{"id":78704,"date":"2025-11-20T19:11:50","date_gmt":"2025-11-20T17:11:50","guid":{"rendered":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/?p=78704"},"modified":"2025-11-20T19:11:50","modified_gmt":"2025-11-20T17:11:50","slug":"bfh-aufteilung-des-kaufpreises-bei-denkmalgeschuetzten-immobilien-ertragswertverfahren-auch-bei-denkmalschutz-zulaessig","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/bfh-aufteilung-des-kaufpreises-bei-denkmalgeschuetzten-immobilien-ertragswertverfahren-auch-bei-denkmalschutz-zulaessig\/","title":{"rendered":"<strong>BFH: Aufteilung des Kaufpreises bei denkmalgesch\u00fctzten Immobilien \u2013 Ertragswertverfahren auch bei Denkmalschutz zul\u00e4ssig<\/strong>"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mit Urteil vom <strong>7. Oktober 2025<\/strong> (Az. <strong>IX R 26\/24<\/strong>) hat der Bundesfinanzhof klargestellt, wie ein <strong>Gesamtkaufpreis<\/strong> f\u00fcr eine <strong>denkmalgesch\u00fctzte Immobilie<\/strong> aufzuteilen ist, um die Bemessungsgrundlage f\u00fcr die <strong>Absetzung f\u00fcr Abnutzung (AfA)<\/strong> korrekt zu bestimmen. Das Urteil schafft Rechtssicherheit f\u00fcr Anleger, Vermieter und Berater \u2013 insbesondere im Bereich der steuerlich oft attraktiven Denkmalimmobilien.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>1. Kernaussage: Gesamtkaufpreis muss zwingend aufgeteilt werden<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wird eine denkmalgesch\u00fctzte Immobilie zu einem <strong>Gesamtkaufpreis<\/strong> erworben, gilt weiterhin:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u27a1\ufe0f <strong>Eine Aufteilung in Grund und Boden sowie Geb\u00e4ude ist zwingend erforderlich<\/strong>, da nur der <strong>Geb\u00e4udeanteil<\/strong> der AfA unterliegt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der BFH konkretisiert das Vorgehen:<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Schritte der Kaufpreisaufteilung:<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\"><li><strong>Bodenwert<\/strong> und <strong>Geb\u00e4udewert<\/strong> sind <strong>zun\u00e4chst separat<\/strong> zu ermitteln.<\/li><li>Anschlagsweise Multiplikation oder freie Sch\u00e4tzwerte reichen nicht aus.<\/li><li>Erst danach sind die <strong>Anschaffungskosten im Verh\u00e4ltnis dieser Wertanteile aufzuteilen<\/strong>.<\/li><\/ol>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Damit best\u00e4tigt der BFH seine bisherige Linie zur Kaufpreisaufteilung, wendet diese aber nun ausdr\u00fccklich auch auf <strong>denkmalgesch\u00fctzte Objekte<\/strong> an.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>2. Ertragswertverfahren ist auch bei Denkmalschutz zul\u00e4ssig<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ein entscheidender Punkt des Urteils:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u27a1\ufe0f Das <strong>allgemeine Ertragswertverfahren (\u00a7 28 ImmoWertV 2021)<\/strong> ist <strong>auch bei einer Denkmalimmobilie<\/strong> ein zul\u00e4ssiges Wertermittlungsverfahren.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das ist bemerkenswert, denn bei denkmalgesch\u00fctzten Geb\u00e4uden wird h\u00e4ufig argumentiert, dass:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>Mietbindungen<\/strong>,<\/li><li><strong>hohe Sanierungskosten<\/strong> oder<\/li><li><strong>Verwendungsrestriktionen durch die Denkmalpflege<\/strong><\/li><\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">eine ertragswertorientierte Bewertung unpassend machen k\u00f6nnten.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der BFH stellt klar:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2714 Das Ertragswertverfahren bleibt ein <strong>regul\u00e4res und zul\u00e4ssiges Instrument<\/strong>,<br \/>\u2714 selbst wenn Denkmalschutz zu h\u00f6heren Aufwendungen und Einschr\u00e4nkungen f\u00fchrt,<br \/>\u2714 solange die Grunds\u00e4tze der ImmoWertV eingehalten werden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Optional k\u00f6nnen nat\u00fcrlich auch Vergleichs- oder Sachwertverfahren angewendet werden \u2013 aber das Ertragswertverfahren darf nicht pauschal ausgeschlossen werden.