{"id":58615,"date":"2020-07-09T17:26:11","date_gmt":"2020-07-09T15:26:11","guid":{"rendered":"http:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/?p=58615"},"modified":"2020-07-09T17:26:37","modified_gmt":"2020-07-09T15:26:37","slug":"bgh-zu-anspruechen-des-mieters-einer-unrenoviert-ueberlassenen-wohnung-auf-durchfuehrung-von-schoenheitsreparaturen-durch-den-vermieter","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/bgh-zu-anspruechen-des-mieters-einer-unrenoviert-ueberlassenen-wohnung-auf-durchfuehrung-von-schoenheitsreparaturen-durch-den-vermieter\/","title":{"rendered":"BGH zu Anspr\u00fcchen des Mieters einer unrenoviert \u00fcberlassenen Wohnung auf Durchf\u00fchrung von Sch\u00f6nheitsreparaturen durch den Vermieter"},"content":{"rendered":"
\n
Der u. a. f\u00fcr das Wohnraummietrecht zust\u00e4ndige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 08.07.2020 in zwei Verfahren entschieden, dass ein Mieter, dem eine unrenovierte Wohnung als vertragsgem\u00e4\u00df \u00fcberlassen wurde und auf den die Sch\u00f6nheitsreparaturen nicht wirksam abgew\u00e4lzt wurden, vom Vermieter die Durchf\u00fchrung von Sch\u00f6nheitsreparaturen verlangen kann, wenn eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes eingetreten ist. Allerdings hat er sich in diesem Fall nach Treu und Glauben an den hierf\u00fcr anfallenden Kosten (regelm\u00e4\u00dfig zur H\u00e4lfte) zu beteiligen, weil die Ausf\u00fchrung der Sch\u00f6nheitsreparaturen zu einer Verbesserung des vertragsgem\u00e4\u00dfen (unrenovierten) Dekorationszustands der Wohnung bei Mietbeginn f\u00fchrt.<\/span><\/pre>\n<\/article>\n
\n
Sachverhalt und Prozessverlauf<\/h3>\n
Verfahren VIII ZR 163\/18:<\/p>\n
Die Kl\u00e4ger mieteten im Jahr 2002 von der beklagten Vermieterin eine bei \u00dcberlassung unrenovierte Wohnung in Berlin. Da sich aus ihrer Sicht der Zustand der Wohnungsdekoration zwischenzeitlich verschlechtert habe, forderten sie die Beklagte im M\u00e4rz 2016 vergeblich auf, Tapezier- und Anstricharbeiten gem\u00e4\u00df einem beigef\u00fcgten Kostenvoranschlag ausf\u00fchren zu lassen. Die auf Zahlung eines entsprechenden Vorschusses in H\u00f6he von (zuletzt) 7.312,78 Euro gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg.<\/p>\n
Zur Begr\u00fcndung hat das Landgericht (LG Berlin, 18. Zivilkammer) ausgef\u00fchrt, den Kl\u00e4gern stehe ein Vorschussanspruch aus \u00a7 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht zu, da die Mietsache aufgrund ihres dekorativen Verschlei\u00dfes nicht mangelhaft (\u00a7 536 Abs. 1 BGB) geworden sei. Da die Sch\u00f6nheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam sei, sei zwar grunds\u00e4tzlich der Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet. Auch sei davon auszugehen, dass sich der Zustand der Wohnungsdekoration nach einer Mietzeit von 14 Jahren im Vergleich zum (unrenovierten) Anfangszustand weiter verschlechtert habe. Jedoch h\u00e4tten die Kl\u00e4ger diesen Zustand als vertragsgem\u00e4\u00df akzeptiert, so dass ein Anspruch auf Vornahme von Renovierungsarbeiten gegen den Vermieter von vorne herein ausscheide, zumal dadurch eine deutlich \u00fcber den vertragsgem\u00e4\u00df geschuldeten Zustand der Wohnung hinausgehende Verbesserung erzielt w\u00fcrde, welche die Beklagte nicht schulde. Ein Anspruch des Mieters auf ein T\u00e4tigwerden des Vermieters bestehe nur dann, wenn die Wohnung zwischenzeitlich „verkommen“ und „Substanzsch\u00e4den“ vorzubeugen sei. Daf\u00fcr sei nichts ersichtlich.<\/p>\n
Verfahren VIII ZR 270\/18:<\/p>\n
In diesem Verfahren begehrt der Mieter (im Rahmen einer Widerklage) die Verurteilung der Vermieterin zur Vornahme konkret bezeichneter Sch\u00f6nheitsreparaturen. Die Wohnung war ihm bei Mietbeginn im Jahr 1992 von der Rechtsvorg\u00e4ngerin der Vermieterin unrenoviert \u00fcberlassen worden. Im Dezember 2015 forderte er die Vermieterin vergeblich auf, die aus seiner Sicht zur Beseitigung des mangelhaften Renovierungszustands erforderlichen Malerarbeiten in der Wohnung auszuf\u00fchren. Die Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg.<\/p>\n
