{"id":78730,"date":"2025-11-27T17:29:07","date_gmt":"2025-11-27T15:29:07","guid":{"rendered":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/?p=78730"},"modified":"2025-11-27T17:29:07","modified_gmt":"2025-11-27T15:29:07","slug":"bfh-urteil-einheitlicher-erwerbsgegenstand-grundstueckserwerb-durch-zur-veraeussererseite-gehoerende-person","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/bfh-urteil-einheitlicher-erwerbsgegenstand-grundstueckserwerb-durch-zur-veraeussererseite-gehoerende-person\/","title":{"rendered":"<strong>BFH-Urteil: Einheitlicher Erwerbsgegenstand \u2013 Grundst\u00fcckserwerb durch zur Ver\u00e4u\u00dfererseite geh\u00f6rende Person<\/strong>"},"content":{"rendered":"\n<p><strong>Wichtig f\u00fcr Entwickler, Bautr\u00e4ger, Investoren und Berater<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Mit Urteil vom 2. Juli 2025 (II R 19\/22) hat der Bundesfinanzhof (BFH) zentrale Aussagen zur <strong>Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer<\/strong> sowie zur <strong>Ermessensaus\u00fcbung des Finanzamts<\/strong> getroffen. Die Entscheidung ist f\u00fcr Praxisf\u00e4lle rund um Grundst\u00fcckskauf + Bauverpflichtung besonders relevant.<\/p>\n\n\n\n<p>Im Folgenden die wichtigsten Punkte im \u00dcberblick:<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2><strong>1. Grunderwerbsteuer: Finanzamt muss Ermessen begr\u00fcnden, wenn K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer Kosten teilen<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Haben die Vertragsparteien vereinbart, dass <strong>K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer die Grunderwerbsteuer je zur H\u00e4lfte tragen<\/strong>, und ist diese Vereinbarung dem Finanzamt bekannt, gilt Folgendes:<\/p>\n\n\n\n<p>\ud83d\udc49 <strong>Wird der K\u00e4ufer dennoch f\u00fcr die gesamte Steuer herangezogen, muss das Finanzamt dies begr\u00fcnden.<\/strong><br \/>Es gen\u00fcgt nicht, einfach die gesamte Steuer festzusetzen. Vielmehr m\u00fcssen die ma\u00dfgeblichen <strong>Ermessenserw\u00e4gungen<\/strong> nachvollziehbar im Bescheid stehen.<\/p>\n\n\n\n<h3><strong>Praktische Bedeutung<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<ul><li>K\u00e4ufer k\u00f6nnen Bescheide angreifen, wenn das FA keine ausreichende Ermessensbegr\u00fcndung liefert.<\/li><li>Steuerberater sollten in der Einspruchsbegr\u00fcndung gezielt auf fehlendes Ermessen hinweisen.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2><strong>2. Keine Einbeziehung von Baukosten in die Grunderwerbsteuer bei Erwerb \u00fcber die \u201eVer\u00e4u\u00dfererseite\u201c<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Dies ist der zentrale Punkt des Urteils:<\/p>\n\n\n\n<h3><strong>Baukosten geh\u00f6ren NICHT in die Bemessungsgrundlage<\/strong>, wenn<\/h3>\n\n\n\n<ul><li>das unbebaute Grundst\u00fcck <strong>von einer Person erworben wird<\/strong>,<\/li><li>die <strong>zur Ver\u00e4u\u00dfererseite geh\u00f6rt<\/strong> und<\/li><li>die <strong>bestimmenden Einfluss<\/strong> darauf hat, <em>ob<\/em> und <em>wie<\/em> gebaut wird.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Das gilt auch dann, wenn:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>das Grundst\u00fcck nicht von der Person selbst, sondern<\/li><li>von einer <strong>von dieser Person beherrschten Gesellschaft<\/strong><br \/>erworben wird.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<h3><strong>Warum ist das wichtig?