{"id":78939,"date":"2025-12-27T12:33:14","date_gmt":"2025-12-27T10:33:14","guid":{"rendered":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/?p=78939"},"modified":"2025-12-27T12:33:14","modified_gmt":"2025-12-27T10:33:14","slug":"denkmalgeschuetzte-immobilie-bfh-bestaetigt-kaufpreisaufteilung-bodenwert-ist-nicht-null","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/denkmalgeschuetzte-immobilie-bfh-bestaetigt-kaufpreisaufteilung-bodenwert-ist-nicht-null\/","title":{"rendered":"Denkmalgesch\u00fctzte Immobilie: BFH best\u00e4tigt Kaufpreisaufteilung \u2013 Bodenwert ist nicht \u201enull\u201c"},"content":{"rendered":"\n<p><strong>BFH, Urteil vom 07.10.2025 \u2013 IX R 26\/24<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 7. Oktober 2025 wichtige Klarstellungen zur <strong>Aufteilung des Gesamtkaufpreises<\/strong> einer denkmalgesch\u00fctzten Immobilie in <strong>Grund und Boden<\/strong> sowie <strong>Geb\u00e4ude<\/strong> getroffen. Die Entscheidung betrifft unmittelbar die <strong>Bemessungsgrundlage der AfA<\/strong> bei Eink\u00fcnften aus Vermietung und Verpachtung und ist f\u00fcr Investoren in Denkmalimmobilien von erheblicher praktischer Bedeutung.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2>1. Ausgangslage: Denkmal = kein Bodenwert?<\/h2>\n\n\n\n<p>Im Streitfall hatten die Kl\u00e4ger ein <strong>denkmalgesch\u00fctztes Geb\u00e4ude<\/strong> zu einem Gesamtkaufpreis erworben und den Standpunkt vertreten, dass aufgrund des Denkmalschutzes:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>das Grundst\u00fcck nicht ohne Geb\u00e4ude nutzbar sei,<\/li><li>dem Geb\u00e4ude eine \u201eewige Restnutzungsdauer\u201c zukomme,<\/li><li>der <strong>Bodenwert folglich mit 0 \u20ac<\/strong> anzusetzen sei.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Konsequenz dieses Ansatzes w\u00e4re gewesen:<br \/><strong>Der gesamte Kaufpreis w\u00e4re dem Geb\u00e4ude zuzuordnen<\/strong> \u2013 mit entsprechend hoher AfA-Bemessungsgrundlage.<\/p>\n\n\n\n<p>Das Finanzamt und sp\u00e4ter das Finanzgericht folgten dieser Argumentation jedoch nicht und teilten den Kaufpreis anhand eines <strong>Ertragswertverfahrens<\/strong> auf.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2>2. Kernaussage des BFH: Auch ein Denkmal steht auf wertvollem Boden<\/h2>\n\n\n\n<p>Der BFH best\u00e4tigt zun\u00e4chst einen Grundsatz, der in der Beratungspraxis h\u00e4ufig untersch\u00e4tzt wird:<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote\"><p>Auch bei einer denkmalgesch\u00fctzten Immobilie ist der Gesamtkaufpreis zwingend in einen Anteil f\u00fcr Grund und Boden sowie einen Anteil f\u00fcr das Geb\u00e4ude aufzuteilen.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n<p>Ein <strong>Nullansatz f\u00fcr den Bodenwert<\/strong> kommt nach Auffassung des BFH <strong>nicht in Betracht<\/strong>, solange nicht der Boden selbst unter Denkmalschutz steht (Bodendenkmal).<\/p>\n\n\n\n<h3>Wichtige Klarstellung:<\/h3>\n\n\n\n<ul><li>Der <strong>Denkmalschutz betrifft regelm\u00e4\u00dfig nur das Geb\u00e4ude<\/strong>, nicht den Grund und Boden.<\/li><li>Einschr\u00e4nkungen durch den Denkmalschutz wirken sich <strong>nicht bodenwertmindernd<\/strong>, sondern allenfalls <strong>geb\u00e4udewertrelevant<\/strong> aus.<\/li><li>Der Bodenwert spiegelt prim\u00e4r <strong>Lage und Marktsituation<\/strong> wider \u2013 unabh\u00e4ngig von der Restnutzungsdauer des Geb\u00e4udes.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2>3. Zul\u00e4ssige Bewertungsmethode: Allgemeines Ertragswertverfahren<\/h2>\n\n\n\n<p>Besonders praxisrelevant ist die Aussage des BFH zur <strong>Wahl des Bewertungsverfahrens<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Das <strong>allgemeine Ertragswertverfahren nach \u00a7 28 ImmoWertV<\/strong> ist auch bei denkmalgesch\u00fctzten Geb\u00e4uden <strong>uneingeschr\u00e4nkt zul\u00e4ssig<\/strong>.<\/li><li>Ein Vorrang des <strong>vereinfachten Ertragswertverfahrens (\u00a7 29 ImmoWertV)<\/strong> besteht nicht.<\/li><li>Das allgemeine Ertragswertverfahren ist <strong>keine unzul\u00e4ssige Restwertmethode<\/strong>, sondern ein anerkanntes und sachgerechtes Verfahren zur Ermittlung der Wertrelation zwischen Boden und Geb\u00e4ude.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Der BFH betont, dass beide Varianten des Ertragswertverfahrens zwar zum gleichen Gesamtwert f\u00fchren, sich aber <strong>hinsichtlich der Aufteilung<\/strong> unterscheiden d\u00fcrfen.