46<\/dt>\n
1. Gegen die von F vorgenommene Anwendung des Ertragswertverfahrens bestehen keine Bedenken, da dieses f\u00fcr Mietwohngrundst\u00fccke geeignet ist (vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundst\u00fccken, 7.\u00a0Auflage, 2014, S.\u00a01603 Rn.\u00a01).<\/dd>\n<\/dl>\n
\n
<\/a>47<\/dt>\n
2. Der von F angesetzte Rohertrag in H\u00f6he von \u2026\u00a0\u20ac ist nicht zu beanstanden.<\/dd>\n<\/dl>\n
\n
<\/a>48<\/dt>\n
F hat zu seinem Ansatz von 5\u00a0\u20ac\/qm erg\u00e4nzt, er halte diesen Ansatz f\u00fcr angebracht und objektrelevant. Es handle sich dabei um eine moderate \u201eBindungsmiete an den Mieter f\u00fcr l\u00e4ngere Zeit\u201c. Die Mieter m\u00fcssten aufgrund der fehlenden W\u00e4rmed\u00e4mmung mit niedrigeren Nettokaltmieten \u201eangelockt\u201c werden. Diese Erl\u00e4uterungen sind einleuchtend und nachvollziehbar. Zwar liegt der Ansatz von 5\u00a0\u20ac\/qm etwas unterhalb der im Mietspiegel genannten Betr\u00e4ge (ohne Zu- und Abschl\u00e4ge) von 5,29\u00a0\u20ac\/qm bzw. 5,31\u00a0\u20ac\/qm. Ein Abweichen von unter 10\u00a0% erscheint aber unbedenklich, wenn ein Gutachter –\u00a0wie vorliegend\u00a0– das Objekt in Augenschein genommen hat und unter Ber\u00fccksichtigung individueller Merkmale zu einem geringeren Wert kommt.<\/dd>\n<\/dl>\n
\n
<\/a>49<\/dt>\n
Tats\u00e4chlich liegt der von F gew\u00e4hlte Ansatz ca. 10\u00a0% \u00fcber den zum Bewertungsstichtag tats\u00e4chlich erzielten Mieten, selbst wenn man f\u00fcr die drei rohbauartig zur\u00fcckgebauten Wohnungen den\u00a0qm-Preis der vermieteten Wohnung auf derselben Etage ansetzt. Den tats\u00e4chlich unter fremden Dritten vereinbarten Mieten kommt insoweit ein h\u00f6herer Beweiswert zu als den Mieten nach dem Mietspiegel, denn letztere geben nur das durchschnittliche Mietniveau f\u00fcr Standardwohnungen wider, ohne individuelle Besonderheiten zu ber\u00fccksichtigen. Demnach l\u00e4sst sich nicht feststellen, dass die von F verwendete Nettokaltmiete –\u00a0auch unter Ber\u00fccksichtigung der Sanierung von 3\u00a0Wohnungen\u00a0– offensichtlich unangemessen w\u00e4re.<\/dd>\n<\/dl>\n
\n
<\/a>50<\/dt>\n
3. Bei den von F ber\u00fccksichtigten Bewirtschaftungskosten (Verwaltungskosten in H\u00f6he von 3\u00a0%, Instandhaltungskosten in H\u00f6he von 25\u00a0% und Mietausfallwagnis in H\u00f6he von 5\u00a0% des Rohertrags) ist lediglich der Ansatz f\u00fcr das Mietausfallwagnis herabzusetzen. Im \u00dcbrigen ist eine \u00dcberschreitung des gutachterlichen Ermessens des F nicht zu erkennen.<\/dd>\n<\/dl>\n
\n
<\/a>51<\/dt>\n
a. Die Verwaltungskosten bewegen sich bei Wohnimmobilien je nach Bundesland in einer Gr\u00f6\u00dfenordnung von 3\u00a0% bis zu 10\u00a0% der Jahresbruttomiete (Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundst\u00fccken, 7.\u00a0Auflage, 2014, S.\u00a01829 Rn.\u00a063). Die Richtlinien f\u00fcr die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundst\u00fccken vom 11.\u00a0Juni 1991 (WertR91; BAnz Nr. 182a vom 27.\u00a0September 1991) nennen 3\u00a0% bis 5\u00a0% des Rohertrags. Der Senat hat daher keine Bedenken gegen den von F gew\u00e4hlten Ansatz von 3\u00a0%. Zwar sind in Nr. 3.5.2.3 der inzwischen g\u00fcltigen Richtlinien vom 1.