{"id":43168,"date":"2015-04-20T18:16:30","date_gmt":"2015-04-20T16:16:30","guid":{"rendered":"http:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/?p=43168"},"modified":"2015-04-20T18:16:30","modified_gmt":"2015-04-20T16:16:30","slug":"einkuenfteerzielungsabsicht-im-fall-des-langjaehrigen-leerstands-einer-wohnung","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/einkuenfteerzielungsabsicht-im-fall-des-langjaehrigen-leerstands-einer-wohnung\/","title":{"rendered":"Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht im Fall des langj\u00e4hrigen Leerstands einer Wohnung"},"content":{"rendered":"
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Nieders\u00e4chsisches Finanzgericht 9. Senat, Urteil vom 17.09.2014, 9 K 81\/13<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n<\/div>\n
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Tatbestand<\/h4>\n
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<\/a>1<\/dt>\n
Streitig ist die Ber\u00fccksichtigung von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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Der Kl\u00e4ger ist seit Ende 1991 Eigent\u00fcmer des Grundst\u00fccks X-Str. in… Das Dachgeschoss dieses Geb\u00e4udes wurde von ihm ausgebaut und war im April 2002 fertiggestellt. Die Wohnung im Dachgeschoss mit ca. 68\u00a0qm stand ab Fertigstellung \u00fcberwiegend leer. Erstmals wurde ein Mietvertrag ab Dezember 2007 f\u00fcr diese Wohnung abgeschlossen. Das Mietverh\u00e4ltnis dauerte insgesamt drei Monate. Die Wohnung wurde m\u00f6bliert vermietet. Seit M\u00e4rz 2008 steht die Wohnung wiederum leer.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>3<\/dt>\n
In seiner Steuererkl\u00e4rung f\u00fcr das Streitjahr hat der Kl\u00e4ger negative Eink\u00fcnfte aus Vermietung und Verpachtung f\u00fcr die Dachgeschosswohnung i.H.v. \u2026.\u00a0EUR erkl\u00e4rt. Im Rahmen einer Betriebspr\u00fcfung f\u00fcr die Veranlagungszeitr\u00e4ume 2007 \u2013 2009 hatte der Kl\u00e4ger Unterlagen vorgelegt, aus denen hervorgeht, dass er in den Jahren 2006 \u2013 2009 durchschnittlich drei bis f\u00fcnf Anzeigen geschaltet hat, mit denen die leerstehende Wohnung zur Vermietung angeboten wurde. Weitere Nachweise \u00fcber Vermietungsversuche konnten im Rahmen der Betriebspr\u00fcfung nicht vorgelegt werden. Das Finanzamt (FA) hat bei der Einkommensteuerveranlagung die negativen Eink\u00fcnfte aus Vermietung und Verpachtung nicht angesetzt, da eine Einkunftserzielungsabsicht nicht erkennbar sei.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>4<\/dt>\n
Gegen den Einkommensteuerbescheid vom \u2026 2013 hat der Kl\u00e4ger fristgerecht Einspruch eingelegt, unter anderem mit dem Begehren, die Verluste aus Vermietung und Verpachtung wie erkl\u00e4rt anzusetzen. Nach wie vor bestehe eine Vermietungsabsicht. Dies k\u00f6nne er durch die Vermietungsanzeigen und durch Einschaltung eines Maklers nachweisen.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>5<\/dt>\n
Nach Ergehen eines \u00c4nderungsbescheides vom \u2026 2013, der Gegenstand des Einspruchsverfahrens geworden ist, wies das FA den Einspruch als unbegr\u00fcndet zur\u00fcck. Zur Begr\u00fcndung seiner ablehnenden Entscheidung f\u00fchrt der Beklagte aus, dass der Kl\u00e4ger in den letzten Jahren nicht ernsthaft und nachhaltig bem\u00fcht gewesen sei, die im Dachgeschoss gelegene Wohnung zu vermieten. Drei bis f\u00fcnf Anzeigen in der Zeitung seien nicht ausreichend.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>6<\/dt>\n