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2>4. Keine \u201eewige Nutzungsdauer\u201c bei Denkmalen<\/h2>\n\n\n\n<p>Der BFH erteilt zudem einer in der Praxis immer wieder anzutreffenden Argumentation eine klare Absage:<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote\"><p>Auch ein denkmalgesch\u00fctztes Geb\u00e4ude hat <strong>keine unendliche Nutzungsdauer<\/strong>.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n<p>Begr\u00fcndung des Gerichts:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Auch Denkm\u00e4ler unterliegen <strong>wirtschaftlicher Abnutzung<\/strong>.<\/li><li>Sie m\u00fcssen instand gehalten, modernisiert und ggf. substantiell erneuert werden.<\/li><li>Zudem k\u00f6nnen au\u00dfergew\u00f6hnliche Ereignisse (Brand, Naturereignisse, Aufhebung des Denkmalschutzes) die Nutzung beenden.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Der Denkmalschutz f\u00fchrt steuerlich <strong>nicht \u00fcber einen reduzierten Bodenwert<\/strong>, sondern \u00fcber:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>erh\u00f6hte Instandhaltungsaufwendungen,<\/li><li>ggf. erh\u00f6hte Abschreibungen nach <strong>\u00a7 7i EStG<\/strong>.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2>5. Positiver Aspekt f\u00fcr Steuerpflichtige: H\u00f6herer AfA-Satz m\u00f6glich<\/h2>\n\n\n\n<p>F\u00fcr die Kl\u00e4ger endete das Verfahren nicht vollst\u00e4ndig erfolglos. Der BFH stellte klar:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Bei einer <strong>nachgewiesenen tats\u00e4chlichen Restnutzungsdauer von 30 Jahren<\/strong><\/li><li>ist <strong>\u00a7 7 Abs. 4 Satz 2 EStG<\/strong> anzuwenden,<\/li><li>mit einem <strong>AfA-Satz von 3,3 %<\/strong> statt 2,5 %.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>\ud83d\udc49 <strong>Praxishinweis:<\/strong><br \/>Ein qualifiziertes Sachverst\u00e4ndigengutachten zur tats\u00e4chlichen Nutzungsdauer kann sich <strong>erheblich auf die j\u00e4hrliche AfA auswirken<\/strong>, auch wenn der Bodenwert nicht eliminiert werden kann.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2>6. Konsequenzen f\u00fcr die Beratungspraxis<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>1. Kein Bodenwert = kein tragf\u00e4higes Argument<\/strong><br \/>Die pauschale Behauptung, der Bodenwert einer Denkmalimmobilie betrage 0 \u20ac, ist nach dieser Entscheidung <strong>regelm\u00e4\u00dfig nicht haltbar<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>2. Bewertungsverfahren sorgf\u00e4ltig w\u00e4hlen<\/strong><br \/>Das allgemeine Ertragswertverfahren ist:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>zul\u00e4ssig,<\/li><li>gerichtlich anerkannt,<\/li><li>regelm\u00e4\u00dfig belastbarer als pauschale Aufteilungen oder Parteigutachten.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><strong>3. Fokus auf Restnutzungsdauer legen<\/strong><br \/>Gestaltungspotenzial besteht weniger bei der Bodenwertfrage, sondern bei:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>der <strong>tats\u00e4chlichen Nutzungsdauer<\/strong>,<\/li><li>der <strong>Qualit\u00e4t des Gutachtens<\/strong>,<\/li><li>der Kombination mit <strong>\u00a7 7i EStG<\/strong>.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><strong>4. AfA-Optimierung bleibt m\u00f6glich \u2013 aber sachgerecht<\/strong><br \/>Denkmalimmobilien bleiben steuerlich attraktiv, jedoch nicht \u00fcber eine vollst\u00e4ndige Verlagerung des Kaufpreises auf das Geb\u00e4ude.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2>Fazit<\/h2>\n\n\n\n<p>Der BFH sorgt mit dem Urteil IX R 26\/24 f\u00fcr <strong>Rechtssicherheit bei der Kaufpreisaufteilung denkmalgesch\u00fctzter Immobilien<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n<ul><li><strong>Bodenwert bleibt Bodenwert<\/strong>, auch beim Denkmal.<\/li><li><strong>Ertragswertverfahren sind zul\u00e4ssig und ma\u00dfgeblich<\/strong>.<\/li><li><strong>Steuerliche Optimierung erfolgt \u00fcber Nutzungsdauer und Sonderabschreibungen<\/strong>, nicht \u00fcber k\u00fcnstliche Nullans\u00e4tze.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>F\u00fcr Investoren und Berater gilt:<br \/><strong>Substanz schl\u00e4gt Argumentation.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>BFH, Urteil vom 07.10.2025 \u2013 IX R 26\/24 Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 7. Oktober 2025 wichtige Klarstellungen zur Aufteilung des Gesamtkaufpreises einer denkmalgesch\u00fctzten Immobilie in Grund und Boden sowie Geb\u00e4ude getroffen. 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