\u00a0Juni 2006 (WertR) keine Prozentangaben mehr enthalten, diese geben stattdessen durch Bezugnahme auf die den Richtlinien als Anlage\u00a03 auszugsweise beigef\u00fcgten Verordnung \u00fcber wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung, in der den auf den 1.1.2011 aktualisierten Fassung –\u00a0k\u00fcnftig II.\u00a0BV) nur H\u00f6chstbetr\u00e4ge als Anhaltspunkte an. Der dort genannte H\u00f6chstbetrag f\u00fcr Verwaltungskosten von 263,55\u00a0\u20ac j\u00e4hrlich je Wohnung wird im Streitfall jedoch deutlich unterschritten. Der Ansatz liegt auch noch unterhalb des niedrigsten von Kleiber mitgeteilten Spannenwerts, weil im Gutachten des F Bezugsgr\u00f6\u00dfe nicht die Bruttomiete, sondern nur der Rohertrag ist.<\/dd>\n<\/dl>\n
\n
<\/a>52<\/dt>\n
b. Der Ansatz der Instandhaltungskosten mit 25\u00a0% liegt zwar etwas \u00fcber den von Kleiber (Verkehrswertermittlung von Grundst\u00fccken, 7.\u00a0Auflage, 2014, S.\u00a01845 Rn.\u00a0139, 140) unter Berufung auf die in der nicht mehr g\u00fcltigen WertR91 genannten Zahlen f\u00fcr vor 1925 errichtete Geb\u00e4ude bei einfacher Ausstattung (ohne Bad, ohne Heizung) von etwa 20-25\u00a0%, bei mittlerer und besserer Ausstattung von etwa 15-20\u00a0% des Rohertrags. In der aktuellen WertR06 sind bis 13,18\u00a0\u20ac\/qm Wohnfl\u00e4che je Jahr f\u00fcr Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit mindestens 32\u00a0Jahre zur\u00fcck liegt, als Anhaltspunkt angegeben (Nr.\u00a03.5.2.4 i.V.m. Anlage\u00a03 WertR). Das vorliegend zu bewertende Geb\u00e4ude verf\u00fcgt \u00fcber B\u00e4der und Heizung, ist jedoch deutlich vor 1925 errichtet worden und ganz erheblich \u00e4lter als 32 Jahre. Zwar finden sich in den Akten unterschiedliche Angaben zum Baujahr des Geb\u00e4udes. So gehen N und die Bausachverst\u00e4ndige von 1890 aus, in der Einheitswertakte ist als Baujahr 1897 eingetragen und F nimmt 1900 an. Es steht f\u00fcr das Gericht danach aber fest, dass das zu bewertende Objekt mindestens 25\u00a0Jahre vor den \u00e4ltesten von Kleiber ber\u00fccksichtigten Geb\u00e4uden erbaut worden und ca. 80\u00a0Jahre \u00e4lter als die in Anlage\u00a03 der WertR aufgef\u00fchrten Geb\u00e4ude ist. Unter diesen Umst\u00e4nden ist der Ansatz des F nicht zu beanstanden. Er h\u00e4lt sich im Rahmen seines gutachterlichen Ermessens, wenn er die zu erwartenden Instandhaltungskosten bei einem Geb\u00e4ude, das deutlich \u00e4lter ist als die, f\u00fcr die in Literatur oder Richtlinien Werte angegeben werden, moderat h\u00f6her als dort vertreten ber\u00fccksichtigt.<\/dd>\n<\/dl>\n
\n
<\/a>53<\/dt>\n
Dies gilt erst recht, wenn –\u00a0wie vorliegend\u00a0– das Haus urspr\u00fcnglich mit einfachen Baustoffen errichtet wurde, die Kellergeschossw\u00e4nde und -fu\u00dfb\u00f6den baujahrestypisch durchfeuchtet sind und es an nennenswerten W\u00e4rmed\u00e4mmma\u00dfnahmen fehlt. Der von F gew\u00e4hlte Ansatz ist daher nicht zu bem\u00e4ngeln.<\/dd>\n<\/dl>\n
\n
<\/a>54<\/dt>\n
Soweit der Beklagte dem die \u201ekomplette Instandsetzung\u201c des Geb\u00e4udes entgegenh\u00e4lt, f\u00fchrt dies zu keiner anderen Beurteilung. Die urspr\u00fcnglich verwendeten einfachen Baustoffe sind weiterhin vorhanden. In der von F vorgenommenen Auflistung der Baukosten sind keine Aufwendungen f\u00fcr W\u00e4rmed\u00e4mmung enthalten. Eine Doppelber\u00fccksichtigung ergibt sich auch nicht bez\u00fcglich der Positionen Treppenhaus, Dachgeschoss und Durchfeuchtung der Kellerr\u00e4ume, da –\u00a0wie unter II.4.b.cc. ausgef\u00fchrt\u00a0– die von F hierf\u00fcr veranschlagten Baukosten nicht abgezogen werden k\u00f6nnen.<\/dd>\n<\/dl>\n