Hiergegen richtet sich die Klage, mit der der Kl\u00e4ger weiterhin die Ber\u00fccksichtigung der Verluste aus Vermietung und Verpachtung begehrt.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>7<\/dt>\n
Er \u00fcberreicht eine Bescheinigung des Maklerb\u00fcros \u2026. aus \u2026. vom \u2026 2013 in dem es hei\u00dft:<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>8<\/dt>\n
\u201eHiermit bescheinigen wir, dass wir die m\u00f6blierte Zwei-Zimmer-Wohnung des Herrn … laut unseren Unterlagen seit dem Jahr 2006 zur Vermietung angeboten haben. Lediglich eine etwa halbj\u00e4hrige Unterbrechung gab es w\u00e4hrend der Zeit der Vermietung ab Dez. 2007 an Frau \u2026.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>9<\/dt>\n
Ein ad\u00e4quater Mieter lie\u00df sich seitdem nicht finden.\u201c<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>10<\/dt>\n
Der Makler \u2026 habe das Objekt mehrfach in Tageszeitungen ver\u00f6ffentlicht und im \u00dcbrigen auch ins Internet gegeben, damit sich entsprechende Mietinteressenten melden k\u00f6nnten.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>11<\/dt>\n
Der Kl\u00e4ger habe im Februar 2013 zus\u00e4tzlich den Makler \u2026. mit der Vermietung der streitigen Wohnung beauftragt.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>12<\/dt>\n
Die Vermietung sei jedoch regelm\u00e4\u00dfig nicht am Preis gescheitert, sondern daran, dass die Interessenten ihre M\u00f6bel mitnehmen wollten und ihre M\u00f6bel nicht in der m\u00f6blierten Zwei-Zimmer-Wohnung unterbringen konnten.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>13<\/dt>\n
In dem Zeitraum ab 2006 h\u00e4tten insgesamt 63\u00a0Besichtigungen der Wohnung stattgefunden. Die Wohnungsbesichtigungen seien zusammen mit dem Kl\u00e4ger durchgef\u00fchrt worden. Jede habe ca. 45\u00a0Minuten gedauert. In wenigen F\u00e4llen seien die Termine vom Makler vorgeschlagen und die Besichtigungen vom Makler in Abstimmung mit dem Kl\u00e4ger anberaumt worden, wobei lediglich zu Beginn die Fa. \u2026bzw. Herr\u2026 mit anwesend gewesen sei. Bei diesen Wohnungsbesichtigungen h\u00e4tten ein Teil aller anwesenden Interessenten freiwillig ihre Namen und Adresse mit Telefonnummer auf der ausliegenden Liste aufgeschrieben. Im Streitjahr 2011 h\u00e4tten ca.\u00a012 Wohnungsbesichtigungen stattgefunden. Ein Teil der Interessenten h\u00e4tten ihren Namen nicht genannt bzw. sich nicht in die ausgelegte Liste eingetragen. Exemplarisch k\u00f6nne die Interessentin Frau\u00a0\u2026 aus \u2026 genannt werden. Dieser habe die Wohnung bei der Besichtigung am \u2026 2011 gefallen und sie habe Interesse bekundet. Ein zweiter Termin in der Wohnung von Frau \u2026 sei m\u00fcndlich vereinbart worden, um weitere Vertragsdetails zu besprechen. An diesem vereinbarten zweiten Termin habe Frau\u00a0\u2026 die T\u00fcr nicht ge\u00f6ffnet.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>14<\/dt>\n
Die Wohnung sei immer als teilm\u00f6blierte bzw. m\u00f6blierte Zwei-Zimmer-Wohnung mit exklusivem Bad und Garten in der regionalen Tageszeitung (X- Zeitung) und im Internet angeboten worden. Bei Bedarf bzw. auf Nachfrage des Mieters h\u00e4tte ein zus\u00e4tzlicher Kellerraum an den Mieter vermietet werden k\u00f6nnen, wenn dieser z.B. f\u00fcr seine \u00fcberz\u00e4hligen M\u00f6bel diesen Raum ben\u00f6tigt h\u00e4tte.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>15<\/dt>\n
Der Esstisch sei im Streitjahr zur Steigerung der Attraktivit\u00e4t der m\u00f6blierten Wohnung im Obergeschoss angeschafft worden. Die Aufwendungen f\u00fcr eine Hausratsversicherung und eine Haushaltsglasversicherung betr\u00e4fen das gesamte Haus, da die M\u00f6bel im Obergeschoss und die Glasscheiben mitversichert seien. Die Heizkosten seien nicht i.H.v\u2026\u00a0EUR, sondern i.H.v. \u2026\u00a0EUR anzusetzen.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>16<\/dt>\n