Zur Begr\u00fcndung hat das Landgericht (LG Berlin, 63. Zivilkammer) ausgef\u00fchrt, dem Beklagten stehe ein Anspruch auf Durchf\u00fchrung der von ihm geforderten Instandhaltungsarbeiten aus \u00a7 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu. Zwar bestimme sich die Erhaltungspflicht des Vermieters nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss. Danach w\u00e4re die Kl\u00e4gerin (Vermieterin) aufgrund der unrenoviert \u00fcberlassenen Wohnung lediglich verpflichtet, nach einem weiteren dekorativen Verschlei\u00df den Ursprungszustand wiederherzustellen, nicht aber durch eine vollst\u00e4ndige Renovierung dem Mieter eine Wohnung zu verschaffen, die deutlich besser sei als zu Anfang.<\/p>\n
Jedoch sei in F\u00e4llen wie dem vorliegenden nicht davon auszugehen, dass der schlechte Anfangszustand der vertragsgem\u00e4\u00dfe sei. Der Vermieter m\u00fcsse sich an dem im Mietvertrag festgehaltenen – jedoch unwirksamen – „Renovierungsprogramm“, wonach der Mieter von Zeit zu Zeit die Sch\u00f6nheitsreparaturen h\u00e4tte ausf\u00fchren m\u00fcssen, spiegelbildlich festhalten lassen.<\/p>\n
Die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs<\/h3>\n
Der Bundesgerichtshof hat in beiden F\u00e4llen das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zur\u00fcckverwiesen.<\/p>\n
Zwar sind die Berufungskammern in beiden F\u00e4llen zutreffend davon ausgegangen, dass die \u00dcbertragung der Sch\u00f6nheitsreparaturen auf die Mieter im Formularmietvertrag unwirksam ist, da diesen jeweils eine unrenovierte Wohnung \u00fcberlassen und ihnen hierf\u00fcr kein angemessener finanzieller Ausgleich gezahlt wurde. Der Bundesgerichtshof hat damit seine Rechtsprechung best\u00e4tigt, wonach in diesen F\u00e4llen an die Stelle der unwirksamen Sch\u00f6nheitsreparaturklausel die gesetzlich (\u00a7 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) normierte Erhaltungspflicht des Vermieters tritt (vgl. Senatsurteile vom 18. M\u00e4rz 2015 – VIII ZR 185\/14, Rn. 15, 35; vom 22. August 2018 – VIII ZR 277\/16, Rn. 20).<\/p>\n
F\u00fcr eine von der Vermieterseite bef\u00fcrwortete erg\u00e4nzende Vertragsauslegung – die ohnehin nicht zu dem – einseitig an den Interessen des Vermieters orientierten – Ergebnis f\u00fchren k\u00f6nnte, dass dem Mieter die Ausf\u00fchrung von Arbeiten auf eigene Kosten freistehe, der Vermieter Sch\u00f6nheitsreparaturen unter keinen Umst\u00e4nden auszuf\u00fchren habe, ist deshalb kein Raum. Ebenso wenig kann – anders als einige Literaturstimmen und das Berufungsgericht im Verfahren VIII ZR 270\/18 meinen – der unwirksamen Formularklausel der Inhalt beigemessen werden, der Vermieter m\u00fcsse sich spiegelbildlich an der dort vorgesehenen (frischen) Renovierung festhalten lassen und deshalb treffe ihn – ohne R\u00fccksicht auf den (vertragsgem\u00e4\u00dfen) unrenovierten Zustand bei Mietbeginn – eine uneingeschr\u00e4nkte Renovierungspflicht.<\/p>\n
Ausgangspunkt der den Vermieter treffenden Erhaltungspflicht ist grunds\u00e4tzlich der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt ihrer \u00dcberlassung an die jeweiligen Mieter, vorliegend nach der Verkehrsanschauung mithin der unrenovierte Zustand, in dem sie sie die Wohnung besichtigt und angemietet haben, ohne dass Vereinbarungen \u00fcber vom Vermieter noch auszuf\u00fchrende Arbeiten getroffen wurden.<\/p>\n
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts im Verfahren VIII ZR 163\/18 f\u00fchrt das aber nicht dazu, dass Instandhaltungsanspr\u00fcche der Mieter unabh\u00e4ngig von dem weiteren Verschlei\u00df der Dekoration von vornherein auszuscheiden h\u00e4tten. Vielmehr trifft den Vermieter eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der anf\u00e4ngliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat – was nach langem Zeitablauf seit Mietbeginn (hier: 14 bzw. 25 Jahre) naheliegt.<\/p>\n
