Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer auch nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes die auf Beseitigung von M\u00e4ngeln am Gemeinschaftseigentum gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum weiterhin durch Mehrheitsbeschluss zur alleinigen Durchsetzung an sich ziehen kann. Dar\u00fcber hinaus sind die Voraussetzungen f\u00fcr eine Haftung des Verk\u00e4ufers eines Grundst\u00fccks wegen Altlasten bzw. eines Altlastenverdachts pr\u00e4zisiert worden.<\/p>\n\n\n\n
Die Kl\u00e4gerin ist eine Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer. Die Wohnungseigentumsanlage befindet sich auf einem in M\u00fcnchen belegenen Grundst\u00fcck, das urspr\u00fcnglich im Eigentum der Beklagten, einem Immobilienunternehmen, stand. Die Beklagte teilte das Grundst\u00fcck mit dem bestehenden Geb\u00e4ude im Jahr 2012 in Wohnungseigentum auf und begann mit dem Verkauf der Einheiten. F\u00fcr den zun\u00e4chst beabsichtigten Bau einer Tiefgarage lie\u00df sie im Fr\u00fchjahr 2013 die B\u00f6den des Innenhofs und der Au\u00dfenfl\u00e4chen der Anlage untersuchen. Dabei wurde eine ehemalige Kiesgrube aufgefunden, deren aufgef\u00fcllte B\u00f6den, wie weitere Untersuchungen zeigten, unterschiedlich mit Schadstoffen belastet sind. Die Beklagte stoppte daraufhin zun\u00e4chst den Verkauf und informierte die Stadt M\u00fcnchen. Beh\u00f6rdlich angeordnete Untersuchungen des Oberbodens auf Altlasten ergaben Belastungen u. a. mit Benzo(a)pyren (BaP). In einer von der Beklagten in Auftrag gegebenen gutachterlichen Bewertung der Untersuchungsergebnisse wurde f\u00fcr den Innenhof ein Bodenaustausch bis zu einer Tiefe von 30 cm vorgeschlagen. Auf einen Austausch des tiefer liegenden Bodens k\u00f6nne wegen der geplanten Errichtung der Tiefgarage verzichtet werden. Ma\u00dfnahmen im s\u00fcdlichen Au\u00dfenbereich seien trotz der festgestellten Belastungen wegen einer m\u00f6glichen Einz\u00e4unung der betroffenen Bereiche nicht erforderlich. Ab dem 29. Mai 2013 setzte die Beklagte den Verkauf der Wohnungen fort. In den Kaufvertr\u00e4gen wies sie auf eine allein den Innenhof betreffende Altlastenauskunft der Stadt M\u00fcnchen hin und verpflichtete sich zur Durchf\u00fchrung der f\u00fcr den Innenhof vorgeschlagenen Sicherungsma\u00dfnahmen. Die Haftung f\u00fcr eine Altlastenfreiheit des Grundst\u00fccks au\u00dferhalb des Innenhofs wurde ausgeschlossen. In der Folgezeit tauschte die Beklagte den Oberboden des Innenhofes in einer Tiefe von 20 cm aus. Der Bau einer Tiefgarage erfolgte dagegen nicht. In zwei Eigent\u00fcmerversammlungen im Mai 2014 und im Oktober 2015 beschlossen die Wohnungseigent\u00fcmer mehrheitlich die gerichtliche Geltendmachung m\u00f6glicher Anspr\u00fcche wegen Altlasten im Innenhof und im s\u00fcdlichen Au\u00dfenbereich.<\/p>\n\n\n\n
Das Landgericht hat der mit dem Hauptantrag beanspruchten Feststellung des Bestehens von M\u00e4ngelanspr\u00fcchen teilweise stattgegeben. In der Berufungsinstanz hat das Oberlandesgericht den Hauptantrag als unzul\u00e4ssig abgewiesen und auf den Hilfsantrag der Kl\u00e4gerin die Beklagte zur Beseitigung der vorhandenen Altlasten durch Sanierung des Innenhofs und des s\u00fcdlichen Au\u00dfenbereichs verurteilt, jedoch nur, soweit jeweils der Wert von 0,5 mg\/kg BaP \u00fcberschritten wird. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision hat die beklagte Verk\u00e4uferin die vollst\u00e4ndige Abweisung der Klage erstrebt. Die Kl\u00e4gerin hat mit der Anschlussrevision ihr Klagebegehren weiterverfolgt, soweit dieses erfolglos geblieben ist.<\/p>\n\n\n\n