Ab \u2026. 2014 sei die Wohnung nunmehr vermietet.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>17<\/dt>\n
Wegen des weitergehenden Kl\u00e4gervorbringens wird auf das Sitzungsprotokoll vom 17.September 2014 verwiesen.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>18<\/dt>\n
Nachdem der Kl\u00e4ger zun\u00e4chst beantragt hat,<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>19<\/dt>\n
den Einkommensteuerbescheid 2011 vom \u2026.. 2013 abzu\u00e4ndern und einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung i.H.v.\u00a0\u00a0\u2026\u00a0EUR zzgl. \u2026\u00a0EUR (insgesamt \u2026. EUR) und die Aufwendungen f\u00fcr ein h\u00e4usliches Arbeitszimmer in H\u00f6he von insgesamt \u2026. EUR bei den\u00a0\u00a0Eink\u00fcnften aus selbst\u00e4ndiger Arbeit zu ber\u00fccksichtigen und die Einkommensteuer entsprechend herabzusetzten,<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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hat er in der m\u00fcndlichen Verhandlung seinen Antrag eingeschr\u00e4nkt und beantragt,<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>21<\/dt>\n
den Einkommensteuerbescheid vom \u2026. 2013 abzu\u00e4ndern und einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung in H\u00f6he von \u2026 EUR zzgl. \u2026. EUR (insgesamt \u2026. EUR) zu ber\u00fccksichtigen und die Einkommensteuer entsprechend herabzusetzen.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>22<\/dt>\n
Der Beklagte beantragt,<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>23<\/dt>\n
die Klage abzuweisen.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>24<\/dt>\n
Er ist der Auffassung, dass die Bescheinigung des Maklers nicht dazu geeignet sei, eine Vermietungsabsicht nachzuweisen. Sie enthalte keinerlei Angaben dar\u00fcber, welche konkreten Ma\u00dfnahmen der Makler unternommen habe, um die Wohnung am Markt anzubieten. Auf der Internetseite des Maklers werde die Wohnung des Kl\u00e4gers derzeit (Juni 2013) nicht zur Vermietung angeboten. Nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs k\u00f6nne in F\u00e4llen eines besonders lang andauernden Leerstandes die Einkommenserkl\u00e4rungsabsicht auch ohne Zutun des Steuerpflichtigen wegfallen. Daher seien die Vermietungsbem\u00fchungen ernsthaft und nachhaltig durchzuf\u00fchren und darzulegen. Seien die bisherigen Bem\u00fchungen des Steuerpflichtigen erkennbar nicht erfolgreich, habe er sein Verhalten anzupassen und andere Wege der Vermarktung zu beschreiten. Es sei dem Steuerpflichtigen auch zuzumuten, dass durch entsprechende Zugest\u00e4ndnisse bei der Ausgestaltung des Mietverh\u00e4ltnisses, der H\u00f6he des Mietzinses oder bei der als Mieter akzeptablen Personen Zugest\u00e4ndnisse zu machen um die Attraktivit\u00e4t des Vermietungsobjektes zu erh\u00f6hen.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>25<\/dt>\n