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Normalerweise wird beim Erwerb eines \u201ezu bebauenden Grundst\u00fccks\u201c (klassischer Bautr\u00e4gerfall) ein <strong>einheitlicher Erwerbsgegenstand<\/strong> unterstellt. Dann flie\u00dfen Baukosten mit in die Bemessungsgrundlage ein \u2013 oft mit enormer steuerlicher Wirkung.<\/p>\n\n\n\n<p>Der BFH stellt nun klar:<\/p>\n\n\n\n<p>\ud83d\udc49 <strong>Wenn der Erwerber Teil der Ver\u00e4u\u00dfererseite ist, fehlt es an der typischen Gegenleistungskette.<\/strong><br \/>Der Erwerber befindet sich dann nicht in der Position eines markt\u00fcblichen Vertragspartners. Die Bebauung ist nicht \u201evon au\u00dfen\u201c vorgegeben.<\/p>\n\n\n\n<p>Damit entf\u00e4llt der Tatbestand des einheitlichen Erwerbsgegenstands.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2><strong>3. Vorteile f\u00fcr Konzern-, Familien- und Beherrschungsstrukturen<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Das Urteil wirkt vor allem in folgenden Gestaltungen:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Erwerb durch <strong>Schwestergesellschaften<\/strong><\/li><li>Erwerb durch <strong>Tochtergesellschaften eines beherrschenden Gesellschafters<\/strong><\/li><li>Familiengesellschaften, in denen eine Person faktisch das Bauvorhaben steuert<\/li><li>Konstellationen, in denen ein Gesellschafter sowohl beim Verk\u00e4ufer als auch beim Projektentwickler dominiert<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Der BFH erm\u00f6glicht hier mehr steuerliche Neutralit\u00e4t:<br \/><strong>Baukosten f\u00fchren nicht automatisch zu h\u00f6herer Grunderwerbsteuer<\/strong>, wenn es sich um \u201cinterne\u201d Strukturierungen handelt.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2><strong>4. Beratungshinweis<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Das Urteil er\u00f6ffnet Gestaltungsspielr\u00e4ume, erfordert aber pr\u00e4zise Analyse:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Wer geh\u00f6rt zur \u201eVer\u00e4u\u00dfererseite\u201c?<\/li><li>Wer hat den \u201ebestimmenden Einfluss\u201c?<\/li><li>Wie ist die gesellschaftsrechtliche Beherrschung ausgestaltet?<\/li><li>Liegt dennoch ein faktisches Bauangebot vor?<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Die Entscheidung ist ein Gewinn an Rechtssicherheit \u2013 kann aber je nach Strukturierung auch Risiken bergen, wenn der Einfluss nicht klar nachweisbar ist.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2><strong>Fazit<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Der BFH st\u00e4rkt die Rechte von Erwerbern und bringt Klarheit ins Baukosten-Dilemma bei der Grunderwerbsteuer:<\/p>\n\n\n\n<ol><li><strong>Aufteilungsvereinbarungen der Grunderwerbsteuer m\u00fcssen vom Finanzamt beachtet und begr\u00fcndet werden.<\/strong><\/li><li><strong>Keine Einbeziehung von Baukosten in die Grunderwerbsteuer<\/strong>, wenn der Erwerber der Ver\u00e4u\u00dfererseite zuzurechnen ist oder durch diese beherrscht wird.<\/li><\/ol>\n\n\n\n<p>Ein Urteil mit hoher Relevanz f\u00fcr Projektentwickler, Gesellschaftsstrukturen und die steuerliche Gestaltung von Grundst\u00fcckserwerben.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Wichtig f\u00fcr Entwickler, Bautr\u00e4ger, Investoren und Berater Mit Urteil vom 2. Juli 2025 (II R 19\/22) hat der Bundesfinanzhof (BFH) zentrale Aussagen zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer sowie zur Ermessensaus\u00fcbung des Finanzamts getroffen. Die Entscheidung ist f\u00fcr Praxisf\u00e4lle rund um Grundst\u00fcckskauf + Bauverpflichtung besonders relevant. Im Folgenden die wichtigsten Punkte im \u00dcberblick: 1. 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