{"id":77896,"date":"2025-07-25T11:07:08","date_gmt":"2025-07-25T09:07:08","guid":{"rendered":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/?p=77896"},"modified":"2025-07-25T12:04:43","modified_gmt":"2025-07-25T10:04:43","slug":"die-bedeutung-der-kaufpreisaufteilung-fuer-ihre-steuererklaerung","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/die-bedeutung-der-kaufpreisaufteilung-fuer-ihre-steuererklaerung\/","title":{"rendered":"Die Bedeutung der Kaufpreisaufteilung f\u00fcr Ihre Steuererkl\u00e4rung"},"content":{"rendered":"\n<p>Der Erwerb einer Eigentumswohnung zur Vermietung ist eine attraktive M\u00f6glichkeit zur Verm\u00f6gensbildung. Doch neben der Freude \u00fcber die neue Immobilie stellen sich schnell wichtige steuerliche Fragen. Eine der zentralsten Herausforderungen ist die Kaufpreisaufteilung auf den Grund und Boden sowie das Geb\u00e4ude. Warum das so wichtig ist? Ganz einfach: Nur der Geb\u00e4udeteil kann steuerlich \u00fcber die Absetzung f\u00fcr Abnutzung (AfA) geltend gemacht werden, w\u00e4hrend der Grund und Boden nicht abschreibungsf\u00e4hig ist.<\/p>\n\n\n\n<p>Das Finanzamt verlangt hier eine nachvollziehbare und plausible Aufteilung des Gesamtkaufpreises. Eine fehlerhafte oder unzureichend begr\u00fcndete Aufteilung kann zu unerw\u00fcnschten Nachforderungen oder gar zur Ablehnung der AfA f\u00fchren. Als Ihr Steuerberater m\u00f6chte ich Ihnen heute einen \u00dcberblick \u00fcber dieses wichtige Thema geben und Ihnen eine beispielhafte Tabelle zur Orientierung an die Hand geben.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2>Beispiel einer Tabelle zur Kaufpreisaufteilung einer Eigentumswohnung<\/h2>\n\n\n\n<p>Die folgende Tabelle dient als <strong>Beispiel und allgemeine Orientierung<\/strong>. Sie ersetzt keinesfalls eine individuelle Beratung durch einen Steuerberater oder Gutachter. Die genaue Methodik und die anerkannten Werte k\u00f6nnen je nach Finanzamt und individueller Situation variieren.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><thead><tr><td>Position<\/td><td>Beschreibung<\/td><td>Betrag (\u20ac)<\/td><td>Anteil (%)<\/td><td>Hinweise zur Ermittlung<\/td><\/tr><\/thead><tbody><tr><td><strong>A. Gesamtkaufpreis<\/strong><\/td><td><\/td><td>[Gesamtkaufpreis]<\/td><td>100,00 %<\/td><td>Laut notariellem Kaufvertrag<\/td><\/tr><tr><td><strong>B. Kaufnebenkosten<\/strong><\/td><td>Diese Kosten werden in der Regel auf Grund und Boden sowie Geb\u00e4ude aufgeteilt<\/td><td><\/td><td><\/td><td><\/td><\/tr><tr><td>1. Grunderwerbsteuer<\/td><td><\/td><td>[Betrag]<\/td><td>[Anteil]<\/td><td>Vom gesamten Kaufpreis. Anteilig auf Grund und Boden \/ Geb\u00e4ude.<\/td><\/tr><tr><td>2. Notar- und Gerichtskosten<\/td><td><\/td><td>[Betrag]<\/td><td>[Anteil]<\/td><td>F\u00fcr den Kaufvertrag und die Eintragung ins Grundbuch. Anteilig auf Grund und Boden \/ Geb\u00e4ude.<\/td><\/tr><tr><td>3. Maklerprovision<\/td><td><\/td><td>[Betrag]<\/td><td>[Anteil]<\/td><td>Sofern angefallen. Anteilig auf Grund und Boden \/ Geb\u00e4ude.<\/td><\/tr><tr><td><strong>Summe Kaufnebenkosten<\/strong><\/td><td><\/td><td>[Summe Kaufnebenkosten]<\/td><td><\/td><td><\/td><\/tr><tr><td><strong>C. Kaufpreisaufteilung<\/strong><\/td><td><\/td><td><\/td><td><\/td><td><\/td><\/tr><tr><td>1. Anteil Grund und Boden<\/td><td>Ermittlung meist \u00fcber Bodenrichtwert oder Vergleichswerte. Nicht abschreibungsf\u00e4hig.<\/td><td>[Betrag]<\/td><td>[Anteil in %]<\/td><td><\/td><\/tr><tr><td>a) Kaufpreisanteil Grund und Boden<\/td><td><\/td><td>[Betrag]<\/td><td>[Anteil in %]<\/td><td><\/td><\/tr><tr><td>b) Anteilige Kaufnebenkosten<\/td><td>Grunderwerbsteuer, Notar-\/Gerichtskosten, Maklerprovision, etc.