Der u. a. f\u00fcr das gewerbliche Mietrecht zust\u00e4ndige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte die Frage zu entscheiden, ob ein Mieter von gewerblich genutzten R\u00e4umen f\u00fcr die Zeit einer beh\u00f6rdlich angeordneten Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfung w\u00e4hrend der COVID-19-Pandemie zur vollst\u00e4ndigen Zahlung der Miete verpflichtet ist.<\/p>\n\n\n\n
Die Beklagte hat von der Kl\u00e4gerin R\u00e4umlichkeiten zum Betrieb eines Einzelhandelsgesch\u00e4fts f\u00fcr Textilien aller Art sowie Waren des t\u00e4glichen Ge- und Verbrauchs gemietet. Aufgrund des sich im M\u00e4rz 2020 in Deutschland verbreitenden SARS-CoV-2-Virus (COVID-19-Pandemie) erlie\u00df das S\u00e4chsische Staatsministerium f\u00fcr Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt am 18. und am 20. M\u00e4rz 2020 Allgemeinverf\u00fcgungen, aufgrund derer die Beklagte ihr Textileinzelhandelsgesch\u00e4ft im Mietobjekt vom 19. M\u00e4rz 2020 bis einschlie\u00dflich 19. April 2020 schlie\u00dfen musste. Infolge der beh\u00f6rdlich angeordneten Betriebsschlie\u00dfung entrichtete die Beklagte f\u00fcr den Monat April 2020 keine Miete.<\/p>\n\n\n\n
Das Landgericht hat die Beklagte zur Zahlung der Miete f\u00fcr den Monat April 2020 in H\u00f6he von 7.854,00 Euro verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die erstinstanzliche Entscheidung aufgehoben und die Beklagte \u2013 unter Abweisung der Klage im \u00dcbrigen \u2013 zur Zahlung von nur 3.720,09 Euro verurteilt. Infolge des Auftretens der COVID-19-Pandemie und der staatlichen Schlie\u00dfungsanordnung auf Grundlage der Allgemeinverf\u00fcgungen sei eine St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage des Mietvertrags i. S. v. \u00a7 313 Abs. 1 BGB eingetreten, die eine Anpassung des Vertrags dahin gebiete, dass die Kaltmiete f\u00fcr die Dauer der angeordneten Schlie\u00dfung auf die H\u00e4lfte reduziert werde.<\/p>\n\n\n\n
Auf die Revisionen der Kl\u00e4gerin, die nach wie vor die volle Miete verlangt, und der Beklagten, die ihren Klageabweisungsantrag weiterverfolgt, hat der Bundesgerichtshof das Urteil des Oberlandesgerichts aufgehoben und die Sache an dieses zur\u00fcckverwiesen.<\/p>\n\n\n\n
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass im Fall einer Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfung, die aufgrund einer hoheitlichen Ma\u00dfnahme zur Bek\u00e4mpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, grunds\u00e4tzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten R\u00e4umen auf Anpassung der Miete wegen St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage gem\u00e4\u00df \u00a7 313 Abs. 1 BGB in Betracht kommt.<\/p>\n\n\n\n
Die Anwendbarkeit der mietrechtlichen Gew\u00e4hrleistungsvorschriften und der Regelungen des allgemeinen schuldrechtlichen Leistungsst\u00f6rungsrechts, insbesondere des \u00a7 313 BGB zum Wegfall der Gesch\u00e4ftsgrundlage, ist nicht durch die f\u00fcr die Zeit vom 1. April 2020 bis zum 30. September 2022 geltende Vorschrift des Art. 240 \u00a7 2 EGBGB ausgeschlossen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass diese Vorschrift nach ihrem eindeutigen Wortlaut und ihrem Gesetzeszweck allein eine Beschr\u00e4nkung des K\u00fcndigungsrechts des Vermieters zum Ziel hat und nichts zur H\u00f6he der geschuldeten Miete aussagt.<\/p>\n\n\n\n
Die auf den Allgemeinverf\u00fcgungen des S\u00e4chsischen Staatsministeriums beruhende Betriebsschlie\u00dfung hat jedoch nicht zu einem Mangel des Mietgegenstands i. S. v. \u00a7 536 Abs. 1 Satz 1 BGB gef\u00fchrt, weshalb das Oberlandesgericht zu Recht eine Minderung der Miete nach \u00a7 536 Abs. 1 BGB abgelehnt hat. Ergeben sich aufgrund von gesetzgeberischen Ma\u00dfnahmen w\u00e4hrend eines laufenden Mietverh\u00e4ltnisses Beeintr\u00e4chtigungen des vertragsm\u00e4\u00dfigen Gebrauchs eines gewerblichen Mietobjekts, kann dies zwar einen Mangel i. S. v. \u00a7 536 Abs. 1 Satz 1 BGB