{"id":79105,"date":"2026-02-06T12:04:58","date_gmt":"2026-02-06T10:04:58","guid":{"rendered":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/?p=79105"},"modified":"2026-02-06T12:04:58","modified_gmt":"2026-02-06T10:04:58","slug":"bfh-niessbrauchrecht-als-grunderwerbsteuerliche-gegenleistung-auch-ohne-grundbucheintragung-im-erwerbszeitpunkt-ii-r-5-22","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.steuerschroeder.de\/blog\/bfh-niessbrauchrecht-als-grunderwerbsteuerliche-gegenleistung-auch-ohne-grundbucheintragung-im-erwerbszeitpunkt-ii-r-5-22\/","title":{"rendered":"BFH: Nie\u00dfbrauchrecht als grunderwerbsteuerliche Gegenleistung \u2013 auch ohne Grundbucheintragung im Erwerbszeitpunkt (II R 5\/22)"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mit Urteil vom <strong>22.10.2025 (II R 5\/22)<\/strong> hat der Bundesfinanzhof klargestellt: <strong>Ein Nie\u00dfbrauchrecht geh\u00f6rt zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung, auch wenn es im Zeitpunkt des Erwerbs noch nicht im Grundbuch eingetragen ist.<\/strong> Entscheidend ist der <strong>rechtliche Zusammenhang<\/strong> mit dem Erwerbsgesch\u00e4ft \u2013 nicht der Zeitpunkt der Eintragung.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Urteil ist f\u00fcr die Gestaltungspraxis bei <strong>Erbbaurechten<\/strong>, aber auch generell bei Erwerbsvorg\u00e4ngen mit <strong>dinglichen Nutzungsrechten<\/strong> (Nie\u00dfbrauch\/Wohnungsrecht) hochrelevant.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">1) Kernaussage des Urteils (Leitsatz)<\/h2>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\"><p>Ein im Zeitpunkt des Erwerbs noch nicht im Grundbuch eingetragenes Nie\u00dfbrauchrecht ist als Gegenleistung f\u00fcr den Verkauf eines Erbbaurechts in die Bemessungsgrundlage f\u00fcr die Grunderwerbsteuer einzubeziehen.<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Damit best\u00e4tigt der BFH eine weit auszulegende Gegenleistungsdefinition: <strong>Alles, was der Erwerber \u201ef\u00fcr den Erwerb\u201c aufwendet<\/strong>, flie\u00dft in die Bemessungsgrundlage ein \u2013 nicht nur der Kaufpreis.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">2) Was war passiert?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nach den ver\u00f6ffentlichten Entscheidungsinformationen verpflichtete sich die Erwerberin im Kaufvertrag, <strong>ein Nie\u00dfbrauchrecht zugunsten der Grundst\u00fcckseigent\u00fcmerin in das Grundbuch eintragen zu lassen<\/strong>. Das Nie\u00dfbrauchrecht wurde <strong>erst nach dem Erwerb<\/strong> tats\u00e4chlich eingetragen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Streitpunkt: <strong>Darf<\/strong> der Wert dieses (noch nicht eingetragenen) Nie\u00dfbrauchs trotzdem in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einbezogen werden?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Antwort des BFH:<\/strong> Ja.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">3) Begr\u00fcndung in der Praxislogik<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">F\u00fcr die Grunderwerbsteuer ist ma\u00dfgeblich, ob der Erwerber eine Leistung <strong>als Entgelt f\u00fcr den Erwerb<\/strong> erbringt bzw. \u00fcbernimmt (klassisch: Kaufpreis, Schuld\u00fcbernahmen, wiederkehrende Leistungen, zus\u00e4tzliche Verpflichtungen). Dass das Nie\u00dfbrauchrecht im Erwerbszeitpunkt noch nicht eingetragen war, \u00e4ndert nichts daran, dass es <strong>vertraglich geschuldet<\/strong> und damit Teil des \u201ePreispakets\u201c ist.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wichtig: In der Entscheidung wird zudem best\u00e4tigt, dass beim Erwerb eines Erbbaurechts auch der <strong>Erbbauzins<\/strong> sowie das Nie\u00dfbrauchrecht (mit dem <strong>kapitalisierten Jahreswert<\/strong>) in die Bemessungsgrundlage einbezogen werden k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">4) Konsequenzen f\u00fcr die Beratung: typische Risikof\u00e4lle<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">A) Erwerb unter Bestellung\/\u00dcbernahme eines Nie\u00dfbrauchs oder Wohnungsrechts<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wenn der Erwerber sich verpflichtet,<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>einen Nie\u00dfbrauch\/Wohnungsrecht zu bestellen,<\/li><li>ein bereits bestelltes Recht zu dulden,<\/li><li>oder die Eintragung herbeizuf\u00fchren,<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">ist das wirtschaftlich regelm\u00e4\u00dfig <strong>eine zus\u00e4tzliche Gegenleistung<\/strong> \u2013 mit unmittelbarer Auswirkung auf die GrESt-Bemessungsgrundlage.