Seit ihrer Ver\u00f6ffentlichung steht die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung in der Kritik. Damit gehen zugleich viele Unsicherheiten in der Praxis einher. Nun hat der Bundesfinanzhof (BFH) ein lang erwartetes Urteil ver\u00f6ffentlicht. Der DStV-Steuerrechtsausschuss gibt weitere wertvolle Hinweise im Fall einer Grundst\u00fccksbewertung.<\/p>\n\n\n\n
Bereits seit April 2014 stellt das Bundesministerium der Finanzen (BMF) eine Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises f\u00fcr ein bebautes Grundst\u00fcck (Kaufpreisaufteilung) als unverbindliches Hilfsprogramm f\u00fcr die Steuerverwaltung zur Verf\u00fcgung. Sie soll gleichfalls ein Serviceangebot f\u00fcr die Steuerpflichtigen darstellen. Seitdem steht die BMF-Arbeitshilfe jedoch in der Kritik: Berichten aus der Praxis zufolge liefere sie weder marktkonforme noch \u00fcberzeugend nachvollziehbare Aufteilungsergebnisse. Dies problematisiert auch der DStV-Steuerrechtsausschuss. Insbesondere die starken Preissteigerungen bei Immobilien in Regionen mit starkem Nachfrage\u00fcberhang f\u00fchren zu einer Erh\u00f6hung des Bodenwerts. Durch die Berechnungssystematik des BMF-Tools kommt es demnach zu einer \u00dcberbewertung des Grund und Bodens gegen\u00fcber dem Geb\u00e4ude. Dies f\u00fchrt regelm\u00e4\u00dfig zu intensiven Er\u00f6rterungen mit der Finanzverwaltung \u2013 legt sie die Ergebnisse der BMF-Arbeitshilfe als Allheilmittel der Besteuerung zugrunde.<\/p>\n\n\n\n
Auf den Schreibtischen der BFH-Richter lag nun der folgende Sachverhalt (vgl. BFH-Urteil vom 21.07.2020, Az. IX R 26\/19<\/a>): Eine Vermieterin hatte eine Eigentumswohnung in einer Gro\u00dfstadt zum Kaufpreis von 110.000 Euro erworben. Davon sollten gem\u00e4\u00df Kaufvertrag 20.000 Euro auf das Grundst\u00fcck entfallen. Der Geb\u00e4udeanteil f\u00fcr Abschreibungszwecke betrug folglich rund 82 %. Dem folgte das Finanzamt nicht und ermittelte mit der im Internet bereitgestellten BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung einen Geb\u00e4udeanteil von rund 31 %. So sah es auch das Finanzgericht, das die Arbeitshilfe sowohl als geeignetes Wertermittlungsverfahren als auch geeignete Sch\u00e4tzungshilfe bewertete.<\/p>\n\n\n\n Anders hingegen die Auffassung des BFH: Zwar sei die im entschiedenen Fall zur Anwendung gekommene vertragliche Kaufpreisaufteilung wirtschaftlich nicht haltbar und verfehle die realen Wertverh\u00e4ltnisse. Eine ersatzweise Anwendung der BMF-Arbeitshilfe sei jedoch gleichfalls keine geeignete L\u00f6sung. Die BMF-Arbeitshilfe gew\u00e4hrleiste die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Geb\u00e4ude im entschiedenen Fall nicht. Vielmehr verenge sie die zur Verf\u00fcgung stehenden Bewertungsverfahren auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren und lege der Kaufpreisaufteilung unzul\u00e4ssige Parameter zugrunde.