{"id":76909,"date":"2025-04-01T12:50:58","date_gmt":"2025-04-01T10:50:58","guid":{"rendered":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/?p=76909"},"modified":"2025-04-01T15:43:31","modified_gmt":"2025-04-01T13:43:31","slug":"grundsteuer-eigentumsuebergang-nach-dem-1-januar-2022-wer-darf-eigentlich-einspruch-einlegen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/grundsteuer-eigentumsuebergang-nach-dem-1-januar-2022-wer-darf-eigentlich-einspruch-einlegen\/","title":{"rendered":"<strong>Grundsteuer: Eigentums\u00fcbergang nach dem 1. Januar 2022 \u2013 Wer darf eigentlich Einspruch einlegen?<\/strong>"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Grundsteuerreform bringt nicht nur neue Bewertungsregeln, sondern auch zahlreiche <strong>verfahrensrechtliche Herausforderungen<\/strong> mit sich \u2013 insbesondere bei einem <strong>Eigentums\u00fcbergang nach dem 1. Januar 2022<\/strong>. In der Praxis stellen sich regelm\u00e4\u00dfig folgende Fragen:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li class=\"\">Wer erh\u00e4lt den Grundsteuerwertbescheid?<\/li><li class=\"\">Muss ein neuer Bescheid erlassen werden?<\/li><li class=\"\">Wer darf Einspruch einlegen?<\/li><li class=\"\">Was passiert bei Verfahrensfehlern der Finanzverwaltung?<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>I. Eigentumswechsel vor oder nach Bekanntgabe des Bescheids \u2013 was gilt?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">1. Bekanntgabe an den alten Eigent\u00fcmer vor Eigentums\u00fcbergang<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nach <strong>\u00a7 182 Abs. 2 AO<\/strong> wirkt der Bescheid \u00fcber den Grundsteuerwert <strong>auch gegen\u00fcber dem Erwerber<\/strong>, wenn er dem bisherigen Eigent\u00fcmer <strong>vor dem zivilrechtlichen Eigentums\u00fcbergang (also vor Grundbucheintragung)<\/strong> bekanntgegeben wurde. In diesem Fall:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li class=\"\">Erh\u00e4lt der neue Eigent\u00fcmer <strong>keinen neuen Bescheid \u00fcber den Grundsteuerwert<\/strong>,<\/li><li class=\"\">sondern lediglich eine <strong>Zurechnungsfortschreibung zum n\u00e4chsten 1. Januar<\/strong>.<\/li><li class=\"\">Gegen diese Zurechnungsfortschreibung kann der neue Eigent\u00fcmer <strong>nur Einspruch einlegen, wenn er bestreitet, Eigent\u00fcmer geworden zu sein.<\/strong><\/li><\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ein Einspruch gegen die <strong>Bewertung<\/strong> selbst ist in diesem Fall nicht m\u00f6glich \u2013 es sei denn, die Einspruchsfrist des urspr\u00fcnglichen Bescheids l\u00e4uft noch (\u00a7\u202f355 AO). Hat der alte Eigent\u00fcmer bereits Einspruch eingelegt, \u201e\u00fcbernimmt\u201c der neue Eigent\u00fcmer den Streitgegenstand, kann aber nicht selbst Einspruchsf\u00fchrer werden.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">2. Eigentums\u00fcbergang <strong>vor<\/strong> Bekanntgabe des Bescheids<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Anders ist die Rechtslage, wenn der Grundsteuerwertbescheid <strong>erst nach dem zivilrechtlichen Eigentums\u00fcbergang<\/strong> (also nach Eintragung im Grundbuch) erlassen wird:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li class=\"\">Dann muss der <strong>Bescheid dem neuen Eigent\u00fcmer bekanntgegeben<\/strong> werden.<\/li><li class=\"\">Eine Bekanntgabe an den alten Eigent\u00fcmer w\u00e4re in diesem Fall <strong>unwirksam<\/strong> (\u00a7\u202f182 Abs. 2 Satz 2 AO).<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das gilt entsprechend auch f\u00fcr den <strong>Grundsteuermessbescheid (\u00a7\u202f184 Abs. 1 Satz 4 AO)<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">3. Wer schuldet die Grundsteuer?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Grundsteuer ist eine <strong>Jahressteuer<\/strong>. <strong>Schuldner ist, wer am 1. Januar eines Jahres im Grundbuch steht<\/strong>, unabh\u00e4ngig davon, wann Nutzen und Lasten zivilrechtlich \u00fcbergehen. Diese vertragliche Regelung ist <strong>nur zwischen K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer<\/strong> bindend, <strong>nicht gegen\u00fcber der Finanzbeh\u00f6rde<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Achtung:<\/strong> Der Erwerber haftet <strong>neben dem Verk\u00e4ufer<\/strong> auch f\u00fcr die Grundsteuer des \u00dcbergangsjahres sowie des <strong>Vorjahres<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>II. Wichtige Fallkonstellationen im \u00dcberblick<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\"><li class=\"\"><strong>Rechtsnachfolge vor Erlass des Bescheids:<\/strong><br \/>Der Bescheid wirkt nur, wenn er dem <strong>Rechtsnachfolger<\/strong> bekanntgegeben wird. Die Einspruchsfrist beginnt <strong>erst mit Bekanntgabe<\/strong> an den neuen Eigent\u00fcmer.