{"id":77857,"date":"2025-07-16T17:52:29","date_gmt":"2025-07-16T15:52:29","guid":{"rendered":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/?p=77857"},"modified":"2025-07-16T17:52:29","modified_gmt":"2025-07-16T15:52:29","slug":"schenkung-als-steuerfalle","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/schenkung-als-steuerfalle\/","title":{"rendered":"Schenkung als Steuerfalle?"},"content":{"rendered":"\n<p><em>Wie eine Schenkung pl\u00f6tzlich zur Steuerfalle wird \u2013 und wie Sie das vermeiden k\u00f6nnen<\/em><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2>Einleitung: Schenkung oder doch Verkauf?<\/h2>\n\n\n\n<p>Viele Immobilieneigent\u00fcmer planen eine vorweggenommene Erbfolge und m\u00f6chten ihre Immobilien steueroptimiert an die n\u00e4chste Generation \u00fcbertragen. Wird dabei aber eine Darlehensschuld mit\u00fcbertragen, stellt sich schnell die Frage: <strong>Liegt wirklich eine Schenkung vor \u2013 oder doch ein (teilweiser) Verkauf?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH vom 11.3.2025, IX R 17\/24) bringt Klarheit \u2013 und zugleich eine Warnung: <strong>Eine Schenkung mit Schulden ist steuerlich regelm\u00e4\u00dfig keine rein unentgeltliche \u00dcbertragung.<\/strong> Das hat besonders im Hinblick auf die zehnj\u00e4hrige Spekulationsfrist (\u00a7\u202f23 EStG) erhebliche Auswirkungen.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2>Der Fall: \u00dcbertragung mit Schulden = teilentgeltlich<\/h2>\n\n\n\n<p>Ein Vater \u00fcbertrug im Jahr 2019 eine vermietete Immobilie auf seine Tochter. Diese \u00fcbernahm zugleich das noch offene Immobiliendarlehen in H\u00f6he von 115.000\u202f\u20ac. Der Verkehrswert der Immobilie lag bei 210.000\u202f\u20ac. Das Finanzamt behandelte die \u00dcbertragung als <strong>teilentgeltlich<\/strong>: Entsprechend des Verh\u00e4ltnisses zwischen Darlehen (Gegenleistung) und Verkehrswert wurde der Vorgang zu 1\/3 als entgeltlich eingestuft \u2013 und damit als <strong>steuerpflichtiges Ver\u00e4u\u00dferungsgesch\u00e4ft<\/strong> innerhalb der Spekulationsfrist (\u00a7\u202f23 EStG).<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2>Entscheidung des BFH: Entgelt bleibt Entgelt \u2013 auch ohne Gewinn<\/h2>\n\n\n\n<p>Der BFH best\u00e4tigte:<br \/>\u25b6\ufe0f <strong>Die \u00dcbernahme einer Schuld durch den Erwerber ist eine Gegenleistung<\/strong> \u2013 auch wenn sie unterhalb der urspr\u00fcnglichen Anschaffungskosten des Ver\u00e4u\u00dferers liegt.<br \/>\u25b6\ufe0f <strong>Ein tats\u00e4chlicher Gewinn ist f\u00fcr die Steuerpflicht nach \u00a7\u202f23 EStG nicht erforderlich<\/strong>. Entscheidend ist allein, dass ein entgeltlicher Teil vorliegt.<br \/>\u25b6\ufe0f <strong>Der Vorgang ist in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2>Beispiel: Wie die Aufteilung funktioniert<\/h2>\n\n\n\n<p>Ein Vater schenkt 2025 seiner Tochter eine Immobilie im Wert von 150.000\u202f\u20ac, die noch mit einem Darlehen \u00fcber 50.000\u202f\u20ac belastet ist. Die Tochter \u00fcbernimmt das Darlehen.<\/p>\n\n\n\n<ul><li><strong>Entgeltlicher Teil<\/strong>: 50.000\u202f\u20ac \/ 150.000\u202f\u20ac = <strong>1\/3<\/strong><\/li><li><strong>Unentgeltlicher Teil<\/strong>: 2\/3 = <strong>Schenkung<\/strong><\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Der entgeltliche Anteil unterliegt der Einkommensteuer als privates Ver\u00e4u\u00dferungsgesch\u00e4ft, sofern die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung \u00fcbertragen wird. Der unentgeltliche Teil ist schenkungsteuerlich zu pr\u00fcfen, aber <strong>einkommensteuerlich nicht steuerpflichtig<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2>Steuerliche Auswirkungen im \u00dcberblick<\/h2>\n\n\n\n<h3>F\u00fcr den Vater (Ver\u00e4u\u00dferer)<\/h3>\n\n\n\n<ul><li>Der entgeltliche Teil (1\/3) ist steuerpflichtig, wenn die \u00dcbertragung innerhalb der 10-Jahresfrist erfolgt.