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>3. Warum das Urteil wichtig ist<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>F\u00fcr Eigent\u00fcmer und Investoren:<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Mehr Rechtssicherheit bei steuerlichen Gestaltungen<\/li><li>H\u00f6here Transparenz bei der Kaufpreisaufteilung<\/li><li>Klarer Rahmen f\u00fcr AfA-Bemessungsgrundlagen<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>F\u00fcr Denkmal-Objekte:<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Auch hier bleibt der Bodenwert nicht AfA-f\u00e4hig<\/li><li>Der Geb\u00e4udeanteil wird durch das Ertragswertverfahren oft <strong>niedriger<\/strong>,<br \/>was wiederum <strong>AfA-Potential realistisch abbildet<\/strong><\/li><li>Gleichzeitig verhindert das Urteil steuerliche \u00dcberh\u00f6hungen im Geb\u00e4udewert<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>F\u00fcr Finanz\u00e4mter und Berater:<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Bewertungsgutachten m\u00fcssen nachvollziehbar und methodisch korrekt sein<\/li><li>\u201evereinfachte\u201c oder pauschale Kaufpreisaufteilungen sind angreifbar<\/li><li>Die Bodenrichtwerte und marktkonformen Geb\u00e4udemieten bleiben zentrale Faktoren<\/li><\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>4. Praktische Hinweise f\u00fcr die Beratung<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2714 <strong>Bewertungsgutachten sollten methodisch sauber nach ImmoWertV aufgebaut sein.<\/strong><br \/>\u2714 <strong>Bei Denkmalobjekten zus\u00e4tzlich:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Ber\u00fccksichtigung denkmalbedingter Auflagen<\/li><li>potenzielle Einschr\u00e4nkungen bei Modernisierung<\/li><li>Mietpreisgestaltung und Bewirtschaftungskosten<br \/>\u2714 <strong>Fr\u00fchzeitige Abstimmung mit Finanzamt sinnvoll<\/strong>, insbesondere bei gro\u00dfen Sanierungsobjekten.<br \/>\u2714 <strong>Anschaffungskostenbelege, Gutachten und Aufteilungsdokumentation<\/strong> sorgf\u00e4ltig archivieren \u2013 wichtig bei Betriebspr\u00fcfung.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>5. Fazit<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der BFH st\u00e4rkt die Rechtssicherheit bei der steuerlichen Behandlung von Denkmalimmobilien:<br \/>Auch f\u00fcr gesch\u00fctzte Objekte ist das <strong>Ertragswertverfahren<\/strong> ein vollwertiges Mittel zur Kaufpreisaufteilung \u2013 und die strenge Linie zur <strong>zwingenden Trennung von Boden- und Geb\u00e4udewert<\/strong> wird best\u00e4tigt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">F\u00fcr Anleger in Denkmalimmobilien bedeutet das:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u27a1\ufe0f <strong>Keine Sonderregelungen<\/strong> im Bewertungsverfahren<br \/>\u27a1\ufe0f <strong>Transparente und nachvollziehbare Aufteilungsmethodik<\/strong><br \/>\u27a1\ufe0f <strong>Klare AfA-Bemessungsgrundlagen<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ein wichtiges Urteil f\u00fcr den Immobilienmarkt \u2013 und ein weiteres Signal f\u00fcr die Harmonisierung der Bewertungspraxis.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Mit Urteil vom 7. Oktober 2025 (Az. IX R 26\/24) hat der Bundesfinanzhof klargestellt, wie ein Gesamtkaufpreis f\u00fcr eine denkmalgesch\u00fctzte Immobilie aufzuteilen ist, um die Bemessungsgrundlage f\u00fcr die Absetzung f\u00fcr Abnutzung (AfA) korrekt zu bestimmen. Das Urteil schafft Rechtssicherheit f\u00fcr Anleger, Vermieter und Berater \u2013 insbesondere im Bereich der steuerlich oft attraktiven Denkmalimmobilien. 1. Kernaussage: &hellip; <a href=\"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/bfh-aufteilung-des-kaufpreises-bei-denkmalgeschuetzten-immobilien-ertragswertverfahren-auch-bei-denkmalschutz-zulaessig\/\" class=\"more-link\"><span class=\"screen-reader-text\"><strong>BFH: Aufteilung des Kaufpreises bei denkmalgesch\u00fctzten Immobilien \u2013 Ertragswertverfahren auch bei Denkmalschutz zul\u00e4ssig<\/strong><\/span> weiterlesen <span class=\"meta-nav\">&rarr;<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1730],"tags":[],"class_list":["post-78704","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-steuern-recht"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/78704","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=78704"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/78704\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=78704"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=78704"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=78704"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}