Die nachgewiesenen Vermietungsbem\u00fchungen des Kl\u00e4gers beschr\u00e4nkten sich auf drei kleine, wenig aussagekr\u00e4ftige Zeitungsanzeigen in der \u00f6rtlichen Tagespresse und einige nicht bewiesene Aush\u00e4nge am Schwarzen Brett an der \u2026 und in der \u2026. Die Anzeigen erscheinen in der X-Zeitung. Dabei handele es sich um ein kostenloses Sonntagsblatt, welches nur \u00f6rtlich begrenzt ausgeteilt werde und nicht den gesamten Landkreis \u2026 abdecke. Insbesondere handele es sich lediglich um drei Anzeigen innerhalb eines Jahres und somit nicht um ein nachhaltiges Bem\u00fchen. Der Kl\u00e4ger habe zudem nicht mitgeteilt, welche Personen die Wohnung wann besichtigt haben. Die eingereichte Auflistung \u00fcber angebliche Mietinteressenten weise keine Datumsangaben aus. Auch sei es verwunderlich, dass der Kl\u00e4ger die Wohnungsbesichtigungen allein, ohne den beauftragten Makler Herrn \u2026, durchgef\u00fchrt haben will. Insgesamt gen\u00fcgten die Ma\u00dfnahmen nicht, um unter Ber\u00fccksichtigung des Standards der Wohnung und der Dauer des Leerstands ernsthaft und nachhaltige Versuche zur Vermietung glaubhaft zu machen. Erschwerend komme hinzu, dass s\u00e4mtliche vom Kl\u00e4ger beauftragten Makler die Wohnung nicht online zur Vermietung anb\u00f6ten. Das FA verweist insoweit auf die Ausdrucke aus dem Internet der Maklerfirmen \u2026.. Letztlich weist das FA darauf hin, dass die Daten mit der zuletzt eingereichten Anlage\u00a0V nicht mit den Angaben in der Einkommensteuererkl\u00e4rung und auch nicht mit den Werten \u00fcbereinstimmen, die der Kl\u00e4ger zuvor im Schriftsatz vom \u2026.2014 eingereicht habe.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>26<\/dt>\n
Zu den einzeln geltend gemachten Kostenpositionen machte das FA geltend: Es werde ein Betrag von \u2026\u00a0EUR als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwendungen geltend gemacht, der verh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfig aufgeteilt werde. Hierbei handele es sich um Aufwendungen f\u00fcr die Reparatur des Daches, Instandhaltung des Gartens und neue Fensterb\u00e4nke. Aus der Rechnung der Fa. X \u00fcber die Lieferung von Fensterb\u00e4nken sei nicht ersichtlich, wo diese im Haus tats\u00e4chlich eingebaut worden seien.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>27<\/dt>\n
Bei den auf bis zu f\u00fcnf Jahren zu verteilenden Erhaltungsaufwendungen handele es sich um die Erneuerung von Fenstern. Auch hier sei aus den Rechnungen der Fa. X nicht ersichtlich, ob tats\u00e4chlich auch Fenster in der zur Vermietung bereitgehaltenen Wohnung erneuert worden seien.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>28<\/dt>\n
Fraglich sei zudem, ob ein tats\u00e4chlicher Zusammenhang mit den Eink\u00fcnften aus Vermietung und Verpachtung mit den f\u00fcr M\u00f6bel geltend gemachten Kosten bestehe. Die Wohnung sei zwar m\u00f6bliert angeboten worden, ernsthafte Mietinteressenten haben sich f\u00fcr eine m\u00f6blierte Wohnung jedoch nicht finden lassen. Es erscheine daher nicht glaubw\u00fcrdig, dass f\u00fcr eine angeblich leerstehende Wohnung neue M\u00f6bel gekauft werden.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>29<\/dt>\n
Die Kosten f\u00fcr die Hausratversicherung und eine Haushaltsglasversicherung betr\u00e4fen den privaten Haushalt des Kl\u00e4gers. Auch die geltend gemachten Heizkosten i.H.v. \u2026\u00a0EUR seien nicht nachvollziehbar. Maximal k\u00f6nnten nach den vorgelegten Unterlagen Heizkosten\u00a0\u00a0i.H.v. \u2026\u00a0EUR angefallen sein.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>30<\/dt>\n
Das Gericht hat Beweis erhoben \u00fcber den Inhalt des Maklerauftrags zwischen dem Kl\u00e4ger und der Firma \u2026 und dar\u00fcber, welche Ma\u00dfnahmen mit welchem Erfolg seitens der Firma \u2026 ergriffen worden sind im Zusammenhang mit der Vermietung der Wohnung im Obergeschoss \u2026. durch Vernehmung der \u2026 als Zeugen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 17. September 2014 Bezug genommen.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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Entscheidungsgr\u00fcnde<\/h4>\n