<\/li><li class=\"\"><strong>Rechtsnachfolge w\u00e4hrend laufender Einspruchsfrist:<\/strong><br \/>Der neue Eigent\u00fcmer kann <strong>selbst Einspruch einlegen<\/strong>, da die Frist durch Bekanntgabe an den alten Eigent\u00fcmer in Lauf gesetzt wurde.<\/li><li class=\"\"><strong>Rechtsnachfolge nach Ablauf der Einspruchsfrist:<\/strong><br \/>Der neue Eigent\u00fcmer <strong>kann keinen Einspruch mehr einlegen<\/strong> \u2013 der Bescheid wirkt gegen ihn fort.<\/li><li class=\"\"><strong>Rechtsnachfolge w\u00e4hrend eines laufenden Einspruchsverfahrens:<\/strong><br \/>Der alte Eigent\u00fcmer bleibt Einspruchsf\u00fchrer. Der neue Eigent\u00fcmer kann (und sollte) <strong>beteiligt<\/strong> werden. Nur bei einer Erbschaft wird der Erbe <strong>automatisch Verfahrensbeteiligter<\/strong>.<\/li><li class=\"\"><strong>Rechtsnachfolge w\u00e4hrend der Klagefrist:<\/strong><br \/>Der Rechtsnachfolger kann innerhalb der <strong>verbleibenden Frist des Rechtsvorg\u00e4ngers<\/strong> Klage erheben.<\/li><\/ol>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>III. Fehlerhafte Verwaltungsakte \u2013 was tun?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\"><li class=\"\"><strong>Finanzamt hebt urspr\u00fcnglichen Bescheid auf und erl\u00e4sst neuen an Erwerber:<\/strong><br \/>Das ist <strong>rechtswidrig<\/strong> \u2013 ein einmal aufgehobener Verwaltungsakt kann nicht einfach ersetzt werden.<br \/>\u2192 <strong>Einspruch gegen den neuen Bescheid einlegen<\/strong> mit Hinweis auf den Versto\u00df gegen das Verbot der Doppelbekanntgabe.<\/li><li class=\"\"><strong>Finanzamt erl\u00e4sst denselben Bescheid erneut an den neuen Eigent\u00fcmer:<\/strong><br \/>Auch dies ist <strong>problematisch<\/strong>, da es sich rechtlich wohl nicht um einen wirksamen neuen Bescheid handelt. Trotzdem:<br \/>\u2192 <strong>Vorsorglich Einspruch einlegen<\/strong>, insbesondere wenn der erste Bescheid noch nicht bestandskr\u00e4ftig ist.<\/li><\/ol>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>IV. Gesetzesgrundlage (\u00a7 182 Abs. 2 AO \u2013 Auszug)<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\"><p class=\"\">\u201eEin Feststellungsbescheid \u00fcber einen Grundsteuerwert [\u2026] wirkt auch gegen\u00fcber dem Rechtsnachfolger, auf den der Gegenstand der Feststellung nach dem Feststellungszeitpunkt mit steuerlicher Wirkung \u00fcbergeht.<br \/>Tritt die Rechtsnachfolge jedoch ein, bevor der Feststellungsbescheid ergangen ist, so wirkt er gegen den Rechtsnachfolger nur dann, <strong>wenn er ihm bekannt gegeben wird<\/strong>.\u201c<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Fazit<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wer ein Grundst\u00fcck nach dem 1. Januar 2022 erwirbt, sollte dringend kl\u00e4ren:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li class=\"\">Wurde bereits ein Bescheid \u00fcber den Grundsteuerwert erlassen?<\/li><li class=\"\">Ist dieser noch anfechtbar?<\/li><li class=\"\">Wurde er an den richtigen (aktuellen) Eigent\u00fcmer bekanntgegeben?<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Tipp f\u00fcr K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer:<\/strong><br \/>Regeln Sie im Kaufvertrag, wer sich im Zweifel um den Einspruch k\u00fcmmern muss \u2013 und pr\u00fcfen Sie gemeinsam, ob der Wert sachgerecht ist.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bei Unsicherheiten unterst\u00fctzen wir Sie gerne bei der rechtlichen Einordnung und Einlegung von <a href=\"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/Einspruch-Klage-Finanzgericht.html\">Einspr\u00fcchen<\/a> \u2013 <strong>bevor ein zu hoher Bescheid bestandskr\u00e4ftig wird.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Die Grundsteuerreform bringt nicht nur neue Bewertungsregeln, sondern auch zahlreiche verfahrensrechtliche Herausforderungen mit sich \u2013 insbesondere bei einem Eigentums\u00fcbergang nach dem 1. 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