Bel\u00e4sst der Grundst\u00fccksk\u00e4ufer ohne angemessene Verg\u00fctung dem Verk\u00e4ufer (oder einem Dritten) Nutzungsrechte an dem Grundst\u00fcck (Nie\u00dfbrauchs- und Wohnungsrechte), liegt darin ein geldwerter Vorteil, den der K\u00e4ufer f\u00fcr den Erwerb der Sache hingibt und der deshalb in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen ist.<\/p>\n\n\n\n
Die Kl\u00e4gerin erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 26. Mai 2021 zu einem Kaufpreis von 133.000 Euro (inklusive Inventar in H\u00f6he von 30.000 Euro) zwei Flurst\u00fccke, von denen eines mit einem Zweifamilienhaus bebaut ist. Die Kl\u00e4gerin war seit 1995 Mieterin einer Wohnung in dem Geb\u00e4ude, an dem f\u00fcr den Bruder der Ver\u00e4u\u00dferin, Herrn C, bereits im Jahr 2003 ein lebensl\u00e4ngliches unentgeltliches Wohnungsrecht einger\u00e4umt worden war. F\u00fcr das zweite Flurst\u00fcck bestand ein Nie\u00dfbrauchsrecht des C. Das Wohnungsrecht wurde von C am 4. Mai 2021 zur Eintragung im Grundbuch angemeldet und am 4. Juni 2021 eingetragen. Im Kaufvertrag vom 26. Mai 2021 werden das Wohnungsrecht und das Nie\u00dfbrauchsrecht als bestehende Belastung aufgef\u00fchrt. Der Gesamtwert des \u00fcbernommenen Wohnungsrechts betr\u00e4gt unstreitig 146.328 Euro.<\/p>\n\n\n\n
Das beklagte FA setzte mit Grunderwerbsteuerbescheid vom 2. Juli 2021 die Grunderwerbsteuer in H\u00f6he von 12.466 Euro fest. Als Bemessungsgrundlage f\u00fcr die Berechnung der Grunderwerbsteuer ber\u00fccksichtigte das FA den um den Wert des Inventars gek\u00fcrzten Kaufpreis (103.000 Euro) und erh\u00f6hte ihn um den Wert des Wohnungsrechts (146.328 Euro). Die Kl\u00e4gerin war anders als das FA der Auffassung, das Wohnungsrecht d\u00fcrfe die Bemessungsgrundlage f\u00fcr die Grunderwerbsteuer nicht erh\u00f6hen. Der Kaufpreis entspreche dem Verkehrswert des Grundst\u00fccks. Das dingliche Wohnungsrecht diene allein dazu, das verm\u00e4chtnisweise erworbene Nutzungsrecht von C abzusichern.<\/p>\n\n\n\n
Das Finanzgericht best\u00e4tigte die Auffassung des FA und wies die Klage ab.<\/p>\n\n\n\n
Dem Grunderwerbsteuergesetz liege in \u00a7\u00a7 8 und 9 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) ein eigenst\u00e4ndiger, \u00fcber das b\u00fcrgerlich-rechtliche Verst\u00e4ndnis hinausgehender Gegenleistungsbegriff zugrunde, der darauf abziele, die Gegenleistung so umfassend wie m\u00f6glich zu erfassen. Nach \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG gelte als Gegenleistung bei einem Kauf der Kaufpreis einschlie\u00dflich der vom K\u00e4ufer \u00fcbernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verk\u00e4ufer vorbehaltenen Nutzungen. Nutzungen seien gem\u00e4\u00df \u00a7 100 B\u00fcrgerliches Gesetzbuch (BGB) u. a. die Vorteile, welche der Gebrauch der Sache oder des Rechts gew\u00e4hre. Sie geb\u00fchrten nach \u00a7 446 Satz 2 BGB von der \u00dcbergabe der Sache an dem K\u00e4ufer. Der Verk\u00e4ufer sei grunds\u00e4tzlich verpflichtet, eine Sache frei von Rechtsm\u00e4ngeln (\u00a7\u00a7 433 Abs. 1, 435 BGB) zu \u00fcbergeben. Werde die Norm vertraglich abbedungen, belasse der Grundst\u00fccksk\u00e4ufer also die Nutzungen dem Verk\u00e4ufer (oder einem Dritten) \u00fcber diesen Zeitpunkt hinaus, liege darin ein geldwerter Vorteil, den der K\u00e4ufer f\u00fcr den Erwerb der Sache hingebe. Dies rechtfertige die Einbeziehung der dem Verk\u00e4ufer bzw. einem Dritten vorbehaltenen Nutzungen in die Gegenleistung. Erfasst seien Nutzungen aller Art, namentlich Nie\u00dfbrauchs- und Wohnungsrechte. Sie k\u00f6nnten entweder neu begr\u00fcndet werden oder bereits bestehen. Unerheblich sei auch, wenn diese gegen\u00fcber einem Dritten einger\u00e4umt w\u00fcrden.<\/p>\n\n\n\n
