Der Bundesgerichtshof hat sich am 20. Juli 2022 mit den formellen Anforderungen an Mieterh\u00f6hungskl\u00e4rungen nach der Durchf\u00fchrung von Modernisierungsma\u00dfnahmen befasst. Es handelt sich um drei von einer Vielzahl beim VIII. Zivilsenat anh\u00e4ngiger Verfahren, mit denen Mieter verschiedener Wohnungen in Bremen gegen Mieterh\u00f6hungen der beklagten Vermieterin vorgehen.<\/p>\n\n\n\n
In s\u00e4mtlichen Verfahren sind die Kl\u00e4ger jeweils Mieter von Wohnungen der Beklagten in Bremen. Diese erh\u00f6hte infolge von Modernisierungen der betreffenden Wohnungen sowie der Geb\u00e4ude, in denen sich die Wohnungen befinden, die monatlich zu zahlende Grundmiete. Den Mieterh\u00f6hungsschreiben war jeweils eine als \u201eKostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterh\u00f6hung\u201c bezeichnete Anlage beigef\u00fcgt. Diese enthielt unter anderem Angaben zu den einzelnen Modernisierungsma\u00dfnahmen, die hierf\u00fcr jeweils angefallenen Gesamtkosten, den jeweils nach Abzug der Instandhaltungskosten verbleibenden umlagef\u00e4higen Modernisierungskostenanteil sowie die sich daraus ergebende Berechnung der jeweiligen Mieterh\u00f6hung. Die Kl\u00e4ger halten die Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rungen bereits aus formellen Gr\u00fcnden f\u00fcr unwirksam. Sie begehren mit ihren Klagen die Feststellung, dass der Beklagten ein Anspruch auf Zahlung der erh\u00f6hten Miete nicht zustehe, und zum Teil zus\u00e4tzlich die R\u00fcckzahlung ihrer Ansicht nach \u00fcberzahlter Mieten.<\/p>\n\n\n\n
Das Berufungsgericht hat in allen drei Verfahren die Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rungen bereits aus formellen Gr\u00fcnden f\u00fcr unwirksam erachtet und den Klagen jeweils stattgegeben. Jedenfalls bei umfassenden und kostentr\u00e4chtigen Modernisierungsma\u00dfnahmen beziehungsweise solchen, die au\u00dferhalb der Wohnung des Mieters vorgenommen w\u00fcrden oder mehrere Geb\u00e4ude umfassten, sei zur Erf\u00fcllung der formellen Anforderungen des \u00a7 559b Abs. 1 Satz 2 BGB eine weitere Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen erforderlich. Das k\u00f6nnte etwa durch eine Aufschl\u00fcsselung nach verschiedenen Gewerken, \u201ekonkreten Arbeitsabschnitten\u201c oder \u201egreifbaren Einzelarbeiten\u201c erfolgen. Nur auf diese Weise k\u00f6nne der Mieter den Kostenansatz des Vermieters auf seine Plausibilit\u00e4t und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm enthaltene, nicht umlagef\u00e4hige Instandhaltungskosten (\u00a7 559 Abs. 2 BGB) \u00fcberpr\u00fcfen. Mit den vom Berufungsgericht jeweils zugelassenen Revisionen verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter.<\/p>\n\n\n\n
Der unter anderem f\u00fcr das Wohnraummietrecht zust\u00e4ndige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass es zur Erf\u00fcllung der formellen Anforderungen des \u00a7 559b Abs. 1 Satz 2 BGB ausreichend ist, wenn ein Vermieter die f\u00fcr eine bestimmte Modernisierungsma\u00dfnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Eine Aufschl\u00fcsselung der f\u00fcr eine bestimmte Modernisierungsma\u00dfnahme entstandenen Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen ist hingegen grunds\u00e4tzlich auch dann nicht erforderlich, wenn umfangreiche und entsprechend kostentr\u00e4chtige bauliche Ver\u00e4nderungen oder Ma\u00dfnahmen au\u00dferhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Geb\u00e4uden ausgef\u00fchrt wurden.<\/p>\n\n\n\n