Der Bundesgerichtshof hat das Urteil auf die Revision der Beklagten aufgehoben, soweit die Beklagte zur Beseitigung verurteilt worden ist. Insoweit ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht zur\u00fcckverwiesen worden. Die Anschlussrevision der Kl\u00e4gerin hat keinen Erfolg gehabt.<\/p>\n\n\n\n
Dem liegen folgende Erw\u00e4gungen zu Grunde:<\/p>\n\n\n\n
Der Hilfsantrag ist zul\u00e4ssig. Insbesondere ist die Kl\u00e4gerin f\u00fcr die Geltendmachung des Nachbesserungsanspruchs prozessf\u00fchrungsbefugt. Dies beruht auf den im Mai 2014 und Oktober 2015 gefassten Beschl\u00fcssen der Wohnungseigent\u00fcmer. Allerdings ist die Regelung zu der \u201eVergemeinschaftung durch Mehrheitsbeschluss\u201c in \u00a7 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG a. F. infolge der w\u00e4hrend des Berufungsverfahrens in Kraft getretenen Reform des Wohnungseigentumsgesetzes ersatzlos entfallen. Dieser Bestimmung zufolge konnte die Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer im Rahmen der ordnungsm\u00e4\u00dfigen Verwaltung die Aus\u00fcbung der den einzelnen Erwerbern aus den jeweiligen Vertr\u00e4gen mit dem Ver\u00e4u\u00dferer zustehenden Rechte auf ordnungsgem\u00e4\u00dfe Herstellung des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen. Nunmehr regelt \u00a7 9a Abs. 2 WEG nur noch die sogenannte \u201egeborene Aus\u00fcbungsbefugnis\u201c; danach kann die Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer (ohne weiteres) die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigent\u00fcmer aus\u00fcben, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, und sie nimmt die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigent\u00fcmer wahr.<\/p>\n\n\n\n
Gleichwohl k\u00f6nnen, wie der Bundesgerichtshof nun gekl\u00e4rt hat, Anspr\u00fcche aus den Erwerbsvertr\u00e4gen, die die M\u00e4ngelbeseitigung betreffen, weiterhin durch Mehrheitsbeschluss \u201evergemeinschaftet\u201c werden. Das hat hier zur Folge, dass die Prozessf\u00fchrungsbefugnis der Kl\u00e4gerin fortbesteht. \u00a7 9a Abs. 2 WEG n. F. erfasst jedenfalls nicht die prim\u00e4ren M\u00e4ngelrechte der Wohnungseigent\u00fcmer. Diese Anspr\u00fcche ergeben sich nicht aus dem gemeinschaftlichen Eigentum, sondern aus den individuellen Erwerbsvertr\u00e4gen, die die Wohnungseigent\u00fcmer mit dem teilenden Eigent\u00fcmer geschlossen haben. Sie erfordern keine einheitliche Rechtsverfolgung. Denn der Wohnungseigent\u00fcmer, der selbst\u00e4ndig die M\u00e4ngelbeseitigung gegen den Ver\u00e4u\u00dferer verfolgt, handelt grunds\u00e4tzlich auch im wohlverstandenen Interesse aller anderen Wohnungseigent\u00fcmer, und er darf seine vertraglichen Rechte im Grundsatz selbst wahrnehmen.<\/p>\n\n\n\n
Eine Vergemeinschaftung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Erf\u00fcllungs- und Nacherf\u00fcllungsanspr\u00fcche der Wohnungseigent\u00fcmer durch Mehrheitsbeschluss wird durch \u00a7 9a Abs. 2 WEG andererseits nicht ausgeschlossen. Die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer ergibt sich in der Sache unver\u00e4ndert aufgrund der Verwaltungsbefugnis f\u00fcr das gemeinschaftliche Eigentum sowie der in \u00a7 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG geregelten Pflicht zu dessen Erhaltung. Hierf\u00fcr spricht auch die Gesetzesbegr\u00fcndung, der zufolge die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Bautr\u00e4gerrecht, nach der eine Vergemeinschaftung von werkvertraglichen Erf\u00fcllungs- und Nacherf\u00fcllungsanspr\u00fcchen m\u00f6glich war, fortgelten soll. Entsprechendes muss f\u00fcr die