\n
<\/a>55<\/dt>\n
c. Das Mietausfallwagnis mit 5\u00a0% des Rohertrags zu bewerten, erscheint dem Senat dagegen zu hoch. Nach 3.5.2.5 WertR i.V.m. Anlage\u00a03 WertR (\u00a7\u00a029 Satz\u00a03 II.\u00a0BV) k\u00f6nnen insoweit 2\u00a0% der Nettokaltmiete als Anhaltspunkt gelten. Die von F f\u00fcr den h\u00f6heren Wert angef\u00fchrten Gr\u00fcnde \u00fcberzeugen den Senat nicht.<\/dd>\n<\/dl>\n
\n
<\/a>56<\/dt>\n
Die erforderlichen Sanierungsarbeiten und die Herrichtung der derzeit nicht bewohnbaren Wohnungen rechtfertigen eine Erh\u00f6hung des Mietausfallwagnisses f\u00fcr die gesamte Restnutzungsdauer, wie sie in dem Ansatz eines h\u00f6heren Prozentsatzes des Rohertrags zum Ausdruck kommt, nicht. Mit dem Beklagten geht der Senat davon aus, dass der vor\u00fcbergehenden Nichtvermietbarkeit der leerstehenden Wohnungen dadurch Rechnung zu tragen ist, dass insoweit ein besonderer Ertragsausfall ber\u00fccksichtigt wird (vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundst\u00fccken, 7.\u00a0Auflage, 2014, S.\u00a01836 Rn.\u00a0102).<\/dd>\n<\/dl>\n
\n
<\/a>57<\/dt>\n
F\u00fcr die Ermittlung des Ertragsausfalls geht das Gericht von einer sanierungsbedingten Unvermietbarkeit von sechs Monaten aus. Dabei ist es unbeachtlich, ob die Kl\u00e4gerin tats\u00e4chlich l\u00e4nger f\u00fcr die Sanierungsma\u00dfnahmen gebraucht hat, da es darauf ankommt, welche Abz\u00fcge insoweit bei Verhandlungen mit einem gedachten Erwerber vereinbart w\u00fcrden. Es w\u00e4re zu erwarten, dass die Vertragsparteien ihrer Wertermittlung die Annahme zugrunde legten, die Sanierungsma\u00dfnahmen w\u00fcrden ohne Verz\u00f6gerungen aufgenommen und durchgef\u00fchrt. Der Ertragsausfall ermittelt sich daher anhand der von F ber\u00fccksichtigten monatlichen Mietertr\u00e4ge f\u00fcr die Wohnungen EG rechts und 1. OG rechts (je \u2026\u00a0\u20ac) und DG rechts (\u2026\u00a0\u20ac) mit (\u2026\u00a0\u20ac\/Monat * 6 Monate =) \u2026\u00a0\u20ac. Eine entsprechende Korrektur des Gutachtens h\u00e4lt sich im \u00fcblichen Rahmen der Beweisw\u00fcrdigung und ist ohne Zuziehung eines Sachverst\u00e4ndigen m\u00f6glich.<\/dd>\n<\/dl>\n
\n
<\/a>58<\/dt>\n
4. Der von F ber\u00fccksichtigte Liegenschaftszins von 7\u00a0% liegt nach Auffassung des Senats nicht au\u00dferhalb des Vertretbaren.<\/dd>\n<\/dl>\n
\n
<\/a>59<\/dt>\n
Liegenschaftszinss\u00e4tze werden von den Gutachteraussch\u00fcssen f\u00fcr Grundst\u00fcckswerte abgeleitet und in den Grundst\u00fccksmarktberichten ver\u00f6ffentlicht. Der Grundst\u00fccksmarktbericht 2012 f\u00fcr Y weist f\u00fcr die Jahre 2010 und 2011 bei einem Baujahr vor 1945 einen Liegenschaftszins von 5,9\u00a0% aus. In dem Grundst\u00fccksmarktbericht ist erl\u00e4utert, dass abweichende Merkmale des Objektes von den durchschnittlichen Eigenschaften zu Ver\u00e4nderungen des Liegenschaftszinssatzes von bis zu 1,0 in beide Richtungen f\u00fchren. Nach Kleiber (Verkehrswertermittlung von Grundst\u00fccken, 7.\u00a0Auflage, 2014, S.\u00a01232 Rn.