Nach \u00a7 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach der Durchf\u00fchrung bestimmter Modernisierungsma\u00dfnahmen die j\u00e4hrliche Miete um 11 Prozent (seit 1. Januar 2019 um 8 Prozent) der f\u00fcr die Wohnung aufgewendeten Kosten erh\u00f6hen. Dabei ist die Mieterh\u00f6hung gem\u00e4\u00df \u00a7 559b Abs. 1 BGB dem Mieter in Textform zu erkl\u00e4ren und darin die Erh\u00f6hung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der \u00a7\u00a7 559, 559a BGB zu erl\u00e4utern. Damit soll insbesondere eine Abgrenzung ber\u00fccksichtigungsf\u00e4higer Modernisierungsma\u00dfnahmen (\u00a7 555b BGB) von insoweit nicht ber\u00fccksichtigungsf\u00e4higen Erhaltungsma\u00dfnamen (\u00a7 555a BGB) gew\u00e4hrleistet werden.<\/p>\n\n\n\n
Diese formellen Anforderungen an die Erh\u00f6hungserkl\u00e4rung in \u00a7 559b Abs. 1 BGB bilden das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grunds\u00e4tzen des Vertragsrechts einger\u00e4umten M\u00f6glichkeit, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erkl\u00e4rung zu gestalten. Der Mieter soll in die Lage versetzt werden, den Grund und den Umfang der Mieterh\u00f6hung auf Plausibilit\u00e4t zu \u00fcberpr\u00fcfen und entscheiden zu k\u00f6nnen, ob Bedarf f\u00fcr eine eingehendere Kontrolle \u2013 etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Personen, durch Einholung weiterer Ausk\u00fcnfte beim Vermieter und\/oder durch Einsichtnahme in die Rechnungen und sonstigen Belege \u2013 besteht.<\/p>\n\n\n\n
Dennoch d\u00fcrfen die H\u00fcrden f\u00fcr die Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rung in formeller Hinsicht nicht zu hoch angesetzt werden. Denn eine \u00dcberspannung der Anforderungen k\u00f6nnte dazu f\u00fchren, dass der Vermieter eine inhaltlich berechtigte Mieterh\u00f6hung nicht durchsetzen k\u00f6nnte und ihm der Anreiz zur Durchf\u00fchrung von \u2013 vom Gesetzgeber ausdr\u00fccklich erw\u00fcnschten \u2013 Modernisierungsma\u00dfnahmen genommen w\u00fcrde.<\/p>\n\n\n\n
Davon ausgehend ist es in formeller Hinsicht ausreichend, wenn der Vermieter in der Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rung die f\u00fcr eine bestimmte Modernisierungsma\u00dfnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen aus seiner Sicht in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Welchen weiteren \u2013 f\u00fcr die beschriebene Zielsetzung des \u00a7 559b Abs. 1 BGB ma\u00dfgeblichen \u2013 Erkenntnisgewinn die vom Berufungsgericht geforderte weitergehende Aufschl\u00fcsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien dem Mieter vermittelte, ist nicht ersichtlich. Zudem hat das Berufungsgericht nicht hinreichend in den Blick genommen, dass dem Mieter zur Kl\u00e4rung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters \u00fcber dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Einsichtsrecht zur Verf\u00fcgung steht.<\/p>\n\n\n\n