Vergemeinschaftung von kaufrechtlichen Erf\u00fcllungs- und Nacherf\u00fcllungsanspr\u00fcchen gelten. Nur diese Sichtweise tr\u00e4gt der nach der Reform unver\u00e4nderten Interessenlage der Wohnungseigent\u00fcmer hinreichend Rechnung. Dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nunmehr der Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer obliegt, hat nichts daran ge\u00e4ndert, dass es Sache der Wohnungseigent\u00fcmer ist, in der Eigent\u00fcmerversammlung dar\u00fcber zu befinden, auf welche Weise M\u00e4ngel am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen sind. Ordnungsm\u00e4\u00dfiger Verwaltung wird es auch weiterhin in aller Regel entsprechen, einen gemeinschaftlichen Willen dar\u00fcber zu bilden, wie die ordnungsgem\u00e4\u00dfe Herstellung des Gemeinschaftseigentums zu bewirken ist und ggf. welche vertraglichen Anspr\u00fcche geltend gemacht werden sollen.<\/p>\n\n\n\n
In der Sache tr\u00e4gt die von dem Berufungsgericht gegebene Begr\u00fcndung die Verurteilung der Beklagten zur Nacherf\u00fcllung nach \u00a7 439 Abs. 1 BGB nicht. Zwar ist die Annahme, dass das Grundst\u00fcck wegen des Vorfindens einer aufgef\u00fcllten Kiesgrube und eines hierdurch begr\u00fcndeten Altlastenverdachts einen Mangel i. S. d. \u00a7 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB a. F. aufweist, nicht zu beanstanden. Die von dem Verk\u00e4ufer wegen eines Altlastenverdachts geschuldete Nachbesserung umfasst aber zun\u00e4chst nur die Ausr\u00e4umung des Verdachts durch Aufkl\u00e4rungsma\u00dfnahmen. Ein Altlastenverdacht rechtfertigt hingegen nicht die Sanierung des Grundst\u00fccks, zu der die Beklagte von dem Berufungsgericht verurteilt worden ist. Die Beseitigung von Altlasten kann der K\u00e4ufer erst dann verlangen, wenn sich der Verdacht best\u00e4tigt. Entscheidend ist deshalb, ob \u00fcber den Altlastenverdacht hinaus eine tats\u00e4chliche Bodenbelastung in einem Umfang vorliegt, der die von dem Berufungsgericht ausgesprochene Verurteilung zur Sanierung tr\u00e4gt. Hiervon kann auf der Grundlage der bislang getroffenen Feststellungen nicht ausgegangen werden. Eine von der \u00fcblichen Beschaffenheit abweichende Belastung eines Grundst\u00fccks mit Schadstoffen und damit ein Mangel ist anzunehmen, wenn nach \u00f6ffentlich-rechtlichen Kriterien eine sch\u00e4dliche Bodenver\u00e4nderung oder eine Altlast im Sinne des Bundesbodenschutzgesetzes vorliegt (\u00a7 2 Abs. 3 bzw. Abs. 5 BBodSchG). F\u00fcr die Beurteilung, ob eine Belastung des Grundst\u00fccks mit Schadstoffen einen Sachmangel darstellt, k\u00f6nnen die zur beh\u00f6rdlichen Gef\u00e4hrdungsabsch\u00e4tzung gem\u00e4\u00df \u00a7 8 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und 2 BBodSchG ma\u00dfgeblichen Pr\u00fcf- und Ma\u00dfnahmenwerte herangezogen werden. Liegen der Gehalt oder die Konzentration eines Schadstoffes unterhalb des jeweiligen Pr\u00fcfwertes, ist insoweit der Verdacht einer sch\u00e4dlichen Bodenver\u00e4nderung oder Altlast nach \u00a7 4 Abs. 2 Satz 1 BBodSchV ausger\u00e4umt, und das Grundst\u00fcck weist regelm\u00e4\u00dfig die \u00fcbliche Beschaffenheit auf. Andererseits begr\u00fcndet allein die \u00dcberschreitung von Pr\u00fcfwerten, von der das Berufungsgericht hier ohne Rechtsfehler ausgegangen ist, keinen \u00fcber den Altlastenverdacht hinausgehenden Sachmangel, sondern erh\u00e4rtet lediglich einen bereits bestehenden (allgemeinen) Verdacht. Da das Berufungsgericht keine hinreichenden Feststellungen dazu getroffen hat, dass im Innenhof und im s\u00fcdlichen Au\u00dfenbereich des Grundst\u00fccks auch Ma\u00dfnahmenwerte nach \u00a7 8 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BBodSchG \u00fcberschritten werden, hat der Bundesgerichtshof die Verurteilung der Beklagten aufgehoben.<\/p>\n\n\n\n