\u00a0179) sind Abweichungen vom Liegenschaftszinssatz der Grundst\u00fccksmarktberichte nicht nur zul\u00e4ssig, sondern in der Regel geboten, denn es handle sich um durchschnittliche Liegenschaftszinss\u00e4tze, die f\u00fcr durchschnittliche Eigenschaften der Grundst\u00fccke abgeleitet seien, ohne dass nach der \u00f6rtlichen Lage oder der Restnutzungsdauer unterschieden werde. Wenn sich ein Gutachter mit nachvollziehbarer Begr\u00fcndung f\u00fcr einen Liegenschaftszins innerhalb der Spanne von +\/-\u00a01 des angegebenen Liegenschaftszins entscheidet, ist dies demzufolge in der Regel nicht zu beanstanden.<\/dd>\n<\/dl>\n
\n
<\/a>60<\/dt>\n
F hat den von ihm f\u00fcr richtig erachten Liegenschaftszins hinreichend begr\u00fcndet. Er f\u00fchrt aus, dass er sich an den Wert aus dem Grundst\u00fccksmarktbericht angelehnt habe. Im Schreiben vom 28.\u00a0Oktober 2013 hat er erl\u00e4utert, dass aus seiner Sicht ein Liegenschaftszins von 7\u00a0% f\u00fcr die Altimmobilie aus der Zeit vor 1900 objektangepasst sei. Zudem hat er u.a. das mietfeindliche Mietumfeld mit tristen kleinen Hinterh\u00f6fen, den Parkplatzmangel und den laufenden Verkehr, die eingeschr\u00e4nkte M\u00f6glichkeit des Einbaus eines Fahrstuhles und die schlechte W\u00e4rmed\u00e4mmung zur Begr\u00fcndung angef\u00fchrt. Dies h\u00e4lt das Gericht f\u00fcr hinreichend nachvollziehbar. Der Gutachter hat die Immobilie besichtigt. Seine Argumentation ist schl\u00fcssig. Soweit der Beklagte die Beurteilung der Wohnlage unter Hinweis auf den Bodenrichtwert in H\u00f6he von \u2026\u00a0\u20ac\/qm in Frage stellt, ist dem nicht zu folgen, denn der Bodenrichtwert bildet nur allgemein die Werte f\u00fcr einen gr\u00f6\u00dferen Bereich ab. Dass innerhalb dieses Bereichs konkrete Wohnlagen aufgrund individueller Besonderheiten dennoch weniger gut sein k\u00f6nnen, kann aufgrund des Bodenrichtwerts gerade nicht ausgeschlossen werden.<\/dd>\n<\/dl>\n
\n
<\/a>61<\/dt>\n
Es ist auch unsch\u00e4dlich, dass die Abweichung tats\u00e4chlich mehr als 1, n\u00e4mlich 1,1, betr\u00e4gt. Die \u00dcberschreitung der Spanne des Grundst\u00fccksmarktberichts um 0,1 h\u00e4lt der Senat f\u00fcr zu gering, als dass man nicht mehr von einer vertretbaren Auffassung ausgehen k\u00f6nnte. Dar\u00fcber hinaus weist der Grundst\u00fccksmarktbericht 2011 f\u00fcr das Jahr 2010 einen Liegenschaftszins von 6,0\u00a0% aus, allerdings mit dem Hinweis, dass er durch das Ergebnis 2011 noch korrigiert werde. Das Gutachten F datiert vom 22.\u00a0August 2011 –\u00a0also von einem Zeitpunkt, als der Grundst\u00fccksmarktbericht 2012 noch nicht vorlag. Aus Sicht des Gerichts ist es in einem solchen Fall nicht zu beanstanden, wenn sich der Gutachter am aktuellsten Grundst\u00fccksmarktbericht orientiert.<\/dd>\n<\/dl>\n
\n
<\/a>62<\/dt>\n
5. Den von F vorgenommen Abzug f\u00fcr Instandsetzungs- und Fertigstellungsarbeiten in H\u00f6he der vollen Kosten h\u00e4lt der Senat dagegen nicht f\u00fcr akzeptabel.<\/dd>\n<\/dl>\n
\n
<\/a>63<\/dt>\n