<\/td><td>[Betrag]<\/td><td>[Anteil in %]<\/td><td><\/td><\/tr><tr><td>2. Anteil Geb\u00e4ude (abschreibungsf\u00e4hig)<\/td><td>Abschreibungsbasis f\u00fcr AfA.<\/td><td>[Betrag]<\/td><td>[Anteil in %]<\/td><td><\/td><\/tr><tr><td>a) Kaufpreisanteil Geb\u00e4ude<\/td><td>Gesamtkaufpreis minus Anteil Grund und Boden.<\/td><td>[Betrag]<\/td><td>[Anteil in %]<\/td><td><\/td><\/tr><tr><td>b) Anteilige Kaufnebenkosten<\/td><td>Grunderwerbsteuer, Notar-\/Gerichtskosten, Maklerprovision, etc.<\/td><td>[Betrag]<\/td><td>[Anteil in %]<\/td><td><\/td><\/tr><tr><td>c) Ggf. Instandsetzungs-\/Modernisierungskosten (innerhalb von 3 Jahren nach Kauf)<\/td><td>Sofort abzugsf\u00e4hig oder \u00fcber AfA als Herstellungskosten.<\/td><td>[Betrag]<\/td><td>[Anteil in %]<\/td><td><\/td><\/tr><tr><td><strong>D. Berechnung AfA-Basis Geb\u00e4ude<\/strong><\/td><td>Summe aus C.2.a, C.2.b und C.2.c.<\/td><td>[Betrag]<\/td><td>100,00 %<\/td><td><\/td><\/tr><tr><td><strong>E. J\u00e4hrliche AfA<\/strong><\/td><td>AfA-Basis Geb\u00e4ude multipliziert mit AfA-Satz (z.B. 2 % bei Fertigstellung vor 2023, 3 % ab 2023).<\/td><td>[Betrag]<\/td><td><\/td><td><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><figcaption>Tabelle Kaufpreisaufteilung<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2>Erl\u00e4uterungen und wichtige Punkte f\u00fcr die Praxis<\/h2>\n\n\n\n<h3>Gesamtkaufpreis<\/h3>\n\n\n\n<p>Dieser Betrag ist der Ausgangspunkt Ihrer Berechnungen und entspricht dem im notariellen Kaufvertrag festgehaltenen Preis f\u00fcr die gesamte Eigentumswohnung.<\/p>\n\n\n\n<h3>Kaufnebenkosten<\/h3>\n\n\n\n<p>Zu den Kaufnebenkosten z\u00e4hlen in der Regel:<\/p>\n\n\n\n<ul><li><strong>Grunderwerbsteuer:<\/strong> Abh\u00e4ngig vom Bundesland und wird auf den gesamten Kaufpreis erhoben.<\/li><li><strong>Notar- und Gerichtskosten:<\/strong> F\u00fcr die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch.<\/li><li><strong>Maklerprovision:<\/strong> Sofern ein Makler am Zustandekommen des Kaufs beteiligt war.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Wichtig:<\/strong> Auch die Kaufnebenkosten m\u00fcssen anteilig auf Grund und Boden sowie das Geb\u00e4ude verteilt werden, da sie zu den Anschaffungskosten geh\u00f6ren und somit die Basis f\u00fcr die AfA bilden oder dem nicht abschreibungsf\u00e4higen Grund und Boden zugerechnet werden.<\/p>\n\n\n\n<h3>Anteil Grund und Boden<\/h3>\n\n\n\n<p>Dieser Teil ist <strong>nicht abnutzbar<\/strong> und kann daher <strong>nicht abgeschrieben<\/strong> werden. Die Ermittlung ist oft der komplexeste Schritt:<\/p>\n\n\n\n<ul><li><strong>Bodenrichtwert:<\/strong> Das Finanzamt nutzt h\u00e4ufig die amtlichen Bodenrichtwerte der Gutachteraussch\u00fcsse, die f\u00fcr bestimmte Gebiete festgelegt sind.<\/li><li><strong>Vergleichswerte:<\/strong> Fehlen Bodenrichtwerte, k\u00f6nnen Vergleichspreise f\u00fcr unbebaute Grundst\u00fccke in \u00e4hnlicher Lage herangezogen werden.<\/li><li><strong>Sachverst\u00e4ndigengutachten:<\/strong> In komplizierten F\u00e4llen bietet ein professionelles Immobiliengutachten die sicherste, wenn auch kostenintensivste Methode, um die Aufteilung detailliert zu begr\u00fcnden.<\/li><li><strong>Pauschalierungsregelungen:<\/strong> Manche Finanz\u00e4mter akzeptieren pauschale Aufteilungen (z.B. 20-30 % f\u00fcr Grund und Boden, 70-80 % f\u00fcr Geb\u00e4ude). Dies ist jedoch nicht garantiert und sollte vorab mit dem zust\u00e4ndigen Finanzamt gekl\u00e4rt werden.<\/li><li><strong>Arbeitshilfen der Finanz\u00e4mter:<\/strong> Einige Landesfinanzverwaltungen stellen Arbeitshilfen oder Berechnungstools (wie die &#8222;Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung&#8220; des Bundesfinanzministeriums) bereit, die eine erste Orientierung bieten k\u00f6nnen.