Gegenstand der am 15.10.2021 verk\u00fcndeten Entscheidung des f\u00fcr das Wohnungseigentumsrecht zust\u00e4ndigen V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs ist die Frage, ob Wohnungseigent\u00fcmer die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums mit einem Mehrheitsbeschluss aus Gr\u00fcnden der Verkehrssicherheit dauerhaft verbieten k\u00f6nnen, wenn auch das Sondereigentum infolge des Verbots nicht mehr genutzt werden kann.<\/p>\n\n\n\n
Das Verfahren betrifft ein nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteiltes, \u00fcber 40 Jahre altes und stark sanierungsbed\u00fcrftiges Parkhaus. Drei der insgesamt elf Ebenen des Parkhauses stehen als eigene Teileigentumseinheit im Sondereigentum der Kl\u00e4gerin. Sie vermietet ihre Einheit an ein benachbartes Hotel. Die \u00fcbrigen Ebenen mit den Einheiten der Beklagten sind seit Jahren au\u00dfer Betrieb. Nachdem das Bauordnungsamt Nachweise f\u00fcr die Einhaltung der brandschutztechnischen Mindestanforderungen angefordert hatte, beschlossen die Wohnungseigent\u00fcmer mehrheitlich, dass die Ebenen, die zu der Einheit der Kl\u00e4gerin geh\u00f6ren, nicht mehr genutzt werden d\u00fcrfen. Vor dem Hintergrund, dass die Gemeinschaft eine Sanierung bereits zu einem fr\u00fcheren Zeitpunkt abgelehnt hatte, wurde der Kl\u00e4gerin gestattet, die brandschutztechnischen M\u00e4ngel selbst und auf eigene Kosten zu beseitigen; erst nach Vorlage entsprechender Nachweise sollte sie die Nutzung wieder aufnehmen d\u00fcrfen.<\/p>\n\n\n\n
Die Beschlussm\u00e4ngelklage der Kl\u00e4gerin hat das Amtsgericht abgewiesen. Ihre Berufung war erfolglos. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision wollte die Kl\u00e4gerin erreichen, dass der Beschluss f\u00fcr ung\u00fcltig erkl\u00e4rt wird.<\/p>\n\n\n\n
Die Revision hat Erfolg gehabt. Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat der Beschlussm\u00e4ngelklage stattgegeben und den Beschluss f\u00fcr ung\u00fcltig erkl\u00e4rt.<\/p>\n\n\n\n
Dabei hat sich der Bundesgerichtshof von folgenden Erw\u00e4gungen leiten lassen:<\/p>\n\n\n\n
Im Grundsatz k\u00f6nnen die Wohnungseigent\u00fcmer im Rahmen der ordnungsm\u00e4\u00dfigen Verwaltung ein auf das gemeinschaftliche Eigentum bezogenes Nutzungsverbot zum Zwecke der Gefahrenabwehr beschlie\u00dfen. Das kommt aber jedenfalls dann nur aus zwingenden Gr\u00fcnden und in engen Grenzen in Betracht, wenn dadurch die zweckentsprechende Nutzung des Sondereigentums eingeschr\u00e4nkt oder \u2013 wie hier \u2013 sogar vollst\u00e4ndig ausgeschlossen wird. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind die Wohnungseigent\u00fcmer verpflichtet, die Behebung gravierender baulicher M\u00e4ngel des gemeinschaftlichen Eigentums zu veranlassen, die eine Nutzung des Sondereigentums zu dem vereinbarten Zweck erheblich beeintr\u00e4chtigen oder sogar ausschlie\u00dfen. Sie k\u00f6nnen sich nicht darauf berufen, dass ihnen die damit einhergehenden Kosten nicht zuzumuten seien. Dieser Verpflichtung zur Vornahme zwingend erforderlicher Ma\u00dfnahmen k\u00f6nnen sich die Wohnungseigent\u00fcmer auch nicht durch ein mehrheitlich verh\u00e4ngtes dauerhaftes Nutzungsverbot entziehen. Als solches wirkt sich der angefochtene Beschluss faktisch aus, weil die Beseitigung der Brandschutzm\u00e4ngel der Kl\u00e4gerin \u00fcberantwortet wurde.<\/p>\n\n\n\n