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">B) \u201eZeitpunkt-Trick\u201c funktioniert nicht<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Gestaltungen nach dem Motto \u201eEintragung erst sp\u00e4ter, dann z\u00e4hlt es nicht\u201c sind nach dieser BFH-Linie <strong>angreifbar<\/strong>, wenn die Verpflichtung schon im Erwerbsvertrag angelegt ist.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">C) Erbbaurechtstransaktionen: Gegenleistung ist oft mehr als \u201eKaufpreis\u201c<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bei Erbbaurechten werden neben dem Einmal-Kaufpreis h\u00e4ufig <strong>laufende Komponenten<\/strong> (Erbbauzins, Nutzungsrechte, Abl\u00f6se-\/Verpflichtungspakete) geregelt \u2013 diese sind grunderwerbsteuerlich besonders sorgf\u00e4ltig zu w\u00fcrdigen.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">5) Bewertungsfrage: Wie wird der Nie\u00dfbrauch angesetzt?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Der BFH stellt auf den <strong>kapitalisierten Jahreswert<\/strong> ab (typisch nach den Bewertungsvorschriften\/Barwertfaktoren, je nach Ausgestaltung des Rechts und Laufzeit).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Praxis-Hinweis:<\/strong> Die Bewertungsmechanik kann im Einzelfall streitanf\u00e4llig sein (Laufzeit, Umfang der Nutzung, Beschr\u00e4nkungen, Wertsicherung). Hier lohnt sich eine <strong>fr\u00fchzeitige Dokumentation<\/strong> im Vertrag und in den Nebenabreden.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">6) Checkliste: Worauf Sie bei Vertr\u00e4gen achten sollten<\/h2>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\"><li><strong>Leistungskatalog vollst\u00e4ndig erfassen<\/strong><br \/>Nicht nur Kaufpreis, sondern auch alle Nebenpflichten (Bestellung\/Eintragung dinglicher Rechte, Abl\u00f6sen, Duldungen, Schuld\u00fcbernahmen).<\/li><li><strong>Rechtlicher Zusammenhang pr\u00fcfen<\/strong><br \/>Steht die Verpflichtung \u201eim Gegenzug\u201c zum Erwerb? Dann ist GrESt-Relevanz sehr wahrscheinlich.<\/li><li><strong>Zeitliche Entkopplung nicht \u00fcbersch\u00e4tzen<\/strong><br \/>Sp\u00e4tere Eintragung\/Umsetzung sch\u00fctzt nicht, wenn die Verpflichtung bereits im Erwerbsvertrag angelegt ist.<\/li><li><strong>Bewertung vorbereiten<\/strong><br \/>Jahreswert, Laufzeit, Bedingungen \u2013 nachvollziehbar festhalten (f\u00fcr Erkl\u00e4rung\/Bescheidpr\u00fcfung).<\/li><li><strong>GrESt-Kalkulation vor Notartermin<\/strong><br \/>Gerade bei Erbbaurechten: Erbbauzins + dingliche Nutzungsrechte k\u00f6nnen die Bemessungsgrundlage deutlich erh\u00f6hen.<\/li><\/ol>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Fazit<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das Urteil <strong>II R 5\/22<\/strong> st\u00e4rkt eine klare Linie: <strong>Entscheidend ist die vertragliche Gegenleistung im wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Erwerb \u2013 nicht die formale Grundbucheintragung zum Stichtag.<\/strong> Wer in Grundst\u00fccks- oder Erbbaurechtskaufvertr\u00e4gen Nie\u00dfbrauch-\/Wohnrechte \u201emitvereinbart\u201c, muss diese regelm\u00e4\u00dfig <strong>in die GrESt-Bemessungsgrundlage einpreisen<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Hinweis: Der Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Pr\u00fcfung des konkreten Einzelfalls (insbesondere bei Laufzeitgestaltung, Bewertungsparametern und Sonderkonstellationen im Erbbaurecht).<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Mit Urteil vom 22.10.2025 (II R 5\/22) hat der Bundesfinanzhof klargestellt: Ein Nie\u00dfbrauchrecht geh\u00f6rt zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung, auch wenn es im Zeitpunkt des Erwerbs noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. 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