{"id":75007,"date":"2024-07-22T11:10:17","date_gmt":"2024-07-22T09:10:17","guid":{"rendered":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/?p=75007"},"modified":"2024-07-22T11:10:17","modified_gmt":"2024-07-22T09:10:17","slug":"bewertung-von-immobilien-fuer-die-erbschaftsteuer","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/bewertung-von-immobilien-fuer-die-erbschaftsteuer\/","title":{"rendered":"Bewertung von Immobilien f\u00fcr die Erbschaftsteuer"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Bewertung von Immobilien f\u00fcr die Erbschaftsteuer erfolgt durch die Ermittlung des sogenannten gemeinen Werts, der dem <strong>Verkehrswert <\/strong>entspricht. Dieser Wert wird gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a7 179\u2013198 des Bewertungsgesetzes (BewG) ermittelt und kann auf drei verschiedene Weisen berechnet werden: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren. Hier ist eine detaillierte \u00dcbersicht der Verfahren und ihre Anwendung:<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Allgemeine Bewertungsverfahren<\/h2>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">1. Vergleichswertverfahren<\/h4>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Im Vergleichswertverfahren werden Immobilienrichtwerte als Vergleichsfaktoren f\u00fcr bebaute Grundst\u00fccke herangezogen. Dieses Verfahren wird angewendet, wenn in der Region Vergleichswerte vorliegen, die vom Gutachterausschuss bereitgestellt werden.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>Vorgehen<\/strong>:<ul><li>Immobilien in der Region werden verglichen.<\/li><li>Vergleichswerte basieren auf tats\u00e4chlichen Verkaufspreisen \u00e4hnlicher Objekte.<\/li><li>F\u00fcr Eigentumswohnungen und Einfamilienh\u00e4user besonders geeignet.<\/li><\/ul><\/li><li><strong>Beispiel<\/strong>: Ein Einfamilienhaus wird mit \u00e4hnlichen, k\u00fcrzlich verkauften H\u00e4usern in der gleichen Region verglichen, um den Verkehrswert zu bestimmen.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">2. Sachwertverfahren<\/h4>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Sachwertverfahren kommt zur Anwendung, wenn keine Vergleichswerte vorliegen oder wenn die Immobilie eine besondere Nutzung hat, f\u00fcr die keine Vergleichswerte existieren.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>Vorgehen<\/strong>:<ul><li>Ermittlung der Herstellungskosten des Geb\u00e4udes.<\/li><li>Ber\u00fccksichtigung der Abnutzung und Alterswertminderung.<\/li><li>Addition des Bodenwerts.<\/li><\/ul><\/li><li><strong>Besonderheiten<\/strong>:<ul><li>Wird oft bei speziellen Geb\u00e4uden oder solchen ohne vergleichbare Verk\u00e4ufe genutzt.<\/li><li>Auch angewendet, wenn auf einem Grundst\u00fcck mehrere selbstst\u00e4ndige Geb\u00e4ude oder Geb\u00e4udeteile existieren, f\u00fcr die keine \u00fcbliche Miete ermittelt werden kann.<\/li><\/ul><\/li><\/ul>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">3. Ertragswertverfahren<\/h4>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Ertragswertverfahren wird angewendet, wenn die Immobilie zur Erzielung von Ertr\u00e4gen (z.B. Mieteinnahmen) genutzt wird. Es ist insbesondere f\u00fcr Mietwohngrundst\u00fccke und Gesch\u00e4ftsgrundst\u00fccke relevant.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>Vorgehen<\/strong>:<ul><li>Ermittlung des Reinertrags der Immobilie.<\/li><li>Kapitalisierung dieses Ertrags unter Ber\u00fccksichtigung des Bodenwerts.<\/li><\/ul><\/li><li><strong>Schritte<\/strong>:<ul><li>Feststellung der Jahresrohmiete.<\/li><li>Abzug der Bewirtschaftungskosten zur Ermittlung der Jahresnettomiete.<\/li><li>Multiplikation der Jahresnettomiete mit einem Kapitalisierungsfaktor, der sich aus der Restnutzungsdauer der Immobilie und einem Liegenschaftszinssatz ergibt.<\/li><\/ul><\/li><\/ul>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">Nutzung von Gutachteraussch\u00fcssen<\/h4>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">F\u00fcr die Bewertung von Eigentumswohnungen k\u00f6nnen auch \u00f6rtliche Gutachteraussch\u00fcsse herangezogen werden. Diese bieten teilweise auf ihren Internetseiten Immobilienpreiskalkulatoren an, die bei der Wertermittlung hilfreich sind.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>Funktion der Gutachteraussch\u00fcsse<\/strong>:<ul><li>Bereitstellung von Vergleichswerten.<\/li><li>Unterst\u00fctzung bei der Ermittlung des gemeinen Werts durch Online-Kalkulatoren.