{"id":76896,"date":"2025-03-29T13:51:02","date_gmt":"2025-03-29T11:51:02","guid":{"rendered":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/?p=76896"},"modified":"2025-03-29T13:51:02","modified_gmt":"2025-03-29T11:51:02","slug":"anleitung-zur-kaufpreisaufteilung-so-teilen-sie-den-kaufpreis-eines-bebauten-grundstuecks-korrekt-auf","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/anleitung-zur-kaufpreisaufteilung-so-teilen-sie-den-kaufpreis-eines-bebauten-grundstuecks-korrekt-auf\/","title":{"rendered":"Anleitung zur Kaufpreisaufteilung: So teilen Sie den Kaufpreis eines bebauten Grundst\u00fccks korrekt auf"},"content":{"rendered":"\n<p><strong>Stand: 2025 <\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Wer ein bebautes Grundst\u00fcck erwirbt, muss den Kaufpreis steuerlich korrekt aufteilen \u2013 in einen Anteil f\u00fcr Grund und Boden sowie in einen Anteil f\u00fcr das Geb\u00e4ude. Diese Aufteilung ist insbesondere f\u00fcr die Abschreibung (AfA) und steuerliche Bewertung relevant. Die Finanzverwaltung bietet hierzu mit der Arbeitshilfe <a href=\"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/Steuerrechner\/Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html\">Kaufpreisaufteilung<\/a> eine strukturierte Anleitung.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2>Warum ist die Kaufpreisaufteilung wichtig?<\/h2>\n\n\n\n<p>Nach st\u00e4ndiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) ist eine pauschale oder sogenannte Restwertmethode nicht zul\u00e4ssig. Der Gesamtkaufpreis muss auf Basis der <strong>Verkehrswerte<\/strong> bzw. <strong>Teilwerte<\/strong> sachgerecht aufgeteilt werden (BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000, IX R 86\/97).<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2>Die drei zul\u00e4ssigen Wertermittlungsverfahren<\/h2>\n\n\n\n<p>Gem\u00e4\u00df \u00a7 6 ImmoWertV kommen drei gleichwertige Verfahren infrage:<\/p>\n\n\n\n<ol><li><strong>Vergleichswertverfahren<\/strong><\/li><li><strong>Ertragswertverfahren<\/strong><\/li><li><strong>Sachwertverfahren<\/strong><\/li><\/ol>\n\n\n\n<p>Die Auswahl des Verfahrens erfolgt anhand der verf\u00fcgbaren Daten. Im Regelfall wird typisierend unterstellt, dass die Verf\u00fcgbarkeit eines Verfahrens f\u00fcr dessen Anwendbarkeit spricht.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2>Schritt-f\u00fcr-Schritt zur Kaufpreisaufteilung<\/h2>\n\n\n\n<h3>1. Grunddaten erfassen<\/h3>\n\n\n\n<ul><li><strong>Lage des Grundst\u00fccks<\/strong> (inkl. Wohnungsnummer bei ETW)<\/li><li><strong>Grundst\u00fccksart<\/strong> laut ImmoWertV<\/li><li><strong>Datum des Kaufvertrags<\/strong><\/li><li><strong>Kaufpreis inkl. Nebenkosten<\/strong><\/li><li><strong>Baujahr<\/strong> (ggf. fiktiv bei Modernisierungen)<\/li><li><strong>Wohn-\/Nutzfl\u00e4che<\/strong><\/li><li><strong>Anzahl der Garagen-\/Tiefgaragenstellpl\u00e4tze<\/strong><\/li><li><strong>Miteigentumsanteil<\/strong> (bei ETW\/Teileigentum)<\/li><li><strong>Grundst\u00fccksgr\u00f6\u00dfe<\/strong><\/li><li><strong>Bodenrichtwert<\/strong><\/li><\/ul>\n\n\n\n<h3>2. Besonderheiten bei Grundst\u00fccksgr\u00f6\u00dfe pr\u00fcfen<\/h3>\n\n\n\n<p>Bei gro\u00dfen Grundst\u00fccken kann eine Aufteilung in markt\u00fcblich und \u00fcbergr\u00f6\u00dfig erforderlich sein. &#8222;Hinterland-Fl\u00e4chen&#8220; k\u00f6nnen mit 25 % des Bodenrichtwerts angesetzt werden.