{"id":660,"date":"2012-03-31T09:04:53","date_gmt":"2012-03-31T07:04:53","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.steuer.org\/?p=660"},"modified":"2012-09-19T14:21:39","modified_gmt":"2012-09-19T12:21:39","slug":"mietvertrag-kann-auch-nach-jahrelanger-durchfuhrung-unwirksam-sein","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/mietvertrag-kann-auch-nach-jahrelanger-durchfuhrung-unwirksam-sein\/","title":{"rendered":"Mietvertrag kann auch nach jahrelanger Durchf\u00fchrung unwirksam sein"},"content":{"rendered":"<p><strong>Mietvertrag kann auch nach jahrelanger Durchf\u00fchrung unwirksam sein<\/strong><\/p>\n<p><strong>Kernaussage<\/strong><\/p>\n<p>Auch nach jahrelanger Durchf\u00fchrung eines Gewerberaummietverh\u00e4ltnisses kann sich der Mieter auf den Mangel der Schriftform berufen. Nur wenn ein Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat, kann der Einwand von Treu und Glauben greifen.<\/p>\n<p><strong>Sachverhalt<\/strong><\/p>\n<p>Die Beklagte ist Mieterin von Gewerber\u00e4umen des Kl\u00e4gers. Sie ist im Wege des Mieterwechsels durch Einigung mit dem Vormieter und Zustimmung des Vermieters in den seit 1975 bestehenden Praxismietvertrag eingetreten, der durch mehrere Nachtr\u00e4ge in wesentlichen Punkten ge\u00e4ndert wurde. Eine ausdr\u00fcckliche Bezugnahme auf diese Nachtr\u00e4ge enth\u00e4lt die Mieteintrittsvereinbarung nicht. Die Parteien streiten dar\u00fcber, ob sich das Mietverh\u00e4ltnis durch Optionserkl\u00e4rung der beklagten Mieterin bis zum 31.12.2011 verl\u00e4ngert hat oder ob sie das Mietverh\u00e4ltnis wirksam zum 31.12.2010 k\u00fcndigen konnte. Der Kl\u00e4ger begehrt Feststellung, dass das Mietverh\u00e4ltnis bis zum 31.12.2011 bestehe.<\/p>\n<p><strong>Entscheidung<\/strong><\/p>\n<p>Die Klage hatte keinen Erfolg, denn die K\u00fcndigung war wirksam. Ein gewerblicher Mietvertrag, der f\u00fcr l\u00e4nger als ein Jahr abgeschlossen wird, bedarf der Schriftform. Anderenfalls gilt er als f\u00fcr unbestimmte Zeit vereinbart und kann mit gesetzlicher Frist gek\u00fcndigt werden. Der rechtsgesch\u00e4ftliche Mieterwechsel kann durch schriftliche Einigung zwischen Alt- und Neumieter vereinbart werden. Sind wesentliche Vertragsabsprachen in Nachtragsvereinbarungen enthalten, bedarf die Mieteintrittserkl\u00e4rung eines ausdr\u00fccklichen Verweises auch auf die Nachtr\u00e4ge. Die Zustimmung des Vermieters ist hingegen formfrei m\u00f6glich. Die Nichteinhaltung der Schriftform hat zur Folge, dass s\u00e4mtliche Befristungen und Optionsrechte unwirksam sind und das Mietverh\u00e4ltnis gek\u00fcndigt werden kann. Ferner war die Mieterin auch nicht wegen jahrelanger Durchf\u00fchrung des Mietverh\u00e4ltnisses nach dem Grundsatz von Treu und Glauben gehindert, sich auf den Mangel der Schriftform zu berufen. Dies ist nur ausnahmsweise bei schlechthin untragbaren Ergebnissen m\u00f6glich.<\/p>\n<p><strong>Konsequenz<\/strong><\/p>\n<p>Gewerbliche Mietvertr\u00e4ge enthalten meist langfristige Festlaufzeiten, so dass ein Mieterwechsel und Eintritt in den bestehenden Vertrag durchaus \u00fcblich sind. Die Entscheidung verdeutlicht, es ist zwingend darauf zu achten, dass eine ausdr\u00fcckliche Bezugnahme auf den Ausgangsvertrag und s\u00e4mtliche Nachtr\u00e4ge in der Mieteintrittsvereinbarung enthalten ist.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Mietvertrag kann auch nach jahrelanger Durchf\u00fchrung unwirksam sein Kernaussage Auch nach jahrelanger Durchf\u00fchrung eines Gewerberaummietverh\u00e4ltnisses kann sich der Mieter auf den Mangel der Schriftform berufen. 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