a. In der g\u00e4ngigen Wertermittlungspraxis werden Baum\u00e4ngel und Bausch\u00e4den sowie sonstige Abweichungen vom normalen baulichen Zustand dadurch ber\u00fccksichtigt, dass zun\u00e4chst der (vorl\u00e4ufige) Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwert unter Ausblendung der Baum\u00e4ngel und Bausch\u00e4den f\u00fcr ein (fiktiv) ordnungsgem\u00e4\u00df instand gehaltenes und mangelfreies Geb\u00e4ude ermittelt wird und dieser \u201evorl\u00e4ufige\u201c Wert um die aus dem Baumangel bzw. Bauschaden resultierende Wertminderung gesenkt wird (sog. externalisierende Vorgehensweise; Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundst\u00fccken, 7.\u00a0Auflage, 2014, S.\u00a0978, Rdnr.\u00a0206). Dieser Vorgehensweise entspricht die von F vorgenommene Ermittlung. Es ist nicht ersichtlich, dass F bereits andere Parameter aufgrund von Baum\u00e4ngeln oder Bausch\u00e4den, f\u00fcr die er Instandsetzungs- und Fertigstellungsarbeiten abgezogen hat, ver\u00e4ndert hat. Die von F angesetzte Jahresmiete liegt mit \u2026\u00a0\u20ac \u00fcber der tats\u00e4chlich erzielten\/vereinbarten Jahresmiete in H\u00f6he von \u2026\u00a0\u20ac bzw. \u2026\u00a0\u20ac (bei Einbezug der im Umbau befindlichen Wohnungen). Bei den Instandhaltungskosten hat er sich nicht auf die \u201ejetzige Sanierungs- und Instandsetzung\u201c bezogen, sondern erl\u00e4utert, dass trotz dieser eine weitere Rissbildung in Betracht kommt. Den Liegenschaftszins hat er u.a. mit dem mietfeindlichen Mietumfeld, der eingeschr\u00e4nkten M\u00f6glichkeit des Einbaus eines Fahrstuhles und der schlechten W\u00e4rmed\u00e4mmung begr\u00fcndet, also mit Umst\u00e4nden, die durch die von ihm angesetzten Baukosten nicht ver\u00e4ndert w\u00fcrden.<\/dd>\n<\/dl>\n
\n
<\/a>64<\/dt>\n
b. Das Gericht folgt dem Gutachten F aber nicht, soweit die aufgelisteten Kosten in voller H\u00f6he abgezogen werden. Die Wertminderung wegen Baum\u00e4ngeln und Bausch\u00e4den darf nicht mit den Kosten f\u00fcr ihre Beseitigung (Schadensbeseitigungskosten) gleichgesetzt werden. Diese Kosten k\u00f6nnen allenfalls einen Anhaltspunkt f\u00fcr die Wertminderung geben. Es kommt entscheidend darauf an, wie der allgemeine Grundst\u00fccksmarkt Baum\u00e4ngel und Bausch\u00e4den wertmindernd ber\u00fccksichtigt (vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundst\u00fccken, 7.\u00a0Auflage, 2014, S.\u00a0975 Rz.\u00a0199\u00a0ff). Eine nachvollziehbare Begr\u00fcndung, warum hier die Wertminderung in voller H\u00f6he der Schadensbeseitigungskosten anzusetzen sein sollte, gibt F nicht.<\/dd>\n<\/dl>\n
\n
<\/a>65<\/dt>\n
c. Der Senat ist der Auffassung, dass die angesetzte Wertminderung nur teilweise zu ber\u00fccksichtigen ist. Er h\u00e4lt es f\u00fcr m\u00f6glich, das Gutachten F ohne Zuhilfenahme eines Sachverst\u00e4ndigen entsprechend zu korrigieren.<\/dd>\n<\/dl>\n
\n
<\/a>66<\/dt>\n
aa. Aus der Tabelle auf S.\u00a011 des Gutachtens ergibt sich, dass die ersten 14\u00a0Positionen die Kosten auflisten, die f\u00fcr die Fertigstellung der rohbau\u00e4hnlich r\u00fcckgebauten Wohnungen anfallen. Diese Kosten k\u00f6nnen aus Sicht des Gerichtes in voller H\u00f6he angesetzt werden, denn ein m\u00f6glicher Erwerber w\u00e4re gezwungen, diese Wohnungen wieder herzurichten, da sie sich nicht in einem vermietbaren Zustand befanden. Der allgemeine Grundst\u00fccksmarkt w\u00fcrde diese Kosten vollumf\u00e4nglich beim Angebot einpreisen.<\/dd>\n<\/dl>\n
\n
<\/a>67<\/dt>\n