<\/p>\n\n\n\n<h3>3. Auswahl des Bewertungsverfahrens<\/h3>\n\n\n\n<h4>a) <strong>Vergleichswertverfahren<\/strong> (vorrangig bei EFH\/ZFH\/ETW)<\/h4>\n\n\n\n<ul><li>Nutzung von Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses<\/li><li>Anpassung der Vergleichsfaktoren an objektspezifische Merkmale<\/li><li>Ableitung des Bodenwerts und des Geb\u00e4udewerts<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h4>b) <strong>Ertragswertverfahren<\/strong> (vorrangig bei Mietobjekten)<\/h4>\n\n\n\n<ul><li>Basis: monatliche Nettokaltmiete inkl. Stellpl\u00e4tze<\/li><li>Abzug von Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall)<\/li><li>Kapitalisierung mit Liegenschaftszinssatz zur Ermittlung des Geb\u00e4udeertragswerts<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h4>c) <strong>Sachwertverfahren<\/strong> (Auffangverfahren)<\/h4>\n\n\n\n<ul><li>Anwendung, wenn Vergleichs- und Ertragswertverfahren nicht m\u00f6glich<\/li><li>Ermittlung des Sachwerts auf Basis der Normalherstellungskosten (NHK 2010)<\/li><li>Ber\u00fccksichtigung von Regionalfaktor, Alterswertminderung, Baupreisindex<\/li><li>Zuschlag f\u00fcr Au\u00dfenanlagen (3 %)<\/li><\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2>Ergebnis: Die eigentliche Kaufpreisaufteilung<\/h2>\n\n\n\n<p>Sobald Grundst\u00fcckswert und Geb\u00e4udewert ermittelt sind, wird das Verh\u00e4ltnis der Werte auf den Kaufpreis \u00fcbertragen. Das Ergebnis ist eine prozentuale Aufteilung, die sich steuerlich auswirkt.<\/p>\n\n\n\n<p>Beispiel:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Gesamtkaufpreis: 550.000 \u20ac<\/li><li>Bodenwert: 137.500 \u20ac (25 %)<\/li><li>Geb\u00e4udewert: 412.500 \u20ac (75 %)<\/li><\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2>Was die Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung leistet<\/h2>\n\n\n\n<ul><li>Sie bietet eine nachvollziehbare, bundesweit abgestimmte Berechnungshilfe.<\/li><li>Sie erm\u00f6glicht eine qualifizierte Sch\u00e4tzung.<\/li><li>Sie ist widerlegbar, aber fachlich fundiert.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><strong>Tipp:<\/strong> Dokumentieren Sie alle Eingaben und Parameter (z. B. fiktives Baujahr, Vergleichsfaktor) und f\u00fcgen Sie diese Ihrer Steuererkl\u00e4rung bei.<\/p>\n\n\n\n<p>Haben Sie Fragen zur Anwendung der Kaufpreisaufteilung oder m\u00f6chten Sie eine individuelle Aufteilung pr\u00fcfen lassen? Sprechen Sie uns an!<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Stand: 2025 Wer ein bebautes Grundst\u00fcck erwirbt, muss den Kaufpreis steuerlich korrekt aufteilen \u2013 in einen Anteil f\u00fcr Grund und Boden sowie in einen Anteil f\u00fcr das Geb\u00e4ude. Diese Aufteilung ist insbesondere f\u00fcr die Abschreibung (AfA) und steuerliche Bewertung relevant. Die Finanzverwaltung bietet hierzu mit der Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung eine strukturierte Anleitung. 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