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h3>Anteil Geb\u00e4ude (abschreibungsf\u00e4hig)<\/h3>\n\n\n\n<p>Dieser Anteil ist die <strong>Bemessungsgrundlage f\u00fcr die AfA<\/strong>. Er ergibt sich aus dem Gesamtkaufpreis (inklusive anteiliger Kaufnebenkosten) abz\u00fcglich des Anteils f\u00fcr Grund und Boden.<\/p>\n\n\n\n<h3>Instandsetzungs-\/Modernisierungskosten nach dem Kauf<\/h3>\n\n\n\n<p>Kosten, die innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf anfallen und \u00fcber 15 % der Anschaffungskosten des Geb\u00e4udes (ohne Grund und Boden) liegen, werden in der Regel als &#8222;anschaffungsnahe Herstellungskosten&#8220; behandelt und erh\u00f6hen die AfA-Basis. Liegen sie darunter, sind es sofort abzugsf\u00e4hige Erhaltungsaufwendungen.<\/p>\n\n\n\n<h3>J\u00e4hrliche AfA<\/h3>\n\n\n\n<p>Die H\u00f6he des j\u00e4hrlichen Abschreibungssatzes h\u00e4ngt vom Baujahr und der Art des Geb\u00e4udes ab:<\/p>\n\n\n\n<ul><li><strong>2 % AfA:<\/strong> F\u00fcr Wohngeb\u00e4ude, die vor dem 01.01.2023 fertiggestellt wurden (Nutzungsdauer 50 Jahre).<\/li><li><strong>3 % AfA:<\/strong> F\u00fcr Wohngeb\u00e4ude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden (Nutzungsdauer 33,33 Jahre).<\/li><li><strong>Sonderf\u00e4lle:<\/strong> F\u00fcr Baudenkm\u00e4ler oder Geb\u00e4ude in Sanierungsgebieten k\u00f6nnen besondere AfA-S\u00e4tze (Denkmalschutz-AfA) gelten.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Die AfA wird in der Regel linear \u00fcber die Nutzungsdauer des Geb\u00e4udes vorgenommen.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2>Fazit: Ohne Steuerberater kann es teuer werden!<\/h2>\n\n\n\n<p>Eine korrekte <a href=\"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/aufteilung_kaufpreises_immobilien.html\">Kaufpreisaufteilung<\/a> ist nicht nur eine Formalit\u00e4t, sondern ein <strong>entscheidender Faktor f\u00fcr die steuerliche Optimierung<\/strong> beim Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung. Da die Finanz\u00e4mter hier sehr genau pr\u00fcfen, rate ich Ihnen dringend, sich <strong>professionelle Unterst\u00fctzung von einem Steuerberater<\/strong> zu holen.<\/p>\n\n\n\n<p>Wir k\u00f6nnen die individuellen Gegebenheiten Ihres Falls ber\u00fccksichtigen, die optimale Aufteilung ermitteln und eine fundierte Begr\u00fcndung gegen\u00fcber dem Finanzamt liefern. So stellen Sie sicher, dass Sie alle steuerlichen Vorteile nutzen und unerw\u00fcnschte \u00dcberraschungen vermeiden.<\/p>\n\n\n\n<p>Haben Sie Fragen zur Kaufpreisaufteilung Ihrer Immobilie? Z\u00f6gern Sie nicht, uns zu kontaktieren!<\/p>\n\n\n\n<h2>\u2705<strong>Checkliste: Kaufpreisaufteilung bei vermieteten Immobilien<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<h3>\ud83d\udccc <strong>Ziel: H\u00f6here AfA durch realistischen Geb\u00e4udeanteil \u2013 rechtssicher dokumentiert<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3>1. <strong>Kaufvertrag: Plausible Aufteilung vorsehen<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<ul><li>Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag angegeben<\/li><li>Begr\u00fcndung im Kaufvertrag nachvollziehbar (z.\u202fB. Sachverst\u00e4ndigengutachten oder orts\u00fcbliche Verh\u00e4ltnisse)<\/li><li>Wert f\u00fcr Instandhaltungsr\u00fccklage separat ausgewiesen<\/li><li>Separat bezifferte Einbauten (z.\u202fB. Einbauk\u00fcche, M\u00f6blierung)? \u2192 ggf. eigenst\u00e4ndige Wirtschaftsg\u00fcter<\/li><\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3>2. <strong>Belege f\u00fcr hohen Geb\u00e4udewert sammeln<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p><strong>\u2705 Bei Modernisierungen durch den Verk\u00e4ufer:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul><li>Rechnungen oder Aufstellungen zu Sanierungen (z.