begr\u00fcnden. Voraussetzung hierf\u00fcr ist jedoch, dass die durch die gesetzgeberische Ma\u00dfnahme bewirkte Gebrauchsbeschr\u00e4nkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts in Zusammenhang steht. Die mit der Schlie\u00dfungsanordnung verbundene Gebrauchsbeschr\u00e4nkung der Beklagten erf\u00fcllt diese Voraussetzung nicht. Die beh\u00f6rdlich angeordnete Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfung kn\u00fcpft allein an die Nutzungsart und den sich daraus ergebenden Publikumsverkehr an, der die Gefahr einer verst\u00e4rkten Verbreitung des SARS-CoV-2-Virus beg\u00fcnstigt und der aus Gr\u00fcnden des Infektionsschutzes untersagt werden sollte. Durch die Allgemeinverf\u00fcgung wird jedoch weder der Beklagten die Nutzung der angemieteten Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume im \u00dcbrigen noch der Kl\u00e4gerin tats\u00e4chlich oder rechtlich die \u00dcberlassung der Mietr\u00e4umlichkeiten verboten. Das Mietobjekt stand daher trotz der Schlie\u00dfungsanordnung weiterhin f\u00fcr den vereinbarten Mietzweck zur Verf\u00fcgung. Das Vorliegen eines Mangels i. S. v. \u00a7 536 Abs. 1 Satz 1 BGB ergibt sich auch nicht aus dem im vorliegenden Fall vereinbarten Mietzweck der R\u00e4umlichkeiten zur \u201eNutzung als Verkaufs- und Lagerr\u00e4ume eines Einzelhandelsgesch\u00e4fts f\u00fcr Textilien aller Art, sowie Waren des t\u00e4glichen Ge- und Verbrauchs\u201c. Die Beklagte konnte nicht davon ausgehen, dass die Kl\u00e4gerin mit der Vereinbarung des konkreten Mietzwecks eine unbedingte Einstandspflicht auch f\u00fcr den Fall einer hoheitlich angeordneten \u00d6ffnungsuntersagung im Falle einer Pandemie \u00fcbernehmen wollte.<\/p>\n\n\n\n
Dem Mieter von gewerblich genutzten R\u00e4umen kann jedoch im Fall einer Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfung, die aufgrund einer hoheitlichen Ma\u00dfnahme zur Bek\u00e4mpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, grunds\u00e4tzlich ein Anspruch auf Anpassung der Miete wegen St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage gem\u00e4\u00df \u00a7 313 Abs. 1 BGB zustehen. Dies hat das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend erkannt; seine Erw\u00e4gungen zu einer m\u00f6glichen Vertragsanpassung sind jedoch nicht frei von Rechtsfehlern.<\/p>\n\n\n\n
Aufgrund der vielf\u00e4ltigen Ma\u00dfnahmen zur Bek\u00e4mpfung der COVID-19-Pandemie wie Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfungen, Kontakt- und Zugangsbeschr\u00e4nkungen und der damit verbundenen massiven Auswirkungen auf das gesellschaftliche und wirtschaftliche Leben in Deutschland w\u00e4hrend des ersten Lockdowns im Fr\u00fchjahr 2020 ist im vorliegenden Fall die sogenannte gro\u00dfe Gesch\u00e4ftsgrundlage betroffen. Darunter versteht man die Erwartung der vertragschlie\u00dfenden Parteien, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht \u00e4ndern und die Sozialexistenz nicht ersch\u00fcttert werde. Diese Erwartung der Parteien wurde dadurch schwerwiegend gest\u00f6rt, dass die Beklagte aufgrund der zur Bek\u00e4mpfung der COVID-19-Pandemie erlassenen Allgemeinverf\u00fcgungen ihr Gesch\u00e4ftslokal in der Zeit vom 19. M\u00e4rz 2020 bis einschlie\u00dflich 19. April 2020 schlie\u00dfen musste. Daf\u00fcr, dass bei einer zur Bek\u00e4mpfung der COVID-19-Pandemie beh\u00f6rdlich angeordneten Betriebsschlie\u00dfung die tats\u00e4chliche Voraussetzung des \u00a7 313 Abs. 1 Satz 1 BGB einer schwerwiegenden St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage erf\u00fcllt ist, spricht auch die neu geschaffene Vorschrift des Art. 240 \u00a7 7 EGBGB. Danach wird vermutet, dass sich ein Umstand im Sinne des \u00a7 313 Abs. 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend ver\u00e4ndert hat, wenn vermietete Grundst\u00fccke oder vermietete R\u00e4ume, die keine Wohnr\u00e4ume sind, infolge staatlicher Ma\u00dfnahmen zur Bek\u00e4mpfung der COVID-19-Pandemie f\u00fcr den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschr\u00e4nkung verwendbar sind.<\/p>\n\n\n\n