Allerdings ist die Wiederherstellung des (vertragsgem\u00e4\u00dfen) Anfangszustandes in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll und liegt auch nicht im Interesse vern\u00fcnftiger Mietvertragsparteien. Vielmehr ist allein eine Durchf\u00fchrung von Sch\u00f6nheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch die der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt. Da hierdurch auch die Gebrauchsspuren aus der Zeit vor dem gegenw\u00e4rtigen Mietverh\u00e4ltnis beseitigt werden und der Mieter nach Durchf\u00fchrung der Sch\u00f6nheitsreparaturen eine Wohnung mit einem besserem als dem vertragsgem\u00e4\u00dfen Zustand bei Mietbeginn erh\u00e4lt, gebietet es der Grundsatz von Treu und Glauben (\u00a7 242 BGB), die jeweiligen Interessen der Vertragspartner in einen angemessenen Ausgleich zu bringen.<\/p>\n
Vor diesem Hintergrund hat der Senat entschieden, dass der Mieter in derartigen F\u00e4llen zwar einerseits vom Vermieter eine „frische“ Renovierung verlangen kann, sich aber andererseits in angemessenem Umfang an den daf\u00fcr erforderlichen Kosten zu beteiligen hat. Soweit nicht Besonderheiten vorliegen, wird dies regelm\u00e4\u00dfig eine h\u00e4lftige Kostenbeteiligung bedeuten.<\/p>\n
Begehrt der Mieter (wie im Verfahren VIII ZR 270\/18) die Vornahme der Sch\u00f6nheitsreparaturen durch den Vermieter, so kann dieser die Kostenbeteiligung des Mieters nach Art eines Zur\u00fcckbehaltungsrechts einwenden. Verlangt der Mieter von dem mit der Durchf\u00fchrung der Arbeiten in Verzug geratenen Vermieter die Zahlung eines Kostenvorschusses (wie im Verfahren VIII ZR 163\/18) f\u00fchrt die angemessene Kostenbeteiligung zu einem entsprechenden Abzug von den voraussichtlichen Kosten.<\/p>\n
Beide Verfahren sind an das jeweilige Berufungsgericht zur\u00fcckverwiesen worden, da noch weitere Feststellungen zu treffen sind und den Parteien Gelegenheit zur Erg\u00e4nzung ihres Sachvortrags und Anpassung ihrer Antr\u00e4ge zu geben ist.<\/p>\n
Die ma\u00dfgeblichen Vorschriften lauten:<\/strong><\/p>\n
\u00a7 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags<\/p>\n
(1) \u00b9Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache w\u00e4hrend der Mietzeit zu gew\u00e4hren. \u00b2Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgem\u00e4\u00dfen Gebrauch geeigneten Zustand zu \u00fcberlassen und sie w\u00e4hrend der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. […]<\/p>\n
\u00a7 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels<\/p>\n
(1) Ist ein Mangel im Sinne des \u00a7 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel sp\u00e4ter wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus \u00a7 536 Schadensersatz verlangen.<\/p>\n
(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn<\/p>\n
1.der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder<\/p>\n
2. […]<\/p>\n
<\/div>\n<\/article>\n
Quelle: BGH, Pressemitteilung vom 08.07.2020 zu den Urteilen VIII ZR 163\/18 und VIII ZR 270\/18 vom 08.07.2020<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Der u. a. f\u00fcr das Wohnraummietrecht zust\u00e4ndige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 08.07.2020 in zwei Verfahren entschieden, dass ein Mieter, dem eine unrenovierte Wohnung als vertragsgem\u00e4\u00df \u00fcberlassen wurde und auf den die Sch\u00f6nheitsreparaturen nicht wirksam abgew\u00e4lzt wurden, vom Vermieter die Durchf\u00fchrung von Sch\u00f6nheitsreparaturen verlangen kann, wenn eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes eingetreten ist. Allerdings … BGH zu Anspr\u00fcchen des Mieters einer unrenoviert \u00fcberlassenen Wohnung auf Durchf\u00fchrung von Sch\u00f6nheitsreparaturen durch den Vermieter<\/span> weiterlesen →<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1730],"tags":[],"class_list":["post-58615","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-steuern-recht"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/58615","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=58615"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/58615\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=58615"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=58615"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=58615"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}