\u202fB. Bad, K\u00fcche, Fenster, Heizung)<\/li><li>Zeitpunkt der Ma\u00dfnahmen dokumentiert<\/li><li>Fotos vor\/nach der Sanierung (z.\u202fB. aus Expos\u00e9, Besichtigung)<\/li><li>Best\u00e4tigung durch Hausverwalter oder Verk\u00e4ufer<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><strong>\u2705 Bei hochwertiger Ausstattung:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul><li>Einbauk\u00fcche (Hersteller, Alter, Ausstattung)<\/li><li>Bodenbel\u00e4ge, B\u00e4der, Balkone dokumentieren<\/li><li>Besonderheiten im Grundriss (z.\u202fB. Maisonette, Split-Level) belegen<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><strong>\u2705 Bei besonderer Geb\u00e4udestruktur:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul><li>Baujahr, Bruttogrundfl\u00e4che, Wohnfl\u00e4che (nach WoFlV)<\/li><li>Eventuell Baupl\u00e4ne oder Berechnungen beilegen<\/li><\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3>3. <strong>Marktverh\u00e4ltnisse und Lage richtig einordnen<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<ul><li>Regionale Bodenrichtwerte f\u00fcr das Jahr des Vertragsabschlusses bekannt?<\/li><li>Vergleichspreise \u00e4hnlicher Objekte (z.\u202fB. Gutachterausschuss, Immoportale)<\/li><li>Besonderheiten der Lage (ruhig, unattraktiv, Infrastruktur) dokumentieren<\/li><\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3>4. <strong>Optional: Sachverst\u00e4ndigengutachten einholen<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<ul><li>Verkehrswertgutachten oder Sachwertgutachten nach ImmoWertV vorhanden?<\/li><li>Alternativ: Bewertung durch Architekten oder Bauingenieur mit Bezug zu Geb\u00e4udesubstanz<\/li><\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3>5. <strong>Alternative Berechnung mit BMF-Arbeitshilfe pr\u00fcfen<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<ul><li>Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung (Excel-Tool vom BMF) korrekt ausgef\u00fcllt<\/li><li>Bodenrichtwert, Wohnfl\u00e4che, Baujahr, Kaufpreis und Kaufnebenkosten korrekt eingetragen<\/li><li>Differenz zur vertraglichen Aufteilung nachvollziehbar erkl\u00e4rt<\/li><\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2>\ud83d\udca1 <strong>Tipp aus der Praxis:<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Wenn die vertragliche Aufteilung <strong>deutlich vom Ergebnis der BMF-Arbeitshilfe abweicht<\/strong>, braucht es <strong>gute Argumente und belastbare Unterlagen<\/strong>, damit das Finanzamt die h\u00f6here Geb\u00e4udebemessungsgrundlage f\u00fcr die AfA akzeptiert.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3>\ud83d\udcc1 <strong>Empfohlene Unterlagen f\u00fcr Ihre Steuerberatung:<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<ul><li>Notarvertrag mit Aufteilungsangaben<\/li><li>ggf. Renovierungsrechnungen (Kopie)<\/li><li>Fotos (vor\/nach Sanierung)<\/li><li>Baujahr\/Gr\u00f6\u00dfe laut Teilungserkl\u00e4rung<\/li><li>Ergebnis der BMF-Arbeitshilfe<\/li><li>ggf. Sachverst\u00e4ndigen-Gutachten<\/li><\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Der Erwerb einer Eigentumswohnung zur Vermietung ist eine attraktive M\u00f6glichkeit zur Verm\u00f6gensbildung. Doch neben der Freude \u00fcber die neue Immobilie stellen sich schnell wichtige steuerliche Fragen. Eine der zentralsten Herausforderungen ist die Kaufpreisaufteilung auf den Grund und Boden sowie das Geb\u00e4ude. Warum das so wichtig ist? 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