Die Voraussetzungen f\u00fcr eine abschlie\u00dfende Entscheidung \u00fcber die Revision der Beklagten liegen nicht vor. Abweisungsreif ist der Hilfsantrag nicht. Auf den in den Kaufvertr\u00e4gen vereinbarten Haftungsausschluss kann sich die Beklagte nach \u00a7 444 BGB nicht berufen. Verschweigt der Verk\u00e4ufer arglistig einen ihm bekannten Altlastenverdacht und best\u00e4tigt sich sp\u00e4ter der Verdacht, handelt er in aller Regel auch im Hinblick auf die \u2013 hier zu Gunsten der Kl\u00e4gerin zu unterstellenden \u2013 tats\u00e4chlich vorhandenen Altlasten arglistig. Den in den ab dem 29. Mai 2013 geschlossenen Kaufvertr\u00e4gen enthaltenen Hinweis auf die Altlastenproblematik sieht das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei als bagatellisierend und deshalb als unzureichend an. Zutreffend ist schlie\u00dflich, dass der Anspruch gem\u00e4\u00df \u00a7 439 Abs. 1 BGB bei dem Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung und M\u00e4ngeln des Gemeinschaftseigentums auf volle \u2013 hier von der Kl\u00e4gerin verlangte \u2013 Nacherf\u00fcllung gerichtet ist. Es besteht nicht lediglich ein auf die Quote des Miteigentumsanteils beschr\u00e4nkter Anspruch auf Freistellung von M\u00e4ngelbeseitigungskosten. Schlie\u00dflich kann der Hilfsantrag auch nicht deshalb abgewiesen werden, weil er auf ein zu weitreichendes Ziel, n\u00e4mlich eine Sanierung, gerichtet ist, obwohl derzeit nur eine Gefahrerforschung verlangt werden kann. Zu diesem erstmalig von dem Senat hervorgehobenen Gesichtspunkt muss den Parteien Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben und die M\u00f6glichkeit einger\u00e4umt werden, ggf. die Antr\u00e4ge umzustellen sowie erg\u00e4nzend Beweis anzubieten.<\/p>\n\n\n\n
Die Anschlussrevision der Kl\u00e4gerin ist unbegr\u00fcndet, weil der von ihr weiter verfolgte Feststellungsantrag mangels Bestimmtheit unzul\u00e4ssig ist.<\/p>\n\n\n\n
Die ma\u00dfgeblichen Vorschriften lauten:<\/p>\n\n\n\n
\u00a7 10 WEG Allgemeine Grunds\u00e4tze<\/strong><\/p>\n\n\n\n in der bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung:<\/p>\n\n\n\n [\u2026]<\/p>\n\n\n\n (6) Die Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer kann im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegen\u00fcber Dritten und Wohnungseigent\u00fcmern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begr\u00fcndeten und rechtsgesch\u00e4ftlich erworbenen Rechte und Pflichten. Sie \u00fcbt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigent\u00fcmer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigent\u00fcmer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigent\u00fcmer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden k\u00f6nnen oder zu erf\u00fcllen sind. [\u2026]<\/p>\n\n\n\n [\u2026]<\/p>\n\n\n\n \u00a7 9a WEG Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer<\/strong><\/p>\n\n\n\n [\u2026]<\/p>\n\n\n\n (2) Die Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer \u00fcbt die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigent\u00fcmer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, und nimmt die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigent\u00fcmer wahr.<\/p>\n\n\n\n [\u2026]<\/p>\n\n\n\n \u00a7 19 WEG Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss<\/p>\n\n\n\n [\u2026]<\/p>\n\n\n\n (2) Zur ordnungsm\u00e4\u00dfigen Verwaltung und Benutzung geh\u00f6ren insbesondere<\/p>\n\n\n\n [\u2026]<\/p>\n\n\n\n 2.