<\/li><\/ul><\/li><\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Bewertungsabschl\u00e4ge f\u00fcr Mietwohngrundst\u00fccke<\/h3>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">\u00a7 13d ErbStG<\/h4>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>90%-Bewertung<\/strong>: Mietwohngrundst\u00fccke, die zu Wohnzwecken vermietet werden, im Inland belegen sind und zu keinem beg\u00fcnstigten Betriebsverm\u00f6gen geh\u00f6ren, werden f\u00fcr Zwecke der Erbschaftsteuer nur mit 90% ihres Verkehrswerts angesetzt.<\/li><li><strong>Schuldenk\u00fcrzung<\/strong>: Die mit diesen Grundst\u00fccken zusammenh\u00e4ngenden Schulden sind gem\u00e4\u00df \u00a7 10 Abs. 6 Satz 5 ErbStG entsprechend um 10% zu k\u00fcrzen.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">Bedingungen f\u00fcr den Bewertungsabschlag<\/h4>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>Inl\u00e4ndische Vermietung<\/strong>: Die Immobilie muss zu Wohnzwecken vermietet und im Inland gelegen sein.<\/li><li><strong>Kein beg\u00fcnstigtes Betriebsverm\u00f6gen<\/strong>: Der Bewertungsabschlag nach \u00a7 13d ErbStG wird nicht gew\u00e4hrt, wenn die Immobilie Teil eines beg\u00fcnstigten Betriebsverm\u00f6gens ist, das bereits nach \u00a7\u00a7 13a, b ErbStG steuerliche Verg\u00fcnstigungen erh\u00e4lt.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Verwaltungsverm\u00f6gensquote<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>Kein beg\u00fcnstigtes Betriebsverm\u00f6gen<\/strong>: Wenn die Verwaltungsverm\u00f6gensquote 90% oder mehr betr\u00e4gt, wird kein beg\u00fcnstigtes Betriebsverm\u00f6gen vererbt, und der zehnprozentige Bewertungsabschlag nach \u00a7 13d ErbStG kann gew\u00e4hrt werden.<\/li><li><strong>Beg\u00fcnstigtes Betriebsverm\u00f6gen<\/strong>: Ist die Verwaltungsverm\u00f6gensquote weniger als 90%, liegt beg\u00fcnstigtes Betriebsverm\u00f6gen vor, und der Bewertungsabschlag nach \u00a7 13d ErbStG wird nicht zus\u00e4tzlich zu den Verg\u00fcnstigungen nach \u00a7\u00a7 13a, b ErbStG gew\u00e4hrt.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Praktische Hinweise<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>Kombination der Verg\u00fcnstigungen<\/strong>: Es ist wichtig zu beachten, dass die verschiedenen Verg\u00fcnstigungen nicht kumulativ gew\u00e4hrt werden k\u00f6nnen. Wenn eine Immobilie sowohl unter die Verg\u00fcnstigungen f\u00fcr beg\u00fcnstigtes Betriebsverm\u00f6gen als auch unter die Regelung des \u00a7 13d ErbStG f\u00e4llt, ist sorgf\u00e4ltig zu pr\u00fcfen, welche Regelung anzuwenden ist.<\/li><li><strong>Ber\u00fccksichtigung von Schulden<\/strong>: Die entsprechenden Schulden, die mit der Immobilie zusammenh\u00e4ngen, m\u00fcssen ebenfalls anteilig gek\u00fcrzt werden, um eine doppelte Beg\u00fcnstigung zu vermeiden.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Fazit<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Ermittlung des <a href=\"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/erbschaftssteuer\/Erbschaftssteuer-Immobilien.html\">Verkehrswerts einer Immobilie im Kontext der Erbschaftsteuer<\/a> erfolgt nach klar definierten Verfahren, die je nach Verf\u00fcgbarkeit von Vergleichswerten und Art der Immobilie variieren. W\u00e4hrend das Vergleichswertverfahren bei Standardimmobilien in Regionen mit ausreichenden Vergleichsdaten bevorzugt wird, kommen das Sachwert- und Ertragswertverfahren bei speziellen oder ertragsorientierten Immobilien zum Einsatz. Gutachteraussch\u00fcsse spielen dabei eine wichtige Rolle und unterst\u00fctzen die Bewertung durch die Bereitstellung von Vergleichswerten und Nutzungshilfen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Bewertung von Immobilien f\u00fcr die Erbschaftsteuer ist komplex und erfordert eine sorgf\u00e4ltige Analyse der verschiedenen Regelungen und deren Anwendung auf den individuellen Fall. Aufgrund der Vielzahl an Faktoren, die ber\u00fccksichtigt werden m\u00fcssen, ist es ratsam, professionelle Unterst\u00fctzung durch einen <a href=\"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/steuerberater-berlin.html\">Steuerberater<\/a> in Anspruch zu nehmen, um die steuerlichen Vorteile optimal zu nutzen und rechtliche Risiken zu minimieren.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Die Bewertung von Immobilien f\u00fcr die Erbschaftsteuer erfolgt durch die Ermittlung des sogenannten gemeinen Werts, der dem Verkehrswert entspricht. Dieser Wert wird gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a7 179\u2013198 des Bewertungsgesetzes (BewG) ermittelt und kann auf drei verschiedene Weisen berechnet werden: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren. Hier ist eine detaillierte \u00dcbersicht der Verfahren und ihre Anwendung: Allgemeine Bewertungsverfahren 1. 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