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Die Klage ist unbegr\u00fcndet.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>32<\/dt>\n
Der Einkommensteuerbescheid 2011 ist rechtm\u00e4\u00dfig und verletzt den Kl\u00e4ger nicht in seinen Rechten (\u00a7\u00a0100 Abs.\u00a01 Satz\u00a01 Finanzgerichtsordnung \u2013 FGO -). Zu Recht hat es das FA abgelehnt, die geltend gemachten Aufwendungen als vorab entstandene Werbungskosten und einen entsprechenden Verlust aus Vermietung und Verpachtung zu ber\u00fccksichtigen.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>33<\/dt>\n
1. Zur \u00dcberzeugung des Gerichts hat der Kl\u00e4ger die streitigen Aufwendungen nicht mit der Absicht getragen, Eink\u00fcnfte aus Vermietung und Verpachtung der streitigen Dachgeschosswohnung zu erzielen. Der Kl\u00e4ger hat nicht glaubhaft gemacht, sich im Streitjahr ernsthaft und nachhaltig um die Vermietung der Wohnung und Erzielung von Eink\u00fcnften aus Vermietung und Verpachtung bem\u00fcht zu haben.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>34<\/dt>\n
a) Nach \u00a7\u00a09 Abs.\u00a01 Satz\u00a01 Einkommensteuergesetz (EStG) sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen. Sie sind nach \u00a7\u00a09 Abs.\u00a01 Satz\u00a02 EStG bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abzuziehen, wenn sie bei ihr erwachsen, und das hei\u00dft, durch sie veranlasst sind. Fallen Aufwendungen mit der beabsichtigten Vermietung eines (leerstehenden) Wohngrundst\u00fccks an, bevor mit dem Aufwand zusammenh\u00e4ngende Einnahmen erzielt werden, k\u00f6nnen sie als vorab entstandene Werbungskosten ber\u00fccksichtigt werden, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird (st\u00e4ndige Rechtsprechung, vgl. z.B. Urteile des Bundesfinanzhofs \u2013 BFH \u2013 vom 15.\u00a0Januar 2008 IX\u00a0R 45\/07, BStBl\u00a0II 2008, 572; vom 12.\u00a0Mai 2009 IX\u00a0R 18\/08, BFH\/NV 2009, 1627).<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>35<\/dt>\n
Die Ber\u00fccksichtigung von Aufwand als (vorab entstandene) Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung setzt voraus, dass der Steuerpflichtige sich endg\u00fcltig entschlossen hat, aus dem Objekt durch Vermieten Eink\u00fcnfte nach \u00a7\u00a021 Abs.\u00a01 Satz\u00a01 Nr.\u00a01 EStG zu erzielen und diese Entscheidung sp\u00e4ter nicht aufgegeben hat. Der endg\u00fcltige Entschluss zu vermieten \u2013 die Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht \u2013 ist eine innere Tatsache, die wie alle sich in der Vorstellung von Menschen abspielenden Vorg\u00e4nge nur anhand \u00e4u\u00dferlicher Merkmale beurteilt werden kann. Aus objektiven Umst\u00e4nden muss auf das Vorliegen oder Fehlen der Absicht geschlossen werden. Daher muss sich der endg\u00fcltige Entschluss des Steuerpflichtigen zur Vermietung anhand objektiver Umst\u00e4nde belegen lassen. Dabei ist der Tatbestand des \u00a7\u00a021 Abs.\u00a01 Satz\u00a01 Nr.\u00a01 EStG objektbezogen, das hei\u00dft grunds\u00e4tzlich f\u00fcr jede einzelne vermietete Immobilie gesondert zu pr\u00fcfen (BFH-Urteil vom 26.\u00a0November 2008 IX R 67\/07, BStBl II 2009, 370; vom 24.\u00a0Juni 2008 IX R 12\/07, BFH\/NV 2008, 1484; BFH-Beschluss vom 12.\u00a0Dezember 2011 IX B 132\/11, BFH\/NV 2012, 727).<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>36<\/dt>\n