Allein der Wegfall der Gesch\u00e4ftsgrundlage gem. \u00a7 313 Abs. 1 BGB berechtigt jedoch noch nicht zu einer Vertragsanpassung. Vielmehr verlangt die Vorschrift als weitere Voraussetzung, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Ber\u00fccksichtigung aller Umst\u00e4nde des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unver\u00e4nderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Beruht die entt\u00e4uschte Gewinnerwartung des Mieters wie im vorliegenden Fall auf einer hoheitlichen Ma\u00dfnahme zur Bek\u00e4mpfung der COVID-19-Pandemie wie einer Betriebsschlie\u00dfung f\u00fcr einen gewissen Zeitraum, geht dies \u00fcber das gew\u00f6hnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus. Denn die wirtschaftlichen Nachteile, die ein gewerblicher Mieter aufgrund einer pandemiebedingten Betriebsschlie\u00dfung erlitten hat, beruhen nicht auf unternehmerischen Entscheidungen oder der entt\u00e4uschten Vorstellung, in den Mietr\u00e4umen ein Gesch\u00e4ft betreiben zu k\u00f6nnen, mit dem Gewinne erwirtschaftet werden. Sie sind vielmehr Folge der umfangreichen staatlichen Eingriffe in das wirtschaftliche und gesellschaftliche Leben zur Bek\u00e4mpfung der COVID-19-Pandemie, f\u00fcr die keine der beiden Mietvertragsparteien verantwortlich gemacht werden kann. Durch die COVID-19-Pandemie hat sich letztlich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht, das von der mietvertraglichen Risikoverteilung ohne eine entsprechende vertragliche Regelung nicht erfasst wird. Das damit verbundene Risiko kann regelm\u00e4\u00dfig keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden.<\/p>\n\n\n\n
Dies bedeutet aber nicht, dass der Mieter stets eine Anpassung der Miete f\u00fcr den Zeitraum der Schlie\u00dfung verlangen kann. Ob dem Mieter ein Festhalten an dem unver\u00e4nderten Vertrag unzumutbar ist, bedarf auch in diesem Fall einer umfassenden Abw\u00e4gung, bei der s\u00e4mtliche Umst\u00e4nde des Einzelfalls zu ber\u00fccksichtigen sind (\u00a7 313 Abs. 1 BGB). Eine pauschale Betrachtungsweise wird den Anforderungen an dieses normative Tatbestandsmerkmal der Vorschrift nicht gerecht. Deshalb kommt die vom Oberlandesgericht vorgenommene Vertragsanpassung dahingehend, dass ohne Ber\u00fccksichtigung der konkreten Umst\u00e4nde die Miete f\u00fcr den Zeitraum der Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfung grunds\u00e4tzlich um die H\u00e4lfte herabgesetzt wird, weil das Risiko einer pandemiebedingten Gebrauchsbeschr\u00e4nkung der Mietsache keine der beiden Mietvertragsparteien allein trifft, nicht in Betracht. Es bedarf vielmehr einer umfassenden und auf den Einzelfall bezogenen Abw\u00e4gung, bei der zun\u00e4chst von Bedeutung ist, welche Nachteile dem Mieter durch die Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfung und deren Dauer entstanden sind. Diese werden bei einem gewerblichen Mieter prim\u00e4r in einem konkreten Umsatzr\u00fcckgang f\u00fcr die Zeit der Schlie\u00dfung bestehen, wobei jedoch nur auf das konkrete Mietobjekt und nicht auf einen m\u00f6glichen Konzernumsatz abzustellen ist. Zu ber\u00fccksichtigen kann auch sein, welche Ma\u00dfnahmen der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste w\u00e4hrend der Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfung zu vermindern.<\/p>\n\n\n\n
Da eine Vertragsanpassung nach den Grunds\u00e4tzen der St\u00f6rung der Gesch\u00e4ftsgrundlage aber nicht zu einer \u00dcberkompensierung der entstandenen Verluste f\u00fchren darf, sind bei der Pr\u00fcfung der Unzumutbarkeit grunds\u00e4tzlich auch die finanziellen Vorteile zu ber\u00fccksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat. Dabei k\u00f6nnen auch Leistungen einer ggf. einstandspflichtigen Betriebsversicherung des Mieters zu ber\u00fccksichtigen sein. Staatliche Unterst\u00fctzungsma\u00dfnahmen, die nur auf Basis eines Darlehens gew\u00e4hrt wurden, bleiben hingegen bei der gebotenen Abw\u00e4gung au\u00dfer Betracht, weil der Mieter durch sie keine endg\u00fcltige Kompensation der erlittenen Umsatzeinbu\u00dfen erreicht. Eine tats\u00e4chliche Gef\u00e4hrdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist nicht erforderlich. Schlie\u00dflich sind bei der gebotenen Abw\u00e4gung auch die Interessen des Vermieters in den Blick zu nehmen.<\/p>\n\n\n\n