Der von F angesetzte Betrag in H\u00f6he von \u2026 \u20ac f\u00fcr die Bauma\u00dfnahmen in den leerstehenden Wohnungen kann aus Sicht des Gerichtes so \u00fcbernommen werden. Zwar erw\u00e4hnt F in seinem Gutachten vier rohbauartig zur\u00fcckgebaute Wohnungen, obwohl sich in dem Geb\u00e4ude am Bewertungsstichtag tats\u00e4chlich nur drei rohbauartig zur\u00fcckgebaute Wohnungen befanden. Dabei handelt es sich aber erkennbar um einen Fl\u00fcchtigkeitsfehler. So spricht F in seiner Stellungnahme vom 29.\u00a0Juni 2012 selbst von drei rohbau\u00e4hnlich r\u00fcckgebauten Wohnungen. Zudem legt F als Wohnfl\u00e4che bei seiner Aufstellung maximal \u2026\u00a0qm zugrunde. Dies entspricht 2\u00a0x \u2026\u00a0qm plus 1\u00a0x \u2026\u00a0qm, also den von ihm angesetzten Wohnfl\u00e4chen f\u00fcr die tats\u00e4chlich rohbau\u00e4hnlich zur\u00fcckgebauten Wohnungen EG rechts, 1.\u00a0OG rechts und DG rechts. Bei seiner Ermittlung hat F also nur die Fl\u00e4che f\u00fcr die drei leerstehenden Wohnungen verwendet. Auch der Beklagte hat nicht ger\u00fcgt, dass sich die von F ausgewiesen Baukosten f\u00fcr die Fertigstellung der rohbauartig zur\u00fcckgebauten Wohnungen auf eine unzutreffende Wohnungsanzahl beziehe.<\/dd>\n<\/dl>\n
\n
<\/a>68<\/dt>\n
Anhaltspunkte, dass F die zu erwartenden Baukosten f\u00fcr die Positionen 1 bis 14 mit \u2026\u00a0\u20ac zu hoch angesetzt haben k\u00f6nnte, sind nicht ersichtlich. Diese Einsch\u00e4tzung wird gest\u00fctzt durch den Umstand, dass die Kl\u00e4gerin ausweislich der eingereichten Kostenaufstellung f\u00fcr die Sanierung der drei Wohnungen tats\u00e4chlich \u00fcber \u2026\u00a0\u20ac aufgewendet hat.<\/dd>\n<\/dl>\n
\n
<\/a>69<\/dt>\n
bb. Zus\u00e4tzlich zu diesen \u2026\u00a0\u20ac h\u00e4lt der Senat es f\u00fcr angezeigt, noch die zu erwartenden Baukosten f\u00fcr die \u201eFassade, Rissbildung\u201c von \u2026\u00a0\u20ac (Position 18) in voller H\u00f6he abzuziehen.<\/dd>\n<\/dl>\n
\n
<\/a>70<\/dt>\n
Die Kl\u00e4gerin verweist auf einen Riss in der Fassade. F erw\u00e4hnt in seinem Gutachten, es gebe massive Rissbildungen an der westlichen Geb\u00e4udetrennwand. N benennt senkrecht und waagrecht verlaufende Mauerrisse und schwere Sch\u00e4den an der stra\u00dfenseitigen Fassade. Der Beklagte hat eine entsprechend Rissbildung nicht bestritten, sondern ausweislich der handschriftlichen Notizen f\u00fcr das EG einen starken Riss in einer tragenden Wand best\u00e4tigt. Aus den eingereichten Bildern und den Gutachten hat der Senat die \u00dcberzeugung gewonnen, dass eine Beseitigung der Risse bzw. eine Sanierung der Fassade f\u00fcr eine weitere sinnvolle Vermietung zwingend erforderlich ist. Wenn f\u00fcr einen m\u00f6glichen Erwerber aber feststeht, diese Kosten auf jeden Fall aufwenden zu m\u00fcssen, um eine langfristige Vermietbarkeit sicherzustellen, ist davon auszugehen, dass er sein Kaufangebot entsprechend mindern wird.<\/dd>\n<\/dl>\n
\n
<\/a>71<\/dt>\n
cc. Die in den Positionen 15, 16, 17 und 19 genannten Kosten k\u00f6nnen aus Sicht des Senats demgegen\u00fcber nicht in voller H\u00f6he angesetzt werden. Es ist nicht ersichtlich, dass der allgemeine Grundst\u00fccksmarkt diese vollst\u00e4ndig wertmindernd ber\u00fccksichtigen w\u00fcrde. Aus dem Gutachten und den Ausf\u00fchrungen von F ergeben sich hierf\u00fcr auch keine Gr\u00fcnde.<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>72<\/dt>\n