Nach diesen Grunds\u00e4tzen k\u00f6nnen Aufwendungen f\u00fcr eine nach Herstellung, Anschaffung oder Selbstnutzung leerstehende Wohnung als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige die Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht hinsichtlich dieses Objektes erkennbar aufgenommen (und sie sp\u00e4ter nicht aufgegeben) hat (vgl. BFH-Urteil vom 28.\u00a0Oktober 2008 IX R 1\/07, BStBl\u00a0II 2009, 848, m.w.N.). Unbeschadet davon kann auch ein besonders lang andauernder Leerstand der Wohnung nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung dazu f\u00fchren, dass eine vom Steuerpflichtigen aufgenommene Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht ohne sein Zutun oder Verschulden wegf\u00e4llt; davon kann im Einzelfall aber nur ausgegangen werden, wenn absehbar ist, dass das ma\u00dfgebliche (dem Grunde nach betriebsbereite) Objekt entweder wegen fehlender \u2013 und unter zumutbaren Umst\u00e4nden auch nicht herbeizuf\u00fchrender \u2013 Marktg\u00e4ngigkeit oder aufgrund anderweitiger struktureller Vermietungshindernisse in absehbarer Zeit nicht wieder vermietet werden kann.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>37<\/dt>\n
Die Einzelfallumst\u00e4nde, aus denen sich der endg\u00fcltige Entschluss zu vermieten ergibt, sind in erster Linie ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbem\u00fchungen des Steuerpflichtigen. Grunds\u00e4tzlich steht es dem Steuerpflichtigen frei, die im Einzelfall geeignete Art und Weise der Platzierung des von ihm angebotenen Mietobjekts am Wohnungsmarkt und ihrer Bewerbung selbst zu bestimmen. Daher kann auch die Reaktion auf \u201eMietgesuche\u201c oder die Bewerbung von Mietobjekten in geschlossenen Foren, etwa in Unternehmenspublikationen oder am Schwarzen Brett, als ernsthafte Vermietungsbem\u00fchung anzusehen sein. In diesen F\u00e4llen sind die doch an die Nachhaltigkeit solcher Bem\u00fchungen erh\u00f6hte Anforderungen zu stellen.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>38<\/dt>\n
Sind die vom Steuerpflichtigen selbst unternommenen Bem\u00fchungen erkennbar nicht erfolgreich, ist er gehalten, sein Verhalten anzupassen und sowohl geeignetere Wege der Vermarktung zu suchen als auch seine Vermietungsbem\u00fchungen, beispielsweise durch Einschaltung eines Maklers oder durch Nutzung alternativer Bewerbungsm\u00f6glichkeiten, zu intensivieren. F\u00fcr die Beurteilung der Frage, ob im Einzelfall unternommene Vermietungsbem\u00fchungen (ggf. weiterhin) als erfolgversprechend angesehen werden k\u00f6nnen oder ob diese nach Art und Intensit\u00e4t anzupassen sind, steht dem Steuerpflichtigen ein inhaltlich angemessener, zeitlicher doch begrenzter Beurteilungsspielraum zu. Ferner kann es dem Steuerpflichtigen im Einzelfall auch zuzumuten sein, durch entsprechende Zugest\u00e4ndnisse bei der Ausgestaltung des Mietverh\u00e4ltnisses (etwa der Vertragslaufzeit oder dem Vertragsgegenstand), bei der H\u00f6he des Mietzinses oder im Hinblick auf die f\u00fcr den Steuerpflichtigen aus pers\u00f6nlichen Gr\u00fcnden als Mieter akzeptablen Personen die Attraktivit\u00e4t des Objekts zu erh\u00f6hen (BFH-Urteil vom 11.\u00a0Dezember 2012 IX R 14\/12, BStBl II 2013, 279).<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>39<\/dt>\n