<\/p>\n\n\n\n Grunds\u00e4tzlich empfiehlt der DStV-Steuerrechtsausschuss: Es lohnt sich bereits im Kaufvertrag eine nachvollziehbare Regelung zur Aufteilung des Kaufpreises auf Grundst\u00fcck und Geb\u00e4ude zu vereinbaren. Diese ist sodann f\u00fcr die Aufteilung auf Grund und Boden sowie Geb\u00e4ude zugrunde zu legen und als Grundlage zur Berechnung der AfA auf das Geb\u00e4ude heranzuziehen (vgl. BFH-Urteil vom 16.09.2015, Az. IX R 12\/14<\/a>). Voraussetzung hierf\u00fcr ist, dass die vertragliche Einigung der Vertragsparteien \u00fcber den Grundst\u00fccksanteil im Gesamtkaufpreis nicht nur zum Schein getroffen wurde und keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt.<\/p>\n\n\n\n Alternativ kann seitens der Vertragsparteien auch eine Sch\u00e4tzung herangezogen werden. Diese ist \u2013 nach Auffassung des BFH (vgl. BFH-Urteil vom 10.10.2000, Az. IX R 86\/97) \u2013 in dem Ma\u00dfe zu beachten, in dem die Grundlagen der Sch\u00e4tzung nachvollziehbar und plausibel sind. In der Literatur gibt es hierzu Verfahrensvorschl\u00e4ge. Eine Berechnungsmethode, das sog. umgekehrte Ertragswertverfahren, haben Jacoby\/Geiling hierzu erarbeitet (vgl. \u201eKaufpreisaufteilung bei Grundst\u00fccksanschaffungen \u2013 Quo vadis?\u201c, DStR 2020, S. 481 ff.).<\/p>\n\n\n\n F\u00fcr eine Sch\u00e4tzung seitens des Finanzamts m\u00fcssen hingegen sog. nennenswerte Zweifel an der vereinbarten Aufteilung vorliegen, wie z.B. Anhaltspunkte f\u00fcr die Vereinbarung eines Scheingesch\u00e4fts oder einen Gestaltungsmissbrauch (vgl. BFH-Urteil vom 16.09.2015, Az. IX R 12\/14). Das vereinfachte Sch\u00e4tzungsverfahren der Finanzverwaltung konnte die M\u00fcnchner Richter aufgrund der systemischen Defizite der Kaufpreisaufteilung nicht \u00fcberzeugen. Insbesondere der fehlende Orts- oder Regionalisierungsfaktor bei der Ermittlung des Geb\u00e4udewerts stelle einen erheblichen Mangel des BMF-Berechnungstools dar. Diese fehlende Ber\u00fccksichtigung lokaler Gegebenheiten f\u00fchre gerade in Gro\u00dfst\u00e4dten mit hohen Bodenrichtwerten zu einem \u00fcberproportionalen Anteil des Grund und Bodens und damit zu mitunter sehr niedrigen Geb\u00e4udebewertungen.<\/p>\n\n\n\n Im Fall einer streitigen Grundst\u00fccksbewertung ist der Geb\u00e4udeanteil nach Weisung des BFH regelm\u00e4\u00dfig durch das Gutachten eines unabh\u00e4ngigen vereidigten Sachverst\u00e4ndigen zu ermitteln.<\/p>\n\n\n\n Quelle: DStV, Mitteilung vom 03.12.2020<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Seit ihrer Ver\u00f6ffentlichung steht die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung in der Kritik. Damit gehen zugleich viele Unsicherheiten in der Praxis einher. Nun hat der Bundesfinanzhof (BFH) ein lang erwartetes Urteil ver\u00f6ffentlicht. Der DStV-Steuerrechtsausschuss gibt weitere wertvolle Hinweise im Fall einer Grundst\u00fccksbewertung. Blick der Praxis: BMF-Arbeitshilfe vielfach untauglich Bereits seit April 2014 stellt das Bundesministerium der Finanzen … BFH-Urteil zur Kaufpreisaufteilung bei Grundst\u00fccken: Absage f\u00fcr BMF-Arbeitshilfe<\/span> weiterlesen Panoramablick: Auf der Suche nach dem besten Weg<\/h2>\n\n\n\n