{"id":76563,"date":"2025-01-31T16:47:46","date_gmt":"2025-01-31T14:47:46","guid":{"rendered":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/?p=76563"},"modified":"2025-01-31T16:47:46","modified_gmt":"2025-01-31T14:47:46","slug":"grundsteuerbewertung-nach-dem-ertragswertverfahren-wichtige-begriffserklaerungen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/grundsteuerbewertung-nach-dem-ertragswertverfahren-wichtige-begriffserklaerungen\/","title":{"rendered":"<strong>Grundsteuerbewertung nach dem Ertragswertverfahren: Wichtige Begriffserkl\u00e4rungen<\/strong>"},"content":{"rendered":"\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Ertragswertverfahren vs. Sachwertverfahren<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Bewertung eines Grundst\u00fccks erfolgt je nach Nutzung entweder im <strong>Ertragswertverfahren<\/strong> oder im <strong>Sachwertverfahren<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>Wohngrundst\u00fccke<\/strong>: Bewertung im Ertragswertverfahren, basierend auf einem pauschalierten Mietertrag.<\/li><li><strong>Nichtwohngrundst\u00fccke<\/strong>: Bewertung im Sachwertverfahren, basierend auf den Normalherstellungskosten des Geb\u00e4udes.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Kategorien von Wohngrundst\u00fccken<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wohngrundst\u00fccke dienen prim\u00e4r Wohnzwecken und werden in folgende Kategorien unterteilt:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>Einfamilienhaus<\/strong>: Eine Wohnung mit mindestens 50 % Wohnfl\u00e4chenanteil.<\/li><li><strong>Zweifamilienhaus<\/strong>: Zwei Wohnungen mit jeweils mindestens 50 % Wohnfl\u00e4chenanteil.<\/li><li><strong>Mietwohngrundst\u00fccke<\/strong>: Mindestens drei Wohnungen mit mehr als 80 % Wohnfl\u00e4chenanteil (kein Wohnungseigentum).<\/li><li><strong>Wohnungseigentum<\/strong>: Sondereigentum an einer Wohnung gem\u00e4\u00df Wohnungseigentumsgesetz.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Liegenschaftszinssatz<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ein durchschnittlicher Zinssatz, mit dem der Wert eines Grundst\u00fccks verzinst wird:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>Einfamilien- &amp; Zweifamilienh\u00e4user<\/strong>: 2,5 % (bei hohen Bodenrichtwerten reduziert).<\/li><li><strong>Wohnungseigentum<\/strong>: 3,0 % (Reduktion bei hohen Bodenrichtwerten).<\/li><li><strong>Mietwohngrundst\u00fccke<\/strong>:<ul><li>Bis zu 6 Wohnungen: 4,0 %<\/li><li>Mehr als 6 Wohnungen: 4,5 %<\/li><\/ul><\/li><\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>Wohngeb\u00e4ude<\/strong>: Standardnutzungsdauer von 80 Jahren.<\/li><li><strong>Restnutzungsdauer zum 01.01.2022<\/strong>: Gesamtnutzungsdauer abz\u00fcglich des Alters des Geb\u00e4udes.<ul><li>Beispiel: Baujahr 2000 \u2192 Restnutzungsdauer 58 Jahre.<\/li><li>Mindestrestnutzungsdauer: 24 Jahre (30 % der Gesamtnutzungsdauer), au\u00dfer es besteht eine Abbruchverpflichtung.<\/li><\/ul><\/li><\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Nettokaltmiete &amp; Mietniveaustufen<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Die <strong>Nettokaltmiete<\/strong> wird auf Basis des Mikrozensus bestimmt.<\/li><li>Die <strong>Mietniveaustufen<\/strong> beeinflussen die Bewertung durch Zu- oder Abschl\u00e4ge:<ul><li>Mietniveaustufe 1: -20 %<\/li><li>Mietniveaustufe 2: -10 %<\/li><li>Mietniveaustufe 3: \u00b10 %<\/li><li>Mietniveaustufe 4: +10 %<\/li><li>Mietniveaustufe 5: +20 %<\/li><li>Mietniveaustufe 6: +30 %<\/li><li>Mietniveaustufe 7: +40 %<\/li><\/ul><\/li><\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Rohertrag &amp; Reinertrag<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>Rohertrag<\/strong>: Produkt aus Wohnfl\u00e4che und Nettokaltmiete (inkl. Zu-\/Abschl\u00e4ge).<\/li><li><strong>Reinertrag<\/strong>: Rohertrag abz\u00fcglich der Bewirtschaftungskosten.<\/li><li><strong>Kapitalisierter Reinertrag<\/strong>: Berechnung mit einem Vervielf\u00e4ltiger (abh\u00e4ngig von Liegenschaftszinssatz &amp; Restnutzungsdauer).<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Bodenwert &amp; Umrechnungskoeffizienten<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>Bodenwert<\/strong>: Fl\u00e4che x Bodenrichtwert.<\/li><li>Abweichende Grundst\u00fccksgr\u00f6\u00dfen werden mit Umrechnungskoeffizienten (Anlage 36 BewG) bewertet:<ul><li>&lt; 250 m\u00b2: 1,24<\/li><li>250-499 m\u00b2: 1,19<\/li><li>500 m\u00b2: 1,00<\/li><li>550-1.949 m\u00b2: 0,98<\/li><li>\u2265 2.000 m\u00b2: 0,64<\/li><\/ul><\/li><\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Abgezinster Bodenwert<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Bodenwert wird mit einem Abzinsungsfaktor (Anlage 41 BewG) reduziert.<\/li><li>Je l\u00e4nger die Restnutzungsdauer, desto niedriger der abgezinste Bodenwert.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Grundsteuerwert &amp; Steuermesszahl<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>Grundsteuerwert<\/strong>: Kapitalisierter Reinertrag + abgezinster Bodenwert (mindestens 75 % des Bodenwertes vor Abzinsung).<\/li><li><strong>Steuermesszahl<\/strong> (Promille-Werte):<ul><li><strong>Land- &amp; Forstwirtschaft<\/strong>: 0,55<\/li><li><strong>Unbebaute Grundst\u00fccke<\/strong>: 0,34<\/li><li><strong>Wohngrundst\u00fccke<\/strong>: 0,31<\/li><li><strong>Nichtwohngrundst\u00fccke<\/strong>: 0,34<\/li><\/ul><\/li><\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dieser Beitrag dient als Orientierungshilfe zur Bewertung von Wohngrundst\u00fccken nach dem <a href=\"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/Steuerrechner\/Immobilienbewertung.html\">Ertragswertverfahren<\/a>. F\u00fcr detaillierte Informationen sind die offiziellen Anlagen des Bewertungsgesetzes heranzuziehen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Ertragswertverfahren vs. Sachwertverfahren Die Bewertung eines Grundst\u00fccks erfolgt je nach Nutzung entweder im Ertragswertverfahren oder im Sachwertverfahren: Wohngrundst\u00fccke: Bewertung im Ertragswertverfahren, basierend auf einem pauschalierten Mietertrag. Nichtwohngrundst\u00fccke: Bewertung im Sachwertverfahren, basierend auf den Normalherstellungskosten des Geb\u00e4udes. 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