Ob die vom Vermieter angesetzten Erh\u00f6hungsbetr\u00e4ge tats\u00e4chlich zutreffend und angemessen sind, betrifft allein die materiell-rechtliche Nachpr\u00fcfung der Erh\u00f6hungserkl\u00e4rung nach \u00a7 559 BGB. In deren Rahmen obliegt dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur daf\u00fcr, dass es sich bei den durchgef\u00fchrten Bauma\u00dfnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsma\u00dfnahmen handelt, sondern auch daf\u00fcr, dass die der Mieterh\u00f6hung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung dienende Ma\u00dfnahmen entfallen sind. Da das Berufungsgericht die hierf\u00fcr erforderlichen Feststellungen bislang nicht getroffen hat, hat der Senat die Berufungsurteile in allen drei Verfahren aufgehoben und zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Bremen zur\u00fcckverwiesen.<\/p>\n\n\n\n
\u00a7 555a Erhaltungsma\u00dfnahmen<\/strong><\/p>\n\n\n\n (1) Der Mieter hat Ma\u00dfnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsma\u00dfnahmen).<\/p>\n\n\n\n [\u2026]<\/p>\n\n\n\n \u00a7 555b Modernisierungsma\u00dfnahmen (in der bis zum 30. November 2021 g\u00fcltigen Fassung)<\/strong><\/p>\n\n\n\n Modernisierungsma\u00dfnahmen sind bauliche Ver\u00e4nderungen,<\/p>\n\n\n\n \u00a7 559 Mieterh\u00f6hung nach Modernisierungsma\u00dfnahmen (in der bis zum 31. Dezember 2018 g\u00fcltigen Fassung)<\/strong><\/p>\n\n\n\n (1) Hat der Vermieter Modernisierungsma\u00dfnahmen im Sinne des \u00a7 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgef\u00fchrt, so kann er die j\u00e4hrliche Miete um 11 Prozent der f\u00fcr die Wohnung aufgewendeten Kosten erh\u00f6hen.<\/p>\n\n\n\n (2) Kosten, die f\u00fcr Erhaltungsma\u00dfnahmen erforderlich gewesen w\u00e4ren, geh\u00f6ren nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Sch\u00e4tzung zu ermitteln.<\/p>\n\n\n\n [\u2026]<\/p>\n\n\n\n \u00a7 559a Anrechnung von Drittmitteln<\/strong><\/p>\n\n\n\n (1) Kosten, die vom Mieter oder f\u00fcr diesen von einem Dritten \u00fcbernommen oder die mit Zusch\u00fcssen aus \u00f6ffentlichen Haushalten gedeckt werden, geh\u00f6ren nicht zu den aufgewendeten Kosten im Sinne des \u00a7 559.<\/p>\n\n\n\n [\u2026]<\/p>\n\n\n\n \u00a7 559b Geltendmachung der Erh\u00f6hung, Wirkung der Erh\u00f6hungserkl\u00e4rung<\/strong><\/p>\n\n\n\n (1) 1<\/sup>Die Mieterh\u00f6hung nach \u00a7 559 ist dem Mieter in Textform zu erkl\u00e4ren. 2<\/sup>Die Erkl\u00e4rung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erh\u00f6hung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der \u00a7\u00a7 559 und 559a erl\u00e4utert wird. [\u2026]<\/p>\n\n\n\n Quelle: BGH, Pressemitteilung vom 21.07.2022 zu den Urteilen VIII ZR 337\/21, VIII ZR 339\/21 und VIII ZR 361\/21 vom 20.07.2022<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Der Bundesgerichtshof hat sich am 20. Juli 2022 mit den formellen Anforderungen an Mieterh\u00f6hungskl\u00e4rungen nach der Durchf\u00fchrung von Modernisierungsma\u00dfnahmen befasst. Es handelt sich um drei von einer Vielzahl beim VIII. Zivilsenat anh\u00e4ngiger Verfahren, mit denen Mieter verschiedener Wohnungen in Bremen gegen Mieterh\u00f6hungen der beklagten Vermieterin vorgehen. Sachverhalt In s\u00e4mtlichen Verfahren sind die Kl\u00e4ger jeweils Mieter … Mieterh\u00f6hungserkl\u00e4rung nach \u00a7 559b Abs. 1 BGB erfordert keine Aufteilung der Modernisierungskosten nach Gewerken<\/span> weiterlesen