Der Senat sieht sich aber nicht in der Lage, die Wertminderung aus den voraussichtlichen Baukosten abzuleiten. Eine marktkonforme Ermittlung der Wertminderung ist problematisch, da in aller Regel keine Vergleichsdaten zur Verf\u00fcgung stehen und daher in der Praxis auf allgemeine Erfahrungss\u00e4tze und auf deduktive analytische Verfahren zur\u00fcckgegriffen wird (vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundst\u00fccken, 7.\u00a0Auflage, 2014, S.\u00a0978 Rn.\u00a0207). Dies muss nach der Auffassung des Senats einem sachkundigen Gutachter vorbehalten bleiben. Mangels Anpassungsm\u00f6glichkeit durch das Gericht k\u00f6nnen diese Positionen keine Ber\u00fccksichtigung finden.<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>73<\/dt>\n
6. Es ergibt sich damit folgende Berechnung: \u2026<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>74<\/dt>\n
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<\/th>\n<\/tr>\n
1. Rohertrag<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n=<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
2. Bewirtschaftungskosten<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
<\/td>\nVerwaltungskosten<\/td>\n=<\/td>\n3\u00a0%<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
<\/td>\nInstandhaltungskosten<\/td>\n=<\/td>\n25\u00a0%<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
<\/td>\nMietausfallwagnis<\/td>\n=<\/td>\n2\u00a0%<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
<\/td>\nBewirtschaftungskosten<\/td>\n=<\/td>\n30\u00a0%<\/td>\n<\/td>\n=<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
3. Reinertrag<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n=<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
4. Bodenwert am Reinertrag<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
<\/td>\n\u2026\u00a0\u20ac x 7,0\u00a0%<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n=<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
5. Geb\u00e4udeanteil am Reinertrag<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n=<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
6. Geb\u00e4udeertragswert<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
<\/td>\n40 Jahre Restnutzung<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
<\/td>\nBarwertfaktor bei 7,0\u00a0% = 13,33<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
<\/td>\nReinertrag x Barwertfaktor<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
<\/td>\n\u2026 \u20ac x 13,33<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n=<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
<\/td>\nZwischensumme 1<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n=<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
<\/td>\nBodenwert Bauland<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n=<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
<\/td>\nErtragswert, Fertigstellung aller Wohnungen<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n=<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
<\/td>\nabz\u00fcglich Positionen 1 – 14<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
<\/td>\nabz\u00fcglich Positionen 18<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
<\/td>\nabz\u00fcglich Ertragsausfall<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
