{"id":79061,"date":"2026-01-26T12:41:54","date_gmt":"2026-01-26T10:41:54","guid":{"rendered":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/?p=79061"},"modified":"2026-01-26T12:41:54","modified_gmt":"2026-01-26T10:41:54","slug":"bfh-verfassungsmaessigkeit-des-neuen-bewertungsrechts-zur-grundsteuer-im-bundesmodell-i","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/bfh-verfassungsmaessigkeit-des-neuen-bewertungsrechts-zur-grundsteuer-im-bundesmodell-i\/","title":{"rendered":"BFH: Verfassungsm\u00e4\u00dfigkeit des neuen Bewertungsrechts zur Grundsteuer im Bundesmodell (I)"},"content":{"rendered":"\n

BFH, Urteil vom 12.11.2025 \u2013 II R 3\/25<\/strong><\/p>\n\n\n\n

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1. Ausgangslage: Warum dieses Urteil f\u00fcr Eigent\u00fcmer und Berater relevant ist<\/h3>\n\n\n\n

Mit der Grundsteuerreform wurde die Bewertung von Grundst\u00fccken und insbesondere von Wohnungseigentum<\/strong> f\u00fcr Zwecke der Grundsteuer grundlegend neu geregelt. In der Praxis war (und ist) ein zentraler Angriffspunkt die Frage, ob die neuen Bewertungsregeln des Bundesmodells<\/strong> verfassungsrechtlich Bestand haben \u2013 insbesondere wegen Typisierungen (z. B. Nettokaltmieten) und der Rolle der Bodenrichtwerte.<\/p>\n\n\n\n

Der BFH stellt mit dem Urteil II R 3\/25 wesentliche Leitplanken auf und best\u00e4tigt \u2013 bezogen auf Wohnungseigentum im Bundesmodell \u2013 sowohl die formelle<\/strong> als auch die materielle Verfassungsm\u00e4\u00dfigkeit<\/strong> der ma\u00dfgeblichen Vorschriften.<\/p>\n\n\n\n

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2. Kernaussagen des BFH (kompakt)<\/h3>\n\n\n\n

Der BFH trifft im Leitsatz mehrere praxisrelevante Aussagen:<\/p>\n\n\n\n

  1. Formelle Verfassungsm\u00e4\u00dfigkeit des Grundsteuer-Reformgesetzes (GrStRefG)<\/strong>
    Das Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019 ist formell verfassungsgem\u00e4\u00df. Insbesondere hatte der Bund die Gesetzgebungskompetenz aus Art. 105 Abs. 2 Satz 1 GG<\/strong>. Selbst wenn Gestaltungsspielr\u00e4ume nicht vollst\u00e4ndig ausgesch\u00f6pft worden sein sollten, entf\u00e4llt die Kompetenz dadurch nicht.<\/li>
  2. Materielle Verfassungsm\u00e4\u00dfigkeit der Bewertungsvorschriften f\u00fcr Wohnungseigentum<\/strong>
    Die Regelungen der \u00a7\u00a7 252 bis 257 BewG<\/strong> i. d. F. des GrStRefG zur Bewertung von Wohnungseigentum f\u00fcr Zwecke der Grundsteuer ab dem 01.01.2022<\/strong> sind materiell verfassungsgem\u00e4\u00df.<\/li>
  3. Belastungsgrund der Grundsteuer im Bundesmodell<\/strong>
    Belastungsgrund ist die durch Grundbesitz vermittelte M\u00f6glichkeit einer ertragbringenden Nutzung<\/strong>, die sich im Sollertrag<\/strong> widerspiegelt und eine objektive Leistungsf\u00e4higkeit<\/strong> vermittelt.<\/li>
  4. Typisierte Nettokaltmieten sind zul\u00e4ssig<\/strong>
    Der Ansatz typisierter Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfl\u00e4che nach \u00a7 254 BewG i. V. m. Anlage 39 BewG<\/strong> verst\u00f6\u00dft nicht wegen unzureichender Differenzierung nach Lage gegen Art. 3 Abs. 1 GG<\/strong>.<\/li>
  5. Vorhersehbarkeit der Abgabenlast<\/strong>
    Kein Versto\u00df gegen den Grundsatz der Vorhersehbarkeit, obwohl die konkrete Grundsteuerh\u00f6he regelm\u00e4\u00dfig erst mit der Grundsteuerfestsetzung<\/strong> feststeht.<\/li>
  6. Bodenrichtwerte und gerichtliche Kontrolle<\/strong>
    Das Finanzgericht kann die von Gutachteraussch\u00fcssen ermittelten Bodenrichtwerte<\/strong> grunds\u00e4tzlich ohne weitere Sachaufkl\u00e4rung zugrunde legen, ohne gegen die Amtsaufkl\u00e4rungspflicht zu versto\u00dfen. Eine (eingeschr\u00e4nkte) gerichtliche \u00dcberpr\u00fcfung kommt nur in Betracht, wenn substanziierte Einwendungen<\/strong> zur Ermittlung vorgetragen werden oder konkrete Anhaltspunkte f\u00fcr Fehler bestehen.<\/li><\/ol>\n\n\n\n
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    3. Was bedeutet das f\u00fcr die Beratungspraxis?<\/h3>\n\n\n\n

    3.1 Einspr\u00fcche mit \u201eVerfassungswidrigkeit Bundesmodell\u201c als Hauptargument<\/h4>\n\n\n\n

    Soweit Einspr\u00fcche im Schwerpunkt auf die generelle Verfassungswidrigkeit des Bundesmodells (Bewertung Wohnungseigentum nach \u00a7\u00a7 252\u2013257 BewG) gest\u00fctzt werden, ist die Argumentationsbasis durch dieses BFH-Urteil deutlich geschw\u00e4cht. In der Praxis ist damit zu rechnen, dass solche Einspr\u00fcche zunehmend als unbegr\u00fcndet behandelt werden, sofern keine besonderen Einzelfallfehler aufgezeigt werden.<\/p>\n\n\n\n

    3.2 Fokus verlagert sich auf Einzelfallfehler statt Systemkritik<\/h4>\n\n\n\n

    Wenn Sie Mandanten vertreten, wird k\u00fcnftig regelm\u00e4\u00dfig entscheidend sein, ob konkrete Bewertungsfehler<\/strong> oder Datenfehler<\/strong> vorliegen (z. B. falsche Fl\u00e4chen, unzutreffende Geb\u00e4udemerkmale, unpassende Grundst\u00fccksart, fehlerhafte Zuordnung in Mietenstufen\/Parameter \u2013 je nach Einzelfall). Die pauschale Systemkritik (\u201eBundesmodell insgesamt verfassungswidrig\u201c) tr\u00e4gt nach dieser BFH-Linie typischerweise nicht.<\/p>\n\n\n\n

    3.3 Bodenrichtwerte: Substanziierung ist der Schl\u00fcssel<\/h4>\n\n\n\n

    Der BFH setzt die H\u00fcrde f\u00fcr eine gerichtliche \u00dcberpr\u00fcfung von Bodenrichtwerten hoch: Ohne substanziierten Vortrag<\/strong> zu Fehlern bei der Ermittlung oder ohne konkrete Anhaltspunkte wird das Finanzgericht Bodenrichtwerte regelm\u00e4\u00dfig \u00fcbernehmen. F\u00fcr die Praxis bedeutet das:<\/p>\n\n\n\n