F\u00fcr die Feststellung des Bestehens oder der Aufgabe der Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht als innere Tatsache k\u00f6nnen \u00e4u\u00dfere Umst\u00e4nde als Indizien herangezogen werden; im Rahmen der Gesamtbeurteilung sind \u00fcberdies sp\u00e4tere Tatsachen und Ereignisse zu ber\u00fccksichtigen (BFH-Urteil vom 31.\u00a0Juli 2007 IX R 30\/05, BFH\/NV 2008, 202). Ist zu pr\u00fcfen, ob der Steuerpflichtige die Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht hinsichtlich eines nach Herstellung, Anschaffung oder Selbstnutzung l\u00e4nger leerstehenden Objekts aufgenommen oder die Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht hinsichtlich eines nach vorheriger auf Dauer angelegter Vermietung langfristig leerstehenden Objekts wieder aufgegeben hat, k\u00f6nne mithin \u2013 r\u00fcckblickend \u2013 der zeitliche Zusammenhang zwischen Beginn des Leerstands und sp\u00e4terer (tats\u00e4chlicher) Vermietung, die (unter Umst\u00e4nden fehlende) Absehbarkeit, ob und ggf. wann die R\u00e4ume im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung genutzt werden sollen oder auch die Dauer einer in der Leerstandszeit\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u2013\u00a0vom Steuerpflichtigen ggf. auch selbst \u2013 durchgef\u00fchrten Renovierung zur Vorbereitung einer erneuten Vermietung als Indizien herangezogen werden.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>40<\/dt>\n
F\u00fcr die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit von Vermietungsbem\u00fchungen als Voraussetzung einer (fort-)bestehenden Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht, deren Feststellung und W\u00fcrdigung im Wesentlichen dem FG als Tatsacheninstanz obliegt, tr\u00e4gt der Steuerpflichtige die Feststellungslast. Das FA entscheidet nach seiner freien aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen \u00dcberzeugung, ob im Einzelfall eine Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht vorliegt; es ist bei seiner tatrichterlichen W\u00fcrdigung nicht an starre Regeln f\u00fcr das gewichten einzelner Umst\u00e4nde gebunden (BFH-Urteil vom 11.\u00a0Dezember 2012 IX R 14\/12 a.a.O. mit weiteren Nachweisen).<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>41<\/dt>\n
b) Nach diesen Grunds\u00e4tzen ist davon auszugehen, dass der Kl\u00e4ger hinsichtlich der Dachgeschosswohnung in \u2026 im Streitjahr keine Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht \u2013 mehr – hatte.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>42<\/dt>\n
Die Ma\u00dfnahmen, die der Kl\u00e4ger im Streitjahr ergriffen hat, um die \u2013 bis auf einen\u00a0\u00a0dreimonatigen Zeitraum von Dezember 2007 bis M\u00e4rz 2008 \u2013 seit Fertigstellung im April 2002 leerstehende Wohnung zu vermieten, waren nicht ausreichend, um ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbem\u00fchungen annehmen zu k\u00f6nnen.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>43<\/dt>\n
Der Kl\u00e4ger selbst hat nach den vorgelegten Belegen im gesamten Streitjahr lediglich drei Zeitungsannoncen geschaltet, in denen er die Wohnung zur Vermietung angeboten hat. Diese drei Annoncen sind nach Auffassung des Senats unzureichend, um einen Mieter zu finden, zumal die Annoncen lediglich in einem kostenlosen Sonntagsblatt (X-Zeitung) erschienen, das nur einen begrenzten Leserkreis hat. Der Kl\u00e4ger hat dar\u00fcber hinaus zwar noch das Immobilienb\u00fcro \u2026 mit der Vermietung beauftragt, wie die Zeugen \u2026 und \u2026 best\u00e4tigt haben. Der Zeuge \u2026. hat angegeben, dass nach seinen Unterlagen die Firma \u2026 im Juli 2011 mit der Vermietung der streitigen Wohnung beauftragt wurde, aber auch schon vor dem Jahr 2011 Kontakt mit dem Kl\u00e4ger wegen der Vermietung der Wohnung bestanden hat. Jedoch hat das Maklerb\u00fcro \u2026 nach Aussage des Zeugen \u2026.