Das Oberlandesgericht hat nach der Zur\u00fcckverweisung nunmehr zu pr\u00fcfen, welche konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen die Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfung in dem streitgegenst\u00e4ndlichen Zeitraum f\u00fcr die Beklagte hatte und ob diese Nachteile ein Ausma\u00df erreicht haben, das eine Anpassung des Mietvertrags erforderlich macht.<\/p>\n\n\n\n
Die ma\u00dfgeblichen Normen lauten wie folgt:<\/p>\n\n\n\n
\u00a7 313 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuches (BGB)<\/strong><\/p>\n\n\n\n Haben sich Umst\u00e4nde, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend ver\u00e4ndert und h\u00e4tten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Ver\u00e4nderung vorausgesehen h\u00e4tten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Ber\u00fccksichtigung aller Umst\u00e4nde des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unver\u00e4nderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. [\u2026]<\/p>\n\n\n\n Art. 240 \u00a7 2 des Einf\u00fchrungsgesetzes zum B\u00fcrgerlichen Gesetzbuch (EGBGB, in Kraft seit dem 31.12.2020)<\/strong><\/p>\n\n\n\n (1) Der Vermieter kann ein Mietverh\u00e4ltnis \u00fcber Grundst\u00fccke oder \u00fcber R\u00e4ume nicht allein aus dem Grund k\u00fcndigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz F\u00e4lligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige K\u00fcndigungsrechte bleiben unber\u00fchrt.<\/p>\n\n\n\n (2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.<\/p>\n\n\n\n (3) Die Abs\u00e4tze 1 und 2 sind auf Pachtverh\u00e4ltnisse entsprechend anzuwenden.<\/p>\n\n\n\n (4) Die Abs\u00e4tze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.<\/p>\n\n\n\n \u00a7 536 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuches (BGB)<\/strong><\/p>\n\n\n\n Hat die Mietsache zur Zeit der \u00dcberlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgem\u00e4\u00dfen Gebrauch aufhebt, oder entsteht w\u00e4hrend der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter f\u00fcr die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. F\u00fcr die Zeit, w\u00e4hrend der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt au\u00dfer Betracht. [\u2026]<\/p>\n\n\n\n Art. 240 \u00a7 7 des Einf\u00fchrungsgesetzes zum B\u00fcrgerlichen Gesetzbuch (EGBGB, in Kraft seit dem 31.12.2020)<\/strong><\/p>\n\n\n\n (1) Sind vermietete Grundst\u00fccke oder vermietete R\u00e4ume, die keine Wohnr\u00e4ume sind, infolge staatlicher Ma\u00dfnahmen zur Bek\u00e4mpfung der COVID-19-Pandemie f\u00fcr den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschr\u00e4nkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des \u00a7 313 Absatz 1 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend ver\u00e4ndert hat. [\u2026]<\/p>\n\n\n\n Quelle: BGH, Pressemitteilung vom 12.01.2022 zum Urteil XII ZR 8\/21 vom 12.01.2022<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Der u. a. f\u00fcr das gewerbliche Mietrecht zust\u00e4ndige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte die Frage zu entscheiden, ob ein Mieter von gewerblich genutzten R\u00e4umen f\u00fcr die Zeit einer beh\u00f6rdlich angeordneten Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfung w\u00e4hrend der COVID-19-Pandemie zur vollst\u00e4ndigen Zahlung der Miete verpflichtet ist. Sachverhalt Die Beklagte hat von der Kl\u00e4gerin R\u00e4umlichkeiten zum Betrieb eines Einzelhandelsgesch\u00e4fts f\u00fcr Textilien … Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfung<\/span> weiterlesen