{"id":62072,"date":"2020-12-18T13:14:10","date_gmt":"2020-12-18T11:14:10","guid":{"rendered":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/?p=62072"},"modified":"2023-08-25T12:12:44","modified_gmt":"2023-08-25T10:12:44","slug":"mietspiegel-werden-rechtssicherer","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/mietspiegel-werden-rechtssicherer\/","title":{"rendered":"Mietspiegel werden rechtssicherer"},"content":{"rendered":"\n

Anhand von Mietspiegeln k\u00f6nnen Vermieter Mieterh\u00f6hungen begr\u00fcnden \u2013 und Mieter k\u00f6nnen mit ihrer Hilfe \u00fcberpr\u00fcfen, ob diese berechtigt sind. Mietspiegel m\u00fcssen deshalb den Wohnungsmarkt realistisch abbilden. Dies ist derzeit nicht immer so. Um hier mehr Rechtssicherheit zu erreichen, hat das Kabinett Mindestanforderungen beschlossen.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Mietspiegel sind das wichtigste Instrument zur Ermittlung der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete. Sie dienen Vermietern zur Begr\u00fcndung von Mieterh\u00f6hungen und zur Bestimmung der zul\u00e4ssigen Miete bei Wiedervermietung im Geltungsbereich der Mietpreisbremse.<\/p>\n\n\n\n

In letzter Zeit werden qualifizierte Mietspiegel jedoch \u00f6fter gerichtlich angezweifelt \u2013 etwa, wenn Mieter mit einer Mieterh\u00f6hung nicht einverstanden sind. Die Begr\u00fcndung lautet mitunter, dass der zugrundeliegende Mietspiegel ein verzerrtes Bild des Wohnungsmarktes zeichne. H\u00e4ufiger Streitpunkt ist, ob der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grunds\u00e4tzen erstellt wurde.<\/p>\n\n\n\n

Neue Mindestanforderungen an Mietspiegel<\/h2>\n\n\n\n

Mit dem nun beschlossenen Mietspiegelreformgesetz und der Mietspiegelverordnung will die Bundesregierung hier mehr Rechtssicherheit schaffen. Ziel ist es, dass k\u00fcnftig in m\u00f6glichst vielen Gemeinden qualitativ hochwertige Mietspiegel zum Einsatz kommen.<\/p>\n\n\n\n

K\u00fcnftig werden deshalb einheitliche Vorgaben zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel gemacht. Die neue Mietspiegelverordnung legt Mindeststandards fest, um eine rechtssichere und zuverl\u00e4ssige Abbildung der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete zu gew\u00e4hrleisten. Entsprechen Mietspiegel diesen Anforderungen, k\u00f6nnen sie nicht mehr ohne Weiteres von Gerichten in Zweifel gezogen werden \u2013 juristisch gesehen wird dann vermutet, dass dieser nach wissenschaftlichen Grunds\u00e4tzen erstellt wurde.<\/p>\n\n\n\n

Diese Vermutung trifft ebenso zu, wenn ein Mietspiegel sowohl von der zust\u00e4ndigen Beh\u00f6rde als auch von den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter als \u201cqualifizierter Mietspiegel\u201d anerkannt wurde.<\/p>\n\n\n\n

Einf\u00fchrung einer Auskunftspflicht<\/h2>\n\n\n\n

Bisher werden die Daten zur Erstellung des Mietspiegels alle zwei Jahre durch Umfragen erhoben. Die Teilnahme an der Umfrage war freiwillig. Das bedeutet, die Ergebnisse hingen stark davon ab, wie viele Mieterinnen und Mieter sich beteiligten und aus welcher Art von Haushalten. Beteiligten sich beispielsweise in einer gemischten Wohngegend \u00fcberwiegend Gutverdienende mit teuren Mieten, konnte dies das Bild der Mietsituation am Wohnungsmarkt erheblich verzerren.<\/p>\n\n\n\n

Deshalb wird nun eine Auskunftspflicht eingef\u00fchrt. Mieter und Vermieter sind k\u00fcnftig verpflichtet, Auskunft \u00fcber ihr Mietverh\u00e4ltnis und die Merkmale ihrer Wohnung zu erteilen.<\/p>\n\n\n\n

Damit die Kosten der Kommunen f\u00fcr die Erstellung des Mietspiegels aber m\u00f6glichst gering bleiben, sind Mietspiegel k\u00fcnftig alle drei Jahre fortzuschreiben \u2013 anstelle bisher nach zwei Jahren. Qualifizierte Mietspiegel sind sp\u00e4testens nach f\u00fcnf Jahren neu zu erstellen.<\/p>\n\n\n\n

Verbesserung der Datengrundlage<\/h2>\n\n\n\n

Voraussetzung f\u00fcr qualifizierte Mietspiegel ist eine repr\u00e4sentative und gute Datengrundlage. Deshalb erhalten die Beh\u00f6rden k\u00fcnftig neue Befugnisse zur Datenverarbeitung. Das betrifft Daten etwa aus dem Melderegister, bei Verwaltung der Grundsteuer bekannt gewordene Daten sowie Daten aus der Geb\u00e4ude- und Wohnungsz\u00e4hlung des Zensus.<\/p>\n\n\n\n

Auch nach dem Mietspiegelreformgesetz k\u00f6nnen Mieterh\u00f6hungen f\u00fcr Wohnungen, f\u00fcr die ein qualifizierter Mietspiegel Angaben enth\u00e4lt, k\u00fcnftig weiter durch andere Mittel, zum Beispiel der Benennung von Vergleichswohnungen, begr\u00fcndet werden.<\/p>\n\n\n\n

\u201cEinfache Mietspiegel\u201d bleiben erhalten<\/h2>\n\n\n\n

Neben \u201cqualifizierten Mietspiegeln\u201d sollen auch \u201ceinfache Mietspiegel\u201d als kosteng\u00fcnstige Alternative erhalten bleiben, da sie insbesondere in kleineren Kommunen angewendet werden. An sie werden nur niedrigschwellige neue Anforderungen bez\u00fcglich Dokumentation und Ver\u00f6ffentlichung festgelegt, um ihre Aussagekraft zu verbessern.<\/p>\n\n\n\n

Ein einfacher Mietspiegel<\/strong> ist lediglich eine \u00dcbersicht \u00fcber die orts\u00fcblichen Vergleichsmieten (\u00a7 558c Abs. 1 BGB), die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder allgemein anerkannt worden ist.<\/em><\/p>\n\n\n\n