\u00a0\u00a0die Wohnung des Kl\u00e4gers nicht regelm\u00e4\u00dfig w\u00f6chentlich inseriert. Ob die Wohnung im Internet angeboten worden ist, konnte keiner der Zeugen erinnern. Die Tatsache, dass sowohl die eigenen als auch die vom Maklerb\u00fcro ergriffenen Ma\u00dfnahmen zur Vermietung der Wohnung \u00fcber einen jahrelangen Zeitraum erfolglos geblieben sind, h\u00e4tte dem Kl\u00e4ger Anlass geben m\u00fcssen, die bisherigen Vermietungsbem\u00fchungen zu \u00fcberdenken. Dabei h\u00e4tte er zu dem Schluss kommen m\u00fcssen, dass die Verfahrensweise des Maklerb\u00fcros (keine regelm\u00e4\u00dfigen Zeitungsannoncen und Internetangebote) unzureichend war und eine intensivere Vermarktung der Wohnung erforderlich war.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>44<\/dt>\n
Hinzu kommt, dass die Wohnung m\u00f6bliert war und der Kl\u00e4ger nach Aussage des Zeugen \u2026 die M\u00f6bel in der Wohnung belassen wollte. Wie der Kl\u00e4ger selbst angegeben hat (Schriftsatz vom \u2026. 2013) scheiterte die Vermietung in der Regel daran, dass die Mietinteressenten ihre M\u00f6bel mitnehmen wollten, diese aber in der bereits m\u00f6blierten Wohnung nicht zus\u00e4tzlich unterbringen konnten. In Anbetracht der jahrelangen erfolglosen Versuche, die m\u00f6blierte Wohnung zu vermieten, h\u00e4tte es nahe gelegen, die Wohnung unm\u00f6bliert auf dem Markt anzubieten. Dies hat der Kl\u00e4ger aber nicht getan, sondern weiterhin das bisher erfolglose Vermietungsangebot in unver\u00e4nderter Form beibehalten. Trotz der langj\u00e4hrigen Erfahrung, dass f\u00fcr die Vermietung der m\u00f6blierten Wohnung offensichtlich kein Markt bestand, hat er sich nicht durchringen k\u00f6nnen, die M\u00f6bel aus der Wohnung zu entfernen und eine unm\u00f6blierte Wohnung zur Vermietung anzubieten. Stattdessen hat er im Streitjahr weitere M\u00f6belst\u00fccke (Esstisch mit St\u00fchlen) in die Wohnung gestellt. Dieses Verhalten zeigt zur \u00dcberzeugung des erkennenden Senats, dass ein ernsthaftes Bem\u00fchen des Kl\u00e4gers, die Wohnung zu vermieten, im Streitjahr nicht vorgelegen hat, der Kl\u00e4ger hinsichtlich des streitigen Vermietungsobjekts im Streitjahr somit keine Einkunftserzielungsabsicht mehr hatte.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>45<\/dt>\n
Dass die Wohnung nunmehr ab \u2026 2014 vermietet worden ist, l\u00e4sst keine R\u00fcckschl\u00fcsse auf das Streitjahr 2011 zu.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n
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<\/a>46<\/dt>\n
2. Die Kostenentscheidung folgt aus \u00a7\u00a0135 Abs.\u00a01 Finanzgerichtsordnung.<\/p>\n<\/dd>\n<\/dl>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Nieders\u00e4chsisches Finanzgericht 9. Senat, Urteil vom 17.09.2014, 9 K 81\/13 Tatbestand 1 Streitig ist die Ber\u00fccksichtigung von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung. 2 Der Kl\u00e4ger ist seit Ende 1991 Eigent\u00fcmer des Grundst\u00fccks X-Str. in… Das Dachgeschoss dieses Geb\u00e4udes wurde von ihm ausgebaut und war im April 2002 fertiggestellt. Die Wohnung im Dachgeschoss mit ca. 68\u00a0qm … Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht im Fall des langj\u00e4hrigen Leerstands einer Wohnung<\/span> weiterlesen →<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1730],"tags":[],"class_list":["post-43168","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-steuern-recht"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/43168","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=43168"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/43168\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=43168"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=43168"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=43168"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}