Wenn jedoch der Grundst\u00fccksverk\u00e4ufer die vorbehaltenen Nutzungen angemessen verg\u00fcte, liege in der Nutzungs\u00fcberlassung keine Gegenleistung f\u00fcr das Grundst\u00fcck i. S. von \u00a7 8 Abs. 1, \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. Ob sich der Verk\u00e4ufer Nutzungen ohne angemessenes Entgelt vorbehalten habe, sei durch Auslegung des Kaufvertrags zu ermitteln.<\/p>\n\n\n\n
Nach diesen Ma\u00dfst\u00e4ben seien die dem C vorbehaltenen Nutzungen in die Bemessungsgrundlage nach \u00a7 8 Abs. 1 GrEStG i. V. m. \u00a7 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG einzubeziehen. Im Kaufvertrag vom 26. Mai 2021 h\u00e4tten die Beteiligten das Wohnungsrecht ausdr\u00fccklich festgehalten. Zudem sei es auch bei den Rechtsm\u00e4ngeln (\u00a7 435 BGB) angef\u00fchrt. Diese Vereinbarungen k\u00f6nnten nicht anders verstanden werden, als dass mit Zustimmung der Kl\u00e4gerin das Wohnrecht des C bestehen bleibe und sie von ihrem Recht nach \u00a7 446 S. 2 BGB keinen Gebrauch gemacht habe. Der Notar habe insbesondere daraufhin hingewiesen, dass im \u00dcbrigen ein lastenfreier \u00dcbergang geschuldet werde. Eine Verg\u00fctung f\u00fcr die vorbehaltenen Nutzungen sei nicht geleistet worden. Es sei zwar richtig, dass das dingliche Wohnungsrecht vorliegend noch nicht zur Eintragung gelangt sei. Allerdings belege der Umstand, dass die Kl\u00e4gerin den Kaufvertrag mit der Kenntnis, dass dieses zur Eintragung gelangen werde, unterzeichnet habe, dass sie auch weiterhin an der Nutzung durch Herrn C festhalten wollte. Dies gelte umso mehr, als die Kl\u00e4gerin mit C in einer ehe\u00e4hnlichen Lebensgemeinschaft lebe.<\/p>\n\n\n\n
Dass das Wohnungsrecht von C (schuldrechtlich) nicht neu begr\u00fcndet worden sei, sondern fortbestehe, sei unerheblich. Entscheidend sei vielmehr, dass die Kl\u00e4gerin auf ihren Anspruch einer rechtsm\u00e4ngelfreien \u00dcbertragung verzichtet und damit einen geldwerten Vorteil geleistet habe (\u00a7 446 Satz 2 BGB). Sie habe es gerade bei der bisherigen Belastung belassen und diese \u00fcbernommen. Daher komme es auch nicht darauf an, ob die dingliche Belastung durch Eintragung in das Grundbuch bereits bestanden habe oder neu begr\u00fcndet worden sei. Im zu entscheidenden Fall habe die Kl\u00e4gerin auf die Nutzungen aus dem Grundst\u00fcck verzichtet. Erst unter Ber\u00fccksichtigung des Wohnungsrechts habe die Ver\u00e4u\u00dferin einen angemessenen Kaufpreis (ca. 260.000 Euro) erhalten.<\/p>\n\n\n\n
Die Revision wurde mit Blick auf ein beim Bundesfinanzhof anh\u00e4ngiges Verfahren (Az. II R 5\/22, vorgehend Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Urteil vom 4. M\u00e4rz 2021 12 K 12271\/19) zugelassen.<\/p>\n\n\n\n
Quelle: FG Baden-W\u00fcrttemberg, Mitteilung vom 22.12.2022 zum Urteil 5 K 2500\/21 vom 08.07.2022 (nrkr – BFH-Az.: II R 32\/22)<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Bel\u00e4sst der Grundst\u00fccksk\u00e4ufer ohne angemessene Verg\u00fctung dem Verk\u00e4ufer (oder einem Dritten) Nutzungsrechte an dem Grundst\u00fcck (Nie\u00dfbrauchs- und Wohnungsrechte), liegt darin ein geldwerter Vorteil, den der K\u00e4ufer f\u00fcr den Erwerb der Sache hingibt und der deshalb in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen ist. Sachverhalt Die Kl\u00e4gerin erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 26. Mai 2021 zu einem Kaufpreis … Grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage bei Grundst\u00fccksver\u00e4u\u00dferung unter Fortbestand einer dinglichen Belastung (Wohnungsrecht)<\/span> weiterlesen