<\/p>\n\n\n\n die ordnungsm\u00e4\u00dfige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums,<\/p>\n\n\n\n [\u2026]<\/p>\n\n\n\n \u00a7 434 BGB Sachmangel<\/strong><\/p>\n\n\n\n in der bis zum 31. Dezember 2021 geltenden Fassung:<\/p>\n\n\n\n (1) Die Sache ist frei von Sachm\u00e4ngeln, wenn sie bei Gefahr\u00fcbergang die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist die Sache frei von Sachm\u00e4ngeln,<\/p>\n\n\n\n wenn sie sich f\u00fcr die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet, sonst<\/p>\n\n\n\n wenn sie sich f\u00fcr die gew\u00f6hnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art \u00fcblich ist und die der K\u00e4ufer nach der Art der Sache erwarten kann.<\/p>\n\n\n\n [\u2026]<\/p>\n\n\n\n \u00a7 439 BGB Nacherf\u00fcllung<\/strong><\/p>\n\n\n\n (1) Der K\u00e4ufer kann als Nacherf\u00fcllung nach seiner Wahl die Beseitigung des Mangels oder die Lieferung einer mangelfreien Sache verlangen.<\/p>\n\n\n\n [\u2026]<\/p>\n\n\n\n \u00a7 444 BGB Haftungsausschluss<\/strong><\/p>\n\n\n\n Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des K\u00e4ufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschr\u00e4nkt werden, kann sich der Verk\u00e4ufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie f\u00fcr die Beschaffenheit der Sache \u00fcbernommen hat.<\/p>\n\n\n\n \u00a7 8 BBodSchG Werte und Anforderungen<\/strong><\/p>\n\n\n\n (1) Die Bundesregierung wird erm\u00e4chtigt, nach Anh\u00f6rung der beteiligten Kreise (\u00a7 20) durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften \u00fcber die Erf\u00fcllung der sich aus \u00a7 4 ergebenden boden- und altlastenbezogenen Pflichten sowie die Untersuchung und Bewertung von Verdachtsfl\u00e4chen, sch\u00e4dlichen Bodenver\u00e4nderungen, altlastverd\u00e4chtigen Fl\u00e4chen und Altlasten zu erlassen. Hierbei k\u00f6nnen insbesondere<\/p>\n\n\n\n Werte, bei deren \u00dcberschreiten unter Ber\u00fccksichtigung der Bodennutzung eine einzelfallbezogene Pr\u00fcfung durchzuf\u00fchren und festzustellen ist, ob eine sch\u00e4dliche Bodenver\u00e4nderung oder Altlast vorliegt (Pr\u00fcfwerte),<\/p>\n\n\n\n Werte f\u00fcr Einwirkungen oder Belastungen, bei deren \u00dcberschreiten unter Ber\u00fccksichtigung der jeweiligen Bodennutzung in der Regel von einer sch\u00e4dlichen Bodenver\u00e4nderung oder Altlast auszugehen ist und Ma\u00dfnahmen erforderlich sind (Ma\u00dfnahmenwerte),<\/p>\n\n\n\n [\u2026]<\/p>\n\n\n\n \u00a7 4 BBodSchV Bewertung<\/strong><\/p>\n\n\n\n [\u2026]<\/p>\n\n\n\n (2) Liegen der Gehalt oder die Konzentration eines Schadstoffes unterhalb des jeweiligen Pr\u00fcfwertes in Anhang 2, ist insoweit der Verdacht einer sch\u00e4dlichen Bodenver\u00e4nderung oder Altlast ausger\u00e4umt.<\/p>\n\n\n\n [\u2026]<\/p>\n\n\n\n Quelle: BGH, Pressemitteilung vom 11.11.2022 zum Urteil V ZR 213\/21 vom 11.11.2022<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigent\u00fcmer auch nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes die auf Beseitigung von M\u00e4ngeln am Gemeinschaftseigentum gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum weiterhin durch Mehrheitsbeschluss zur alleinigen Durchsetzung an sich ziehen kann. Dar\u00fcber hinaus sind die Voraussetzungen f\u00fcr eine Haftung des Verk\u00e4ufers eines Grundst\u00fccks wegen … Prozessf\u00fchrungsbefugnis der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft zur Geltendmachung von M\u00e4ngelrechten in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum; Altlasten als Mangel<\/span> weiterlesen