<\/li><li>Auch <strong>unterhalb der urspr\u00fcnglichen Anschaffungskosten<\/strong> (hier z.\u202fB. 144.000\u202f\u20ac) entsteht ein steuerpflichtiger Ver\u00e4u\u00dferungsgewinn, <strong>wenn der anteilige Verkaufserl\u00f6s \u00fcber den anteiligen Anschaffungskosten liegt<\/strong>.<\/li><li>Werbungskosten wie anteilige Notar- oder Maklerkosten sind abzugsf\u00e4hig.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h3>F\u00fcr die Tochter (Erwerberin)<\/h3>\n\n\n\n<ul><li>Der entgeltlich erworbene Anteil (1\/3) f\u00fchrt zu eigenen Anschaffungskosten, die anteilig auf Grund und Boden sowie Geb\u00e4ude aufzuteilen sind.<\/li><li>Nur der <strong>Geb\u00e4udeanteil<\/strong> ist abschreibbar (AfA).<\/li><li>Beim unentgeltlichen Anteil tritt die Tochter in die steuerliche Fu\u00dfstapfen des Vaters: <strong>AfA-Basis, Anschaffungskosten und Spekulationsfrist werden \u00fcbernommen.<\/strong><\/li><\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2>Praxistipp: Gestaltungen zur Vermeidung der Steuerfalle<\/h2>\n\n\n\n<h3>\u2705 <strong>Alternative 1: Schenkung ohne Schuld\u00fcbernahme<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<ul><li>Die Immobilie wird vollst\u00e4ndig unentgeltlich \u00fcbertragen, das Darlehen verbleibt beim Schenker.<\/li><li>\u2795 Keine Besteuerung nach \u00a7\u202f23 EStG<\/li><li>\u2796 Schuldzinsen beim Schenker <strong>nicht mehr abziehbar<\/strong> (BFH vom 3.12.2024, IX R 2\/24)<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h3>\u2705 <strong>Alternative 2: Vorbehaltsnie\u00dfbrauch bis zur Entschuldung<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<ul><li>Die Immobilie wird unentgeltlich \u00fcbertragen, aber der Schenker beh\u00e4lt sich ein befristetes Nie\u00dfbrauchsrecht vor (z.\u202fB. bis zur Tilgung des Darlehens).<\/li><li>\u2795 Einnahmen und Werbungskosten (inkl. Schuldzinsen) verbleiben beim Schenker.<\/li><li>\u2795 Keine Steuerpflicht nach \u00a7\u202f23 EStG<\/li><li>\u2795 Zurechnung der AfA beim Schenker bis zum Ende des Nie\u00dfbrauchs<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Wichtig:<\/strong> Das Nie\u00dfbrauchsrecht muss zivilrechtlich wirksam und steuerlich nachvollziehbar vereinbart sein.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2>Fazit: Schenkung mit T\u00fccken<\/h2>\n\n\n\n<p>Eine Schenkung mit Schuld\u00fcbernahme ist <strong>keine echte Schenkung<\/strong>, sondern <strong>teilweise ein steuerpflichtiger Verkauf<\/strong>. Das gilt auch dann, wenn kein Gewinn erzielt wird oder das \u00fcbernommene Darlehen unter den urspr\u00fcnglichen Anschaffungskosten liegt.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Beratung ist unerl\u00e4sslich<\/strong>, wenn innerhalb der Spekulationsfrist \u00fcbertragen werden soll. Mit einer durchdachten Gestaltung \u2013 etwa per Nie\u00dfbrauch \u2013 lassen sich steuerliche Nachteile vermeiden und gleichzeitig die Familiennachfolge sinnvoll regeln.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><strong>Sie planen eine \u00dcbertragung Ihrer Immobilie?<\/strong><br \/>Wir unterst\u00fctzen Sie gerne mit steuerlicher Strukturierung und praxisnahen L\u00f6sungen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Wie eine Schenkung pl\u00f6tzlich zur Steuerfalle wird \u2013 und wie Sie das vermeiden k\u00f6nnen Einleitung: Schenkung oder doch Verkauf? Viele Immobilieneigent\u00fcmer planen eine vorweggenommene Erbfolge und m\u00f6chten ihre Immobilien steueroptimiert an die n\u00e4chste Generation \u00fcbertragen. 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