Ein dauerhaftes Nutzungsverbot k\u00f6nnte nur dann rechtm\u00e4\u00dfig sein, wenn, wie es das Berufungsgericht f\u00fcr richtig h\u00e4lt, eine Sanierungspflicht der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft gem\u00e4\u00df \u00a7 22 Abs. 4 WEG a. F. (nunmehr \u00a7 22 WEG) ausgeschlossen w\u00e4re; dann m\u00fcsste die Gefahrenabwehr durch Stilllegung des Gemeinschaftseigentums erfolgen. Der Bundesgerichtshof hat nun gekl\u00e4rt, dass die Sanierungspflichten der Wohnungseigent\u00fcmer, die aus der \u00dcberalterung bzw. der mangelnden Instandhaltung des Geb\u00e4udes herr\u00fchren, durch die genannte Vorschrift nicht begrenzt werden. Zerst\u00f6rt im Sinne von \u00a7 22 Abs. 4 WEG a. F. (nunmehr \u00a7 22 WEG) ist ein Geb\u00e4ude nur dann, wenn seine Nutzbarkeit durch punktuelle Ereignisse (wie Brand, \u00dcberflutung oder Explosion) wesentlich beeintr\u00e4chtigt oder aufgehoben ist. Das ergibt sich schon aus dem Wortlaut der Norm mit dem Zusammenhang von Zerst\u00f6rung, Wiederaufbau und Versicherungsleistung. Nach dem normalen Sprachgebrauch ist ein Geb\u00e4ude nur dann zerst\u00f6rt, wenn seine Nutzbarkeit ganz oder teilweise aufgehoben ist, nicht hingegen deshalb, weil eine Sanierung hohe Kosten verursacht. Best\u00e4tigt wird diese Sichtweise dadurch, dass das Geb\u00e4ude \u201ezu mehr als der H\u00e4lfte seines Werts\u201c zerst\u00f6rt sein muss, damit der Anspruch auf Wiederaufbau ausgeschlossen ist. Bei einem punktuellen Ereignis wie einem Flutschaden bezieht sich der Wertvergleich auf den realen Geb\u00e4udewert vor und nach der Zerst\u00f6rung. Bei einem Sanierungsstau fehlt es schon an einem konkreten Zeitpunkt, auf den ein \u201eVorher-Nachher-Vergleich\u201c realer Werte bezogen werden k\u00f6nnte. Auch wenn die Gesetzesmaterialien unergiebig sind, d\u00fcrften dem Gesetzgeber bei Abfassung der Norm kurz nach Kriegsende im Jahre 1951 Verschlechterungen von Geb\u00e4uden durch Bombenangriffe und damit durch punktuelle Ereignisse vor Augen gestanden haben.<\/p>\n\n\n\n
Eine analoge Anwendung der Norm scheidet ebenfalls aus. Das Gesetz enth\u00e4lt schon keine planwidrige Regelungsl\u00fccke. Der in \u00a7 22 Abs. 4 WEG a. F. geregelte Ausschluss des Wiederaufbaus steht in engem Zusammenhang mit der Aufhebung der Gemeinschaft, die das Gesetz grunds\u00e4tzlich ausschlie\u00dft (\u00a7 11 WEG a. F.). Eine erleichterte Aufhebung der Gemeinschaft bei \u00dcberalterung des Geb\u00e4udes oder Unrentabilit\u00e4t der Sanierung ist im j\u00fcngsten Gesetzgebungsverfahren ausgiebig diskutiert worden, ohne dass dies in der zum 1. Dezember 2020 in Kraft getretenen Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes aufgegriffen worden w\u00e4re. Die begrenzte Lebensdauer von Geb\u00e4uden k\u00f6nnte zwar auf rechtspolitischen Handlungsbedarf schlie\u00dfen lassen; eine planwidrige Regelungsl\u00fccke ist aber nicht erkennbar, nachdem der Gesetzgeber in Kenntnis des Problems von einer Neuregelung abgesehen hat. Zudem l\u00e4sst