{"id":74399,"date":"2024-05-09T12:04:05","date_gmt":"2024-05-09T10:04:05","guid":{"rendered":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/?p=74399"},"modified":"2024-05-09T12:04:05","modified_gmt":"2024-05-09T10:04:05","slug":"erbschaftsteuerliche-immobilienbewertung-verkehrswertnachweis-nach-dem-grstrefug","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/erbschaftsteuerliche-immobilienbewertung-verkehrswertnachweis-nach-dem-grstrefug\/","title":{"rendered":"<strong>Erbschaftsteuerliche Immobilienbewertung: Verkehrswertnachweis nach dem GrStRefUG<\/strong>"},"content":{"rendered":"\n<p>Die Bewertung von Grundbesitz f\u00fcr Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie der Grunderwerbsteuer steht oft im Spannungsfeld zwischen steuerlicher Regelbewertung und dem tats\u00e4chlichen Marktwert der Immobilie. Der Verkehrswert (Marktwert) spielt dabei eine zentrale Rolle, insbesondere wenn die standardisierten Bewertungsverfahren zu einer \u00dcberbewertung f\u00fchren k\u00f6nnten. Dieser Artikel erl\u00e4utert die Modalit\u00e4ten beim Verkehrswertnachweis nach dem Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz (GrStRefUG) und den gleich lautenden Erlassen der obersten Finanzbeh\u00f6rden der L\u00e4nder vom 7. Dezember 2022.<\/p>\n\n\n\n<h3>Die \u00d6ffnungsklausel und ihre Bedeutung<\/h3>\n\n\n\n<p>Das GrStRefUG hat die Vorschriften zur steuerlichen Bewertung von Immobilien deutlich ge\u00e4ndert und bietet nun explizit die M\u00f6glichkeit, den <a href=\"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/immobilien-gutachten-berlin.html\">Verkehrswert durch ein Sachverst\u00e4ndigengutachten<\/a> oder einen stichtagsnahen Kaufpreis nachzuweisen. Diese Option steht Steuerpflichtigen offen, wenn die typisierte Bewertung zu einem \u00fcberh\u00f6hten Wert f\u00fchrt. Die gesetzliche \u00d6ffnungsklausel in \u00a7 198 BewG erm\u00f6glicht es, in solchen F\u00e4llen einen niedrigeren Verkehrswert anzusetzen, um eine m\u00f6gliche \u00dcberma\u00dfbesteuerung zu vermeiden.<\/p>\n\n\n\n<h3>Ankn\u00fcpfungspunkte f\u00fcr den Verkehrswertnachweis<\/h3>\n\n\n\n<p>Die Nutzung der \u00d6ffnungsklausel kann bei einer Vielzahl von Umst\u00e4nden angebracht sein, die in den standardisierten Verfahren nicht ausreichend ber\u00fccksichtigt werden. Dazu z\u00e4hlen insbesondere:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Unvorteilhafte Lage des Grundst\u00fccks, wie z.B. L\u00e4rmbelastungen oder unattraktive Hanglagen<\/li><li>Altlasten, die den Wert des Grundst\u00fccks beeintr\u00e4chtigen<\/li><li>Merkantile Minderwerte oder ein akuter Sanierungsbedarf<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h3>Nachweispflicht und ihre Ausgestaltung<\/h3>\n\n\n\n<p>Die Beweislast liegt beim Steuerpflichtigen, der den niedrigeren gemeinen Wert nachweisen muss. Hierbei ist zu beachten, dass einfache Ausz\u00fcge aus Kaufpreissammlungen nicht ausreichen. Vielmehr muss der Nachweis durch ein fundiertes Sachverst\u00e4ndigengutachten erfolgen, das den niedrigeren Wert schl\u00fcssig belegt.<\/p>\n\n\n\n<h3>Art der Beweisf\u00fchrung<\/h3>\n\n\n\n<p>Der Verkehrswert kann durch ein Gutachten eines Sachverst\u00e4ndigen oder durch den Gutachterausschuss nachgewiesen werden. Hierzu z\u00e4hlen \u00f6ffentlich bestellte und vereidigte Sachverst\u00e4ndige oder zertifizierte Gutachter nach DIN EN ISO\/IEC 17024. Alternativ kann auch ein stichtagsnaher Kaufpreis als Nachweis dienen, sofern dieser innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist und die Verh\u00e4ltnisse sich nicht ver\u00e4ndert haben.<\/p>\n\n\n\n<h3>Praktische Umsetzung und kritische Betrachtung<\/h3>\n\n\n\n<p>Die Finanzverwaltung pr\u00fcft eingereichte Gutachten sehr genau auf ihre Schl\u00fcssigkeit und sachliche Richtigkeit. In der Praxis bedeutet dies, dass die Gutachten detailliert und nachvollziehbar sein m\u00fcssen, um von den Beh\u00f6rden akzeptiert zu werden. Kritisch zu sehen ist hierbei, dass die strengen Anforderungen und die notwendige Fachexpertise hohe H\u00fcrden f\u00fcr die Steuerpflichtigen darstellen k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n<h3>Fazit<\/h3>\n\n\n\n<p>Die Anwendung der \u00d6ffnungsklausel und der Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts k\u00f6nnen erhebliche steuerliche Vorteile bringen, setzen jedoch eine sorgf\u00e4ltige und professionelle Vorbereitung voraus. Mit den \u00c4nderungen durch das GrStRefUG und die klaren Vorgaben der Finanzverwaltung hat der Verkehrswertnachweis an Bedeutung gewonnen, erfordert aber auch ein tiefes Verst\u00e4ndnis der materiellen und formellen Anforderungen.<\/p>\n\n\n\n<p>Dieser Beitrag bietet einen \u00dcberblick \u00fcber die aktuellen Regelungen und soll als Leitfaden f\u00fcr die steuerliche Praxis dienen, um \u00dcberbewertungen und daraus resultierende \u00dcberma\u00dfbesteuerungen effektiv zu vermeiden.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Die Bewertung von Grundbesitz f\u00fcr Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie der Grunderwerbsteuer steht oft im Spannungsfeld zwischen steuerlicher Regelbewertung und dem tats\u00e4chlichen Marktwert der Immobilie. Der Verkehrswert (Marktwert) spielt dabei eine zentrale Rolle, insbesondere wenn die standardisierten Bewertungsverfahren zu einer \u00dcberbewertung f\u00fchren k\u00f6nnten. 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