<\/td>\nErtragswert nach Fertigstellung<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n=<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
<\/td>\nangepasster Wert<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n=<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>75<\/dt>\n
Die Kl\u00e4gerin hat daher zur \u00dcberzeugung des Senates mittels des Gutachtens F einen niedrigeren gemeinen Wert in H\u00f6he von \u2026\u00a0\u20ac nachgewiesen.<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>76<\/dt>\n
7. Der Nachweis eines noch geringeren gemeinen Wertes ist ihr dagegen nicht gelungen.<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>77<\/dt>\n
Bei dem Gutachten N h\u00e4lt es der Senat entsprechend der o.g. Ausf\u00fchrungen ebenfalls f\u00fcr nicht angemessen, die Bausch\u00e4den in voller H\u00f6he der Beseitigungskosten als Wertminderung zu ber\u00fccksichtigen. In der Aufstellung im Gutachten N gibt es aber keine eindeutige Aufteilung zwischen den Kosten f\u00fcr die rohbauartig zur\u00fcckgebauten Wohnungen bzw. die \u201eFassade\/Rissbildung\u201c und den \u00fcbrigen Kosten. Eine Anpassungsm\u00f6glichkeit durch das Gericht ist hier aus den unter II.5.b.cc. angef\u00fchrten Gr\u00fcnden ausgeschlossen.<\/dd>\n<\/dl>\n
\n
<\/a>78<\/dt>\n
Um das Gutachten verwenden zu k\u00f6nnen, w\u00e4re daher zumindest der Abzug der Position \u201eWertminderung\/Reparaturstau\u201c in H\u00f6he von \u2026\u00a0\u20ac nicht zu ber\u00fccksichtigen. Dann w\u00fcrde jedoch ein Wert in H\u00f6he von \u2026\u00a0\u20ac verbleiben, der sogar noch \u00fcber dem nach dem Ertragswertverfahren im Sinne der \u00a7\u00a7\u00a0184 bis 188 BewG ermittelten Grundbesitzwert von \u2026\u00a0\u20ac l\u00e4ge. Es kann daher offen bleiben, inwieweit die vom Beklagten gegen das Gutachten N vorgetragen Punkte dar\u00fcber hinaus durchgreifen w\u00fcrden.<\/dd>\n<\/dl>\n
\n
<\/a>79<\/dt>\n
III. Die Kostenentscheidung beruht auf \u00a7\u00a0136 Abs.\u00a01 Satz\u00a01 Finanzgerichtsordnung (FGO).<\/dd>\n<\/dl>\n
\n
<\/a>80<\/dt>\n
Die Entscheidung \u00fcber die vorl\u00e4ufige Vollstreckbarkeit folgt aus \u00a7\u00a7\u00a0151 Abs.\u00a01 und 3 FGO i.V.m. 708 Nr.\u00a010, 711 Zivilprozessordnung (ZPO).<\/dd>\n<\/dl>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

1. Einem abweichenden Wertansatz in einem Sachverst\u00e4ndigengutachten kann gefolgt werden, wenn der Gutachter diesen hinreichend begr\u00fcndet. 2. Ein Gutachten ist nicht bereits dann in G\u00e4nze zu verwerfen, wenn es eine korrigierbare L\u00fccke oder einen korrigierbaren Mangel enth\u00e4lt. Nieders\u00e4chsisches Finanzgericht 1. Senat, Urteil vom 27.11.2014, 1 K 77\/13 \u00a7 181 Abs 3 BewG, \u00a7 182 Abs … Bedarfsbewertung\/ Ertragswert\/ Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts<\/span> weiterlesen →<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[1730],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/43160"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=43160"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/43160\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=43160"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=43160"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=43160"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}