sich die Zerst\u00f6rung eines Geb\u00e4udes auch nicht \u2013 wie es eine Analogie weiter voraussetzte \u2013 mit einem Sanierungsstau vergleichen. Gerade Brandschutzm\u00e4ngel, marode Leitungen oder energetische Defizite lassen sich bei \u00e4lteren Geb\u00e4uden h\u00e4ufig nur mit sehr hohem Sanierungsaufwand beheben; trotzdem kann sich eine Sanierung als rentabel erweisen. Erst recht l\u00e4sst sich die Angemessenheit der Rechtsfolge des \u00a7 22 Abs. 4 WEG a. F. bei einem Sanierungsstau bezweifeln. Insbesondere bei Wohngeb\u00e4uden erscheint es n\u00e4mlich wenig \u00fcberzeugend, einen Mehrheitsbeschluss \u00fcber die Sanierung ab dem Erreichen einer Wertgrenze zu untersagen, obwohl die Mehrheit der Wohnungseigent\u00fcmer die Nutzbarkeit ihrer Wohnungen dauerhaft sicherstellen m\u00f6chte. Die mit dem Ausschluss des Wiederaufbaus zusammenh\u00e4ngende rechtspolitische Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen die Gemeinschaft gegen den Willen einzelner Wohnungseigent\u00fcmer beendet werden kann, darf nicht durch richterliche Rechtsfortbildung, sondern nur durch den Gesetzgeber entschieden werden. In diesem Verfahren war ohnehin nicht die Aufhebung der Gemeinschaft, sondern allein die Wirksamkeit eines dauerhaften Nutzungsverbots zu beurteilen.<\/p>\n\n\n\n
\u201eKein Wohnungseigent\u00fcmer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dies gilt auch f\u00fcr eine Aufhebung aus wichtigem Grund. Eine abweichende Vereinbarung ist nur f\u00fcr den Fall zul\u00e4ssig, dass das Geb\u00e4ude ganz oder teilweise zerst\u00f6rt wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.\u201c<\/p>\n\n\n\n
\u201eJeder Wohnungseigent\u00fcmer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Geb\u00e4udeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschlie\u00dfen.\u201c<\/p>\n\n\n\n
\u201eSoweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigent\u00fcmer geregelt ist, k\u00f6nnen die Wohnungseigent\u00fcmer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsm\u00e4\u00dfige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschlie\u00dfen.\u201c<\/p>\n\n\n\n
\u201eIst das Geb\u00e4ude zu mehr als der H\u00e4lfte seines Wertes zerst\u00f6rt und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht gem\u00e4\u00df \u00a7 21 Abs. 3 beschlossen oder gem\u00e4\u00df \u00a7 21 Abs. 4 verlangt werden.\u201c<\/p>\n\n\n\n
Quelle: BGH, Pressemitteilung vom 15.10.2021 zum Urteil V ZR 225\/20 vom 15.10.2021<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Gegenstand der am 15.10.2021 verk\u00fcndeten Entscheidung des f\u00fcr das Wohnungseigentumsrecht zust\u00e4ndigen V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs ist die Frage, ob Wohnungseigent\u00fcmer die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums mit einem Mehrheitsbeschluss aus Gr\u00fcnden der Verkehrssicherheit dauerhaft verbieten k\u00f6nnen, wenn auch das Sondereigentum infolge des Verbots nicht mehr genutzt werden kann. Sachverhalt Das Verfahren betrifft ein nach dem Wohnungseigentumsgesetz … Dauerhaftes Nutzungsverbot durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigent\u00fcmer ist rechtswidrig<\/span> weiterlesen